Устройство отдельного входа в жилое помещение

Отдельный вход в квартиру (жилое помещение) без перевода в нежилое на 1-м этаже

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, как сделать отдельный вход в жилую квартиру (без перевода в нежилое) на первом этаже, что для этого нужно? Желательно подробно, чтобы было очень понятно. Желательно с ссылками на законы.

Уточнение клиента

Что я должен делать пошагово?

23 Апреля 2015, 11:06

Уточнение клиента

Иван, большое спасибо!

23 Апреля 2015, 11:34

Ответы юристов (2)

Нужно получить согласование на перепланировку у местной администрации.

Глава 4.ЖК РФ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

И самое главное если Вы намерены делать отдельный вход в результате разбора окна или стены, то Вам нужно согласие всех собственников помещений данного многоквартирного дома.

«3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»

«2.Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, (ИМЕЕТСЯ ВВИДУ СТЕНА ГДЕ БУДЕТ ДВЕРЬ) на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме

Не знаю какая у Вашей администрации практика, но мы в своей администрации при обустройства отдельного входа требуем согласие от всех собственников т.е. 100%.

Как согласовать отдельный вход в нежилое помещение?

Добрый день! Уже не знаю куда обращаться, штудирование интернета не дало однозначного ответа на мою проблему, а она заключается в следующем:

Имеется нежилое помещение 76,7 м2 (нежилое с момента возведение дома, изначально так запроектированное) не имеющее отдельного входа!

Были суды с ЖСК и соседями (не дают согласия на обустройство отдельного входа) — проиграны! Как быть, закон запрещает использование нежилого помещения без отдельного входа (да и жильцы постоянно чинят препоны и не дают использовать общий вход через подъезд), и вход не согласовать, так как быть? Есть ли законные способы обустроить отдельный вход без согласия жильцов, на основании предписаний от пожарников или еще кого (как вариант)!

Ответы юристов (1)

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.
Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:
— надстройка;
— перестройка;
— расширение;
— замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).
Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер. На наш взгляд, в большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).
Вместе с тем есть также судебные решения, из которых можно сделать вывод, что суд не признал устройство отдельного входа реконструкцией (см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 по делу N А08-1446/08-17, Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N ВАС-3123/09 отказано в передаче дела N А08-1446/08-17 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2010 по делу N А49-7334/2009, Определением ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-13779/10 отказано в передаче дела N А49-7334/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).
ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев. Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение.
Тем не менее полагаем, что реконструирован может быть только многоквартирный дом в целом, но не отдельные жилые или нежилые помещения, расположенные в данном доме. Реконструкция является в большей степени институтом градостроительного, а не жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства. С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ, форма подразд. I-3, приведенная в приложении N 1 Правил ведения ЕГРП, п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, см. также письмо Росреестра от 03.06.2010 N 14-4295-ГЕ «Об объектах капитального строительства»).
На наш взгляд, отдельное помещение не может быть реконструировано исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
Вместе с тем некоторые судебные инстанции признают работы по устройству отдельного входа в жилое помещение, связанные с трансформацией оконного проема данного помещения в дверной проем, реконструкцией соответствующего жилого помещения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10).
В том случае, если устройство отдельного входа признавать реконструкцией, то нужно также признать и то, что наустройство отдельного входа необходимо согласие (решение) домовладельцев соответствующего многоквартирного дома.
«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»
(Стрембелев С.В.)
(«Библиотечка „Российской газеты“, 2012)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Входная группа: отдельный вход в нежилое помещение или квартиру

Вход в любое помещение – неотъемлемая его составляющая. Однако в некоторых случаях одной двери не хватает. В такой ситуации нужно сделать устройство отдельного входа. Этот вопрос стоит остро, если площадь на первом этаже переводится в нежилой фонд с целью осуществления предпринимательской деятельности. В этом случае отдельный вход в нежилое помещение становится необходимостью. Его выполнение следует организовать безотлагательно.

Также отдельный вход в квартиру на первом этаже нужен, если там живет человек с особыми потребностями, у которого есть сложности с передвижением. В любом случае эти действия должны быть законны. Поэтому до начала пристройки необходимо сделать согласование отдельного входа.

Говоря простым языком, входная группа – это проходная область в квартире или здании, которая оформлена согласно строительным правилам и нормам, а также личным пожеланиям клиента. Проводя согласование отдельного входа в нежилое помещение, стоит четко понимать, что он будет являться визитной карточкой магазина или фирмы, ведь первое впечатление посетителей будет складываться на основе визуальной привлекательности оформления.

В некоторых случаях входная группа делается без разрешительных документов. Однако это неверное решение, оно может вызвать некоторые ненужные проблемы, в числе которых:

• наложение штрафа от органов местных органов власти или государственной архитектурно-строительной инспекции;
• риск потери в результате сноса государственными властями на основании судебного решения;
• захват третьими лицами;
• невозможность отстоять свои права, если имуществу будет нанесен вред.

В результате собственник будет только зря терять время и деньги. Поэтому о разрешительной документации следует позаботиться заранее.

Необходимые документы и процедуры для согласования входной группы

Согласование отдельного входа происходит, если не затрагиваются места общего пользования. А также не нарушается значительная часть несущих конструкций. Чтобы оформить отдельный вход в нежилое помещение или квартиру, нужно пройти следующие этапы:

• обращение с заявлением в Главное управление архитектуры, а конкретно – в отдел документального обеспечения;
• разработка документов по проекту в соответствии с нормативно-правовыми актами в сфере градостроительства и архитектуры;
• согласие от государственной архитектурно-строительной инспекции на осуществление конкретных строительных работ;
• уплата необходимых пошлин и взносов;
• обращение в БТИ для оформления нового техпаспорта с измененной входной группой;
• ввод в эксплуатацию;
• оформление объекта и регистрирование Свидетельства о праве собственности.

При этом необходимо получить ряд документов. Бумаги, которые потребуются для того, чтобы осуществить устройство отдельного входа:

• паспортные данные и идентификационный налоговый номер (ИНН);
• правоустанавливающая документация на недвижимость;
• разрешение соседей на установку отдельной входной группы;
• технический паспорт;
• фотографии и схемы объекта;
• устав и свидетельство о государственной регистрации (для юридических лиц).

Отдельный вход в квартиру на первом этаже или в нежилое помещение может вызвать при согласовании некоторые сложности при таких условиях:

• если здание считается памятником архитектуры;
• при признании аварийного состояния дома;
• если на сооружение наложены обременения.

В этой ситуации могут быть выдвинуты дополнительные требования, во всех иных случаях процесс проходит по стандартной процедуре.

Цена на оформление конкретной входной группы зависит от места, где расположен объект, его метража, наличия необходимых документов, а также сложности и количества этапов оформления.

Профессиональная помощь для согласования отдельного входа

Проект отдельного входа предполагает проведение ряда мероприятий. Они направлены на его узаконивание, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с органами власти и эксплуатацией объекта. В связи с этим согласование отдельного входа нужно произвести до начала строительных работ.

Входная группа обязательно должна быть согласована, а это дело не из легких. Однако, если задуман проект отдельного входа, без этого никак не обойтись. Здесь потребуется знание многих юридических нюансов, а также достаточное количество свободного времени, необходимого для приема в нужных инстанциях, оформления и подачи документов.

Получить квалифицированную помощь, когда требуется согласование отдельного входа,вы сможете, обратившись в нашу компанию. У нас работают юридически грамотные сотрудники. Они подскажут, сколько стоит сделать отдельный вход, расскажут обо всех необходимых для этого процедурах, а также помогут провести правильные действия, чтобы входная группа была оформлена должным образом. Ведь без требующихся документов, вы не сможете свободно эксплуатировать объект.

Мы проведем консультацию по вопросам, решение которых требует согласование отдельного входа в нежилое помещение. А именно в случае перевода из жилого в нежилое, а также при потребности организации сделать необходимый вход в офис. Также наши сотрудники помогут вам оформить надлежащим способом отдельный вход в квартиру на первом этаже, особенно если там есть инвалид, передвигающийся на коляске. К делу будут подключены исключительно опытные специалисты, досконально разбирающиеся во всех тонкостях данной процедуры, за плечами которых множество успешных вводов объектов в эксплуатацию. Наши профессионалы займутся оформлением всей документации, не отрывая заказчика от личных и рабочих дел, а также подберут индивидуальный вариант, исходя из его бюджета и возможностей.

Компания готова помочь оформить техническую документацию: техпаспорт БТИ и проект отдельного входа. Мы проведем все необходимые действия в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Наши сотрудники внесут все нужные сведения в реестр прав собственности на недвижимое имущество, а также оформим все правоустанавливающие документы.

Мы обладаем многолетним практическим опытом неоднократно проводя согласование отдельного входа в нежилое помещение и квартиру. Наши специалисты возьмут на себя оформление входной группыи подачу заявлений в нужные учреждения. Они рассчитают, сколько стоит сделать отдельный вход,и проследят за наличием необходимых документов во время заседания комиссии в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Мы без особого труда изготовим техпаспорт, отражающий проведенные работы, необходимые для того, чтобы был сделан отдельный вход в нежилое помещение или квартиру. Также осуществляется контроль за своевременным введением объекта в эксплуатацию.

Представители компании используют только легальные юридически правовые схемы, чтобы получить документы и несем полную ответственность за результат. При этом заключается соглашение с клиентом, в котором будут четко указаны сумма и срок для решения вопроса. Подписав соглашение, вы можете быть спокойны по поводу всех действий, необходимых для того, чтобы входная группа была правильно оформлена, которые будут произведены максимально быстро и без личного участия заказчика.

Процедура потребует достаточного количества времени, сил и нервов, которые будут потрачены на приемы в государственных учреждениях, а также сбор и подачу большого количества документации. Обращайтесь в нашу компанию, и ваше дело будет передано специалистам, имеющим высокую квалификацию и большой опыт работы. Профессионалам под силу решить все вопросы, касающиеся отдельного входа как в жилое, так и в нежилое помещение.

Мы всегда придем на помощь, если перед вами стоит нелегкий вопрос согласования действий по оформлению входной группы в нужных инстанциях, а времени для этого не хватает. Наши юристы обладают успешным многолетним опытом, позволяющим им провести данную процедуру эффективно и за максимально короткий срок. При обращении к нам за приемлемую цену вы получите услуги квалифицированных профессионалов, которые любят свое дело. Наши специалисты помогут провести процедуру оформленияв соответствии с законодательством, чтобы вы могли пользоваться объектом собственности, не опасаясь претензий со стороны властей и контролирующих организаций.

Согласование отдельного входа

Согласование отдельного входа — процедура, которую необходимо пройти перед тем, как организовать отдельный вход в помещение с улицы. Устроить отдельный вход могут только жильцы первого и второго этажей.

Чаще всего необходимость в согласовании появляется если:

  • квартира переводится в нежилой фонд;
  • организуется дополнительный вход в нежилое помещение.

В соответствии с нормами законодательства нежилое помещение должно иметь как минимум 2 выхода, поэтому если вы решили превратить свою двухкомнатную квартиру на первом этаже дома в магазин, вам придется устраивать отдельный вход в нежилое помещение с улицы (использовать выход на лестничную клетку запрещено). Новый вход не должен портить архитектурный облик здания.

Наша компания занимается согласованием подобных работ, поэтому если вы решили устроить отдельный вход в жилом доме, а также в нежилом здании, рекомендуем вам обратиться к специалистам с большим стажем. Наша компания является одной из преуспевающих копаний в городе Москва со штатом сильных юристов и архитекторов. Мы не только произведем согласование, но и подготовим проект входной группы.

Согласование отдельного входа имеет ряд особенностей, в частности, владельцу помещения, если оно находится в жилом доме, необходимо получить разрешение на строительство у собственников парадной. Часто в этом заключается одна из основных проблем, которую могут решить юристы и архитекторы нашей компании, убедив жильцов в безопасности данного предприятия.

В случае если перевод в нежилой фонд осуществляется одновременно с согласованием отдельного входа, документацию на согласование входа можно подать вместе с документами на перевод. Пакет должен включать проект отдельного входа, согласования, заключения и т.д. Порядок согласования в данном случае определяется Постановлением правительства №382-ПП от 15 мая 2007 года.

Собрание собственников

Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев , за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.

Cтоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально

Оплата происходит только по факту получения нужного решения(. ), только в нашей компании. При этом Административные расходы 15-20 тыс. рублей составляют сумму аванса для подготовительной работы.

главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой

Оборудование отдельного входа в квартиру

Здравствуйте. Ситуация такая: в муниципальной квартире на 1 этаже многоквартирного дома зарегистрированы (прописаны) 2 человека. У них неприязненные (конфликтные отношения). Может ли один из них сделать отдельный вход в свою квартиру, путем установки металлической лестницы на двух точках опоры на землю. Как происходит согласование данной лестницы, какие необходимы для этого документы и нужно ли лестницу согласовывать, стены дома для входа не реконструируются. Вход в комнату будет через балкон.

Ответы юристов (4)

Квартира не приватизирована, все действия по перепланировке квартиры должны осуществляться с согласия ее собственника — муниципалитета. Любые виды перепланировок должны согласовываться в местном управлении по архитектуре. Однако описанный вами вариант входа в квартиру непосредственно с улицы как в жилое помещение не допускается в соответствии с действующим законодательством (это противоречит строительным нормам и правилам), т.е. разрешение на устройство такого входа вам не выдадут.

Уточнение клиента

А каким именно строительным нормам и правилам противоречит данный вход в квартиру, не подскажите?

28 Апреля 2014, 19:58

Уточнение клиента

Даже если собрать все необходимые для согласования документы, все равно не согласуют такой отдельный вход.

28 Апреля 2014, 20:05

Есть вопрос к юристу?

СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003

СВОД ПРАВИЛ. ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

Multicompartment residential buldings

Актуализированная редакция
СНиП 31-01-2003

Дата введения 2011-05-20

Если это не допускается по закону, то вам откажут со ссылкой на конкретные нормы.

Уточнение клиента

Вы можете написать конкретно, где в данном документе, на который Вы сослались, указано про оборудование отдельного входа в жилое помещение? Я не нашла) Спасибо)

28 Апреля 2014, 20:17

Да, действительно, возможность устройства отдельного входа в квартиру в этом документе не детализирована.

В соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.

Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены постановлением Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 года. Устройство отдельного входа в квартиру в многоквартирном жилом доме вышеуказанным постановлением
Госстроя N 170 от 27.09.2003 г. не предусмотрено.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Поскольку указанные вами работы предусматривают устройство отдельного входа, а именно установку лестницы к балкону квартиры, что в силу п. 1.7.1 вышеуказанных Правил не относится к работам по перепланировке жилых помещений. Содержащийся в данной норме перечень работ по перепланировке жилых помещений является исчерпывающим и не может быть произвольно расширен.

Устройство
отдельного входа в квартиру в многоквартирном жилом доме к работам по
перепланировке жилых помещений не относится.

Согласование отдельного входа в нежилое помещение квартиры

здравствуйте , я приобрел две квартиры на первом этаже 5ти эт здания , они переведены в нежилые помещения , но вот проект согласовать по оборудованию отдельного входа не успели . мне нужно согласовать отдельный вход и начать работать в этом помещении .я не юрист , поэтому может не всегда корректен. Пожалуйста помогите найти решение. что необходимо какие согласования , какие сроки , стоимость

Уточнение клиента

здравствуйте ,я из г.Феодосия , Крым. данные нежилые квартиры без оборудования входа приобрел в 2015 г , Помещения переводились в нежилые при Украине , но в связи с референдумом не успели согласовать готовый проект , согласованый с пожарниками , сэс , рэс . Документы права собственности укр были на нежилые помещения , при покупке я получил свидетельства рос образца на нежилые помещения .Пожалуйста розьясните мне пошаговый порядок действий для оборудования отдельного входа , нужно ли согласовывать с жильцами МЖД какие сложности какие документы , куда идти в исполком, может есть вариант не согласовывать с жильцами.

так же вопрос по земле под входной группой.юрист сделал от моего лица кадастровый праспорт на землю всего дома , и обратился в земельный с просьбой о выдаче земли под входную группу, нам отказали , так как весь квартал должен быть внесенным в ген план . это правильные действия?

насколько решаем этот вопрос , какие сроки . готов платить деньги

подскажите может есть к кому обратится решить под ключ

31 Августа 2016, 12:44

Ответы юристов (11)

Здравствуйте. Странная ситуация- как вам согласовали перевод в нежилое- без отдельного входа- не понятно. Разве что вопрос изначально не ставили о какой то деятельности- но тогда зачем вам неижлое помещение там. в общем странно

В литературе- указывается что эти вещи связаны напрямую

Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина.Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований: 1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы; 2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями; 3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной; 4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории; 5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; представить договор и лицензию подрядной организации.

Статья: Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения
(Егорочкина Н.)
(«Жилищное право», 2012, N 2)

В соответствии с положениями ГК РФ собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ. Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно среди прочего ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД.
Положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД (п. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Кроме того, ЖК РФ закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, есть вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Статья: Перевод квартиры в магазин. Механизм и законодательное регулирование
(Мачавариани И.)
(«ЭЖ-Юрист», 2015, N 7)

Является ли устройство отдельного входа в жилое помещение реконструкцией? Важно определить, является ли устройство отдельного входа реконструкцией многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.
Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:
— надстройка;
— перестройка;
— расширение;
— замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).
Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер. На наш взгляд, в большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).
Вместе с тем есть также судебные решения, из которых можно сделать вывод, что суд не признал устройство отдельного входа реконструкцией (см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 по делу N А08-1446/08-17, Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N ВАС-3123/09 отказано в передаче дела N А08-1446/08-17 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2010 по делу N А49-7334/2009, Определением ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-13779/10 отказано в передаче дела N А49-7334/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).
ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев. Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение.
Тем не менее полагаем, что реконструирован может быть только многоквартирный дом в целом, но не отдельные жилые или нежилые помещения, расположенные в данном доме. Реконструкция является в большей степени институтом градостроительного, а не жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства. С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ, форма подразд. I-3, приведенная в приложении N 1 Правил ведения ЕГРП, п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, см. также письмо Росреестра от 03.06.2010 N 14-4295-ГЕ «Об объектах капитального строительства»).
На наш взгляд, отдельное помещение не может быть реконструировано исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
Вместе с тем некоторые судебные инстанции признают работы по устройству отдельного входа в жилое помещение, связанные с трансформацией оконного проема данного помещения в дверной проем, реконструкцией соответствующего жилого помещения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10).
В том случае, если устройство отдельного входа признавать реконструкцией, то нужно также признать и то, что наустройство отдельного входа необходимо согласие (решение) домовладельцев соответствующего многоквартирного дома.

«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»
(Стрембелев С.В.)
(«Библиотечка „Российской газеты“, 2012)

Таким образом все таки думаю вам надо будет получать согласие собственников дома на создание отдельного входа. После готовить проект через строительную организацию и потом уже они будут заниматься всеми согласованиями. Дело это не дешевое и не быстрое.

продолжение статьи именно о ходе дела (но учтите- это приведено для жилых помещений, однако внесение изменен в тех. паспорта- общий момент в любом случае)

Является ли устройство отдельного входа
переустройством (перепланировкой) жилого помещения?

Для начала определим, что признается переустройством (перепланировкой) жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с нормами ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; под перепланировкой, в свою очередь, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройства и перепланировки обычно выполняются для улучшения потребительских свойств жилых помещений. Переустройства и перепланировки могут выполняться в том числе и в связи с переводом жилого помещения в нежилое.
В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений включает в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
Таким образом, устройство отдельного входа в жилое помещение исходя из приведенных Правил является перепланировкой жилого помещения.
Кроме того, устройство отдельного входа в любом случае требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. (у вас будет тех. паспорт уже не жилого- но не суть) Форма технического паспорта жилого помещения содержится в настоящее время в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (приложение N 13). В соответствии с данной формой в техническом паспорте жилого помещения содержится план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома), а также разд. III „Техническое описание квартиры“. В техническом описании квартиры указывается количество и характеристики дверных проемов, имеющихся в квартире (п. 6 разд. III приложения N 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Следовательно, устройство отдельного входа является перепланировкой жилого помещения.
По общему правилу на производство перепланировки жилого помещения не требуется согласие иных домовладельцев. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если перепланировка жилого помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, то на такую перепланировку помещений должно быть получено согласие всех домовладельцев.

Есть вопрос к юристу?

Максим, добрый вечер! Согласно ст.23 Жилищного кодекса

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4
настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6.В случае необходимости проведения переустройства, и (или)
перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для
обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или
нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8.Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого
помещения требуется проведение его переустройства, и (или)
перепланировки, и (или) иных работ,
документ, указанный в части 5
настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих
переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и(или) перепланировки, представлявшегося заявителем
в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8
настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
работ подтверждается актом приемочной комиссии,
сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным закономот 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При этом, согласно ч. 2 ст. 22 ЖК

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение
не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без
использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,
если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Поскольку вам в описанном случае требовался отдельный вход в решении о переводе жилого помещения в нежилое должно было быть на это указано в соот. сч. 8ст. 23 ЖК. Это и является основанием для проведения необходимых работ.

Александр, а вас не смущает что в вопросе речь о нежилых помещениях идет?