Залог продаваемого имущества

Как обратить взыскание на проданный автомобиль в залоге?

Чем интересна статья: автор рассказывает о том, как кооперативу пришлось разыскивать проданный автомобиль в залоге, и почему из-за изменений в ГК РФ взыскание залога в счет погашения долга по договору займа встало под угрозу.

В начале 2014 года наш кооператив выдал два займа двум пайщикам сроком на 6 месяцев на общую сумму 2,2 млн рублей. Заемщики выступили поручителями друг другу, а также предоставили в залог один и тот же автомобиль Land Rover, стоимостью 2,5 млн рублей. Через 2 месяца возникла просрочка, заемщики отказались добровольно погашать долг. Мы подали иски в суд с требованием расторгнуть договоры займа и солидарно взыскать с ответчиков задолженность по договору. Пайщики не оспаривали факт заключения договоров, а также возникновение задолженности и обязанность ее уплаты. Суд удовлетворил наши требования в полном объеме.

Заложенный автомобиль продали третьему лицу

Затем нам стало известно, что залогодатель продал свой автомобиль третьим лицам без согласия и уведомления кооператива. За пару недель Land Rover поменял нескольких владельцев. Внесудебное обращение взыскания на спорный автомобиль стало невозможно, т.к. предмет залога был отчужден по договору купли-продажи с использованием дубликата ПТС. Нам пришлось разыскивать автомобиль. Только после того, как мы нашли нового собственника, кооператив смог обратиться в суд за взысканием предмета залога в нашу пользу.

В обосновании своих требований мы ссылались на п. 2 ст. 346 ГК РФ: залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодержателя. А в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного и безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом основания освобождения приобретателя заложенного автомобиля от обязательств залогодателя, если оно не знало о наложенных на имущество обременениях, не предусмотрены. Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 10.04.2007 года по делу № 11В07-12.

Однако Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 367 – ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» внес изменения в нормы о залоге, предусмотренные параграфом 3 главы 23 ГК РФ. Они вступили в законную силу с 01.07.2014 года. Руководствуясь «новыми» положениями ГК РФ, ответчик утверждал, что о залоге имущества он не знал и является добросовестным приобретателем, т.е. обращение взыскания на автомобиль незаконно. Мы же доказывали, что если отношения между залогодателем и залогодержателем возникли 28.02.2014 года (дата заключения договоров залога), то на основании ст. ст. 4, 422 ГК РФ к этим отношениям подлежат применению нормы ГК РФ о залоге в редакции, действовавшей на момент заключения договоров залога.

Суд первой инстанции занял позицию ответчика и отказал в иске кооперативу. Судья счел, что соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в силу с 28.08.2014г. (момент истечения срока договора займа и отмены отлагательного условия). Таким образом, правоотношения по договору о залоге возникли после вступления в силу №367-ФЗ. Ответчика признали добросовестным приобретателем, поскольку он не мог и не должен был знать о залоге, а также проявил при покупке автомобиля достаточную осторожность и осмотрительность.

Отстаиваем права КПК как залогодержателя

Такие доводы суда мы посчитали несправедливыми, и обжаловали решение в апелляционной инстанции. В первую очередь кооператив оспаривал следующие моменты.

  1. Суд неправильно установил момент возникновения отношений между истцом и ответчиком. В соответствии с п. 4.3 договоров залога: «Вступление в силу Соглашения об обращении взыскания на предмет залога определяется моментом невыполнения Должником каких-либо обязанностей по договору займа». Таким образом, п. 4.3 устанавливает условие возникновения права в рамках уже действующих договорных правоотношений о залоге, а не устанавливает правоотношения о залоге.
  2. Суд не применил подлежащие применению нормы права в редакции, действующей до 01.07.2014 года.
  3. Суд не установил и не опроверг добросовестность ответчика при приобретении заложенного имущества. Суд, применяя норму подпункта 2 п.1 ст. 352 ГК РФ в действующей редакции, указал, что добросовестность приобретения предмета залога в данном случае не является значимым.

Апелляционная коллегия поддержала позицию кредитного кооператива и удовлетворила иск. Судья подчеркнул, что в соответствии с п. 1, п. 3 ст. 3 № 367-ФЗ положения ГК РФ в редакции указанного закона, вступают в силу с 01 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона. Т.к. ответчик приобрел спорный автомобиль 12 мая 2014 года и зарегистрировал его на свое имя в органах ГИБДД 15 мая 2014 года, т.е. до введения в действие 01.07.2014 подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, то вышеуказанная норма права не применима.

Также апелляционная коллегия признала несостоятельными выводы суда первой инстанции о том, что по договорам залога срок исполнения обязательств наступил 28.08.2014, ввиду отлагательного условия, указанного в п. 4.2 сделок. Т.к. согласно п. 7.1 договоров залога, данные сделки вступили в силу с момента их подписания, т.е. с 28.02.2014.

В итоге после долгих судебных разбирательств кредитный кооператив получил исполнительный лист по делу и приступает к процедуре взыскания.

Как обезопасить кооператив

Хочется еще раз обратить внимание коллег на то, что в текущей редакции ГК РФ, в случае перепродажи предмета залога, кредитор должен доказать, что новый покупатель не предпринял достаточные меры предосторожности при покупке автомобиля. В противном случае суд признает нового владельца добросовестным покупателем, и обращение взыскания на предмет залога станет невозможным.

Вопреки на п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», даже если приобретателю вручили дубликат документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), суды все равно становятся на сторону приобретателя и признают его добросовестным.

В связи с этим, рекомендуем коллегам регистрировать залог, оформленный после 1 июля 2015г., у нотариуса. Тогда соответствующая информация появится в реестре уведомлений о залоге движимого имущества на сайте Федеральной нотариальной палаты. Данный реестр является публичным, т.е. третьи лица могут получать достоверную информацию об обременениях интересующего их имущества. И даже в случае перепродажи заложенного имущества, суд встанет на сторону кредитора. Это несет дополнительные траты для кооператива. Обычно стоимость одной регистрации залога составляет 2000-2500 рублей, а если документы подаются в электронном виде – около 600 рублей. Но здесь каждый должен соразмерить риски, чтобы обезопасить себя от потери предмета залога.

Залоги, оформленные до 1 июля 2015г., регулируются «старыми» нормами ГК РФ.

В заложниках: как банки продают имущество проблемных должников

Банки накопили залогового имущества более чем на 70 млрд грн, но покупателей на эти объекты найти сегодня сложно. Как финучреждения разбираются с залогами, выясняло Delo.UA

Экономический кризис 2014-2015 годов привел к массовым банкротствам и неплатежеспособности клиентов банков. По данным Нацбанка, на 1 июля доля просроченных кредитов в общем объеме займов составила 24,3%. Общий объем выданных кредитов на эту же отчетную дату составил 931,587 млрд грн. В основном займы были выданы юрлицам — 769,748 млрд грн и 142,256 млрд грн физлицам. Чтобы вернуть хоть часть денег, банки стараются активно избавиться от залогового имущества, но очереди из покупателей того, что передавалось в залоги, пока не видно.

От земли до бизнес-центра

По данным НБУ общая сумма обеспечения по кредитам, учитывая неплатежеспособные банки, достигает 179 млрд грн, из них по проблемным займам — 75,4 млрд грн. Основу рынка залогового имущества составляют нежилая и жилая недвижимость, авто, земельные участки. Очередность и активность продажи зависит от проводимой банком кредитной политики в прошлых периодах.

«Если говорить о количестве, разумеется, больше реализуется квартир и авто, если говорить о сумме — то коммерческие объекты», — отмечает Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и мониторинга залогового имущества ОТП Банка.

Мария Гуз, директор департамента по работе с проблемной задолженностью Креди Агриколь Банк, уверена, что в продажах залогового имущества преобладают авто (80%), а вот ипотеку и коммерческую ипотеку продают реже (20%) из-за состояния рынка недвижимости и существенной стоимости имущества.

По ее словам, учитывая мораторий, введенный в конце 2014 года на реализацию квартир и домов, которые выступают залогом по ипотеке и являются единственным жильем заемщика, активность в продажах ипотеки значительно снизилась.

Залоговые автомобили продаются лучше, чем жилье, но тоже не так активно, как того хотели бы реализаторы. Стоит также учесть, что банки не выставляют на продажу все и сразу: залог, который может приносить определенный доход, как, например, торговый центр с высокой посещаемостью, будет выставлен в последнюю очередь, тогда как автомобиль или квартиру банк попытается продать побыстрее. Но покупатель тоже хочет инвестировать средства верно, потому также может дожидаться предложения качественного имущества.

«Очередность зависит от состояния объекта. Чем лучше качество объекта, его ликвидность, тем лучше он продается, в независимости от того, недвижимость это или транспорт. Прежде всего покупаются объекты, где присутствуют арендаторы, которые приносят доход. В таком случае стоимость объекта рассчитывается по доходному методу», — отмечает Павел Мельниченко, директор департамента взыскания кредитов ПУМБ.

Квартиры и машины — не единственное, что есть в залогах у банков, и далеко не самое интересное. Куда примечательнее имущество юрлиц, переданное в обеспечение по кредитам. Это заводы, производственное оборудование, земля, коммерческая недвижимость, товары. Банки публикуют данные о продаваемой коммерческой недвижимости на сайтах, а информацию о залогах неплатежеспособных банков публикует Фонд гарантирования.

Из последних крупнейших сделок по продаже залогового имущества компаний стала сделка по долгу группы «Креатив». Конкурент группы, компания «Кернел», приобрела права требования на маслоэкстракционный завод «Креатива» за $95,8 млн. Подробнее об истории с долгом читайте тут.

Продажи не растут

Когда мы говорим о продаже залога, стоит помнить, что речь идет об имуществе, обремененном долгом, которое часто реализуется принудительно. Ранее в интервью Delo.UA руководитель ныне неплатежеспособного Авант-Банка Вениамин Лебедев упоминал, что в Украине законодательные коллизии не способствуют особому спросу со стороны покупателей на такую собственность.

«Казалось бы, куда уж законней и прозрачней купить залоговое имущество через исполнительную службу. Человек считает приобретенный объект уже очищенным от претензий. Но, к сожалению, у нас никто не лишил права бывшего владельца оспорить сам момент лишения его имущества. Уже по завершении процедуры появлялись параллельные процессы, в которых оспаривались действия исполнителя или работника банка в части отчуждения этого имущества — например, при его оценке. Соответственно, это приводило к запрету на пользование законно приобретенным имуществом», — приводит он пример.

Если так было в докризисные времена, то в оценке динамики реализации имущества сегодня банкиры расходятся. Например, в ПриватБанке отметили, что активность продаж снизилась, они фактически «стоят». В Альфа-Банке же уверены, что, играя с ценой (чем и занимается продавец), можно создать спрос практически на любой объект.

«Спрос на залоговое имущество движим теми же факторами, что и те, которые определяют спрос на необремененное имущество. Легковой автотранспорт остается ликвидным. Жилая недвижимость и участки под застройку зависят от региона. Коммерческая недвижимость сейчас имеет очень индивидуальный спрос», — резюмирует Юрий Грачев, директор департамента взыскания кредитов Альфа-Банка.

В целом схема продажи залогов зависит от ряда факторов: согласия должника на добровольную продажу, типа актива (коммерческая либо жилая недвижимость, движимое имущество, земля и т.п.), его местонахождения и ликвидности. Одним из действенных вариантов продажи залога (как для кредитора, так и для должника) является добровольная продажа, при которой отсутствуют дополнительные расходы — такие, как исполнительный сбор, вознаграждение торгующей организации и т.п.

«Добровольная реализация выгодна банку, ведь в этом случае устанавливаем рыночную цену, к дополнительным расходам можно отнести поиск покупателей через внешние сайты, однако они не являются значительными», — рассказала Мария Гуз. А вот при принудительной теряется от стоимости имущества от 25% до 50%.

На падающем рынке стоимость залогового имущества стремится вниз.

Кроме того, имущество, особенно коммерческое, без «хозяина» обесценивается быстрее, чем, например, квартира или авто. Если имущество продается через аукцион, то есть гарантированное законом снижение стоимости в зависимости от раунда аукциона, вплоть до 50%.

При отсутствии согласия должника на добровольную продажу залог продается принудительно. Способов такой продажи есть несколько: на публичных торгах по процедуре исполнительного производства, на аукционе при процедуре банкротства, кредитором от своего имени покупателю-третьему лицу на основании договора либо соответствующего решения суда.

«Добровольную продажу можно провести оперативно, за несколько месяцев, принудительная продажа зависит от судебных решений и переговорной позиции», — поясняет Владислав Мотузинский.

Банки не всегда справляются сами

Финучреждения могут продавать залоги самостоятельно или же привлекать компании на аутсорсе. То же самое касается и управления имуществом, которое оказалось у них на балансе. Можно отдать его на аутсорс, но многие банки занимаются управлением сами, в частности о таком подходе говорили в Альфа-Банке, Приватбанке, Укргазбанке и Уникредит Банке.

«У нас есть собственный департамент, который занимается управлением таким имуществом, в который набирались специалисты по разным направлениям, в том числе которые могут контролировать земельные и коммунальные вопросы», — отметили в пресс-службе Уникредит Банка.

Если же говорить о продаже, то самостоятельная реализация залогового имущества, минуя процедуры принудительного взыскания, снижает затраты банка (исполнительный сбор, комиссия торгующей организации).

«Но стоит отметить, что нынешнее законодательство очерчивает очень узкий круг случаев, когда банк имеет право продать залог от своего имени в счет погашения задолженности (только ипотека, по договорам, заключенным после конца 2008 года)», — рассказывает банкир на правах анонимности.

В тоже время Юрий Грачев отмечает, что банк может реализовать имущество от своего имени, если об этом есть соответствующий договор или оговорка в договоре.

По словам Андрея Пожидаева, в случае, когда такого имущества очень много, вероятно, имеет смысл отдавать его на аутсорсинг. Стоимость данных услуг индивидуальная (зависит в основном от стоимости объекта и его ликвидности).

«Но самостоятельная продажа, в первую очередь, это экономия на затратах торгующей организации и уход от продажи с огромным дисконтом на вторых и третьих торгах. Проведение данных операций самостоятельно не требует значительных затрат или специфических навыков», — отмечает банкир.

«Все зависит от того, удалось ли банку выстроить собственную структуру по оценке имущества, претензионной работе, отдела продаж, юридической службы, безопасности. В некоторых случаях оптимальным решением является продажа пакета активов за 20-30% стоимости, вместо самостоятельной реализации и получения в итоге 50% «грязными», — уверен Владислав Мотузинский.

В одном из банков Delo.UA рассказали, что затраты на услуги сторонних компаний по реализации залогов будут составлять порядка 5% от суммы продажи.

«На текущий момент лично я не видела каких-то особенно интересных предложений от специализированных организаций. В основном предлагаются какие-то малопонятные по эффективности информуслуги с условиями абонплаты. Лично для меня показатель — это когда внешняя компания готова зарабатывать на процентах от результата, т.е. она понимает, в какие сроки какой результат будет получен», — уверена Елена Супрун, начальник управления отчетности процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса UniCredit Bank.

Банки также прибегают к услугам факторинговых компаний. Как отметил юрист Альфа-Банка, на рынке есть два варианта.

Первый — факторинговая компания действует от своего имени, но в интересах должника. Количество продаж, таким образом, выросло, поскольку вырос объем проблемных активов и количество должников, которые ищут решения. «По физическим лицам это связано с оптимизацией налоговой нагрузки по налогу на доход физических лиц, который возникнет, если банк просто простит часть долга на своем балансе. Практически все компании, которые имеют в свидетельстве виды деятельности «факторинговые услуги» и «предоставление кредитов за счет собственных средств», предлагают свой сервис физлицам», — говорит Юрий Грачев.

Второй вариант — компания, которая выкупает портфель проблемной задолженности с целью дальнейшего взыскания. «Это практика почти всех крупных коллекторских агентств. Но сейчас по такому варианту продажи упали, так как взыскать долги стало сложнее», — уточняет юрист.

Банки не говорят о том, к каким конкретно факторинговым компаниям обращаются, но по данным Delo.UA, есть три компании, услугами которых пользуются чаще всего: «Арма Факторинг», «Паритет» и «Укрборг».

В тоже время банки активно занимаются продажами сами. Как отметили в Уникредит Банке, они не только выставляют информацию о залогах на сайт, но и точечно предлагают инвесторам, устраивают, так называемое «роадшоу», вывозят на место, показывают потенциальным покупателям объекты воочию.

По словам Владислава Мотузинского, продажа объекта освещается при помощи различных каналов рекламы — Интернета, телевидения, специализированных каналов, с помощью компаний по продаже недвижимости. Покупателями залоговых объектов могут быть и юрлица, и физические лица.

«По ипотеке покупателем чаще всего выступают риэлторы, а по авто те, кто заинтересован в его покупке», — говорит Мария Гуз.

По словам Владислава Мотузинского, часто покупателем выступают структуры, связанные с текущим собственником имущества, так как он заинтересован сохранить свой актив.

Цена вопроса

Продать имущество по открытой рыночной цене сложно. По словам Владислава Мотузинского, все зависит от стратегии банка. В основном банки придерживаются мнения, что лучше продать объект за 50% стоимости сейчас, чем за 100% через 3-4 года, когда стоимость денег будет совсем другой.

В основном для оценки используется два подхода: сравнительный для жилой недвижимости и доходный для коммерческой.

«Проблема оценки на сейчас, глубина торга очень высока, иногда дисконт доходит до 50%. Цена экспозиции редко отражает цену, по которой продавец готов заключать сделку», — сетует Грачев.

В Приватбанке отметили, что для понимания цены прибегают к аналоговому и сравнительному методу — для понимания их реальной цены.

Проблемой тут также остается вопрос налогообложения полученного от продажи имущества дохода. Налоговых преференций в данном случае для банков нет.

«С учетом динамики роста суммы проблемного долга (я имею в виду проценты и штрафы) и потерей стоимости имущества, которое передано в обеспечение (по причинам естественного износа по автотранспорту или рыночных факторов по недвижимости), сложно говорить о прибыли (от реализации — ред). Если речь идет о налоговых преференциях, то их нет», — поясняет Грачев.

Преференции — это, конечно, то, чего всегда хочет всякий рынок, но даже и без них возможно упростить жизнь банкам, перед которыми стоит вопрос реализации имущества как минимум на 75,4 млрд грн. К примеру, в ПриватБанке отметили, что большой помощью стала бы отмена моратория по жилью. В Альфа-Банке уверены, что им не хватает системы принуждения, которая была бы направлена на защиту прав кредитора.

Банкиры также массово сетуют на работу исполнительной службы. Но хотя бы в этом вопросе наметился прогресс: с 6 октября в Украине заработает институт частных исполнителей, которые,в частности, возьмутся за исполнение определенных категорий решений, связанных с коммерческой сферой, например, решений о взыскании денежных средств или передачи имущества.

Тема номера: Гражданское право

Основным нормативным актом, регулирующим залоговые правоотношения на Украине, является Закон Украины «О залоге». Согласно статье 1 данного закона, в силу залога как способа обеспечения обязательств, кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Как правило, банки при выдаче кредита требуют от должника, физического лица, в качестве обеспечения кредитного обязательства передачи в залог недвижимости. Идеальным вариантом для обеих сторон является случай, когда заемщик своевременно выполняет свои обязательства по кредитному договору, и банку не нужно вспоминать о залоге. В то же время, нередки случаи, когда заемщик не в состоянии погасить кредит. Тогда единственной возможностью ликвидировать задолженность перед банком остается процедура реализации заложенного имущества.

ВАРИАНТОВ МНОГО — ВЫБОР ОДИН

Законодатель дает возможность кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет предмета залога различными способами, среди которых можно выделить следующие:

— принудительная продажа заложенного имущества;

— добровольная продажа заложенного имущества;

— продажа заложенного имущества, которое на момент такого отчуждения будет выведено из залога.

Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями 20, 21 Закона Украины «О залоге», Законом Украины «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами. В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура принудительной продажи заложенного имущества не в полной мере удовлетворяет участников залоговых правоотношений. Кредитора такая процедура не устраивает по причине нечеткой правовой регламентации и растянутости процедуры во времени. А должника — потому что предмет залога может быть продан по заниженной цене, плюс ко всему, расходы на процедуру реализации предмета залога по расценкам «Укрспецюста» ложатся именно на него как на залогодателя (статья 19 Закона «О залоге»).

Обычно принудительная продажа необходима в тех случаях, когда должник намеренно избегает контактов с кредитором. В других случаях стороны обеспеченных залогом правоотношений могут пойти иным путем.

Согласно статье 17 Закона «О залоге», для добровольного отчуждения должником предмета залога необходимо обязательное соблюдение двух условий: согласие залогодержателя; переход основного долга, обеспеченного залогом, от залогодателя к покупателю (новому залогодателю) предмета залога.

Первое условие практически всегда соблюдается, так как банк редко будет возражать против скорейшего погашения залогодателем своей задолженности.

В обычной ситуации одним из условий продажи (дарения, мены и т.д.) недвижимости является отсутствие запрета на ее отчуждение. Если же недвижимое имущество находится в залоге, то, до выполнения обеспеченного им обязательства, оно пребывает под запретом на его отчуждение. Первое условие о добровольной продаже банки реализуют путем выдачи нотариусу письма с просьбой снять запрет на отчуждение предмета залога для его последующей продажи.

Нюансы также возникают и при достижении второго условия, о существовании которого банк-залогодержатель иногда вообще забывает.

Во-вторых, необходимость перевода долга может отпугнуть потенциального покупателя, так как он не знает всей истории кредитных правоотношений между банком и заемщиком. Вдруг кредитор, через месяц-другой после продажи заложенной недвижимости, выставит претензию по оплате пени, которая была введена в кредитные правоотношения каким-нибудь дополнительным соглашением к кредитному договору? Также нужно учитывать, что в договор купли-продажи будут внесены положения о том, что продажа недвижимости осуществляется в тот момент, когда она находится в залоге. Это может негативно повлиять на последующее отчуждение такого объекта вследствие снижения его рыночной стоимости (чем недвижимость «грязнее» — тем дешевле). В таком случае, покупателя можно привлечь только очень низкой ценой, что, опять таки, не всегда будет устраивать залогодателя–продавца и залогодержателя–банк, которому может не хватить полученной от продажи суммы для погашения задолженности.

Главная цель кредитора — это погашение должником задолженности. Как это будет сделано — не столь важно, главное, чтобы в соответствии с законом, максимально быстро и в полном объеме. Рассмотрим подробно третий способ: продажа заложенного имущества, выведенного из залога на момент отчуждения.

В соответствии со статьей 28 Закона «О залоге», право залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Часть 1 статьи 216 Гражданского кодекса предусматривает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом. Значит, продажу заложенной недвижимости нужно организовать так, чтобы, на момент подписания договора купли-продажи, обязательство, обеспеченное залогом, было уже выполнено в полном объеме.

Для этого необходимо четко согласовать действия между залогодержателем, нотариусом, залогодателем и покупателем. Указанные лица собираются вместе, как правило, в помещении банка, и последовательно совершают следующие действия. Покупатель и залогодатель-продавец подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости.

Покупатель вносит сумму задолженности залогодателя перед залогодержателем в кассу последнего, а разницу между ценой покупки и суммой долга передает продавцу. В результате обязательство, обеспеченное залогом, прекращается. При этом, законом не запрещается погашение обязательства должника перед кредитором третьим лицом (часть 3 статьи 164 ГК).

Нотариус, предварительно получив от кредитора уведомление о погашении кредита (статья 74 Закона «О нотариате»), снимает запрет на отчуждение предмета залога и берет справку об отсутствии такого запрета.

Договор купли-продажи нотариально удостоверяется (нотариус ставит свою подпись, печать, стороны расписываются в реестровой книге).

Таким образом, решаются все вышеописанные трудности: кредитор получает удовлетворение своих требований, покупатель совершает обычную покупку объекта недвижимости, продавец-должник осуществляет продажу по приемлемой цене и погашает задолженность перед кредитором.

Погашение задолженности обязательно должно предшествовать снятию запрета на отчуждение продаваемой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями.

Описанный выше способ удовлетворения обеспеченного залогом требования кредитора возможен только в том случае, когда этому способствует заемщик-залогодатель, без согласия которого невозможно будет реализовать переданное в залог имущество. Как показывает практика, такое принципиальное согласие должника не всегда имеет место. В таких случаях остается воспользоваться принудительным взысканием предмета залога со всеми вытекающими проблемами. Есть ли этому альтернатива?

Есть. При таких обстоятельствах предлагается воспользоваться таким институтом гражданского права как поручение.

Договор поручения необходимо подписать сразу же после подписания договора залога, причем в нотариальной форме, так как договор поручения касается продажи недвижимого имущества. Доверителем выступает заемщик-залогодатель, а поверенным — дружественное банку третье лицо. Желательно, чтобы таким третьим лицом была компания, специализирующаяся на операциях с недвижимостью (например, агентство недвижимости), что в будущем будет способствовать максимально быстрой продаже предмета залога.

Договор поручения будет подписан с отлагательным условием: поверенный приступит к выполнению своих обязательств по продаже имущества, переданного в залог, только в том случае, если доверитель не выполнит свои обязательства по кредитному договору. Отчуждение недвижимости будет осуществляться описанным выше способом, когда имущество предварительно выводится из залога.

Особое внимание в этом случае следует уделять четкой формулировке каждого пункта договора поручения, чтобы доверитель ясно видел, когда у поверенного появляется возможность реализации недвижимости.

Кто-то может возразить, что залогодатель-доверитель может практически на следующий день после подписания договора поручения отменить его. Не следует забывать, что свое практическое применение такой договор будет иметь тогда, когда должник всячески избегает попыток банка урегулировать вопрос погашения долга. При обычной продаже недвижимости физические лица, как правило, пользуются услугами специализированных компаний, поэтому, и в случае согласия должника на погашение задолженности за счет реализации заложенного имущества, вряд ли он захочет отказаться от услуг профессионалов, тем более в таком щепетильном деле. Как показывает практика работы в этой сфере деятельности, еще ни один заемщик не воспользовался таким правом. Да и банк может занять в таком случае жесткую позицию.

Данный способ предлагается как дополнительный метод защиты интересов кредитора, от применения которого он может только выиграть, но не потерять.

В рамках данной статьи невозможно предусмотреть все возможные случаи и варианты реализации предмета залога. Поэтому, не уверен — не бери в залог. К каждому оформлению договора залога нужно подходить очень скрупулезно, и постараться всецело учесть, при этом, и тот вариант, когда погашать задолженность должника перед кредитором нужно будет за счет реализации предмета залога. В конечном счете, обеспеченные залогом невозвращенные кредиты в большинстве своем погашаются именно за счет реализации предмета залога.

Можно ли купить залоговое имущество банков?

Когда суд принимает решение изъять залог и судебные приставы занимаются реализацией этого решения, залог становится собственностью кредитной организации и выставляется на торги для продажи. Банки, в отличие от ломбардов, не занимаются подобным процессом профессионально, для них это вынужденная мера, призванная покрыть расходы, которые кредитор понес, обслуживая проблемных заемщиков. Поэтому на продажу имущества выступающего в роли залога у кредитных организаций, как правило, уходит больше года.

Что реализуется и кто покупает?

Собственно, купить можно любое имущество, принятое финансовым учреждением в качестве залога – земельный участок, жилая и коммерческая недвижимость, автомобили любых видов, промышленное или торговое оборудование.

Тщательнее ознакомиться с «ассортиментом», реализацией которого занимается банк, при желании можно, обратившись к соответствующему разделу на официальном сайте кредитной организации.

Все, что выставлено для продажи, отсортировано, а большинство лотов снабжено подробными описаниями с фотографиями. Зачастую кредитно-финансовые организации для удобства устанавливают возможность фильтрации продаваемого имущества по географическому признаку.

Как правило,такой фильтр можно обнаружить на сайтах крупных финансовых учреждений, филиалы которых располагаются практически во всех регионах России, следовательно, и продаваемое залоговое имущество можно приобрести в любом месте нашей страны.

Стать владельцем выставленного на продажу залогового имущества кредитных организаций имеет возможность любой человек и юридическое лицо, причем не влияет даже отсутствие гражданства. Приобрести имущество предоставляется возможным даже его бывшему владельцу.

Зачастую подобного рода покупки привлекают своей ценой – кредитор заинтересован в максимально быстрой реализации, поэтому обычно стоимость имущества, выставленного на торги, будет куда более низкой, чем реальная стоимость.

Разумеется, подобное отношение финансовых учреждений к продаже залога будет невыгодно тому заемщику, у которого данный залог был конфискован, так как нередко денег, полученных от такой продажи, на полное погашение неудачного кредита попросту не хватает. Тем же, кто старается найти возможность приобрести что-нибудь подешевле, эти предложения от банка будут несомненно интересны и порой очень выгодны.

Как купить залоговое имущество финансовых учреждений?

Решившись, приобрести понравившийся лот, необходимо начинать с составления заявки, сделать это можно в телефонном режиме или с помощью формы обратной связи, найти которую можно на каждом банковском интернет-сайте.

купить залоговое имущество

В некоторых случаях, цена установленная на продаваемый залог будет фиксированной, тем не менее зачастую она является договорной, тем самым, банк получает возможность процесс продажи превратить в своеобразный аукцион.

Более того, если человек не имеет собственных средств, чтобы приобрести залоговое имущество, он может его купить в кредит. При этом заем на полюбившийся ему лот банк предоставит ему на достаточно лояльных условиях.

О готовности финансовых учреждений создать все условия, необходимые для быстрой продажи ненужного им имущества свидетельствуют сроки кредитования, минимальные банковские комиссии, первоначальный взнос, а также вполне доступная процентная ставка. Правда, требования к подобному заемщику будут выдвинуты такие же, как и при классическом кредитовании.

В зависимости от финансового учреждения, на оформление всех нужных документов может потребовать от одного дня до двух недель.

Из вышеперечисленного следует, что приобретение залогового имущества может быть достаточно прибыльным и сам процесс достаточно прост, причем благодаря стремлению банка быстрее избавиться от него потенциальный покупатель может стать заемщиком данного финансового учреждения на весьма лояльных условиях за довольно короткий период времени, таким образом, если вы имеете желание приобрести что-либо по доступной цене имеет смысл посещать сайты банковских структур.

Способы продажи заложенного имущества

Автор: Александр Кайль

Способы продажи заложенного имущества

Александр Кайль, руководитель юридической службы ООО «КомпьюМаркет»

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества отсутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены .

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога .

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, позволяющие досрочно (и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Так, по другому делу условие кредитного договора о том, что банк имеет право произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся денежных средств с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, поскольку статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания денежных средств со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В то же время по другому делу суд указал, что поскольку вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию денежных средств, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и в соответствии с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости. Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа (статья 809 ГК РФ). Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата .

По данному вопросу может быть интересно и следующее дело. Так, придя к заключению о том, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не подлежат снижению, значительно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, тем самым в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения договоров, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими денежными средствами, снизив сумму, подлежащую взысканию, до 150 000 рублей .

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой.

Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, исходя из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Настоящим договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка о том, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита якобы не препятствует потребителю «вообще отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В связи с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и содержал в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, суд вправе применить к такому договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий. Следовательно, к спорному договору могут быть по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик был вынужден принимать навязанные ему условия.

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида. Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) .

В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.
2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.
3. Покупатель погашает кредит перед банком.
4. Банк снимает обременение с помещения.
5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника .

По другому делу судами было установлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию денежных средств в размере 3 043 606 рублей 56 копеек (3 000 000 рублей в счет оплаты основного долга, 43 606 рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), находящихся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда города Москвы АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. В соответствии со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»» разъяснено, что поскольку дача клиентом распоряжения о списании денежных средств с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком или списание банком в безакцептном порядке денежных средств со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в результате совершения оспариваемых сделок имело место предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) в течение шести месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка.

В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет 1 000 000 рублей, а остаток ссудной задолженности — 800 000 рублей. В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размере 834 900 рублей, указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.

Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сбербанка России в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие в соответствии со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, поскольку пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих денежных средств лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 834 900 рублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, 1 000 000 рублей — задолженность по кредиту, 800 000 рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельного согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

Механизм сделки:
1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;
2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;
3) банк снимает обременение с помещения;
4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике .

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.

В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

Механизм сделки:
1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;
2) заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;
3) заключается договор купли-продажи помещения;
4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным (в случае необходимости) погашением первоначального кредита.

По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс. Это также может быть одной из причин для снижения цены.