Уплачиваемый налог за сдачу квартиры в наем

Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду в 2018 году

В Украине ответственность за неуплату доходов от сдачи жилья в аренду предусмотрена в налоговом и административном кодексах.

Действующее законодательство Украины допускает заключение договора найма/аренды жилья только на платной основе.

Domik.ua выяснил, какие санкции накладывает государство на владельцев за неофициальную сдачу жилья в аренду и неуплату налога на полученный доход.

По правилам пункта 1 статьи 820 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма/аренды жилья. Наниматель платит арендодателю оговоренную сумму за пользование жильем в сроки, установленные в договоре. Если стороны не определили договорные сроки, платить аренду надо ежемесячно.

Доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом по ставке 18% — это указано в пункте 167.1 статьи 167 Налогового Кодекса Украины (НКУ).

По правилам пункта 16.1 подраздела 10 раздела XX Переходные положения НКУ, на доходы физических лиц, полученные по договорам аренды, наложен военный сбор в размере 1,5% объекта налогообложения — договорной арендной платы.

Арендодатель в текущем году ежеквартально уплачивает налог самостоятельно. Размер налоговой выплаты на основе полученной арендной платы арендодатель начисляет самостоятельно.

Очередная выплата совершается в течение 40 календарных дней, после последнего дня соответствующего отчетного/налогового квартала. Эта периодичность установлена в пунктах 170.1.5 и 170.1 статьи 170 НКУ.

Ответственность за неуплату налога с дохода, от предоставления жилья аренду в установленные сроки, определена в пункте 127.1 статьи 127 НКУ:

— при задержке выплаты на срок до 30 календарных дней включительно — в размере 10% от погашенной суммы налогового долга;

— при задержке выплаты на срок более 30 календарных дней — в размере 20% погашенной суммы налогового долга.

Размер полученного дохода и общую сумму налога, уплаченного в течение отчетного года, арендодатель отражает в годовой налоговой декларации.

Ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации или искажение приведенных в ней данных определена в статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Санкции, за такие проступки, определены в виде штрафа в размере от трех до восьми необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

По правилам пункта 5 подраздела 1 раздела XX Переходных положений НКУ, необлагаемый минимум доходов граждан для исполнения норм административного и уголовного законодательства установлен на уровне социальной льготы. Ее размер, согласно пункту 169.1.1 НКУ, составляет 50% прожиточного минимума для трудоспособных лиц в расчете на месяц.

В течение 2018 года кабинет министров Украины будет менять размер прожиточного минимума для трудоспособных лиц. Соответственно, будут меняться и размеры штрафов.

Согласно статье 7 закона №2246-19 «О государственном бюджете Украины на 2018 год», ежемесячный прожиточный минимум для трудоспособных лиц составляет:

— с 1 января по 1 июля — 1762 грн и с учетом социальной льготы в 50% — 881 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 881 х 3 = 2643 грн и 881 х 8 = 7048 грн;

— с 1 июля по 1 декабря — 1841 грн и с учетом социальной льготы в 50% — 920,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 920,5 х 3 = 2761,5 грн и 920,5 х 8 = 7364 грн;

— с 1 декабря 2018 по 1 января 2019 года — 1921 грн, и с учетом социальной льготы в 50% — 960,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 960,5 х 3 = 2881,5 грн и 960,5 х 8 = 7684 грн.

Узнать в деталях правила официальной сдачи жилья в аренду и выяснить порядок предоставления арендодателем фискальных отчетов, можно на форуме юридическая консультация.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Квартира в аренду: что нужно знать арендодателю (СОВЕТЫ ЮРИСТОВ)

Фото: initial.com.ua «Сдам в аренду квартиру» — такое объявление очень часто встречается в повседневной жизни и это неудивительно. Данный источник дополнительного дохода является достаточно распространенным, сдать в аренду квартиру очень легко, но для этого владельцу квартиры необходимо знать все нюансы сдачи в аренду имущества и последующего налогообложения.

В большинстве случаев арендодатель и арендатор не заключают договор аренды и их отношения регулируются по устной договоренности. Такая халатность может понести за собой достаточно негативных последствий как для государства (в виде неуплаченных налогов на прибыль арендодателя), так и для арендодателя и арендатора (случаи мошенничества с жильем).

    Общие нормы сдачи квартиры в аренду:

    Правоотношения между арендодателем и арендатором регулируют Главы 58 «Найм (аренда)» и 59 «Найм (аренда) жилья» Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ). Согласно ст. 811 ГКУ, заключать договор аренды жилья следует в письменной форме.

Для договора аренды жилья не установлено обязательное нотариальное удостоверение (ч. 4 ст. 209 ГКУ), любая сделка по требованию одной из сторон может быть удостоверена нотариально.

Как правильно оформить отношения между арендодателем и арендатором:

Ст. 810 ГКУ установлено, что по договору аренды жилья одна сторона — собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Предметом данного договора будут жилые помещения, квартира/жилой дом или его часть, а сторонами могут выступать физические и/или юридические лица.

В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с арендатором и которые приобретают равные с ним права и обязанности по пользованию жильем (в ст. 916 ГКУ). Арендатор лично несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним. Если арендаторами жилья являются несколько человек, их обязательства по договору аренды жилья являются солидарными (совместная ответственность группы лиц).

Что касается сроков в договоре – они должны быть четко прописаны. В документе должен быть указан срок действия договора; периодичность внесения платы за пользование помещением; минимальный срок, за который одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор до его окончания, и другие. Ст. 821 ГКУ определяет, что если в договоре найма жилья срок его действия не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

Цена договора определяется по договоренности сторон и выражается в плате за пользование жильем. По правилам, установленным ГК Украины, плата за пользование жильем вносится ежемесячно, если иное не установлено в договоре. Также желательно, чтобы в договоре был указан порядок изменения размера платы и предупреждения об этом другой стороны.

В разделе договора «Ответственность сторон» желательно указать размер штрафов, которые стороны должны уплатить в случае невыполнения своих обязанностей и сроки, в пределах которых они должны устранить последствия своих действий, нарушивших права другой стороны. Чтобы разорвать договор аренды жилья, арендатор, согласно ст. 825 ГКУ, имеет право в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за 3 месяца. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. Арендодатель должен предупредить арендатора о расторжении договора не позднее, чем за 2 месяца. Договор аренды жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию арендодателя.

Наличие каких документов необходимо требовать при заключении договора аренды?

При заключении договора аренды жилья необходимы документы:

1) правоустанавливающий документ на жилье, которое является объектом аренды (свидетельство о праве собственности и т.п.),

2) документы, по которым можно определить лицо, с которым вы заключаете договор (паспорт, а в случае его отсутствия — пенсионное удостоверение, водительские права и т.д.),

3) Акт приема-передачи имущества, которое находится в квартире арендодателя. Он составляется в 2 экземплярах и таким образом, поможет обезопасить имущество арендодателя, а также избежать арендатору обвинений в пропаже какого-либо имущества арендодателя.

От арендатора, а также лиц, которые будут проживать вместе с ним, необходимы лишь документы, по которым можно определить их личность (паспорт, а в случае его отсутствия — пенсионное удостоверение, водительские права и т.д.).

Как, когда и сколько налогов платить за сдачу квартиры в аренду?

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов является правонарушением и грозит штрафом в размере от 17 до 34 тысяч гривен (ст. 212 Уголовного кодекса Украины). Поэтому сдавать квартиру официально с оплатой подоходного налога за аренду или «втихую» — решает каждый самостоятельно.

Если Вы все же решите сдавать квартиру официально, оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Что касается суммы налога, с 1 января 2016 года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18%.

Сдача квартир в аренду: как платить налоги и освободит ли это от сбора за «тунеядство»

Вопрос от Ольги: Хотим впервые сдать квартиру на длительный срок. Каков порядок действий по правильному оформлению сделки? Существует ли стандартная форма договора? Можно ли сдать несобственную квартиру (отца) по доверенности, но самому получать доход и уплачивать налог?

Ответ: Вам необходимо сделать следующее: до начала осуществления деятельности заключить договор найма жилого помещения в письменном виде. Форма такого договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. N 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497». Затем зарегистрировать договор найма в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭСе, домоуправлении и т.п.) и произвести уплату фиксированной суммы подоходного налога с физических лиц.

Согласно статье 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин, не являющийся собственником жилого помещения, может выступать в качестве наймодателя, если законодательными актами или собственником жилого помещения ему предоставлены соответствующие полномочия. Таким образом, вы можете сдавать квартиру вашего отца внаем, получать доходы и уплачивать налоги, если ваш отец в законодательно установленном порядке уполномочит вас на совершение таких действий.

Вопрос от Ольги Кравчук:
Можно ли жить с доходов, получаемых от сдаваемой в аренду квартиры? Освобождается ли эта категория населения от «налога на тунеядство», учитывая, что арендодатель платит налог государству?

Ответ: В соответствии с пунктом 3 Декрета Президента Республики Беларусь от 02.04.2015 «О предупреждении социального иждивенчества» от уплаты сбора на финансирование государственных расходов освобождаются лица, которые уплатили подоходный налог с физических лиц за соответствующий налоговый период в размере не менее 20 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на 1 января соответствующего налогового периода.

При уплате налогов в размере менее 20 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на 1 января соответствующего налогового периода, подлежащая уплате сумма сбора уменьшается на сумму уплаченного подоходного налога с физических лиц.

Предположим, что гражданин в течение 2015 года сдавал однокомнатную квартиру внаем, расположенную в городе Минске, и уплатил подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах в размере 1 680,0 тысячи рублей. Размер сбора на финансирование государственных расходов за 2015 год составляет 3 600,0 тысяч рублей (базовая величина – 180 тысяч рублей). В данном случае гражданин должен произвести доплату сбора в размере 1 920,0 тыс. рублей (3 600,0 тыс. руб. – 1 680,0 тыс. руб.).

Вопрос: Планируем сдать квартиру в аренду. Квартира находится в Минске, мама единственный ее собственник и прописана не в Минске. Подскажите пожалуйста, где можно взять форму договора аренды, где его регистрировать. А также интересует, как стать на налоговый учет в связи с этим, каким образом платится налог и где (по месту нахождения сдаваемой квартиры или же по месту прописки владельца квартиры), его сумма (зависит ли она от размера арендной платы). Спасибо.

Ответ: В рассматриваемой ситуации вашей маме необходимо: заключить договор найма жилого помещения в письменной форме, зарегистрировать его в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭСе, домоуправлении и т.п.) и уплатить подоходный налог.

По вопросам, связанным с порядком заключения договора найма жилого помещения и его формой можно обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган или в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда по месту расположения сдаваемой квартиры.
Кроме того, форма договора найма жилого помещения размещена на официальном сайте Министерства по налогам и сборам: nalog.gov.by (налогообложение физических лиц/налоги, уплачиваемые физическими лицами/подоходный налог).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

Постановка на учет осуществляется налоговым органом по месту жительства плательщика на основании его заявления. Также постановка на учет может быть осуществлена на основании документов (сведений) о таком плательщике и об объектах налогообложения, полученных налоговым органом от компетентных органов, в частности, органа, осуществившего регистрацию договора найма жилого помещения.

Размер подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Вопрос: Если сдается комната на длительный срок, то как и какой налог надо платить. Спасибо.

Ответ: Деятельность по сдаче квартиры на длительный период не признается предпринимательской. С полученных доходов плательщик уплачивает подоходный налог с физических лиц в фиксированной сумме. Размер такого налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Гражданин самостоятельно исчисляет налог, уплачивать его он может или за весь налоговый период (не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц), или за каждый месяц (не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц).

При уплате подоходного налога в фиксированных суммах есть особенность. Если в 2015 году доход, полученный от сдачи жилья внаем, превысит 43 660 000 белорусских рублей, то по окончании календарного года плательщик должен будет представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах и уплатить налог по ставке 13%. При этом при перерасчете налога будут учтены суммы подоходного налога в фиксированных суммах, уплаченного им в течение года. В иных случаях представление налоговой декларации не требуется.

Вопрос от Алексея Иваненко: Интересует ответ на следующий вопрос: как рассчитывается налог собственнику за сдачу двух 1-комнатных квартир в городе Минске в 4-й э/п зоне, если по одному договору он получает доход в размере 34 500 000 руб. в год, а по второму — около 33 000 000 руб?

Ответ: С доходов, полученных от сдачи внаем жилых помещений, плательщиком производится уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированной сумме. Размер такого налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.
Решением Минского городского Совета депутатов 22.12.2014 № 81 «Об установлении размеров ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах» ставка подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах для четвертой экономико-планировочной зоны в г. Минске определена в размере 170,0 тыс. бел. руб. в месяц за каждую сдаваемую комнату.

Поэтому в рассматриваемой ситуации ежемесячно плательщик обязан производить уплату подоходного налога с физических лиц в фиксированной сумме в размере 340,0 тыс. бел. руб. (170,0 тыс. руб. + 170,0 тыс. руб.). Согласно действующему налоговому законодательству, если в 2015 году доход, полученный от сдачи жилья внаем, превысит 43 660 000 бел. руб., то по окончании календарного года плательщик должен представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах и уплатить налог по ставке 13%. При этом при перерасчете налога учитываются суммы подоходного налога в фиксированных суммах, уплаченного им в течение года.

Из вопроса следует, что доход от сдачи внаем двух однокомнатных квартир в целом за год составит 67 800 000 бел. руб. Следовательно, по окончании 2015 года плательщик обязан представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларации и уплатить с полученного дохода подоходный налог с физических лиц по ставке 13 процентов. Сумма налога к доплате за 2015 год составит 4 734 000 бел. руб. (67 800 000 х 13% — 170 000 х 2 х 12 = 4 734 000 бел. руб.).



Вопрос от Игоря:
Владельцы квартиры в Минске постоянно проживают за границей. Квартира не связана льготными кредитами или другими обязательствами и может свободно сдаваться в аренду или продана. Каким образом, не имея возможности бывать в Беларуси, когда сменяются арендаторы, может быть оформлен договор аренды? Заниматься вопросами аренды и уплатой налога могут родственники владельцев квартиры, которые в ней не зарегистрированы и не являются собственниками.

Ответ: Согласно статье 49 Жилищного кодекса наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин, не являющийся собственником жилого помещения, может выступать в качестве наймодателя, если законодательными актами или собственником жилого помещения ему предоставлены соответствующие полномочия. Таким образом, родственники собственника жилого помещения могут сдавать его квартиру внаем, получать доходы и уплачивать налоги, если собственник в законодательно установленном порядке уполномочит их на совершение таких действий.

Вопрос: 1. Можно ли платить налог за сдачу в аренду квартиры или комнат в квартире, но договор аренды с арендаторами не заключать?
2. Можно ли заключать договор аренды с одним арендатором, когда их фактически два или три?

Ответ: Порядок сдачи жилых помещений внаем регулируется Жилищным кодексом. В частности, согласно статье 52 указанного Кодекса договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. Договор найма жилого помещения, заключенный без соблюдения указанных требований является ничтожным.

Что касается уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, то несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах (подпункт 1.7 пункта 1 Указа № 497). Согласно типовой формы договора найма жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 договор заключается с гражданином, которому предоставляется внаем жилое помещение, а также в договоре указываются члены его семьи, которые будут проживать с ним совместно.

Вопрос: Прошу раскрыть следующие вопросы: 1. В договоре прописана дата-1 год, договор зарегистрирован. После окончания договора было подписано допсоглашение на продление. Следовало ли его тоже регистрировать? Если да, то что делать, если оно уже полгода как незарегистрировано? 2. Налог на сдачу нужно платить до начала месяца сдачи. Что делать, если договор заключен с 20 числа? Уплачивается ли налог за полный или неполный месяц в этом случае и сроки уплаты? 3. Если вдруг образовалась задолженность по уплате налога за сдачу квартиры (забыли оплатить), какие штрафные санкции? 4. Если договор аренды закончился-нужно ли дополнительно уведомлять какие-либо органы об окончания договора аренды?

Ответ: По первому и четвертому вопросам я рекомендую обратиться за разъяснением в орган его зарегистрировавший (местный исполнительный и распорядительный орган или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда), в чью компетенцию входят эти вопросы. По второму вопросу. При получении доходов от сдачи гражданам жилого помещения в течение месяца (первое получение доходов после заключения договора или получение их после возобновлении договора) исчисление фиксированных сумм подоходного налога с физических лиц за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи жилого помещения внаем в указанном месяце. По третьему вопросу. При неуплате или неполной уплате физическим лицом суммы подоходного налога с физических лиц, если неуплаченная или неполностью уплаченная сумма налога превышает одну базовую величину, влечет наложение штрафа в размере пятнадцати процентов от неуплаченной суммы налога, но не менее пяти десятых базовой величины. Также с плательщика взыскивается пеня за каждый день просрочки уплаты налога.

Вопрос: Я заключил договор на сдачу моей квартиры на год с 1 сентября 2014 по 31 августа 2015 года. Заплатил налог по ставке 2014 года за весь срок действия договора (за 12 месяцев вперед) сразу по заключении договора. В налоговой инспекции мне сказали, что в этом случае мне не нужно доплачивать налог при изменении ставки в 2015. Правильно ли мне это объяснили в налоговой инспекции, так как на сайте http://www.nalog.gov.by говорится о календарном годе при годовой способе оплаты налога?

Ответ: Согласно статье 179 Налогового кодекса Республики Беларусь исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах плательщиками, получающими доходы от сдачи физическим лицам жилых помещений, производится одним из следующих способов по выбору плательщика. Вариант первый: за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем, а в последующем — ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц. При изменении размеров налоговых ставок подлежащие уплате фиксированные суммы подоходного налога с физических лиц пересчитываются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.

Вариант второй: за весь налоговый период либо за период действия договора найма жилого помещения в налоговом периоде не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем. Уплата фиксированных сумм подоходного налога с физических лиц за каждый последующий налоговый период производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц. При изменении налоговых ставок в течение налогового периода, за который фиксированные суммы подоходного налога с физических лиц уплачены, такие суммы перерасчету не подлежат.

Как следует из вопроса, плательщиком произведена уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за весь период действия договора найма жилого помещения в налоговом периоде. В этом случае при изменении налоговой ставки в течение налогового периода размер уплаченного подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах пересмотру не подлежит.

Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году — мифы и реальность

Практически каждая вторая семя в России, а особенно в Москве и области, вынуждена снимать жилье за отсутствием возможности купить собственную квартиру. Пользуясь этим, люди, имеющие лишнюю жилплощадь, стараются повыгоднее сдать свои квадратные метры.

Для кого-то это способ хоть немного заработать с пустующей квартиры, а для некоторых, у кого куплено несколько квартир непосредственно для сдачи в аренду, реальный способ зарабатывать неплохие деньги. Среди одних и вторых арендодателей существуют те, кто хочет получать доход и не платить налоги. Как обстоят дела с налогами на сдачу жилья в аренду, и какими страшилками пугают владельцев сдающегося жилья, мы сейчас вам расскажем.

Как по закону сдается жилье в найм?

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

Важно! В случае наступления конфликтной ситуации и попытке решить ее через суд, очень важно чтобы документация была составлена правильно, и все стороны были названы своими именами. В случае ошибки, договор могут признать недействительным.

Договор аренды можно заключать как на несколько часов, так и на срок до 5 лет. В зависимости от этого устанавливается право и необходимость официальной регистрации договора найма. Так, если договор подписан на срок до 11 месяцев, тогда его можно не регистрировать. Договора от года проходят обязательную регистрацию в органах местного самоуправления и НИ.

Обязательным условием сдачи жилплощади в найм является получение оплаты за использование жилплощади. Для правомерности проводимых расчетов обязательно составляется расписка, по которой происходит передача средств собственнику жилья. По закону она не имеет строго установленной формы, хотя должна вмещать в себе следующую информацию:

  • ФИО нанимателя жилья и его паспортные данные;
  • размер полученной от него оплаты;
  • период, за который вносится платеж;
  • дата получения денег;
  • подпись собственника о получении им очередного платежа за жилье.

Очень важно! Расписка должна составляться в письменной форме, без ошибок и исправлений. Только так она будет наделена юридической силой для решения конфликтных ситуаций.

А дальше, гражданин, сдающий недвижимость в найм обязан оплатить с полученного дохода налог в счет государства. Причем для этого предусмотрено сразу несколько способов: как для физ лиц, так и для оформивших ИП.

Скачать образец договора сдачи квартиры в аренду

Обязательные к уплате налоги за сдачу в аренду жилья

Налоговая служба России предусматривает три варианта уплаты налога, предусмотренного при сдаче собственной недвижимости в найм гражданам. Величина назначаемого налога зависит от правового статуса владельца сдаваемой квартиры.

  1. Если собственник жилья выступает в роли обычного физ лица, тогда он обязан оплатить подоходный налог по форме 3-НДФЛ, который установлен в размере 13% от получаемого дохода. При этом собственник жилья подает ежегодную декларацию до 30 апреля и один раз в год платит налог за предыдущий период, до 15.07. Исходя из сказанного, если жилплощадь была первый раз сдана в найм в 2018 году, тогда уплачивать налог необходимо начиная с 2019 года.К примеру, вы получаете плату за жилье в размере 24 тыс. ежемесячно. Следовательно, полученный вами доход за год будет равен 288 тыс. рублей. То есть, оплатить в счет налога вам нужно будет 37440 рублей.Здесь же могут быть нюансы:
    • если собственник не резидент страны, или проживает в ней не более 6 месяцев за год, тогда ему придется оплатить 30% от дохода, то есть 86400 рублей.
    • если у физ лица недвижимость взяло в аренду юр лицо, тогда оно самостоятельно вносит в бюджет платеж с подоходным налогом за арендуемое им жилье вычитая 13% от суммы необходимой для оплаты аренды.
    • если в найм жилье сдает инвалид первой или второй группы, тогда ему положен налоговый вычет в сумме 500 рублей. Следовательно, от суммы отнимается этот вычет и только после этого делается расчет предстоящего платежа по налогам.
  2. При желании собственник жилья может оформить ИП и оформиться по упрощенной системе. Ставка налога существенно снизится и составит 6% годовых. Однако, предприниматель может оставить за собой право платить обычный подоходный налог в размере 13%. Стоит отметить, что выгодность уменьшенной ставки нужно еще просчитать. Несомненную выгоду почувствуют те, кто получает доход с двух и более квартир. А для тех кто сдает единственную жилплощадь, такой вариант может стать еще более затратным. Так, помимо указанной ставки ИП должен будет заплатить сверху:
    • госпошлину за регистрацию ИП — 800 рублей, дополнительно это потребует значительных временных затрат;
    • налог необходимо поделить и вносить ежеквартально три авансовых платежа, а потом исчислить весь налог и внести его не позднее 28.03.2019 года;
    • дополнительная нагрузка — уплата обязательного платежа в СФ. При общей сумме дохода до 300 тыс. размер платежа составит 27990 рублей;
    • если сумма прибыли будет выше 300 тыс., тогда дополнительно оплачивается 1% от дохода.

К примеру, квартира сдается по все той же стоимости в 24 тыс., тогда проводим простой расчет: 24 тыс.*12 мес.*6%+27990 рублей=45270 рублей.

Что мы видим? Переплата для владельцев одной квартиры, даже с учетом получения меньшей ставки процента составит практически 8 тыс. рублей. Следовательно, выгодность такого способа уплаты налога весьма сомнительна. Хотя для людей, имеющих множество квартир — это реальный способ экономить, ведь страховой взнос уплачивается единовременно, независимо от количества сдаваемых в аренду квартир.
Последний вариант — оформить патент. Он доступен исключительно ИП. Стоимость его зависит от реальной стоимости квартиры и места ее расположения. Патент возможно приобрести на срок до 1 года.

Важно! Обязанность выплачивать страховой взнос никто не отменяет.

Преимущество такого способа сдать в найм жилье, отсутствие необходимости ведения бухгалтерского учета. Вместо этого, достаточно заполнять Книгу учета доходов. Расчет стоимости патента составляет все те же 6% от дохода, только в расчет берется не фактический доход, а предполагаемый.

Оплачивается патент по следующей схеме:

  • если срок его менее полугода, то платеж вносится до окончания его срока действия;
  • если срок его составляет более полугода, тогда треть стоимости вносится в течение первых 3 месяцев, а две трети до конца действия патента.
  • Если собственник жилья юр лицо, к примеру, агентство, занимающееся непосредственной сдачей жилья, тогда существенное отличие при упрощенной системе состоит в том, что меняется срок подачи декларации, до 31.03.А вот по общей системе фирма должна платить налог на получаемую прибыль. При этом, обязательно заключается договор по способу выплаты платежей: наличными или через банк. Размер налога 20% от фактически полученной прибыли. А также помимо, этого уплачивается НДС в размере 18%.
  • Пример расчёта налога на сдачу квартиры, наиболее выгодный вариант

    Предположим, вы сдаёте квартиру по цене 15 000 рублей в месяц. Следовательно за год вы получите 180 000 рублей дохода. Если брать налог по ставке 13% (для физ лиц) то вы заплатите 23 400 рублей налога. А если брать по ставке ИП на «упрощёнке», то вы заплатите всего 6% или 10 800 рублей.

    На первый взгляд выбор очевиден, НО, пожалуйста не торопитесь, дочитайте статью до конца. У ИП есть такое понятие как «обязательные взносы в фонды» (пенсионный и медицинского страхования). Суть этих взносов заключается в том, что сколько бы вы не заработали, в любом случае определённую сумму заплатить вам придётся. Каждый год эта сумма меняется. В 2018 году она составляет чуть более 32 000 рублей. Меньше этой суммы заплатить невозможно, больше — можно, в случае если 6% с вашего дохода её превысит.

    Давайте попробуем разобраться. Обратите внимание на таблицу: