Выселение исковая давность

Сроки давности по делам о выселении и возврате жилья

Автор: Анастасия Волкова

Волкова Анастасия Андреевна, практикующий юрист

E — mail : botrimovich @ gmail . com

В правоприменительной практике по жилищному праву нередко возникает вопрос о применении сроков исковой давности по делам, связанным с выселением и возвратом жилья. При рассмотрении вопроса о выселении из жилого помещения в первую очередь определяется законность вселения в него. Это вытекает из того, что большинство судов придерживаются позиции, что срок давности не распространяется на иски собственников или других владельцев жилых помещений о выселении лиц, которые занимают соответствующие помещения на незаконных основаниях. Такое внимание к основаниям вселения в жилые помещения обусловлено нормами российского гражданского законодательства и направлено на защиту прав и интересов собственников и других владельцев для устранения и предотвращения посягательства на их жилищные права, а также на возврат жилья при его незаконном изъятии. При удовлетворении исковых требований лица, которые незаконно пребывают в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Если же основания проживания в жилом помещении признаются законными (трудовые, семейные отношения с владельцем), то механизм выселения принципиально отличается от предыдущего. Разрешение этого вопроса в судебном порядке возможно только в случае отказа добровольно покинуть жилое помещение. В некоторых случаях также необходимо расторжение договора найма соответствующего жилого помещения, что является отдельным независимым требованием при обращении в суд.

При рассмотрении дел о выселении из жилого помещения лиц, находящихся в нём на правовых основаниях, применяется срок исковой давности. Согласно общему правилу, этот срок составляет три года с того момента, когда у ответчика закончилось действие тех оснований, при которых его проживание в соответствующем жилом помещении было законным. Например, при окончании трудовых отношений или окончании действия контракта, который предусматривал предоставление жилого помещения на время службы. Отсрочка этого момента на более позднее время по причине предъявления собственником требования о выселении в другое время невозможна, так как эта обязанность должна быть выполнена жильцом самостоятельно, без дополнительных уведомлений. Правильное определение начала исчисления срока давности необходимо для дальнейшего его использования как инструмента защиты своих прав и интересов. Примером является следующее дело.

ФГБОУ «…» обратилось в суд с требованиями о выселении гражданки Л., гражданки О. и гражданки Е. из служебного общежития. Истец заявил, что соответствующее жилое помещение принадлежит ему на праве оперативного управления. Ответчики, по мнению истца, занимающие это помещение безосновательно, не отреагировали на требования истца (в письменной форме) освободить помещения. В качестве оснований для выселения истец отметил, что ответчики не обучаются в соответствующем учреждении и не состоят с ним в трудовых отношениях, что исключает их право проживания в этом служебном общежитии. Гражданка Л., гражданка О. и гражданка Е. ходатайствовали о применении сроков исковой давности и просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Ссылаясь на истечение срока давности, Таганрогский городской суд отказал истцу в удовлетворении его требований.

Представитель ФГБОУ «…» гражданка Ш. не согласилась с решением Таганрогского городского суда и обратилась с апелляционной жалобой с требованием отменить это решение по причине того, что оно вынесено необоснованно.

Изучив материалы дела и показания сторон, Ростовский областной суд отказал в удовлетворении требований гражданки Ш., решение Таганрогского городского суда решил оставить без изменений.

Стоит отметить, что исковая давность применяется только по ходатайству другой стороны спора, сделанному до принятия решения судом (ст. 199 ГК РФ). Такое ходатайство может стать основанием для отказа судом в удовлетворении исковых требований.

В материалах дела указано, что ответчики вселились в комнату общежития, принадлежащего ФГБОУ «…», на правах оперативного управления, на основания документа — вселительной от ДД.ММ.ГГ. Здесь же они проживают по настоящее время. Задолженностей за коммунальные услуги у ответчиков нет. Согласно предоставленной гражданкой Л. копии трудовой книжки, гражданка Л. состояла в трудовых отношениях с ФГБОУ «…» с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Также было установлено, что у ответчиков нет в собственности жилых помещений, а также они не состоят в родственных связях с нанимателем и не являются членами семьи собственника. Исходя из этих обстоятельств, суд пришёл к выводу, что ответчики имеют право на жилое помещение, представляемое по договору социального найма.

Важным основанием в отказе от удовлетворения исковых требований, как было указано выше, является пропуск истцом срока исковой давности, о котором ответчики заявили в ходе судебного процесса. Было подтверждено, что трудовые отношения гражданки Л. и ФГБОУ «…» были прекращены ДД.ММ.ГГ., трёхлетний срок, в течение которого ФГБОУ «…» могло обратиться в суд с требованием о выселении гражданки Л. из служебного общежития, истёк ДД.ММ.ГГ. Истец обратился с исковым заявлением ДД.ММ.ГГ., то есть когда срок исковой давности был пропущен. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока ДГБОУ «…» не подавал.

Коллегия Ростовского областного суда подтвердила, что Таганрогский суд достаточно полно рассмотрел все материалы дела, верно оценил представленные сторонами доказательства, верно сделал выводы согласно действующему законодательству.

Истец в апелляционной жалобе указал, что не согласен с доводами Таганрогского суда о том, что ответчики имеют право на жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, как нуждающиеся. Однако Ростовский областной суд опровергнул эти доводы, так как вывод Таганрогского суда был сделан верно, согласно статье 51 ЖК РФ.

Согласно статье 92 ЖК РФ, служебное общежитие, в котором проживают ответчики, относятся к жилищам специализированного жилого фонда.

Договор найма комнаты служебного общежития заключается на весь период обучения в соответствующем учреждении, службы или работы в нём (статья 105 ЖК РФ). Окончание учёбы, трудовых отношений является основанием для расторжения договора найма комнаты служебного общежития. После расторжения договора лица, проживающие на его основании в общежитии, должны освободить комнату (часть 1 статьи 103 ЖК РФ). Если указанные лица отказываются добровольно покинуть занимаемое жилое помещение, то они могут подлежать выселению без предоставления другого жилья в судебном порядке. Статьи 102 и 103 ЖК РФ предусматривают исключения для некоторых лиц. Так, часть 2 статьи 103 содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных общежитий без предоставления другого жилья. Эти исключения касаются и лиц, имеющих право на жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, как нуждающиеся (ответчики в расследуемом деле).

Отсюда следует, что Таганрогский суд правильно обосновал своё решение о том, что ответчиков нельзя выселить из служебного общежития без предоставления им другого жилья.

Довод апелляционной жалобы о том, что Таганрогским судом был необоснованно сделан вывод о пропуске ФГБОУ «…» срока давности, основан на неправильном толковании норм права.

Стоит напомнить, что исковой давностью является срок, признанный для защиты прав и интересов (статья 195 ГК РФ). Если таковой срок исчисляется годами (это же касается сроков давности в жилищном праве), то он истекает в соответствующий день последнего года определённого срока (статья 192 ГК РФ).

Так как трудовой договор ФГБОУ «…» с гражданкой Л. был расторгнут ДД.ММ.ГГ., то право на обращение в суд с требованием о выселении возникло ДД.ММ.ГГ. Таким образом, срок исковой давности истёк ДД.ММ.ГГ.

Представитель ФГБОУ «…» не назвал уважительные причины, из-за которых был пропущен срок давности, что подтвердило вывод Таганрогского суда об отказе в выселении ответчиков на основании пропуска срока давности.

Следовательно, пропуск срока исковой давности по делам о выселении жильцов может стать обоснованным основанием для отказа суда в удовлетворении исковых требований. Это может быть возможным только при соответствующем заявлении стороны спора в ходе судебного разбирательства. Суд в такой ситуации не может проявить инициативу, также как не может отказать истцу в принятии иска только на основании, что им был пропущен срок давности. Предъявленное стороной спора заявление о пропуске срока должно быть непременно удовлетворено, за исключением случаев, когда были представлены и проверены уважительные причины пропуска и в установленном законом порядке было подано ходатайство о восстановлении этого срока.

В действующем законодательстве существует оговорка, касающаяся истечения срока давности, указывающая на то, что общий срок давности применяется, когда жилищное законодательство не предусматривает иное. Это рассчитано на то, что в перспективе есть вероятность внесения изменений в жилищное законодательство.

При подаче исковых требований о возврате жилья, из которого лицо было выселено или по иным причинам его лишилось, действует тот же механизм, как при выселении. Срок начинает исчисляться с момента, когда лицо покинуло жилое помещение (был расторгнут договор найма) или судом было принято решение о выселении лица из соответствующего жилого помещения. Трёхлетний срок исковой давности применяется, если подтверждена законность вселения. Если судом выявлены нарушения прав собственников или иных владельцев жилых помещений, то сроки исковой давности не применяются.

Сроком исковой давности в жилищных спорах о выселении и возврате жилья является три года с того момента, когда у лица закончилось действие тех оснований, при которых его пребывание в соответствующем жилом помещении было законным.

Срок исковой давности не распространяется на исковые требования собственников или иных владельцев жилых помещений о выселении лиц, занимающих соответствующие помещения на незаконных основаниях.

Исковая давность применяется судом только по соответствующему заявлению другой стороны спора, сделанному до принятия решения судом.

Суд не имеет права отказать истцу в принятии искового заявления только на основании, что истцом был пропущен срок давности.

При наличии уважительных причин пропуска срока исковой давности необходимо заявить ходатайство о восстановлении этого срока.

Если было заявлено ходатайство стороной спора о пропуске срока исковой давности, то при подтверждении этого и отсутствия уважительных причин ходатайство должно быть удовлетворено.

Выселение исковая давность

Вопрос исковой давности в жилищных спорах в настоящее время законодательством исчерпывающе не урегулирован. Ответ на этот вопрос приходится искать в судебной практике.

Как сказано в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»,

«Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).».

При этом особый интерес вызывает толкование судами абз.5 ст. 208 Гражданского кодекса РФ (Требования, на которые исковая давность не распространяется) применительно к жилищным отношениям:

«требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения».

Вопрос этот приобретает острое практическое значение в случае предъявления требований о выселении из жилого помещения либо о вселении в жилое помещение. При изучении судебной практики по данному вопросу можно сделать вывод о единообразии подхода высших судов Российской федерации к данному вопросу.

Так, интересна позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2007 г . N 5-В07-147 по применению сроков исковой давности к выселению из служебного жилого помещения ответчика, который прекратил трудовые отношения с работодателем и, кроме того, получил квартиру с нарушением закона, без выдачи ордера. Верховный Суд РФ отказал в передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, так как посчитал, что суд первой инстанции правильно исходил из того, что трудовые отношения между сторонами по делу прекращены, жилье получено ответчиком с нарушением установленного законом порядка, а довод о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд несостоятелен, так как данные жилищные отношения являются длящимися и, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Напротив, в Определении Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г . N 5-В08-77 изложена противоположная позиция. Данным определением было рассмотрено гражданское дело по иску федерального государственного учреждения к гражданам об истребовании квартиры и выселении без предоставления другого жилого помещения по надзорной жалобе. Ответчик, занимавший служебное жилое помещение, в 1995 г . прекратил трудовые отношения с учреждением, в связи с чем истец в 2004 г . подал иск о выселении ответчика и членов его семьи. Истец мотивировал свое заявление тем, что он владеет квартирой на праве оперативного управления, и требовал устранения всяких нарушений своего права на основании ст. ст. 301 — 304 ГК РФ.

Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования, заявленные федеральным государственным учреждением. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила отменить решение суда первой инстанции и вынесла новое решение от отказе в удовлетворении иска федерального государственного учреждения. Позиция высшего суда в данном случае основывалась на том, что при предоставлении указанной квартиры ответчиками не было допущено неправомерных действий, а возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры.

Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, возникшие между истцом и ответчиком правоотношения являются жилищными, и к ним не могут быть применены положения статьи 208 ГК РФ, так как нормы, содержащиеся в ст. ст. 304 и 305 ГК РФ, не могут быть применимы к требованиям о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи, урегулированным на момент выселения нормами ст. 107 ЖК РСФСР. К жилищным отношениям должны быть применены положения ст. 196 ГК РФ, которая устанавливает срок исковой давности в три года. С учетом того, что истец обратился в суд с требованием о выселении ответчика и членов его семьи через восемь лет, а ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, в удовлетворении иска об истребовании и выселении без предоставления другого жилого помещения отказано.

Таким образом, при решении вопроса о применимости ст. 208 ГК РФ в жилищном споре, решающее значение будет иметь выяснение обстоятельств, при которых лицо вселилось в жилое помещение. В случае, если при вселении не были нарушены правовые нормы и вселение является законным (порождает правовые последствия в жилищно-правовой сфере), к отношениям применим общий срок исковой давности.

Если же вселение произошло без установленных законом оснований, то правовых последствий такое вселение не порождает и исковая давность к таким отношениям неприменима в силу положений ст. ст. 208, 304 ГК РФ.

Сроки исковой давности по жилищным спорам

Срок исковой давности — это срок, в течении которого, лицо, право которого нарушено, может обратится в судебные органы для его защиты. По спорам, вытекающим из жилищного законодательства, сроки исковой давности применяются исходя из ГК РФ (ст.ст. 196, 197 ГК РФ), а также и иных положений гл. 12 ГК РФ о применении сроков исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что сроки исковой давности по жилищным спорам применяются исходя из предмета жилищного спора и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Общий срок исковой давности по жилищным спорам составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ) и является наиболее распространенным среди категорий споров, связанных с жилищными правоотношениями.

Однако, есть категории жилищных споров, срок исковой давности на которые не распространяются, а также специальные сроки, которые применяются в зависимости от заявленных требований сторон, как в сторону увеличения или же в строну уменьшения. Вместе с тем, срок исковой давности по жилищным спорам не может превышать более 10 лет (ст. 196 ГК РФ).

Например, срок исковой давности не распространяется на споры, связанные с:

  • требованиями о защите жилищных прав собственника жилого помещения, которые установлены ст. 208 ГК РФ;
  • требования собственника муниципального жилья, а также нанимателей жилых помещений по договорам социального найма о признании утратившими право пользования муниципальным жилым помещением.

Специальные сроки исковой давности применяются например к следующим требованиям жилищных споров:

  • для требований о признании решения общего собрания недействительным, срок исковой давности устанавливается — 6 месяцев;
  • по требованию о признании договора дарения недействительным в связи с совершением данной сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, срок исковой давности устанавливается — 1 год (ст. 181 ГК РФ).

Течение срока исковой исковой давности по жилищным спорам начинается с того момента, когда лицо узнало или же могло узнать о нарушении своего права. В любом случае, применение срока исковой давности, его исчисления, осуществляется после изучения всех существенных обстоятельств по делу.

С уважением, юридическая компания «Nobele».

Возникли вопросы по нашим услугам, ценообразованию или нужна правовая оценка ситуации?

Узнавайте по телефону +7 (495) 741-84-78 или заполнив форму обратной связи.

Срок исковой давности при выселении из жилых помещений

Собственники жилых объектов могут защищать свои права любыми законными способами, в том числе требовать выселения нанимателей в судебном порядке. О том, как сегодня проходят подобные процессы и каковы проблемы правоприменительной практики, расскажем в настоящей статье.

Теоретические проблемы

Для начала дадим определение термину «жилищные правоотношения». Это особый вид длящихся гражданских правоотношений, возникающих на законных основаниях между наймодателями, собственниками, нанимателями и членами их семей по поводу пользования, владения и распоряжения жилым помещением.

Право собственности как юридическая и экономическая категория покоится на классической триаде – владение, пользование и распоряжение. Право пользования означает возможность извлекать из вещи полезные свойства. Распоряжение заключается в возможности продать, подарить или обменять имущество. То есть определить его судьбу с помощью юридически значимых действий. И, наконец, право владения предполагает фактическую власть над вещью/имуществом – хозяйственное господство.

Статья 304 ГК РФ определяет, что собственник может потребовать прекращения нарушения своих прав, хотя бы они и не связаны с лишением владения. Иными словами, законодатель предполагает реальную возможность нарушения права пользования и даже распоряжения. Несоблюдение этих прав исключает применение срока исковой давности. Собственник может подать иск в любое время и выселить жильцов (ст. 208 ГК РФ).

Впрочем, выселяя граждан, судьи зачастую применяют и ст. 301 ГК РФ. Она, в свою очередь, гласит, что собственник вправе истребовать имущество (либо вещь) из чужого незаконного владения. При этом срок исковой давности по данной статье составляет три года (ст. 200 ГК РФ).

Исходя из изложенного, в среде практикующих юристов сложилось и укрепляется мнение, что суды неправильно применяют вышеуказанные статьи и, следовательно, положения о сроках исковой давности для выселения нанимателей.

Эта позиция основывается на нормах Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, где Пленум указал что ст. 304 ГК РФ применяется только в случаях нарушения прав, не связанных с лишением владения.

Арбитражные суды, например, строго придерживаются данного постулата и считают, что негаторный (заявление по ст. 304 ГК РФ) иск подается только когда «ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения» (Постановление Седьмого ААС от 11.05.2011 по делу № А67-6742/2010).

А исходя из этого, иск о выселении по договору социального или служебного найма не может быть подан с применением ст. 304 ГК РФ. Ведь в этом случае жильцы нарушают только право владения собственника. Поэтому законный хозяин должен подавать в суд заявление о выселении по ст. 301 ГК РФ. По ней же срок исковой давности составляет всего три года. Такая точка зрения сегодня присутствует во многих научных монографиях.

С одной стороны, это правильная трактовка. С другой стороны, при этом как-то забывается, что проживание в квартире после окончания договора найма при определенных обстоятельствах может нарушать и другие права собственника. Например, владелец-физлицо не может въехать в квартиру и использовать полезные свойства помещения в своих интересах. Или же работодатель не в силах нанять ценного сотрудника, которому негде жить, пока прежние квартиранты не освободят помещение. Либо, допустим, военнослужащий, у которого закончился контракт, формально не выехал из квартиры и не снялся с регистрационного учета, но сдал помещение внаем третьим лицам. Таким образом, бывший контрактник фактически распоряжается чужим имуществом. Следовательно, здесь налицо нарушение не только права владения, но и права распоряжения. Поэтому никогда не надо делать однозначных выводов.

Ко всему прочему, вызывает сомнение и общепринятая трактовка ст. 304 ГК РФ, которую когда-то дал Пленум ВС и ВАС РФ. Ведь достаточно прочитать данную норму и понять, что она не исключает право владения. Все дело в частице «хотя бы», на которую почти никто не обращает внимание. А зря. Если мы откроем словарь Д. Ушакова, то сможем выяснить, что в русском языке «хотя бы» употребляется в значении «даже если» и «если бы» 1 . И тогда получается, что собственник вправе требовать устранить все препятствия, даже если они и не связаны с лишением владения. То есть эти нарушения могут быть как соединены с лишением владения, так и не соединены. Например, преступники силой заставили одинокого старика подписать документы, завладели его квартирой, а потом переселили человека в барак. Они нарушили все его права. В том числе и владения. И он не может подать негаторный иск?

Таким образом, по нашему мнению, ст. 304 ГК РФ не исключает нарушения владения. Она просто говорит о возможности нарушения и других прав, напрямую с ним не связанных, например пользования и распоряжения. Зачастую собственник может годами владеть имуществом, даже не подозревая о том, что кто-то нарушил его права. Например, участковый с помощью сотрудницы паспортного стола «зарегистрировал» в чужой квартире «жильца», а собственники об этом узнали только через 10 лет (кстати, реальный случай). Или человек живет в Москве и оплачивает свою квартиру в Жуковском, не зная, что мошенники уже переоформили его собственность на другое лицо, которое спокойно пользуется и владеет его жилищем.

Что же касается ст. 301 ГК РФ, то она применяется только при несоблюдении права владения. Давность по ней составляет три года. И это вполне разумно. Гораздо легче обнаружить в своем помещении незваных «квартирантов», чем узнать, что у вас еще 10 лет назад «прописался» гражданин из Средней Азии, который при этом ни разу не появлялся на пороге вашего дома.

Кстати, по идее, именно в такой трактовке ст. 301 ГК РФ должна применяться по делам о выселении лиц, которые не нарушают права пользования и распоряжения. И срок подачи иска должен ограничиваться тремя годами. Представьте, что трудовые отношения субъекта с работодателем закончились. Однако человек остался в квартире. При этом он и члены его семьи живут тихо и спокойно, аккуратно оплачивая все платежи. Нарушают ли они в этот момент права пользования и распоряжения? Право распоряжения точно не нарушается. Ведь квартиранты не сдают помещение третьим лицам, не заключают сделки с этим имуществом. Что же касается права пользования, то здесь все сложнее. Если рассматривать его с точки зрения возможности проживания в квартире, то муниципальные органы или компании-работодатели никогда не смогут напрямую им воспользоваться.

А вот право пользования собственника-физлица в подобном случае может быть легко нарушено, так как он имеет реальную возможность лично пользоваться объектом. В этом случае ссылаться на ст. 301 ГК РФ нельзя. Следовательно, на сегодняшний момент порядок применения ст. 304 и 301 ГК РФ, а также сроков исковой давности по делам о выселении гораздо больше вызывает вопросов, чем дает ответов.

Ситуация на данный момент

Сегодня суды общей юрисдикции выселяют граждан как на основании ст. 301 ГК РФ, так и на основании ст. 304 ГК РФ. Причем аргументы и в том и другом случае зачастую бывают одинаковыми. Более того, иногда они ссылаются в своем решении сразу на обе нормы. Соответственно в одних спорах они применяют положение о трехлетнем сроке исковой давности, а в других нет.

Поэтому легче всего проанализировать не порядок применения вышеуказанных статей ГК РФ, а случаи и основания для судебного выселения, приведенные в таблице (см. таблицу 1).

Основания для применения ст. 208 и 304 ГК РФ

Момент прекращения жилищных правоотношений

Фактические обстоятельства, подтверждающие обоснованность применения ст. 208 и 304 ГК РФ

Жилищные правоотношения не возникают

Поддельный ордер, договор или другие документы, являющиеся основанием для вселения

Превышение полномочий лицом или организацией, выдавшей ордер или подписавшей договор найма

С момента вступления в силу судебного решения

Выдача ордера либо оформление договора лицом или организацией, не имеющей на это право

Выезд из квартиры, неуплата коммунальных платежей, разрушение жилища, нарушение прав и законных интересов соседей, использование объекта не по назначению

С момента вступления в силу судебного решения

Соответствие фактических обстоятельств дела ст. 83 ЖК РФ

Прекращение трудовых отношений или контракта

С момента окончания трудовых отношений – с оговорками, предусмотренными ст. 102 и 103 ЖК РФ

Пункт 3 ст. 103 ЖК РФ, а также условия трудового договора и договора найма служебного помещения

Скажем сразу: данная таблица не охватывает все многообразие судебной практики. Дело в том, что в схожих ситуациях наши суды выносят абсолютно противоположные решения.

У нас нет прецедентного права.

Поэтому сегодня невозможно уложить то или иное дело в прокрустово ложе жестких схем. Однако разбить основной массив судебных решений по основаниям, указанным в таблице, вполне возможно.

Чаще всего встречаются дела, связанные с выселением из служебного жилья. Если судья выселяет нанимателя, то он, как правило, ссылается на ст. 304 ГК РФ и отказывает ответчику в применении срока исковой давности.

Что же касается наиболее редких случаев, то они связаны с использованием поддельных договоров или ордеров.

Примеры из судебной практики

Самозахват и вселение по поддельным документам не ведут к возникновению жилищных правоотношений. Вселение по поддельному договору или ордеру является железным основанием для применения ст. 304 и 208 ГК РФ. Действительно, жилищные правоотношения не могут возникать на незаконном фундаменте. Поэтому такие жильцы подлежат выселению и срок исковой давности в три года к ним не относится. Так, районный суд города Санкт-Петербурга выселил гражданина А. Лаптика из выморочного помещения, которое он незаконно занимал после умершей собственницы с 1995 года (Решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28.03.2012 по делу № 2-86/2012). Представители А. Лаптика заявили о пропуске срока исковой давности, однако суд не принял этот довод.

Здесь необходимо сделать небольшое пояснение. В 2007 году Пленум ВС РФ косвенным образом дал определение подделанному документу. Из Постановления Пленума ВС РФ от 27.12.2007 № 51 следует, что поддельный (подделанный) документ дает лицу, сфабриковавшему его, незаконные права на имущество. Подделка исключает подлинность ордера или договора. Поэтому следует различать поддельные и недействительные документы. Например, гражданин представил недостоверные сведения о составе семьи или о нуждаемости в улучшении жилищных условий. В результате он неправомерно получил квартиру. Суд может признать документ, послуживший основанием для вселения, недействительным.

Срок исковой давности в этом случае составляет три года с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). Принимая данную норму, законодатель исходил из того, что хотя документы и были оформлены с нарушениями, но все же они исходили от официального лица.

И совсем другое дело, когда гражданин украл ордер (или сам напечатал договор), заполнил его, подделал печати и подписи, а потом на основании этих «документов» занял жилье. По таким случаям срок исковой давности не действует. Эти документы считаются поддельными. Они исходят не от государственного или муниципального органа, а от мошенника. За использование подобных документов не только выселяют, но и еще привлекают к уголовной ответственности. Так, Муйский районный суд выселил из квартиры гражданина С. Бородина, который въехал в помещение по поддельному договору социального найма (Решение Муйского районного суда Республики Бурятия от 10.04.2015 по делу № 2-2/2015). Экспертиза установила, что печать и подписи на договоре найма были сфальсифицированы. В итоге суд выселил С. Бородина, а полиция возбудила уголовное дело по ст. 327 УК РФ.

Точно так же относятся суды и к поддельным ордерам. Например, Тимирязевский районный суд столицы рассмотрел дело о незаконном обмене квартир. В ходе процесса выяснилось, что гражданка А. Виторгаева и гражданин Амиров В.Б. оглы произвели обмен муниципальной квартиры на основании поддельного ордера. В итоге суд, применив положения о недействительности сделки, выселил А. Виторгаеву и ее детей из квартиры (Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы по делу № 2-2544/2013 от 31.07.2013).

Проблемы судебного определения незаконности вселения. Вопрос законности вселения напрямую связан с применением норм об исковой давности. Если жильцы захватили помещение и подделали договор, то ситуация является более или менее ясной. Кроме норм ГК РФ, здесь зачастую применяются и статьи УК РФ.

Все гораздо сложнее, когда орган, выдавший ордер или заключивший договор найма, превысил свои полномочия. Как правило, такая ситуация заканчивается либо выселением граждан, либо отказом в признании права пользования. Поэтому судья прежде всего обязан установить правоспособность и круг полномочий лица, давшего добро на вселение граждан. Например, Новоуренгойский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в 2010 году выяснил, что ОАО «Севтюментранспуть» превысило свои полномочия и выдало гражданину ордер без согласования с органами местного самоуправления. В итоге суд отказал жильцу в признании права пользования и заключении договора социального найма.

Однако зачастую подобные обстоятельства ведут и к выселению граждан. Так, районный суд города Новосибирска выселил гражданку О. Жиленко из квартиры, несмотря на то что у нее был на руках договор социального найма. А все дело в том, что начальник домоуправления воинской части, подписавший документ и предоставивший квартиру, не имел на то полномочий. Такие права возлагались на начальников КЭЧ района (Инструкция о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации, утвержденная Приказом Министра обороны РФ от 15.02.2000 № 80 (утратила силу). В результате судья признал договор найма недействительным (Решение Калининского суда Новосибирской области от 21.06.2016 по делу № 2-2686/2016).

В связи с вышеизложенными примерами хотелось бы чуть подробнее остановиться на Определении ВС РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77. Многие юристы до сих пор уверены, что данное Определение применимо ко всем случаям жилищных правоотношений. Особенно если дело касается выселения из служебного жилья.

На самом деле это не так. Если внимательно прочитать документ, то можно понять, что, вынося данное Определение, судьи ВС РФ имели в виду совершенно конкретную ситуацию, когда должностное лицо, действовавшее в рамках своих полномочий, допустило ошибки при оформлении ордера и нарушило установленный порядок оформления документов.

Подобные бумаги можно признать в суде недействительными. Однако ВС РФ указал, что срок исковой давности в данном случае не должен превышать трех лет. А все дело в том, что, хотя договор (или ордер) и был оформлен с нарушениями, представитель собственника действовал в рамках своих полномочий. И наниматели не могут отвечать за его ошибки вне срока исковой давности.

В то же время в судебной практике встречаются и довольно спорные решения.

Например, жилищный Департамент г. Москвы, обратился в суд и потребовал выселить и снять с регистрационного учета работника ФГУ «Геронтологический центр Переделкино» и его семью, проживавших в квартире несколько лет. Суд, рассмотрев материалы дела, принял решение удовлетворить требования истца (Решение Солнцевского районного суда г. Москвы по делу от 12.04.2011 № 2-452/2011). При этом судья, не исследовав все доказательства, сделал вывод, что раз квартира является собственностью города Москвы, то ФГУ незаконно вселило ответчиков в помещение. Хотя согласно выписке из ЕГРП спорный объект находился и находится в оперативном управлении Геронтологического центра. Вообще, в подобных обстоятельствах судьи всегда запрашивают у истца уставы, инструкции и локальные акты предприятия на момент вселения жильцов, дабы выяснить пределы полномочий учреждения. Более того, они вызывают представителей министерств и ведомств, в подчинении которых находилась и находится организация (в указанном случае – Минздравсоцразвития России). Однако судья в данном конкретном случае не исследовал эти обстоятельства и вынес сомнительное решение. Кстати, в соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения вправе в пределах установленных законом заданиями собственника и назначением имущества осуществлять в отношении этого имущества права владения, пользования и распоряжения. И вполне вероятно, что ФГУ в начале нулевых имело право заключать договоры найма жилья со своими работниками. Если, конечно, устав и распоряжения Минздравсоцразвития дозволяли делать это.

К сожалению, подобные ситуации встречаются очень часто. Суды достаточно небрежно исследуют объем полномочий лица/органа, подписавшего документ, на основании которого и произошло заселение. В результате они однозначно становятся на позицию собственника и отказывают в применении срока исковой давности. Хотя скрупулезное изучение доказательств во многих случаях явно показывает, что заселение проходило на законных основаниях, а лицо, выдавшее ордер или подписавшее договор, действовало в рамках полномочий. В итоге граждане лишаются жилья, а правоприменительная практика пополняется сомнительными решениями.

Увольнение и выселение из служебного жилья. Часть 3 ст. 104 ЖК РФ четко увязывает жилищные правоотношения с трудовыми. Она определяет, что завершение трудовых отношений, а также увольнение со службы ведет к прекращению договора найма. Означает ли этот факт, что наниматель автоматически выселяется из жилья? Отнюдь. В конце концов, собственник может заключить с жильцами договор социального найма. Все в его праве.

Однако гораздо чаще собственники обращаются в суд. Последний же, применяя ст. 304 и 208 ГК РФ, отказывает в применении срока исковой давности и выселяет жильцов. Свои решения судьи обосновывают тем, что трудовые отношения истекли, а договор найма служебного помещения заключен только на срок действия контракта или прохождения службы.

Например, суд снял с регистрационного учета и выселил бывшего военнослужащего с семьей. И хотя ответчик заявил о пропуске трехлетнего срока давности, судью это не впечатлило. В своем решении он указал, что жилищное законодательство не предполагает получение права на служебное жилище только в силу фактического долгого проживания в нем (Решение Ленинского районного суда г. Кирова по делу от 15.04.2014 № 2-813/2014).

И так заканчивается большинство подобных дел. Хотя еще в 2008 году Верховный Суд в похожей ситуации вынес прямо противоположное решение (Определение ВС РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77). Обстоятельства были следующие. Работодатель вселил граждан в начале 1990-х годов на вполне законных основаниях. Семья долгое время проживала в квартире, аккуратно оплачивая коммуналку. В 1995 году трудовые отношения между сторонами прекратились, но ответчики продолжали жить в помещении, и никто не требовал его освободить. Так длилось еще девять лет пока в 2004 году собственник не обратился с иском о выселении. Однако столь долгий промежуток времени между расторжением трудового соглашения с нанимателем и подачей заявления в суд позволил ВС РФ сделать вывод о том, что жилищные правоотношения продолжались и после окончания трудовых, а истец пропустил сроки.

Но если имеется подобное решение ВС РФ, то почему сегодня суды, как под копирку, удовлетворяют иски администраций, министерств и ведомств, отказываясь применять положения о пропуске срока исковой давности? Видимо, судьи понимают, что если они станут использовать ст. 301 ГК РФ и признавать пропуск срока исковой давности, то вскоре государство вообще останется без спецфонда жилья. Слишком уж много подобных дел.

Выезд нанимателя и его семьи. В этом случае жилищные правоотношения прекращаются и начинают действовать гражданские. Жилищный кодекс прямо указывает на расторжение договора найма с момента выезда жильцов (ст. 103 ЖК РФ). Но если жилищные правоотношения прекращают действие, то какими нормами будут регулироваться отношения между зарегистрированным в квартире нанимателем и собственником? Только ГК РФ. И если титульный владелец требует признать бывшего жильца утратившим право пользования, то судья должен обратить внимание на сроки исковой давности. В противном случае сразу же возникают вопросы о том, какими нормами руководствовался суд, вынося решение? Так, райсуд признал гражданку Н. Еремину утратившей право пользования жилищем (Решение Ершовского районного суда Саратовской области по делу от 26.08.2016 № 2-201/2016). Она четыре года не появлялась в квартире и жила в другом месте. И судья абсолютно верно сослался на ст. 215 ГК РФ и ст. 83 ЖК РФ. При этом он упустил, что с момента выезда ответчицы и до подачи иска прошло более четырех лет. Следовательно, суд должен был применить еще и ст. 208 и 304 ГК РФ.

Однако в решении нет ссылок на эти нормы. Получается, что судья выселил гражданку только по статье ЖК РФ, причем за пределами срока исковой давности, предусмотренного для жилищных правоотношений.

Задолженность по оплате. Неоплата за квартиру как основание для выселения встречается крайне редко. Как правило, в суде собственник требует обычного погашения долга. Вопрос о расторжении договора почти не ставится. Однако встречаются исключения. Так, Заводской районный суд г. Новокузнецка выселил из общежития по иску собственника – АО «ЕВРАЗ ЗСМК» гражданина А. Кодирова, который годами не платил за комнату.

При этом адвокат просила суд применить положения об исковой давности и отказать истцу в удовлетворении требований. Однако судья, рассмотрев материалы дела, сделал вывод, что жилищные правоотношения между собственником и нанимателем прекратились, а потому он применил ст. 304, 208 ГК РФ и выселил ответчика из общежития (Решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 20.04.2016 по делу № 2-797/2016).

Нарушение прав и законных интересов соседей. Такие ситуации встречаются в каждом многоквартирном доме, но далеко не все они заканчиваются выселением. Тем не менее иногда суды принимают подобные решения. Так, Шарьинский районный суд выселил из квартиры и снял с регистрационного учета семью с несовершеннолетними детьми именно за нарушение прав и законных интересов соседей. Справедливости ради стоит сказать, что данная семья за несколько лет до этого момента уже покинула спорное жилье, сдав его квартиросъемщикам. Правда, наниматели оказались далеко не цивилизованными людьми. Они кололи дрова прямо в доме, сломали кладовки, подожгли подъезд, обворовывали соседей. В этом случае судья не задумываясь применил положения ст. 208 и 304 ГК РФ и признал ответственных квартиросъемщиков утратившими право пользования квартирой (Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 23.12.2015 по делу № 2-1304/2015).

Итоги и выводы

Если проанализировать нормы ГК РФ, применяемые судами, а затем обратиться непосредственно к их решениям, то можно сделать определенные выводы. Во-первых, применение срока исковой давности по делам о выселении напрямую зависит от правильной квалификации по ст. 301 ГК РФ или ст. 304 ГК РФ. А верная квалификация, в свою очередь, находится в прямой зависимости от того, насколько полно судья разобрался в материалах делах и смог точно определить, продолжаются жилищные правоотношения или же они прекратили свое действие. Во-вторых, практика применения судами ст. 304 ГК РФ при выселении из служебных помещений зачастую прямо противоречит как теории права, так и Определению ВС РФ № 5-В08-77.

Например, несмотря на то, что по многим делам фиксируется продолжение жилищных правоотношений после окончания трудового контракта или срока службы, судьи не раздумывая квалифицируют ситуацию по ст. 304 ГК РФ, отказывают в применении исковой давности и выселяют людей. Хотя в реальности квартиросъемщики нарушают только право владения собственника. Понятно, что государство не может позволить разбазарить свой специализированный жилой фонд, но ведь и решения необходимо принимать рамках закона.

В сложившихся условиях Верховный Суд должен выступить с разъяснениями по вопросам судебной практики. В частности, надлежит четко указать судам на необходимость скрупулезного изучения правоспособности лица, подписавшего ордер или договор. И если должностное лицо действовало в рамках полномочий, то следует обязать судей применять положения о трехлетнем сроке исковой давности.

Далее необходимо обратить внимание на правильную квалификацию по ст. 301 и 304 ГК РФ. Суды обязаны внимательно изучать и указывать в решении на то, какие именно права собственника нарушает наниматель. От этого напрямую зависит правильная квалификация ситуации и применение положения о сроке исковой давности. И когда нарушается только право владения, следует без колебаний отказывать собственникам, пропустившим трехлетний срок.

Кроме того, нужно подробно остановиться на соблюдении срока исковой давности при выселении из служебного жилья. Многие суды принимают решения, прямо противоречащие позиции ВС РФ. Поэтому Верховный Суд должен четко указать, как действовать в подобных ситуациях. И если все упирается в необходимость сохранения в руках государства служебного фонда, то, как вариант, можно внести в ЖК РФ специальные статьи об исковой давности по делам, когда работодатель и сотрудник расторгли трудовое соглашение, но последний остался жить в служебной квартире.

Например, установить исковую давность для подобных дел в 15 или даже 20 лет. С одной стороны, это даст время собственникам на раскачку, а с другой – будет справедливо по отношению к людям. Ведь встречаются случаи, когда ведомства пытаются выселить граждан, въехавших в помещение в начале 90-х или даже в конце 80-х годов прошлого века. Что в принципе вряд ли соответствует закону.

1 Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., издательство «Альта-Принт», 2005 год.