Земельное право швеции

Кадастр и регистрация прав на недвижимость в Швеции

Центральным вопросом в Земельном Кодексе является определение недвижимости. Это важно для того, чтобы оценить стоимость единицы недвижимости, когда она должна быть заложена или продана вследствие лишения прав, чтобы знать, на что именно установлены права в регистре прав, что следует заносить в кадастр, что именно отчуждается и т.д.

Согласно статье 1 раздела 1 Земельного Кодекса, «недвижимость — это земля». Здания относятся к недвижимости постольку, поскольку они являются принадлежностью земельного участка. Принадлежностью являются машины и другое оборудование, если недвижимость частично или полностью используется в производственных целях. Правда, это имущество может и не относится к недвижимости, если собственник объявит об этом специальным объявлением (декларацией) в регистре прав на недвижимость. Помещения (например, квартиры) к недвижимости не относятся.

Территория Швеции делится на единицы недвижимости — земельные участки вместе с их принадлежностями. Принадлежностями считаются здания, сооружения, ограды, участки общего пользования, сервитуты и др. Процесс деления территории на единицы недвижимости называется «формирование недвижимости». Формирование недвижимости регулируется специальным законом.

Объектом продажи является, как правило, единица недвижимости. По шведскому законодательству прочно связанные с землей принадлежности не могут быть проданы отдельно, если только они не перемещаются с земельного участка физически. Иногда объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы, т.е часть земельного участка с принадлежностями. Передача прав на определенную часть недвижимости должна сопровождаться отделением недвижимости путем ее формирования на основе договора купли-продажи. Если в течение определенного времени такого формирования не происходит, договор считается недействительным.

Объекты недвижимости могут разделяться, увеличиваться, уменьшаться, делится, перераспределяться.

Шведское законодательство по формированию недвижимости основывается на Законе — «О формировании недвижимости» 1970 г. с поправками 1995 г. Закон устанавливает:

– условия, при которых может осуществляться формирование недвижимости. Эти условия вытекают из территориального планирования, требований целевого использования земель, согласования с границами муниципалитетов и др.

– процедуру формирования единиц недвижимости. Процедуру выполняют кадастровые учреждения (бюро) при участии доверенных лиц, назначаемых муниципалитетом. Процедура начинается с подачи заявления, а завершается актом формирования единицы недвижимости и его регистрацией в регистре недвижимости.

– правила передачи земли из одной единицы недвижимости в другую или совместную единицу недвижимости. При передаче осуществляется оценка; определение сумм компенсаций; рассматриваются аппеляции; заключаются, при необходимости, сделки между заинтересованными сторонами; устанавливаются ограничения на права пользования; принимаются решения о сносе зданий и т.п.

– порядок формирования совместных единиц недвижимости.

– правила установления и передачи сервитутов, обязательного отчуждения недвижимости.

– правила деления, разделения, слияния единиц недвижимости. Правила регламентируют условия, при которых возможны такие действия с недвижимостью, процедуры, методы установления стоимости.

– функции кадастровых учреждений при подготовке к рассмотрению вопросов формирования единиц недвижимости в земельных судах, аппеляционных судах и в Верховном суде.

– правила регистрации недвижимости в регистре недвижимости. Например, что считать моментом внесения записи в регистр, в чем состоит правовое значение записи в регистр, как должен возмещаться ущерб от ошибок в регистре и др.

Единица недвижимости считается сформированной, если запись о ней введена в регистр недвижимости. Земли, которые не входят в состав единиц недвижимости считаются свободными.

По шведскому законодательству права на недвижимость классифицируются следующим образом: право собственности, право залога, сервитут, право имущественного найма (tenancy), право аренды (site leasehold), право на электроснабжение.

Определение права «site leasehold» в шведском законодательстве более пространное, чем в нашем — определение права аренды. Это право во многих отношениях приравнивается к собственности и характеризуется следующими признаками: право на участок может предоставляться только государством или муниципалитетом, арендатор обладает правами собственности на здания и сооружения, право аренды может закладываться точно также, как право собственности, договор аренды не может быть расторгнут за нарушение договора, даже в случае неуплаты арендной платы, договор заключается на длительный срок (20-40 лет) и может быть расторгнут собственником только по причине изменения целевого использования земли (в этом случае он выплачивает арендатору компенсацию согласно оценке земли, зданий и других принадлежностей) право на участок может отчуждаться, арендная плата устанавливается как часть кадастровой стоимости земли с учетом текущей ставки капитализации.

Право имущественного найма «tenancy» — это возмездное право пользования зданиями или частями зданий. Это право может быть исключительным и неисключительным. Исключительное право найма дополнительно включает право аренды земельного участка или его части. Неисключительное право найма дополнительно может включать такие права, как право на рыболовство, право использования леса, права на охоту.

Регистрация прав объявлена земельным Кодексом обязательной. Но, в отличие от белорусского законодательства, правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки, а не в момент регистрации. Приобретатель прав должен зарегистрировать права в течении трех месяцев с даты совершения сделки. Сделка осуществляется без удостоверения нотариусом, поэтому контролировать выполнение этого условия невозможно. Тем не менее, почти все приобретения регистрируются. Что же заставляет обладателей прав регистрировать сделки и права, да платить еще за это деньги? Дело в том, что земельный Кодекс устанавливает приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными. Наибольший приоритет имеет право зарегистрированное первым. Кроме того, получить закладную для оформления кредита можно только в органе регистрации. Последний не оформит закладную, если право на недвижимость незарегистрировано. Поскольку недвижимость является в Швеции частью финансовой системы, то у большей части населения и юридических лиц непрерывно имеется потребность в закладных и соответственно в регистрации своих прав на недвижимость.

Законодательство, регулирующее вопросы кадастра и регистрации прав на недвижимость, с точки зрения белоруса, развито необычайно. Оно включает множество актов: Земельный Кодекс, Законы «О данных», «О формировании недвижимого имущества», «О легализации прав на недвижимость», «О сервитутах инженерных сетей», «О совместных сооружениях», «Об управлении совместной собственностью», «О регистре прав на недвижимость», «О регистре единиц жилья», «Об экспроприации». Имеется также ряд постановлений Правительства: «О регистре прав», «О регистре недвижимости», «О системе Банка Земельных Данных» и др.

Стиль и содержание законов, принимаемых Шведским парламентом, отличаются от белорусских. Законы являются актами прямого действия. Они, как правило, не требуют разработки дополнительных нормативных документов. С нашей точки зрения они больше похожи на инструкции, чем на законы.

Вторая часть Земельного кодекса Швеции полностью посвящена регистрации прав на недвижимость. Общие положения раздела отвечают на следующие вопросы. Какой орган осуществляет регистрацию прав? Кто возглавляет этот орган? Какую дату считать датой регистрации? Как начать процедуру регистрации, какие заявления орган регистрации должен отклонять немедленно, рассмотрение которых следует откладывать? Как орган регистрации должен извещать заявителя о своем решении? Куда и в какие сроки подавать протест против решений органа регистрации? Как исправлять ошибки регистрации? Кто и в какие сроки должен компенсировать ущерб, который понесли обладатели прав или третьи лица из-за ошибок органа регистрации? Что должен делать орган регистрации, в случае банкротства обладателя прав на недвижимость, в случае принудительной продажи имущества в счет погашения обязательств, обеспечением которых является недвижимость?

Положения земельного кодекса, которые регулируют особенности регистрации отдельных прав (собственности, различных видов аренды, залога и пр.), деклараций, касаются следующих вопросов. В течении какого времени должна быть осуществлена регистрация? Каковы последствия нерегистрации права? Какие документы являются основанием регистрации установления, перехода, прекращения права? Как регистрировать права недееспособных граждан? В каких случаях орган регистрации должен отказать в регистрации права, а в каких -отложить регистрацию? Как осуществлять регистрацию прав, когда нет необходимых документов, оснований для регистрации и др.

Регистр недвижимости — это база данных, которая хранит сведения о сформированных единицах недвижимости. Запись в регистр должна вызывать определенные последствия, которые должны устанавливаться Законом. Вследствие этого порядок записи тоже должен регламентироваться Законом.

Шведский Закон «О формировании недвижимого имущества» устанавливает, что недвижимость существует и формирование ее считается завершенной тогда, когда соответствующая запись сделана в регистр недвижимости. Регистр недвижимости считается одним из главнейших информационных ресурсов государства, поскольку поддерживает ряд его важных функций: регистрацию прав на недвижимость, кредитование, особенно для приобретения жилья, региональное и городское планирование. Регистр поддерживается кадастровыми бюро, которые расположены по всей стране. Финансирование регистра — задача центрального правительства, хотя имеются муниципалитеты, которые сами финансируют работу кадастровых бюро и содержание регистра. Национальная Земельная Служба (NLS) осуществляет руководство регистром, отвечает за функционирование и управление государственной системой цифровых кадастровых карт.

Законодательство требует, чтобы регистр недвижимости велся только в электронной форме на территории каждого муниципалитета. Постановление правительства предусматривает, что структура регистра должна включать: (1) главный регистр, (2) цифровую регистрационную (кадастровую) карту, (3) регистр координат, (4) регистр планов, (5) регистр округов, (6) адресный регистр, (7) регистр совместных сооружений (GA регистр).

Информация, которая должна быть введена в регистр недвижимости, вводится кадастровыми бюро не непосредственно в базу данных, а в промежуточную память. Кадастровое бюро формирует специальную запись «control sheet» с использованием терминала. Запись распечатывается , проверяется и подписывается лицом, которое приняло решение о регистрации единицы недвижимости и помещается в архивное досье. Затем к данной записи добавляется персональный пароль лица, уполномоченного осуществлять регистрацию, и сообщение, которое называется «daybook approval» отправляется на сервер NLS. Персонал NLS использует «daybook approval» для внесения регистрационной записи в базу данных.

Главный регистр является частью регистра недвижимости. Регистр включает следующие данные: (1) обозначение регистра, (2) бывшее обозначение регистра, если оно было, (3) кадастровые номера единиц недвижимости, из которых была сформирована данная единица, (4) отметка об аннулировании регистрации, (5) адрес, (6) площадь водной поверхности, земли и общая площадь, (8) номер кадастровой карты, на которой отображена единица недвижимости (9) доля в общей собственности, (10) сведения о разрешенном целевом использовании недвижимости (11) дата регистрации, обозначение досье, (12) права и др.

Также является частью регистра недвижимости. Единицей учета в регистре является единица недвижимости. Содержанием регистра является кадастровый номер единицы недвижимости, координаты центроида границ единицы недвижимости, каталог координат точек границ недвижимости, наименование системы координат.

Единицей учета в регистре планов является каждый отдельный план и каждое индивидуальное решение, принятое по единице недвижимости с заданным кадастровым номером.

Запись в регистре содержит следующую информацию: (1) кадастровый номер единицы недвижимости, (2) номер архивного досье, в котором хранится план, (3) сведения о нормативном документе, из которого следует целевое использование недвижимости. Правила «назначения» целевого использования земельного участка может вытекать из Законов «О строительстве», «О защите окружающей среды», «О воде», «О памятниках культуры», «О строительстве железных дорог», «О территориальном планировании и функциональном зонировании». Регистр также включает сведения о дате, когда план или иной нормативный документ принят, о дате истечения срока действия плана или нормативного документа, сведения об ограничениях, вытекающих из документов и плана, ссылки на кадастровую карту, на которой помечены ограничения, вытекающие из градостроительной документации.

Сведения из регистра выдаются в составе стандартной выписки из регистра недвижимости и регистра прав. Пример распечатки имеет следующий вид:

Земельное право швеции

смета нужна
ВЧЕРА.

Швеция: классический опыт управления земельными ресурсами

Группа белорусских специалистов в области землеустройства и земельного кадастра побывала на стажировке в Швеции. Результаты изучения законодательной базы и организации работ в этой области обобщены в книге «Управление земельными ресурсами: опыт Швеции» (Мн.: Минсктиппроект, 1999).

Национальная земельная служба Швеции

Опыт регулирования земельных отношений в Швеции начался с создания кадастровых карт в 1628 г., оценки земель и топографического картографирования. С того времени было проведено три крупные земельные реформы, и вся собранная за это время информация послужила основой при создании современной системы управления земельными ресурсами.

Ведущим государственным учреждением отрасли стала Национальная земельная служба Швеции (NLS). В результате процесса децентрализации государственных учреждений 70-х гг. главный офис NLS расположился на Балтийском побережье, в 170 км на север от Стокгольма, в г. Евле.

Работы, выполняемые NLS, практически те же, которыми в Беларуси занимается Государственный комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии, подведомственные предприятия и землеустроительные службы местных исполнительных органов. Но есть и различия в стуктурах служб и в организации работ.

Направления деятельности NLS: разработка и реализация земельной политики; разработка и совершенствование земельного законодательства; планирование и использование земель; кадастровые съемки; формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на землю и другую недвижимость; оценка и налогообложение земель; инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов; создание и эксплуатация земельно-информационных и геоинформационных систем; проведение геодезических и картографических работ общегосударственного значения.

В системе NLS работают подразделения национального и местного уровней — областей (ленов) и административных районов и городов (коммун), частные предприятия и частные предприниматели. NLS занимается и управлением (подчинение по вертикали), и производством работ. В Беларуси управленческие и производственные функции разделены между Госкомземом и подведомственными организациями, которые подчиняются ему только методически. До 1 января 1999 г. NLS входила в Министерство внутренних дел, сейчас она находится в составе Министерства охраны окружающей среды.

В структуру NLS входят: правление (у нас — коллегия), генеральный директор, служба внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе — отделы информационных технологий, общего планирования и законодательства, финансирования, кадров, маркетинга и информации, административный отдел, отдел международных связей. Три подразделения занимаются производственной деятельностью: кадастровая служба, географической и земельной информации, измерений.

Кадастровая служба имеет отделения по всей территории страны и каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости.

Например, в отделении в г. Евле (одно из 21) служат 30 специалистов (800 формирований недвижимости в год, доход 16 млн крон). В 39 из 288 муниципалитетов Швеции коммуна нанимает хозрасчетные кадастровые службы.

Функционирует единая компьютерная сеть с центральными серверами в главном офисе. Процесс формирования и регистрации недвижимости полностью компьютеризирован. Информация «снизу» поступает в отдел географической и земельной информации, основной задачей которого являются ведение Карты Регистра (кадастровой карты) и актуализация баз данных о земле.

Годовой бюджет NLS — 1,4 — 1,5 млн крон, причем 1/3 за счет госбюджета, 2/3 за счет заказчиков.

Земельные информационные системы базируются на методах дистанционного зондирования, материалах аэрофотосъемки и банках земельной информации: географические информационные системы используются для анализа основной информации при формировании земельных участков, планировании использования земель, оценке земель, планировании развития городов, охране окружающей среды, управлении сельским и лесным хозяйством, в коммунальном хозяйстве.

Потребности общества в такого рода информации постоянно растут, поэтому большое внимание уделяется новейшим методам: цифровой картографии, высокоточному позиционированию. Эти методы основаны на спутниковых технологиях получения и актуализации пространственных географических данных и атрибутивной информации. Завершением национального кадастрового компьютеризованного проекта стало создание общенациональной регистрационной системы Land Data Bank, которая содержит полную информацию обо всех объектах недвижимости Швеции. Основные пользователи — органы власти и суды всех уровней, агентства недвижимости, банки, другие организации и граждане.

Земельное право Швеции имеет давние традиции. Первый закон о земле здесь появился в XIII в., а общегосударственный земельный кадастр ведется с XVI в. Современные нормы, регулирующие земельные отношения, представляют собой отдельную отрасль законодательства. Форма собственности и месторасположение единицы недвижимости не являются существенными факторами для правового режима недвижимости.

Действующий Земельный кодекс, основной кодифицированный правовой акт, принят Риксдагом в 1971 г. Он закрепляет важнейшие элементы института права частной собственности на землю, купли-продажи недвижимого имущества, его залога, регистрации земельных прав и другие.

Три группы законов развивают основные положения кодекса. Это законодательство о земельно-правовых институтах и способах защиты прав субъектов земельных отношений. Далее, законодательство о порядке ведения государственного земельного кадастра. И, наконец, группа законов, которые не являются земельно-правовыми актами, но содержат отдельные положения, касающиеся земельных отношений.

Структура законодательства и сами законы существенно отличаются от белорусских.

В его основе лежат принципиальные положения, закрепленные в законодательных актах: сложившееся землепользование защищено законом. Исключения тоже оговорены в законе; ограничения в использовании недвижимости возможны только в случаях настоятельных общественных потребностей. Затраты собственника компенсируются; изменения сложившегося землепользования производятся на основе разрешения. Затраты возмещаются; в каждом планировочном решении должен быть баланс общественных и частных интересов.

Участники планировочного процесса: владелец недвижимости, коммуна (местный орган власти, который выбирает план и выдает разрешение на строительство), окружной административный Совет (консультации, апелляции), органы управления лесами, сельским хозяйством, культурным наследием, путями сообщения (консультации), Национальный совет жилого фонда, строительства и планирования (направления развития, правила, стандарты; правительство (апелляции).

Владелец недвижимости обладает всеми правами на нее в пределах текущего, т.е. зафиксированного на определенный момент, использования земли и строений. Практически для любого изменения использования недвижимости потребуется разрешение. Это, как правило, строительство новых зданий, за исключением некоторых на сельскохозяйственных и лесных территориях; реконструкция; снос. Требования особенно строги к реконструкции зданий, имеющих историческую ценность.

На получение разрешения влияют многие факторы: характер расселения и территориального распределения недвижимости, развитие инфраструктуры.

Выдача разрешений на строительство производится только на основании планов землепользования.

Работы по территориальному планированию ведутся в Швеции с конца XIX в., первый закон принят в 1919 г. В основу системы планирования положены условия необходимости защиты национальных ресурсов и общие требования к строительству, регулируемые законодательством.

В Экологическом кодексе под защитой национальных ресурсов подразумевается рациональное использование земель и вод, охрана территорий, на которых вообще не предусматривается какое-либо развитие (участки побережья, горные территории), сохранение приоритетов в целевом использовании земель и вод. Эти приоритеты таковы: лесоразведение, сельское хозяйство, рыболовство, выпас оленей; экология, охрана природных объектов, культурного наследия; добыча ископаемых, промышленное производство и производство энергии, коммуникации, национальная оборона. Проекты, связанные со строительством крупномасштабных производств, морскими акваториями, сооружением автострад, аэропортов, могут быть разрешены специальным решением правительства. «Закон о планировании и строительстве» формулирует основные условия развития территорий: рациональное целевое назначение земель, эффективное использование земель и вод, хорошие условия жизни, работы, транспорта, досуга населения. Основные требования к строениям — приспособленность к окружающей среде, учет технических стандартов, защита культурного наследия.

Планы землепользования могут быть юридически обязывающими и рекомендательными. Первый вариант предполагает, что соответствующее строительство обязательно должно быть разрешено. Сам факт разработки плана повышает стоимость земли, что дает коммунальным властям возможность создания новой стоимости земли. Окончательное разрешение на строительство выдается на основании детального плана, если не принимается иное решение. Работы по территориальному планированию финансируются из налоговых поступлений и за счет оплаты услуг специальных служб.

Как и вопросы законодательства, Кадастр и регистрацию прав на недвижимость в Швеции сложно сравнить с белорусской практикой, поскольку последняя находится в процессе становления. В Швеции правовое регулирование вопросов Кадастра и регистрации прав на недвижимость развито чрезвычайно. Это целый ряд законов, среди них такие, как «О формировании недвижимого имущества», «О совместных сооружениях», «Об управлении совместной собственностью», «О регистре прав на недвижимость», «О регистре единиц жилья» и многие другие. Все они — законы прямого действия, не требующие подготовки дополнительных документов.

Права на недвижимость классифицируются таким образом: право собственности, право залога, сервитут, право имущественного займа, право аренды, право на электроснабжение. Регистрация прав обязательна, но в отличие от Беларуси правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации.

Регистр недвижимости состоит из нескольких: главный регистр, регистр координат, регистр планов. Последний имеет аналог в Беларуси и содержит сведения градостроительного характера — Государственный градостроительный кадастр.

В Швеции регистр недвижимости представляет собой базу данных о сформированных единицах недвижимости. Порядок записи и правовые последствия, естественно, подробнейшим образом регламентируются законом. В Беларуси аналога регистра недвижимости пока нет, но уже есть его прототипы: базы данных реестра земельных участков Государственного земельного кадастра и базы данных органов регистрации и технической инвентаризации.

Опыт страны, прошедшей длительный путь развития правовой основы, технологий сбора, оценки, применения информации о недвижимости, планирования землепользования очень важен для Беларуси. Швеция имеет совершенную кадастровую систему, и ее изучение помогло специалистам Беларуси в подготовке земельной реформы, создании законодательной базы, определении дальнейших направлений работы землеустоительной и геодезической области.

Земли Швеция.doc — Земли Швеции

Содержание
стр.
Введение 2
Основная часть 4
Глава 1. Совершенствование землепользования и консолидация земель 4
1.1. Проведение землеустроительных работ, связанных с совершенствованием
землевладений и землепользований 4
1.2. Консолидация и перераспределение земель 5
Глава 2. Территориальное землеустройство в Швеции 10
2.1.Национальная земельная служба Швеции 10
2.2. Земельное законодательство в Швеции 11
2.3. Планирование землепользования 12
2.4. Многоцелевой шведский кадастр 14
Заключение 18
Литература 19

Введение
Наше понимание и определение «землеустройства» как системы
мероприятий по организации рационального использования и охраны земли, в
большинстве зарубежных стран отсутствует, несмотря на то, что все
землеустроительные действия имеют место, называясь по­разному.
Нет и аналога слову «землеустройство». Его переводят иностранные
авторы не одинаково. В английском языке как «Land Use Planning» —
планирование использования земель; «Land Managment» — земельное
управление; «Land Survevy» — межевание, земельная съемка, хотя
специалисты под всеми этими терминами понимают конкретные
землеустроительные действия. Близкими, но не равнозначными аналогами
землеустройства во французском языке являются слова «Amanagment
Foncier», в немецком языке — «die Flurbereinigung».
Такое положение обусловлено историческими причинами,
неодинаковыми земельными отношениями и характером земельной
собственности в XX веке в России и за рубежом, а также, изоляцией
землеустроительной науки и ученых нашей страны в это время /1/.
Только в настоящее время, в связи с открывшейся возможностью
изучения опыта землеустройства в зарубежных странах, создались условия
для сближения точек зрения и понятий в землеустроительной науке и
практике. Землеустроительные действия в Западной Европе исторически
были связаны с земельным кадастром. Это было обусловлено следующими
причинами:
­ данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе,
объединении земельных участков в ходе земельных
2

сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право
земельной собственности (пользования);
­ земельно­кадастровые сведения применялись органами власти различного
уровня для принятия управленческих решений в области землепользования;
­ на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только
земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других
объектов недвижимого имущества, связанных с землей, которые давали
информационную основу для налогообложения;
­ материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом,
дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в
комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и
сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, центров),
осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с
общественными интересами.
Таким образом, земельный кадастр за рубежом, включающий в себя не
только технические действия, но и определенный земельно­кадастровый
процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов
недвижимого имущества и сделок с ним, исторически аккумулировал в себе
большую часть землеустроительных работ.
3

Основная часть
Глава 1. Совершенствование землепользования и консолидация земель
1.1. Проведение землеустроительных работ, связанных с
совершенствованием землевладений и землепользовании
Если земельно­кадастровые съемки служат за рубежом средством
формирования недвижимости, то данный вид землеустройства используется
как метод улучшения недвижимости. В ряде европейских стран мероприятия
по консолидации земель проводились на основании законов «О формировании
недвижимости», или специальных законов по объединению земельных
участков.
Задачами консолидации земель, относящейся к межхозяйственному
(территориальному) землеустройству, являются:
­ комассация земель (сведением разбросанных участков, принадлежащих
одному собственнику, в один массив ­ парцеллу);
­ ликвидация недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы,
вклинивания, вкрапливаний, дальноземелья);
­ укрупнение земельных участков за счет присоединения рядом
расположенных земель.
Данные работы проводились в Европе на землях сельскохозяйственного
назначения и на лесных угодьях. Наиболее интенсивно эти работы велись с
середины XIX в. до 30­х годов XX в., когда в Европе происходило укрупнение
фермерских хозяйств и ликвидация чересполосицы. В Швеции до 1920 г.
4

работы по консолидации земель были проведены на площади 20 млн. га. При
этом из 287 тыс. землевладельцев на новые места переехали (перенесли дома)
83 тыс. хозяев /5/.
Работы осуществляются на основе специальных землеустроительных
проектов по консолидации земель. Их разрабатывают государственные или
частные компании (предприятия), имеющие соответствующие лицензии на эти
землеустроительные действия. Помимо межевания и консолидации земельных
участков проводятся следующие землеустроительные действия:
­ раздел недвижимости;
­ переформирование недвижимости;
­ перепланировка земельных участков;
­ формирование земельной собственности;
­ определение границ;
­ вынос границ в натуру;
­ землеустроительные работы при приобретении земельных участков и др.
Данные землеустроительные действия необходимы при совершении
сделок с земельными участками, развитом земельном обороте (купле­продаже
недвижимости, наследовании, дарении, залоге части участка). Их выполняют
землемеры, за счет средств земельных собственников, если государство не
вмешивается в регулирование земельных отношений.
В Швеции землеустроительные дела связаны в первую очередь с
имущественными отношениями, поэтому центрами землеустроительного
образования являются экономические и технические кафедры университетов
(Королевского политехнического в Стокгольме, Швеция). Экологическая
направленность землеустройства изучается в сельскохозяйственном
университете (г. Упсала, Швеция).
1.2. Консолидация и перераспределение земель
5

Планирование землепользования в сельских районах принимает другую
форму и другие задачи, нежели в городах. На большей части Европы осталось
наследие неразвитой инфраструктуры и фрагментированных земельных
наделов, когда в некоторых районах хозяйства включают до 15 мелких полей
площадью иногда менее гектара, разбросанных по всей округе. В сельских
районах высок уровень безработицы, и это привело к миграции молодой части
населения в городские населенные пункты, оставившей стареющее население.
Консолидация земель и другие земельные реформы на селе должны решить
широкий круг социальных и экономических проблем, чтобы добиться
устойчивого развития. Орган управления земельными ресурсами может быть
одним из главных источников информации в поддержку земельной реформы.
Одним из основных требований и для сельского, и для городского развития
является кадастровый учет соответствующей территории.
Будучи процессом, предназначенным для помощи сельскому хозяйству
там, где собственность на землю стала нерентабельной из­за малых размеров
владений, консолидация земель может быть эффективным инструментом
стимулирования других форм развития. Она может быть использована в
городских районах для обновления городских центров или содействия
жилищному строительству. В сельских районах даже там, где модель
хорошо
сельскохозяйственного
использования
может

структурированной, может понадобиться отреагировать на изменение
плотности населения или оказать содействие по вопросам экономического
или экологически ориентированного развития. Могут быть конфликты по
поводу землепользования в связи с авто­ или железнодорожным
строительством, нуждами водного хозяйства и противопаводковой защиты
или охраной природы. Все эти меры имеют общественный интерес и могут
затрагивать характер сельского хозяйства и размеры и форму полей.
Консолидация земель должна устранить или уменьшить неблагоприятные
воздействия таких проектов.
6

В большинстве случаев консолидация земель – это совокупность
действий, которые могут повысить качество жизни и поддержать
несельскохозяйственные виды деятельности, повысить эффективность
сельского хозяйства. Она отличается от перераспределения земель, которое
представляет собой деятельность, осуществляемую, когда государство
принимает решение перестроить какую­либо территорию в интересах
широкого сообщества. В сельских районах консолидация земель будет обычно
давать те же общие площади хозяйств, но с участками, которые больше по
размеру и более удобны по форме, что позволяет фермеру внедрять более
современные методы ведения сельского хозяйства /4/.
Перераспределение земель может включать изменения общей площади
владения и принудительное отчуждение земли, за которую должна быть
выдана компенсация либо деньгами, либо новым участком в другом месте.
Этот процесс может лишить земли некоторых собственников, если земля не
принадлежит государству.
Консолидация земель не является формой принудительного
отчуждения; никто не может быть лишен своих прав на землю, хотя некоторые
собственники земли имеют возможность продать часть своей земли, тем
самым высвобождая капитал для инвестирования.
Формально структурированная консолидация земель должна не только
быть направлена на размер хозяйств, но также обеспечивать более развитую
сельскую инфраструктуру, включая такие улучшения, как дороги, дренажные
и оросительные системы, а также внедрение мер по борьбе с эрозией. Она
должна содействовать сбыту продукции, решению проблем, связанных с
землевладением, обеспечивать возможность получения кредита.
Какими бы ни были причины для консолидации или перераспределения
земель, эти процессы похожи и начинаются с инициирования проекта. Это
является ответом на просьбу со стороны местного населения и имеет
результатом первый анализ предложения и формирование местной
7

руководящей группы, представляющей население. Должна быть определена
территория, которая будет затронута, и подобрана группа специалистов для
разработки проекта и управления им.
Методика консолидации земель должна соответствовать закону и быть
понятной тем, для кого это делается. Должны быть выявлены все
собственники земли и другие владельцы, кого это коснется, а предлагаемые
преобразования должны широко освещаться с тем, чтобы все, кого это
затронет, смогли заявить о себе /2/.
Одним из основных условий для проведения плановой перестройки в
сельской местности и в городах является точные регистрация земель и
Регистрация земель обеспечивает
кадастровый учет территории.
доказательство прав собственности, а кадастровый план показывает текущее
По этим учетным
пространственное распределение собственности.
материалам должен быть составлен документ, показывающий все объекты
недвижимости в пределах затрагиваемой территории, включая важные с
экологической точки зрения участки, например, места, представляющие
научный интерес.
План, отражающий текущее состояние собственности, должен
содержать: имена собственников земли; характер их владения, включая права
аренды, ипотечные залоги, сервитуты и другие обременения; границы, размер,
конфигурацию и стоимость каждого участка, основанную на рыночной цене
или если соответствует случаю (когда рыночные цены низки), на
потенциальной продуктивности земли, которая определяется типами почв,
климатическими условиями.
Перед проектированием размещения земельных участков местным
органам власти нужно выделить участки для местного сообщения и
шоссейных дорог, улиц, площадок для парковки, мест отдыха, а также для
объектов экологической защиты. После выделения земель для удовлетворения
потребностей местного органа власти и предприятий обслуживающей
8

инфраструктуры, остальное может распределяться либо по стоимости земли,
либо по размеру наделов.
Это может быть итеративным процессом, поскольку переговоры
ведутся с собственниками земли. Может потребоваться подготовить
несколько альтернативных планов, каждый из которых будет показывать
разные дорожные сети, дренажные системы, объекты общего пользования, а
также воздействие на окружающую среду с сопряженными затратами и
доходами /3/.
Сведения обо всем проекте должны быть официально доступными для
местного населения; но, к тому же, и все участники проекта должны быть
обеспечены извлечениями из проекта, которые имеют отношение к их
конкретным правам. Должен быть установлен срок (60 дней), в течение
которого участники могут обжаловать предложенные планы. По истечении
этого периода возражения должны быть рассмотрены и устранены, прежде
чем может быть согласовано окончательное предложение.
Полномочия, которыми наделяются органы государственной власти по
закону о консолидации земель, должны позволять добиваться урегулирования
в случае спорных вопросов. Решение может включать выплату компенсации с
тем, чтобы никто из собственников не оказался после консолидации в худшем
положении, чем до нее. Хотя теоретически каждый собственник земли должен
получить в конце то же количество земли, на практике некоторые земли
необходимо будет передать для улучшений в инфраструктуру. Некоторые
земли являются более ценными (с лучшими почвами или строениями), чем
другие, и небольшую разницу необходимо будет уладить либо с помощью
денежной компенсации, либо корректированием в распределении земель.
Уладив все претензии, власти могут дать согласие на то, чтобы
предложенная планировка вступила в силу с тем, чтобы могли начаться
строительные работы. При реализации проекта развития может выясниться,
9

что в некоторых случаях то, что фактически построено, не согласуется с
официальным кадастровым планом территории /2/.
Глава 2. Территориальное землеустройство в Швеции
2.1. Национальная земельная служба Швеции
Опыт регулирования земельных отношений в Швеции начался с
создания кадастровых карт в 1628 г., оценки земель и топографического
картографирования. С того времени было проведено три крупные земельные
реформы, и вся собранная за это время информация послужила основой при
создании современной системы управления земельными ресурсами.
Ведущим государственным учреждением отрасли стала Национальная
земельная служба Швеции (NLS). В результате процесса децентрализации
государственных учреждений 70­х гг. главный офис NLS расположился на
Балтийском побережье, в 170 км на север от Стокгольма, в г. Евле /5/.
Направления деятельности NLS: разработка и реализация земельной
политики; разработка и совершенствование земельного законодательства;
планирование и использование земель; кадастровые съемки; формирование
земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на
10

землю и другую недвижимость; оценка и налогообложение земель;
инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов; создание и
эксплуатация земельно­информационных и геоинформационных систем;
проведение геодезических работ общегосударственного значения.
В системе NLS работают подразделения национального и местного
уровней ­ областей (ленов) и административных районов и городов (коммун),
частные предприятия и частные предприниматели. NLS занимается и
управлением (подчинение по вертикали), и производством работ.
В структуру NLS входят: правление, генеральный директор, служба
внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе ­ отделы
информационных технологий, общего планирования и законодательства,
финансирования, кадров, маркетинга и информации, административный
отдел, отдел международных связей. Три подразделения занимаются
производственной деятельностью: кадастровая служба, географической и
земельной информации, измерений.
Кадастровая служба имеет отделения по всей территории страны и
каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости.
В отделении в г. Евле (одно из 21) служат 30 специалистов (800
формирований недвижимости в год, доход 16 млн крон). В 39 из 288
муниципалитетов Швеции коммуна нанимает хозрасчетные кадастровые
службы.
Годовой бюджет NLS ­ 1,4 ­ 1,5 млн крон, причем 1/3 за счет
госбюджета, 2/3 за счет заказчиков.
Земельные информационные системы базируются на методах
дистанционного зондирования, материалах аэрофотосъемки и банках
географические информационные системы
земельной информации:
используются для анализа основной информации при формировании
земельных участков, планировании использования земель, оценке земель,
11

планировании развития городов, охране окружающей среды, управлении
сельским и лесным хозяйством, в коммунальном хозяйстве.
Большое внимание уделяется новейшим методам: цифровой
картографии, высокоточному позиционированию. Эти методы основаны на
спутниковых технологиях получения и актуализации пространственных
географических данных и атрибутивной информации. Завершением
национального кадастрового компьютеризованного проекта стало создание
общенациональной регистрационной системы Land Data Bank, которая
содержит полную информацию обо всех объектах недвижимости Швеции.
2.2. Земельное законодательство в Швеции
Земельное право Швеции имеет давние традиции. Первый закон о земле
появился в XIII в., а общегосударственный земельный кадастр ведется с XVI
в. Современные нормы, регулирующие земельные отношения, представляют
отдельную отрасль
Форма собственности и
законодательства.
месторасположение единицы недвижимости не являются существенными
факторами для правового режима недвижимости.
Действующий Земельный кодекс,
основной кодифицированный
правовой акт, принят Риксдагом в 1971 г. Он закрепляет важнейшие элементы
института права частной собственности на землю, купли­продажи
недвижимого имущества, его залога, регистрации земельных прав и другие.
Три группы законов развивают основные положения кодекса. Это
законодательство о земельно­правовых институтах и способах защиты прав
субъектов земельных отношений. Далее, законодательство о порядке ведения
государственного земельного кадастра. И группа законов, которые не
являются земельно­правовыми актами, но содержат отдельные положения,
касающиеся земельных отношений.
12

2.3. Планирование землепользования
В его основе лежат положения, закрепленные в законодательных актах:
сложившееся землепользование защищено законом. Исключения тоже
оговорены в законе; ограничения в использовании недвижимости возможны
только в случаях настоятельных общественных потребностей. Затраты
собственника компенсируются; изменения сложившегося землепользования
производятся на основе разрешения. Затраты возмещаются; в каждом
планировочном решении должен быть баланс общественных и частных
интересов /4/.
Участники планировочного процесса: владелец недвижимости, коммуна
(выбирает план и выдает разрешение на строительство), окружной
административный Совет (консультации, апелляции), органы управления
лесами, сельским хозяйством, культурным наследием, путями сообщения
(консультации), Национальный совет жилого фонда, строительства и
планирования (направления развития, правила, стандарты; правительство).
Владелец недвижимости обладает всеми правами на нее в пределах
текущего, т.е. зафиксированного на определенный момент, использования
земли и строений. Для любого изменения использования недвижимости
потребуется разрешение. Это строительство новых зданий, за исключением
некоторых на сельскохозяйственных и лесных территориях; реконструкция;
снос.
На получение разрешения влияют факторы: характер расселения и
территориального распределения недвижимости, развитие инфраструктуры.
Выдача разрешений на строительство производится на основании планов
землепользования.
Работы по территориальному планированию ведутся в Швеции с конца
XIX в., первый закон принят в 1919 г. В основу системы планирования
13

положены условия необходимости защиты национальных ресурсов и общие
требования к строительству, регулируемые законодательством /3/.
В Экологическом кодексе под защитой национальных ресурсов
подразумевается рациональное использование земель и вод, охрана
территорий, на которых вообще не предусматривается какое­либо развитие
(участки побережья, горные территории), сохранение приоритетов в целевом
использовании земель и вод.
Планы землепользования могут быть юридически обязывающими и
рекомендательными. Первый вариант предполагает, что соответствующее
строительство обязательно должно быть разрешено. Сам факт разработки
плана повышает стоимость земли, что дает коммунальным властям
возможность создания новой стоимости земли. Окончательное разрешение на
строительство выдается на основании детального плана, если не принимается
иное решение. Работы по территориальному планированию финансируются из
налоговых поступлений и за счет оплаты услуг специальных служб.
В Швеции правовое регулирование вопросов Кадастра и регистрации
прав на недвижимость развито. Это ряд законов, среди них такие, как «О
формировании недвижимого имущества», «О совместных сооружениях», «Об
управлении совместной собственностью», «О регистре прав на недвижимость»,
«О регистре единиц жилья». Все они ­ законы прямого действия, не требующие
подготовки дополнительных документов /4/.
Права на недвижимость классифицируются таким образом: право
собственности, право залога, сервитут, право имущественного займа, право
аренды, право на электроснабжение. Регистр недвижимости состоит из
нескольких: главный регистр, регистр координат, регистр планов.
В Швеции регистр недвижимости представляет собой базу данных о
сформированных единицах недвижимости. Порядок записи и правовые
последствия регламентируются законом.
14

2.4. Многоцелевой шведский кадастр
Многоцелевой кадастр Швеции начали преобразовывать в многоцелевую
информационную систему о земле и недвижимости с 1976 г., в результате
слияния автоматизированного банка данных о недвижимости с банками
данных о населении, экономической статистики, налогообложения и данных
переписей. Собственно земельный кадастр состоит из двух регистров:
поземельного и недвижимой собственности. В 1936­1974 гг. реализована
программа создания национального фонда кадастровых карт, производимых
на основе фотокарты масштаба 1:10000 и покрывавших всю территорию
страны единой системой описания границ участков и зданий. С 1974 г. для
этого используют кадастровые карты масштаба 1:20000, информацию для
составления которых подготавливают на основе общегосударственного
автоматизированного банка данных о недвижимости.
Кадастровые карты плотно застроенных городских территорий
производят или заказывают местные муниципальные службы, и они имеют
крупный (до 1:500) масштаб. В Швеции стандарты описания объектов и
информационные связи между ними установлены законодательно, а сами
системы являются государственными и их разработка и внедрение
финансирует правительство.
Документация современных кадастров обычно включает:
идентификацию участка; адрес; имя и адрес владельца; описание
землевладения (площадь, качество, количество); описание зданий (возраст,
площадь, материалы, оборудование); рыночную информацию о продажной
цене или арендной плате, оценку, информацию о налогах.
Использование многоцелевой кадастровой системы, позволяющей
решать проблемы в различных сферах общественной и экономической жизни:
регистрации недвижимости;
анализа
демографической ситуации; управления развитием, совершения сделок с
обеспечения кредиторов;

недвижимостью, анализа земельного рынка; налогообложения земли и
контроля за использованием земельных ресурсов;
недвижимости;
территориально­пространственного планирования и информирования
общественности, рационального использования и охраны земель.
Преимущества многоцелевых кадастровых систем:
­ существенное удобство и надежность регистрации всех операций,
касающихся земли, проведение всевозможных сделок и передачи прав;
­ обеспечение гарантий и защиты прав землевладельцев и других лиц,
имеющих юридические отношения с землей.
Это стимулирует рынок земли и иной недвижимости, рост
капиталовложений в территории, связанные с долгосрочными кредитами под
обеспечение землей и другой недвижимостью. При оформлении кредитов и
закладных на недвижимость банки требуют информацию о муниципальных
планах и подтверждения титулов владения;
­ существенное уменьшение числа земельных споров и обращений в суды по
этому поводу, что улучшает социальный климат, способствует уменьшению
числа судебных дел и связанных с этим затрат;
­ обеспечение средств для систематической оценки и налогообложения земли
и другой недвижимости. Проблема социально ­ справедливого экономически
эффективного налогообложения стоит перед многими странами, и
кадастровая система во многом облегчает ее решение.
Многоцелевая кадастровая система полезна для целей
административного управления. Систематическое ведение информации о
земле и землевладельцах, кадастровых карт участков недвижимости,
регистрация состава недвижимости обеспечивают базисную информацию для
формирования административных целей.
Участки земли и строения, образующие в совокупности фонд
недвижимой собственности любой страны, составляют большую часть
общенационального достояния. С ними связаны значительные налоговые
16