Возврат арендной платы при досрочном расторжении договора

Оглавление:

Расторжение договора аренды и возврат предоплаты

4 месяца назад регистрировал юр. лицо, нужен был юр. адрес. С ИП заключил договор аренды. Оплатил на год. Сейчас хочу расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

Но есть пункт в договоре: «В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора уплаченная сумма арендной платы не возвращается арендатору».

Спросил по-хорошему — отказали. Можно ли вернуть деньги или нет?

Ответы юристов (1)

Вы пишете: 4 месяца назад регистрировал юр. лицо, нужен был юр. адрес. С ИП заключил договор аренды. Оплатил на год. Сейчас хочу расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги. Но есть пункт в договоре: «В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора уплаченная сумма арендной платы не возвращается арендатору». Спросил по-хорошему — отказали. Можно ли вернуть деньги или нет?

​При таких условиях в договоре аренды возвратить уплаченную сумму или часть ее у Вас не получится. Стороны свободны при заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Вас, надо полагать, никто не принуждал подписывать договор с такими условиями. По существу, Вы сами добровольно согласились на такие условия, а теперь хотите отказаться от них. Ваше требование обосновать нечем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение договора аренды жилого помещения и возврат денег за услуги риелтора

Добрый день! Мой договор аренды жилого помещения на 11 месяцев разрывается досрочно (после истечения 4,5 месяцев) по инициативе арендодателя. Можно ли вернуть соответствующую часть денег, переданных риелтору за посредничество. Какая сторона должна их вернуть? сам риэлтор или арендодатель?

Ответы юристов (2)

Полагаю Вам никто комиссионные выплаченные риелтору не вернет, если конечно в Вашем договоре аренды прямо об этом не предусмотрено.

В таком случае, останется только надеяться на совесть Арендодателя, попросив его об этом в разговоре. Если конечно у Вас расторжение договора не по основаниям того, что Вами были нарушены какие-то условия договора.

С уважением, юрисконсульт Мальцев Сергей Владимирович.

Здравствуйте, Кристина!
Гражданский кодекс РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На счет возврата денег. Смотрите, что в договоре прописано. От этого затем нужно будет исходить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды

Расторжение по требованию

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество (см., например, постановление ФАС Московского округа от 22 января 2004 г. № КГ-А40/11057-03);
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном (абз. 6 ст. 619 ГК, п. 26 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66, далее — Обзор);
  • не проводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК). При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК).

В каждом конкретном случае суд индивидуально решает, существенно или несущественно нарушение договора. Например, ВАС считает, что основанием для расторжения договора может являться внесение арендной платы в неполном объеме (п. 28 Обзора).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК). Если в договоре аренды есть такое условие, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд (см., например, п. 27 Обзора).

Арендодатель должен учитывать условие статьи 619 Гражданского кодекса, в соответствии с которым он имеет право требовать досрочное расторжение договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. А пунктами 29 и 30 Обзора даны следующие разъяснения:

  • если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК);
  • необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и по требованию арендатора. Необходимые условия для этого предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса (например, арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества). Хотя и здесь перечень оснований для досрочного расторжения договора также не является исчерпывающим — в договоре могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 450 НК).

Возврат арендованного имущества

Порядок возврата арендованного имущества определен статьей 622 Гражданского кодекса.

В случае прекращения действия договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества, что позволит избежать дальнейших разногласий.

На основании акта приема-передачи бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина от 13 октября 2003 г. № 91н).

По бухгалтерским канонам.

Расходы арендатора по арендной плате в бухгалтерском учете принимаются в полном размере. Как быть, если арендная плата уплачивалась авансом, а судом принято решение о возврате арендодателем арендной платы в части, соответствующей периоду с момента расторжения договора до даты, на которую произведена оплата? В этом случае сумма арендных платежей (в указанной части) должна быть перенесена со счета 97 «Расходы будущих периодов» (предполагается, что соответствующий отчетный месяц не наступил) в дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты по претензиям»). В описанной ситуации в бухгалтерском учете арендодателя сумма полученной арендной платы должна быть сторнирована со счета 98 и отражена задолженность перед арендатором.

Пример

ООО «Фиеста» — арендатор нежилого помещения в соответствии с договором аренды уплачивает арендную плату авансом за 3 предстоящих месяца. Последний платеж в сумме 210 тыс. руб. произведен 1 марта за период март–май. Договор аренды по требованию арендодателя расторгнут с 16 апреля (заметим, что такое быстрое расторжение договора аренды возможно только в рамках внесудебной процедуры).

1. В бухгалтерском учете арендатора будут сделаны проводки (проводки, связанные с исчислением и уплатой налогов, для упрощения опущены):

Дебет 97 Кредит 60 и Дебет 60 Кредит 51
— 210 тыс. руб. — произведена оплата аренды за март–май;

Дебет 25 Кредит 97
— 70 тыс. руб. — отражена сумма арендной платы в части, относящейся к данному отчетному месяцу;

Дебет 25 Кредит 97
— 35 тыс. руб. (в целях округления считаем, что объект арендовался в течение половины месяца) — отражена сумма арендной платы в части, относящейся к периоду, в течение которого аренда фактически продолжалась;

Дебет 62 (или 76) Кредит 97
— 105 тыс. руб. (210 – 70 – 35) — отражена сумма арендной платы в части, относящейся к периоду, который был оплачен, но объект фактически не арендовался.

2. В бухгалтерском учете арендодателя будут сделаны проводки:

Дебет 62 Кредит 98 и Дебет 51 Кредит 62
— 210 тыс. руб. — начислена и получена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 98
— 70 тыс. руб. — зачтена сумма арендной платы в части, относящейся к данному отчетному периоду;

Дебет 91 Кредит 98
— 35 тыс. руб. — зачтена сумма арендной платы в части, относящейся к периоду, когда объект фактически находился в аренде, или если суммы дохода со счета 98 были списаны до момента расторжения договора;

Дебет 91 Кредит 98
— 70 тыс. руб. — зачтена сумма арендной платы, в части, относящейся к полному месяцу;

Дебет 91 Кредит 98 (сторно)
— 35 тыс. руб. — сторнирована сумма арендной платы, относящейся к периоду с момента расторжения договора до конца отчетного месяца;

Дебет 98 Кредит 60
— 105 тыс. руб. — списана сумма задолженности перед арендатором (равной сумме излишне перечисленной арендной платы).

Налоговые вычеты по НДС восстанавливаются арендодателем в соответствии с Налоговым кодексом. Налоговая база арендодателя по налогу на прибыль не корректируется, так как в нее включаются только суммы дохода, относящиеся к отчетному месяцу.

Улучшения арендуемого имущества

Во время действия договора аренды нежилого помещения довольно часто одна сторона (чаще всего арендатор) производит какие-либо улучшения (отделимые или неотделимые).

Особый интерес представляет вопрос по возмещению стоимости неотделимых улучшений при расторжении договора аренды. Здесь возможны следующие ситуации:

1. В договоре аренды прямо указано, что арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений. В таком случае арендатор знает заранее, что после прекращения договора ему будут возмещены расходы на улучшения. Таким образом, они амортизируются по общим правилам главы 25 Налогового кодекса. Срок полезного использования улучшений не зависит от срока полезного использования предмета аренды. Начисление амортизации не связывается со сроком договора аренды. До даты прекращения договора аренды амортизацию начисляет арендатор, после — арендодатель. Воспользоваться этим правом последний сможет только после того, как возместит расходы арендатору (п. 2 ст. 259 НК).

2. Правило о возмещении расходов на неотделимые улучшения не включено в договор аренды. В этом случае арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений только при наличии согласия арендодателя на такое возмещение (после прекращения договора аренды). До даты прекращения договора аренды амортизацию неотделимых улучшений начисляет арендатор, после — арендодатель. Воспользоваться этим правом арендодатель сможет только после того, как возместит расходы арендатору.

Положения пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса не запрещают арендатору производить неотделимые улучшения и без согласия арендодателя, но в таком случае рассчитывать на возмещение расходов не приходится. К тому же арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК). Следовательно, теоретически арендодатель может и отказаться принять имущество в измененном виде (с учетом улучшений, о которых он не был извещен). И арендатору придется за свой счет восстанавливать прежний облик этого имущества.

Кто оплатит госпошлину?

В том случае, если договор аренды был зарегистрирован в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы), все дополнительные соглашения к нему также должны быть зарегистрированы, в том числе и при досрочном расторжении договора. Нередко встречаются случаи, когда органы регистрации требуют уплатить государственную пошлину за регистрацию такого дополнительного соглашения и за погашение регистрационной записи о прекращении и расторжении договора аренды недвижимого имущества. В письмах Минфина (от 22 мая 2007 г. № 03-05-06-03/25, от 25 мая 2007 г. № 03-05-06-03/27) даны следующие разъяснения по этому поводу. Статьей 333.33 Налогового кодекса (подп. 20 п. 1) установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества. Этим же подпунктом уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прекращения и расторжения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а также за государственную регистрацию соглашения о расторжении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество не предусмотрена.

В Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также отсутствует указание на то, что при прекращении и расторжении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество должна уплачиваться государственная пошлина.

Пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста от 6 августа 2004 г. № 135) установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением правительства от 18 февраля 1998 г. № 219). При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

Согласно пункту 7 статьи 3 Налогового кодекса, все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, государственная пошлина при погашении регистрационной записи о прекращении и расторжении договора аренды недвижимого имущества, а также за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества не уплачивается.

Расторгнуть договор аренды и потребовать возвратить уплаченные денежные средства

Заключен договор аренды 3-ёх складов и 1 офиса.

При подписании договора нами была уплачена сумма за последний месяц аренды + обеспечительный платёж за сохранность объектов.

Первого декабря 2014г. мы оповестили собственника, что отказываемся от 1 из складов.

За январь нами оплачена полностью арендная плата. (за 3 склада и 1 офис)

Но изменились обстоятельства, все склады освободили и хотим расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать вернуть уплаченную сумму аренды за январь месяц + платёж за последний месяц + обеспечительный платёж.

Нужна консультация — насколько это возможно исходя из условий договора. Договор прикрепляю.

Уточнение клиента

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

27 Декабря 2014, 12:09

Ответы юристов (10)

Увы, но вернуть деньги за январь у Вас не получится, так как Вашим договором предусмотрено уведомление Арендодателя о досрочном расторжении договора за 2 месяца (п. 2.3.8), и при этом несоблюдение срока предупреждения влечет за собой выплату неустойки в размере трех сумм аренды (п. 4.3 договора).

Есть вопрос к юристу?

В представленном договоре основными являются пункты:

2.3.8. Письменно, в срок не позднее, чем за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю об освобождении и возврате арендуемого Имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято Арендатором.В случае преждевременного съезда Арендатора, Арендодатель имеет право заключить договор с новым арендатором в любое время после поступления письма о расторжении. При этом Арендатор обязан с указанной Арендодателем даты безоговорочно подписать акт о сдаче Имущества Арендодателю и освободить арендуемое Имущество.

Отсюда, следуя буквальному толкованию договора, Вы должны предупредить Арендодателя за 2 месяца до расторжения договора, т.е. предупреждение должно было быть направлено (если освобождаете с 01 января 2015 года), не позднее 1 ноября 2014 года.

Если же Вы решили расторгнуть договор в одностороннем порядке с 01 января 2015 года, то будет применен пункт:

4.3. В случае освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере трехмесячной арендной платы.

Поэтому расторжение договора без последствий по 1 складу с 01 февраля 2015 года, при этом арендная плата за январь должна быть выплачена, что Вами и сделано.

По офисам и 2 складам необходимо послать предупреждение, расторжение договора таким образом с 01 марта 2015 года и уплатить арендные платежи за январь-февраль 2015 года.

Или — попытаться договориться с Арендодателем, выплатил арендую плату за январь 2015 года, освободить площади с 01 февраля 2015 года. Учитывая, что склады в настоящее время пустые, а также мотивируя финансовым положением, полагаю, что Арендодатель будет согласен, как бонус для него — арендная плата (уже уплаченная) за январь 2015 года.

Обеспечительный платёж Вы можете вернуть согласно п. 3.5. договора в теч. 30 дней со дня подписания акта приёма-передачи помещения, если нет каких то отклонений от состояния помещения при передачи его Вам в аренду, то всю сумму вернёте.

Но тут другая загвоздка, что по договору Вы всё равно должны оплатить за те 2 мес. за которые согласно п. 2.3.8 обязаны предупредить о расторжении договора. Это исходя из смысла данного пункта.

По п. 3.8. Договора у Вас и еще один обеспечительный платёж, равный мес. аренды. И хотя не указано, что он возвращается, но по смыслу договора подразумевается, что им оплачивается посл. мес. аренды, то есть входит в арендную плату.

Если нет обстоятельств указанных в ст. 620 ГК РФ, то Вам придётся следовать условиям договора. Так как ГК не регламентирует срок уведомления о досрочном расторжении договора, и придётся руководствоваться договором.

Вывод: исходя из условий договора вернёте только ОП за имущество по п. 3.5. Договора. И за 2 мес. всё равно придётся платить.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Присоединяюсь к коллегам.

Как вариант, чтобы не терять в деньгах, рассмотрите возможность субаренды (п. 2.3.11 договора), тем более что складские помещения свободны. Найдете нового арендатора-возможно будет легче договориться о рассторжении договора по соглашению сторон (ведь у вашего арендодателя появится новый арендатор на дальнейший срок и не возникнут убытки, связанные с расторжением договора), а вам получится компенсировать понесенные расходы по уже произведенным авансовым платежам.

При расторжении договора в одностороннем порядке, Вам необходимо письменно уведомить Арендодателя за 2 месяца до такого расторжения.

Более того, на сколько я понял, Вы уведомили Арендодателя о том, что освобождаете лишь 1 склад. О том, что освобождаете остальные склады Арендодателя уведомляли??

Если уведомляли 1 декабря, что освобождаете все помещения, то:

Обеспечительный платеж и уплаченную сумму аренды за январь вернуть получиться, а вот платеж за последний месяц не вернете, так как при досрочном расторжении договора еще два месяца с момента уведомления необходимо вносить арендную плату.

5.6.Договор аренды,
может быть, расторгнут по требованию Арендатора:

5.6.1.Если Имущество
в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии,
непригодном для использования.

5.6.2.В порядке, предусмотренном пунктом 2.3.8 настоящего договора.

4.3. В случае освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере трехмесячной арендной платы.

2.3.8. Письменно, в срок не позднее, чем
за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю об освобождении и возврате арендуемого Имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно

было принято Арендатором.

С уважением, Лебедев Игорь

Евгений, добрый день.

Если смотреть по условиям договора, то вернуть деньги за январь не получится, так как два месяца истекают 1 февраля, обеспечительный платеж Вам обязаны вернуть, если с арендованным имуществом все в порядке. Но вообще, договор составлен явно не в пользу арендатора, одни штрафы и пени.

4.3. В случае
освобождения Арендатором Имущества до истечения срока аренды или в связи с
окончанием срока договора, без предупреждения в срок, указанный в п. 2.3.8.
Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные неисполнением
данного обязательства. По согласованию сторон и в соответствии со статьей 15
Гражданского кодекса РФ стороны определили размер убытков в размере
трехмесячной арендной платы.

При подписании договора нами была уплачена сумма за последний месяц аренды + обеспечительный платёж за сохранность объектов.

Все забыли, что при подписании договора были уплачены 2 суммы!

1. Оплата за последний месяц аренды, то есть, за январь

2. Обеспечительный платеж

+. Арендная плата за январь месяц

Получиться вернуть арендную плату за январь и обеспечительный платеж.

А сумму уплаченную за последний месяц аренды (в нашем случае это январь) вернуть не получится.ЭТО В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ УВЕДОМЛЯЛИ 1 ДЕКАБРЯ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДЛЯ ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Никто не забыл, за январь просто зачтётся в счёт платежа. Читайте внимательно ответ.

что им оплачивается посл. мес. аренды, то есть входит в арендную плату.

Правильно ли понимаю что если 29 декабря предупреждаем арендодателя о том что мы съезжаем — оплата за январь месяц остаётся у него, так же ранее сделанный нами платёж за последний месяц (в нашем случае это феврваль) будет зачтён в счёт оплаты?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Статьи по теме

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Три бесплатных вебинара

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015).

При этом передача ключей от помещения третьему лицу (например, охране) не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет (см.: Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.