Ввод в эксплуатацию объекта капитального ремонта

Поправки в Градостроительный кодекс РФ

В июле 2011 г. был обнародован целый ряд законов, вносящих существенные изменения и дополнения в Градостроительный кодекс РФ. Данные изменения направлены, прежде всего, на снижение административных барьеров в осуществлении отдельных видов строительной деятельности, а также на устранение имеющихся неясностей в использовании некоторых понятий.

Так, на уровне федерального закона получили нормативное определение понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция». Вместе с тем из законодательных актов по смежным отраслям было исключено понятие «расширение», которое приводилось как альтернатива «реконструкции» (и, следовательно, давало повод к неоднозначной трактовке, поскольку пересекалось с понятиями и «капитального ремонта», и «реконструкции», использующихся в нормативном регулировании строительной деятельности).

Прежняя версия Градостроительного кодекса РФ не содержала определения понятия капитального ремонта. С отсылкой к ведомственным нормативным актам (часть которых действует еще со времен СССР) считалось, что капитальным ремонтом является ремонт, при котором затрагиваются какие-либо конструктивные характеристики объекта, не обязательно даже несущие конструкции.

Новые поправки в Градостроительный кодекс РФ вводят определения как для понятия «капитальный ремонт», так и для понятия «реконструкция». В сравнительном разрезе указанные определения можно представить следующим образом:

Ранее Градостроительный кодекс РФ для проведения капитального ремонта требовал от застройщика оформления пакета градостроительной документации, включая проектную документацию, подлежащую государственной экспертизе, разрешение на строительство и разрешение на ввод отремонтированного объекта в эксплуатацию. Кроме того, предполагалось, что за ходом капитального ремонта должен осуществляться государственный строительный надзор.

Новые регулирования устанавливают, что для проведения капитального ремонта нет необходимости получать разрешение на строительство и, в последующем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также отменяется строительный надзор за капитальным ремонтом. Застройщику нужно лишь организовать подготовку отдельных разделов проектной документации в зависимости от конкретного содержания работ по капитальному ремонту. При этом не нужно будет представлять градостроительный план и схему планировочной организации в отношении земельного участка, на котором будет осуществляться капитальный ремонт: законодатель исходит из того, что данные документы уже были представлены к проектной документации при строительстве ремонтируемого объекта. В отношении разделов проектной документации, подготовленных для капитального ремонта, не требуется проведения государственной экспертизы, за исключением случаев, если такая документация разработана для капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.

В свою очередь, подготовка полного комплекта градостроительной документации обязательна в случаях реконструкции и нового строительства.

Поправками в Градостроительный кодекс РФ уточняется порядок выдачи разрешений на строительство. В качестве общего правила зафиксировано, что правом на выдачу разрешения на строительство наделен орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Из данного правила предусмотрено всего 10 исключений, которые закрытым перечнем приведены непосредственно в Градостроительном кодексе (частично такие исключения касаются характера земельных участков, на которых планируется строительство либо реконструкция, частично же – характера самих объектов капитального строительства).

Регламентирована процедура внесения изменений в разрешение на строительство. Кроме того, Градостроительный кодекс дополнен нормами, допускающими прекращение действия разрешения на строительство в случаях перехода прав на земельный участок и объекты капитального строительства.

Отдельного упоминания заслуживают изменения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ немногим ранее, и регулирующие предоставление застройщиком документов для получения разрешения на строительство. Так, для органа, отвечающего за выдачу разрешений на строительство, в качестве общего правила Градостроительный кодекс предусматривает, что те документы, которые находятся в ведении органов публичной власти, для целей выдачи разрешения на строительство должны запрашиваться непосредственно у соответствующих органов, а не истребоваться от заявителя. Тем самым урегулировано перераспределение рисков в отношениях между заявителем (застройщиком) и публичной властью: риски, связанные с затягиванием выдачи, скажем, градостроительного плана земельного участка для целей получения разрешения на строительство перекладываются с заявителя (застройщика) на публичную власть в лице органа, отвечающего за выдачу разрешений на строительство.

Предусмотрено, что все упомянутые изменения вступают в силу со дня официального опубликования соответствующих законов. Таким образом, версия Градостроительного кодекса РФ с упомянутыми изменениями начинает действовать с 22 июля 2011 г.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, —

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

2. Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

3. Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

4. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Порядок ввода в эксплуатацию объектов капитального ремонта: тонкости оценки и приемки здания

Одна из главных сложностей, которая возникает по завершению строительства капитального объекта, это его ввод в эксплуатацию, а точнее — получение необходимых разрешений для успешного завершения процесса.

На законодательном уровне определено, что по соглашению стройподряда при завершении капитального ремонта здания участники работ вместе с представителем уполномоченных государственных структур (выдающих «добро» на ввод в эксплуатацию) проводят оценку сооружения после завершения капремонта по факту соответствия условиям согласованного проекта.

Участие в процессе оценки принимают лица, которые определяются с учетом действующего техрегламента и правил. При этом речь идет о нормах, которые имели силу на момент ввода здания в эксплуатацию.

Тонкости оценки

Как упоминалось, оценка объекта — обязательный этап, без которого реализовать процесс ввода здания после капитального ремонта нереально. При этом по закону процесс может осуществляться одновременно с приемкой объекта, которая ведется при участии заказчика (строительной компании) по соглашению стройподряда.

Процесс оценки соответствия отремонтированного здания действующим нормам организуется с участием заказчика (строительной компании) или же по его поручению структурой стройконтроля при участии подрядной стороны. Возможны и другие варианты ввода объекта в эксплуатацию, когда в процессе оценки принимают участие государственные органы власти (к примеру, стройнадзор).

Также участие в оценке могут принимать компании, которые берут на баланс инженерные сети, принимаемые после капитального ремонта. У строительной компании по закону есть право привлечь к работе независимого специалиста, который также проведет оценку объекта (ввод в эксплуатацию которого планируется) после проведения оценки и получения разрешающих документов.

Тонкости приемки

Не менее важный момент касается приемки здания, где проводился капитальный ремонт. Если эту работу осуществляет компания, которая выполняет несколько задач, а именно подрядной структуры (исполнителя) и строительной организации, то в комиссии должны быть представители функциональных отделов этих компаний. Вопреки распространенному мнению, совмещать несколько функций одно и то же лицо в составе комиссии не может.

Проектная компания участвует в приемке и последующем вводе здания после капремонта в случае, когда в процессе выполнения работ выполнялся авторский надзор. Если же строительная компания решилась на ввод объекта с определенными недоработками (в плане отделки или инженерных систем), то, как минимум, работы в отношении систем, обеспечивающих безопасность для людей или природы, должны быть завершены полностью. Такой порядок актуален как при возведении объекта, так и его «пуске» после капитального восстановления.

Что касается незавершенных работ, то здесь разрешается оставлять только незначительные моменты, которые касаются внутренней отделки комнат, монтажа каких-либо элементов в технологическом или инженерном секторах. При этом объем работ, выполняемых в процессе капитального ремонта здания, должен точно прописываться в соглашениях или других бумагах, регулирующих взаимоотношения между участниками сделки. Также информация должна найти отражение в проектной документации к объекту, ввод в эксплуатацию которого планируется в ближайшее время.

Некоторые работы, зависящие от времени года (например, те, что не могут быть выполнены в морозы), допускается переносить на поздние даты. К примеру, может быть принято решение о переносе посадки деревьев на весну, несмотря на то, что ввод здания запланирован на зимние месяцы.

После завершения капитального ремонта проводится осмотр объекта (его состояния и соответствия действующим нормам), а также составляется приемочный акт. Такой документ необходим для последующего ввода здания и его одобрения соответствующими инстанциями. При этом могут быть задействованы различные формы:

  • КС-14 в ситуации (для акта приемки готового здания комиссией по приемке объекта);
  • КС-11 в ситуации, когда речь идет о составлении акта приемки здания после проведения капитального ремонта.

Упомянутые выше формы могут использоваться в качестве главных бумаг для приемки готового (реконструированного) здания, имеющего различное назначение (жилищное или производственное). При этом форма собственности объекта не имеет значения. Что касается самого здания, порядок ввода которого рассматривается, то сюда можно отнести пусковые комплексы, здания и прочие техобъекты. При этом готовность здания обязательно подтверждается подрядным соглашением (контрактом, договором).

Акт приемки является основой для последующей оплаты мероприятий, которые были запланированы в процессе капремонта объекта и выполнены строительной компанией с учетом подписанного ранее соглашения (контракта). Здесь порядок таков, что рассматриваемый акт составляется в нескольких вариантах. При этом свои подписи в документе должны поставить следующие лица: заказчик, исполнитель (подрядная компания, строительная организация) или другая сторона, которая получила подобные права от инвестора. Здесь же должны стоять подписи членов комиссии по приемке объекта в эксплуатацию (если речь идет об упомянутой выше форме КС-14). Что касается непосредственно состава комиссии, то его определяет заказчик или лицо, которое осуществляет финансирование проекта.

Документальное оформление процесса приемки берут на себя следующие лица: члены комиссии по приемке объекта, ввод в эксплуатацию которого запланирован, а также стороны-участницы комиссии по приемке (это касается упомянутой выше 14-й формы). Документы составляются только по факту проведенных проверок, исследования объекта, осуществления полного перечня измерительных и испытательных работ.

Все собранные бумаги должны подтверждать, что объект готов для ввода в эксплуатацию, а утвержденный на законодательном уровне порядок соблюден в полном объеме. В частности, проверяется соответствие здания стандартам, правилам и проектной документации. Отдельное внимание уделяется заключениям, выдаваемым органами стройнадзора.

Сторона, которая выполняла работы по капремонту здания, на базе приемочного акта предъявляет бумаги по статистической отчетности по факту выполнения взятых на себя обязанностей по оформленному ранее соглашению. Без выполнения описанного требования порядок ввода здания считается нарушенным и возможны проблемы с получением последующих разрешений.

Что еще стоит учесть?

Ключевой момент заключается в том, что приемка здания со стороны заказчика еще не является гарантией его ввода в работу. Чтобы завершить все формальные процессы и ввести объект, строительная компания (сторона-застройщик) обязана направить заявление о предоставлении разрешения на ввод в соответствующий орган (федерального уровня, субъекта России или муниципального управления), который давал «добро» на выполнение работ.

Само разрешение — бумага, подтверждающая завершение всех мероприятий, касающихся капремонта здания (в ряде случаев — реконструкции или строительных работ) полностью и с учетом выданного ранее разрешения на возведение объекта. При этом сравнивается соответствие восстановленного здания утвержденному ранее плану участка и информации, упомянутой в проекте.

На законодательном уровне порядок выдачи разрешения на ввод в работу после капремонта определяется законами РФ, а именно Градостроительным кодексом и действующими нормативными и правовыми документами. Является утвержденной и форма, по которой объект вводится в эксплуатацию — она определена в ноябре 2005 года и нашла отражение в Постановлении №698.

Выдача разрешения на ввод — основа для постановки здания (объекта ввода) на госучет. В последующем обязательно внесение в бумаги корректировок, касающихся отремонтированного объекта. Не менее важный момент — гарантийные обязательства на объекты (сооружения), а гарантийный период прописывается в подрядном соглашении с учетом действующих законов.

Компания-застройщик, принимающая сооружение без упомянутой выше оценки (с учетом действующего законодательства), теряет право ссылаться на недоработки, которые выявляются в процессе выполнения прописанных процедур. При этом ввод в эксплуатацию и заселение до завершения капремонта и приемки не допускается.

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

3. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

3.1. Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

4. Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

4.1. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы.

5. Орган или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекте планировки территории и проекте межевания территории, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

7. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

8. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

9. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта) выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Новые правила проведения капитального строительства и капитального ремонта объектов капитального строительства

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии трех федеральных законов, вносящих изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в отношении проведения капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства. В частности, уточняется порядок выдачи и прекращения действия разрешений на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также порядок проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.

I. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:

1. Уточнен порядок выдачи разрешения на строительство

По общему правилу разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Исключения из данного правила устанавливаются:

(i). в зависимости от расположения объекта капитального строительства на территории одного или нескольких субъектов РФ, муниципальных округов, поселений;

(ii). в отношении выдачи разрешений на строительство в границах особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, разрешений на строительство необходимых объектов пользователями недр, разрешений на строительство объектов ядерной энергетики, гидротехнических сооружений и на реконструкцию объектов культурного наследия.

2. Регламентирована процедура прекращения действия разрешений на строительство

Решение о прекращении действия разрешений на строительство принимается уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней с даты прекращения прав на земельный участок или участок пользования недрами на основании следующих решений уполномоченного органа:

(i). о принудительном прекращении права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

(ii). об отказе от права собственности и иных прав на земельные участки;

(iii). о расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

(iv). о прекращении права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

3. Указаны случаи, в которых получение разрешения на строительство не требуется
Получение разрешения на строительство не требуется в следующих случаях:

(i). образования земельного участка путем объединения двух или более участков, при осуществлении строительства только в рамках территории того участка, в отношении которого было выдано соответствующее разрешение;

(ii). образования земельного участка путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано соответствующее разрешение.

Для проведения строительства и реконструкции на земельном участке, образованным путем раздела, перераспределения или выдела из земельных участков, необходимо получить градостроительный план для вновь образованного земельного участка.

4. Регламентирована процедура внесения изменений в разрешение на строительство
Внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента уведомления об этом нового правообладателя.

Установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений, включающий следующие:

(i). отсутствие в соответствующем уведомлении реквизитов законодательно установленных документов, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок;

(ii). недостоверность сведений, указанных в уведомлении;

(iii). несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков.

Орган, уполномоченный на принятие решения о прекращении действия разрешения на строительство или о внесении в него изменений, при принятии такого решения обязан самостоятельно в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его принятия уведомить соответствующие органы (в рамках межведомственного взаимодействия) и застройщика в случае внесения изменений в разрешение на строительство.

Если разрешение на строительство было выдано до дня вступления в силу настоящего Федерального закона иными уполномоченными органами, то такое разрешение признается действительным, при этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в указанном случае выдается органом, выдавшем соответствующее разрешение на строительство.

Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г., за исключением отдельных положений в отношении порядка межведомственного взаимодействия органов государственной власти , которые вступают в силу с 1 октября 2012 г.

II. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 243-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие основные изменения:

1. Изменен порядок регулирования процедуры проведения капитального ремонта объектов капитального строительства

Законом, в частности устанавливается, что при проведении капитального ремонта не требуется:

(i). получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

(ii). осуществлять государственный строительный надзор;

(iii). проводить государственную экспертизу проектной документации, кроме случаев капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.

2. Установлены особенности порядка проведения капитального ремонта опасных производственных объектов

В частности, законом предусмотрено, что:

(i). документация на капитальный ремонт, консервацию и ликвидацию опасного производственного объекта подлежит экспертизе промышленной безопасности;

(ii). документация на техническое перевооружение опасного производственного объекта также подлежит экспертизе промышленной безопасности в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей государственной экспертизе;

(iii). расширение опасного производственного объекта исключается из перечня видов деятельности в области промышленной безопасности.

Вышеприведенные изменения вступают в силу с 22 июля 2011 г.

III. Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрены следующие изменения:

1. Уточнены и введены новые понятия в отношении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства и линейных объектов

В новой редакции Градостроительного кодекса РФ разделяются понятия капитального ремонта и реконструкции объектов капительного строительства и линейных объектов. В частности предусмотрены и уточнены следующие понятия:

(i). Капитальный ремонт объектов капитального строительства, включающий:

• замену и (или) восстановление строительных конструкций объекта, за исключением несущих строительных конструкций; и

• замену систем инженерно-технического обеспечения и отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или обладающие лучшими показателями.

(ii). Реконструкция объектов капитального строительства, включающая:

• изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства; и

• замену или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

(iii). Реконструкция линейных объектов, под которой понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

(iv). Капитальный ремонт линейных объектов, под которым понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

2. Установлены особенности капитального ремонта многоквартирных домов

В частности, предусмотрено, что проектная документация на работы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна пройти государственную экспертизу, если в результате таких работ могут быть изменены параметры или части сооружений (высота, площадь, объем), произойдет замена и (или) восстановление несущих конструкций или иных улучшающих показателей, за исключением случаев замены отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные.
Вышеприведенные изменения, за исключением отдельных положений, вступают в силу с 22 июля 2011 г.

Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают значительным опытом консультирования и представительства интересов клиентов по вопросам соблюдения законодательства в сфере строительства и недвижимости и готовы оказать любую необходимую помощь, связанную со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства и линейных объектов.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений

Автор: Артем Ломакин

Задержка ввода в эксплуатацию в несколько месяцев считается на рынке нормальной и практически неизбежной, несмотря на то, что такая практика ущемляет интересы покупателя и нарушает установленные нормы законодательства.

Сегодня темпы строительства на рынке жилой недвижимости в России идут далеко впереди сроков ввода в эксплуатацию жилья, и это происходит при существенном отставании спроса от предложения. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации (далее – Минрегион России), прогнозируется рост жилищного строительства: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров жилья, на 2014-й – 79 миллионов кв. метров жилья, на 2015-й – 90 миллионов кв. метров жилья.

Вместе с тем, с вводом нового жилья происходит и высокий рост цен на него. По итогам второго квартала 2012 года, Россия стала четвертой (!) страной в мире по темпам роста стоимости жилья. А что касается столичного рынка жилой недвижимости, то Москва стала вторым (!) городом в мире по темпам роста цен на жилье. По мнению участников рынка недвижимости, чтобы строительство недвижимости стало более рентабельным, застройщикам нужно предоставить земельные участки на более льготных условиях.

При этом сегодня имеются достаточные основания, чтобы отметить спад ввода в строй жилой недвижимости в крупнейших по объему ввода жилья регионах, и в первую очередь – это Московская область, являющаяся лидером по этому показателю среди всех регионов РФ.

Задержка ввода жилого помещения в эксплуатацию может зачастую исходить из-за действий государственных органов, выдающих разрешение на строительство или разрешение о вводе дома в эксплуатацию, либо утверждающих акт приемки объекта строительства с несоблюдением установленных сроков, и порой это сопровождается нарушением действующих норм законодательства.

Ранее, до вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были должным образом урегулированы, и регламентировались лишь региональными подзаконными нормативными актами.

С течением времени Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) г. Москвы была преобразована в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в котором и был создан отдел службы «одного окна», занимающийся выдачей разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Срок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или аргументированного отказа в выдаче такого разрешения составляет 10 дней со дня сдачи документов.

На интернет-сайте Комитета государственного строительного надзора г. Москвы можно в открытом доступе ознакомиться с бланком заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендациями по оформлению заявления, а также перечнем документов необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Новый ГрК РФ изменил порядок ввода объекта в эксплуатацию, исключив приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусмотрев единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, приказом Минрегиона России от 19.10.2006 г. № 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Касаемо существующих правовых норм по рассматриваемой тематике нашей статьи, хотелось бы привести следующий пример актуальной судебной практики.
Суд удовлетворил заявленные исковые требования компании и признал незаконным отказ местной городской администрации в выдаче разрешения на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

Как было установлено судом, отвод земельного участка под строительство многоэтажного шестисекционного жилого дома произведен на основании договора аренды земельного участка. Отведенный участок земли использовался обществом строго по целевому назначению с соблюдением границ плана отвода земельного участка и договора аренды. Также обществом добросовестно уплачивалась арендная плата.

В целях подготовки проектной документации строительная компания получила согласование и разрешение соответствующих служб и организаций.

Администрацией города было впоследствии отказано компании в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заявителем не были представлены документы, касающиеся вопроса выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию и газификацию, пояснительной записки, схемы, отображающей архитектурные решения, проектная документация, исходно-разрешительная и проектная документация на нежилую пристройку.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения поселения отнесено выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.

Исследовав представленные в материалах дела документы, суд пришел к выводу, что администрацией города не представлено безусловных доказательств, объективно свидетельствующих о законности и обоснованности оспариваемого отказа.

В статье 55 ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой удостоверение выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Установлено, что заявителем, в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, были представлены все документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

правоустанавливающие документы на земельный участокдоговор аренды земельного участка, зарегистрированный в территориальном отделе Росреестра;
разрешение на строительство жилого дома;
акт приемки объекта капитального строительства;
акт о соответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;
акт о соответствии работ, выполненных на строительстве;
справка о выполнении технических условий по водоснабжению;
справка о выполнении технических условий в части прокладки канализационного коллектора;
справки из электроснабжающих и электропродающих организаций о выполнении технических условий по электроснабжению;
заключение Главного управления государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и распоряжение о его утверждении;
акт итоговой проверки Главного управления государственного строительного надзора о соответствии выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

В части документов, свидетельствующих о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию, судом установлено, что соответствующей справкой компания подтвердила выполнение заявителем в полном объеме технических условий, касающихся водоотведения (канализация).

Также судом установлено, что технические условия на газификацию практически выполнены заявителем, что подтверждается представленными заявителем доказательствами, кроме пункта, которым установлено, что пуск газа производится после государственной регистрации права собственности на принятый в эксплуатацию объект газового хозяйства. Вместе с тем, выполнение данного условия без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным, поскольку разными субъектами установлены взаимно исключающие требования, что признается судом обстоятельством, не обеспечивающим сбалансированный учет экологического, экономического, социального и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, что априори противоречит основным ее принципам, установленным в ст. 2 ГрК РФ.

Таким образом, судом было установлено, и материалами дела подтверждено, что компания выполнила все условия, установленные действующим законодательством для получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основаниями для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
отсутствие документов, указанных в части 3 данной статьи;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Доказательств наличия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод жилого дома, судом не установлено, в связи с чем заявление истца подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что в период осуществления строительных работ жилого дома каких-либо замечаний от уполномоченных органов в области государственного архитектурно-строительного надзора в адрес компании по вопросу несоответствия строительства разрешительной документации, градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, не поступало.

Кроме административных барьеров, присутствуют также и соответствующие риски, которые могут сопровождать застройщиков с момента получения разрешения на строительство и до ввода жилого дома в эксплуатацию. В период строительства объекта возможно, например, повышение рыночной стоимости строительных материалов, что может повлечь за собой необходимость дополнительного финансирования, а соответственно и возможное приостановление работ по строительству объекта.

Ситуация, когда происходит смена инвестора, является еще одним существенным моментом для приостановления установленных сроков строительства. Такая ситуация может произойти в любое время, и тогда строящийся объект продается по причинам недостатка финансовых средств, при заключении нового инвестиционного контракта и др.

Различные форс-мажорные обстоятельства также могут помешать при проведении расчета точных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Одним из основных нормативно-правовых актов в области правоотношений участников сделок с жилыми помещениями, стал Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214).

Согласно данному закону, в договоре застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения своих обязательств перед участником долевого строительства, застройщик обязуется уплатить всю сумму, внесенную гражданином, а также выплатить соответствующую неустойку.

Отметим, что принятый ФЗ 214 был неплохой мерой запретить застройщикам использовать так называемые вексельные схемы, предварительные договоры как способы привлечения денег граждан. Согласно этому акту, привлечение средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Также законом предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что было сделано в целях предупреждение двойных продаж квартир.

В целях предотвращения утраты дольщиками прав на объект, в который были вложены деньги, в 2011 году был принят Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве). «», содержащий особый порядок банкротства застройщика.

Как один из вариантов разрешения проблемы, довольно эффективным путем видится осуществление соответствующих антикризисных мероприятий по каждому проблемному объекту. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, арбитражный управляющий должен разрешить задачи по преодолению различных кризисов. Видится целесообразным специальная подготовка и повышение роли и статуса арбитражного управляющего, деятельность которого должна быть направлена на финансовое оздоровление и восстановление инвестиционного потенциала объекта строительства.

Случались ситуации, когда в регионах обманутым дольщикам властью выделялось жилье за счет местных бюджетов, тогда как эти местные бюджеты просто-напросто не предусматривали подобных статей расходов, что, увы, не решало проблем граждан. Но ведь инициативы властей приветствуются, когда они эффективны и полезны для общества.

Например, в 2012 году на интернет-сайте Правительства Московской области был опубликован список жилых объектов по долевому строительству, подготовленный Комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, и включающий в себя реестр проблемных застройщиков, который по состоянию на 29 декабря 2012 года насчитывает 67 юридических лиц.

Данный реестр публикуется в соответствии с требованиями закона Московской области от 01 июля 2010 года № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Реестр проблемных застройщиков будет обновляться на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью не позднее 30 числа каждого месяца.

Как писала «Российская газета» в декабре 2012 года (федеральный выпуск № 5969 (296)), генеральной прокуратурой была проведена соответствующая проверка по вопросу соблюдения в России действующего законодательства при строительстве жилых домов. Выводы надзорного ведомства были неутешительны, т. к. по всей стране постоянно выявляются многочисленные нарушения закона, большинство из которых связаны с областью долевого строительства.

Только за последние полгода в прокуратуру поступило около 112 тысяч жалоб на нарушения жилищного законодательства, причем каждая четвертая из них признана обоснованной. Всего за последние два года прокуроры выявили более 4,5 тысяч нарушений в сфере долевого строительства, и свыше 1,2 тысяч должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

«Практика прокурорского надзора показывает, что при масштабных темпах возведения жилых домов состояние законности в этой области остается неудовлетворительным», – заявил Генеральный прокурор России Юрий Чайка на коллегии, посвященной вопросам соблюдения законодательства в жилищной сфере. – «Наиболее сложная обстановка складывается в Москве (52 объекта) и Московской области (109 объектов), Пермском крае (42), Новосибирской (57) и Самарской (64) областях».

По его словам, в настоящее время в стране насчитывается почти 750 так называемых «проблемных объектов» с неясной перспективой, при строительстве которых ущемлены права свыше 75,6 тысяч человек.

Всего в 2012 году в сфере долевого строительства было зарегистрировано около 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 уголовных дел. Лидируют по делам об обманутых дольщиках Башкортостан, Краснодарский край, Воронежская, Тюменская и Московская области. За это же время судами рассмотрено 58 уголовных дел, из которых по 56 вынесены обвинительные приговоры.

Генпрокурор отметил, что нарушения законов вскрываются проверками на всех этапах строительства – от выделения земельных участков до ввода объектов в эксплуатацию. Практически во всех регионах прокуроры выявили случаи строительства жилых домов без получения разрешительных документов и с нарушением требований земельного законодательства. Кроме того, застройщики даже где-то занимались хищением и нецелевым использованием денег дольщиков, а также выделяемых для завершения строительства домов бюджетных денег. Среди других распространенных нарушений – необоснованно прекращение строительных работ, низкое качество их выполнения, нарушение сроков строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию, а также сдача жилья, фактически непригодного для проживания.

В связи со значительным числом нарушений законодательства, допускаемых строительными организациями, следует пресекать факты строительства жилых домов без получения разрешительных документов, отметил генпрокурор. По его словам, также нужно устранять случаи, когда государственные власти и органы местного самоуправления искусственно создают административные барьеры при получении застройщиками соответствующих разрешений.

Касаемо соблюдения превентивных мер по защите законных прав и имущественных интересов сторон при осуществлении сделок с недвижимостью, то гражданам, прежде всего, необходимо выбирать довольно известного застройщика или крепкую и стабильную компанию, уже зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости, если они не хотят идти на риск.

Для юридических лиц, как-то: застройщиков, важным пунктом является открытость информации о компании, предоставление сведений обо всех этапах строительства объекта, возможность просмотра фотографий объекта, ссылки на предыдущие проекты застройщика и пр. И, конечно же, компания должна иметь весь соответствующий комплект разрешительных документов, в полном соответствии с ФЗ-214: разрешение на строительство, проектная декларация, права собственности на земельный участок или договор аренды этого участка и т. д.

В случае, если компания нарушает свои обязательства в отношении согласованных сроков передачи квартиры, отказываясь при этом выплачивать неустойку, гражданин имеет законное право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков, где кроме данной неустойки за срыв сроков, можно будет взыскать еще и убытки за нарушение обязательств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, мы видим, что добросовестным компаниям в своей деятельности на российском рынке недвижимости необходимо придерживаться установленного законом порядка в области градостроительного права, в особенности, в вопросах ввода в эксплуатацию жилого фонда, сохраняя при этом свою репутацию и денежные средства в целости и сохранности.