Украина продать пай

Можно ли легально оформить продажу земельного пая?

Вопрос читателя. У меня есть участок земли сельхозназначения на Волыни. Знакомый предприниматель предлагает купить его. Но ведь действует мораторий. Законно ли оформлять договор купли-продажи? Какие способы передачи земли другому лицу допускает закон? Иван, Киев

Закон запрещает сделки купли-продажи земельных участков сельхозназначения “в лоб“, но известны несколько весьма популярных путей обхода данного запрета. В действующем Земельном кодексе Украины четко сказано о запрете “купли-продажи или иного способа отчуждения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также земельных долей (паев)“. Если же сделка все же будет заключена, то она считается недействительной, согласно абзацу 3 п 15 Переходных положений Земельного кодекса.

И все же юристы отмечают несколько возможностей законной передачи другому лицу права на земельный участок сельхозназначения. Первый – это передача по наследству. Второй – это заключение договора мены (бартера). “В этом случае каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Фактически договор мены является легальным способом отчуждения земельного участка“, – отметил Станислав Климов, собственник и директор МЮК KODEX.

Еще один способ передать пай – заключить договор аренды, в котором именно за арендатором будет закреплено право первоочередного выкупа земельного участка после завершения действия моратория.

Также закон предусматривает право владельцев земельных паев заключить договор эмфитевзиса. “По этому договору владелец на долгосрочной основе (до 50 лет) передает свое право пользования земельным участком. Такое право может отчуждаться землепользователем“, – говорит Станислав Климов.

Один из действенных способов передать участок новому собственнику – заключение договора с физлицом, в котором пай идет в залог. По такому договору кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет залога (ч 1 ст 572 ГК Украины). “Например, потенциальный “покупатель“ земельного участка дает его владельцу “в долг“ определенную сумму денег, что подтверждается распиской. Если “долг“ не возвращается, кредитор подает иск о принудительном взыскании “долга“. В счет погашения “долга“ пай переходит в собственность “кредитора“ на основании решения суда“, – сообщил Станислав Климов.

Смотри также — Как бесплатно получить землю в Украине:

Можно ли продать свой земельный пай

Аграрный сектор Украины с каждым годом становится все более привлекательным для ведения бизнеса. В связи с этим растет интерес к земле сельскохозяйственного назначения, в частности, к изменениям земельного законодательства.

Украина давно ожидает создания рынка земли и отмены земельного моратория. Впервые он был введен в январе 2001 года и распространялся только на земельные паи. (Закон Украины «О соглашениях в отношении отчуждения земельной доли (пая)» от 18.01.2001г.). В последующие годы мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был существенно расширен. Ожидалось, что продажа земли будет разрешена с 1 января 2012 года, однако, в последующем сроки сместились: с начала на один год, а с 20 ноября 2012г. мораторий был продлен до 2016 года.

Как комментируют это продление представители правительства, для рынка земель пока еще нет двух необходимых вещей: земельного кадастра и соответствующей законодательной базы. Это основные причины, по которым внедрение земельного рынка в Украине задерживается. Посетите семинары по земельным отношениям Киев или Луганск.

Работа над созданием земельного кадастра продолжается. Летом 2011года, была завершена аэрофотосъемка земель Украины . Предстоит еще значительный объем работы по наполнению базы, которая будет содержать информацию о каждом участке земли с указанием границ, владельцев и свойств почвы.

Если кадастр будет наполнен до 2016 года, то есть все основания ожидать отмены земельного моратория раньше указанного срока. Полноценная работа кадастра значительно упростит и ускорит процедуру смены собственника земельных участков.
Для этого также необходимо принятие закона «О рынке земель», который прошел первое чтение в парламенте. Возможно, он будет переименован в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или принят частями в других нормативных актах.
Следует отметить, что практически все основные положения законопроекта «О рынке земель» были приняты с июля по октябрь текущего года отдельными законодательными нормами. От проекта закона, не утвержденного в качестве самостоятельного законодательного акта, осталась лишь третья глава «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Она является и самой проблемной: в ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды.

Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения. Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями.

Возможен и другой сценарий развития рынка земли. Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс. га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня. Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине.

Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п. В руках крупных сельхозпредприятий (с земельным банком свыше 50 тыс. га) сосредоточено не менее 15% пахотных земель Украины. В этой связи возникает вопрос: насколько крупные сельхозпроизводители заинтересованы в покупке земли, которую они обрабатывают

Холдинги уже приложили немало усилий, чтобы наладить сельскохозяйственное производство на определенной территории. При этом основной формой землепользования является аренда. Последние тенденции рынка прав аренды свидетельствуют об увеличении количества среднесрочных и долгосрочных договоров.

Например, в Винницкой области наибольшее количество договоров аренды заключено сроком от 6 до 10 лет. Они составляют 47% всех договоров на 15 октября 2012 г. (согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины). На втором месте по популярности сроки аренды от 4 до 5 лет. Их доля составляет 35%. Договора аренды земли сельхозназначения свыше 10 лет составляют 17%. Следует отметить, что Винницкая область является лидером сельскохозяйственного производства. В этом регионе расположены 1,6 млн. га посевных площадей.

В целом по Украине сохраняется тенденция к увеличению сроков аренды. Наибольшая часть договоров — 42%, заключены на срок от 4 до 5 лет. Почти такая же доля у договоров сроком от 6 до 10 лет — 39%. Договора аренды свыше 10 лет составляют 13%.
Такая тенденция связана с особенностями сельскохозяйственного производства, для которых долгосрочная аренда более целесообразна. Длительные сроки аренды выгодны аграриям, так как создают определенную стабильность и уверенность в том, что основной фактор производства — земля, завтра будет в их распоряжении.
В условиях долгосрочной аренды легче сохранить и приумножить плодородие почвы. Севооборот среднестатистического аграрного хозяйства составляет 6-7 лет. Меньшие сроки аренды не стимулируют арендатора поддерживать плодородие почв и делают почти невозможным соблюдение севооборота.

C 1 января 2013 года аграрии будут обязаны разрабатывать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Введение проектов землеустройства сделает краткосрочную аренду (до 5 лет) бессмысленной. Таким образом, можно прогнозировать, что тенденция увеличения сроков аренды будет продолжаться в Украине и в дальнейшем. Она характерна и для мирового рынка.

Анализ современных тенденций развития экономики мирового сельского хозяйства показывает, что земельный рынок является одним из самых узких в экономике — ежегодно в обороте находится 1-3% сельскохозяйственных земель. Активность рынка аренды земли в мировом сельском хозяйстве также довольно низкая: условия аренды изменяются редко, а переход прав аренды на землю встречается еще реже. В условиях глобализации украинский земельный рынок рано или поздно приобретет те же черты.
Времена, когда землю в Украине покупали с целью последующих спекуляций, уходят в прошлое. Бизнесмены, иностранные и отечественные уже ощутили выгоды аграрного производства на почвах Украины. А также преимущества вертикальной интеграции, когда производственная цепочка начинается с земли и заканчивается продажей продовольственного продукта конечному потребителю.

С другой стороны, существует вероятность, что владельцы земельных паев захотят продать свою землю. К этому их могут побуждать низкая арендная плата и высокий банковский процент. Если арендная плата составляет около 3% от нормативной денежной оценки земли, то банковский процент в 2012г. по гривневым депозитам составил в среднем около 20% и около 10% по валютным. В такой ситуации есть основания предполагать, что владельцы земельных паев захотят их продать и разместить вырученные средства на депозитах. Полученный доход будет выше, а капитал примет ликвидную форму.

Но социальные опросы свидетельствуют о том, что владельцы земельных паев не собираются массово продавать землю. В частности, об этом свидетельствует опрос украинцев, проведенный Центром Разумкова. По его результатам, относительное большинство (43%) владельцев паев планируют в будущем сдавать свой участок в аренду, 29% — производить на этом участке сельхозпродукцию для нужд своей семьи, 10% — развивать производство.

Только 7,2% украинцев, которые владеют земельным паем или участком земли сельскохозяйственного назначения, в будущем планируют продать свои участки. При этом средняя сумма, которую украинцы планируют получить за продажу 1 га земли, составляет около 6 тыс. долл. США (47 635 грн). Собственно, те, кто хочет продать свои паи – может это сделать и сейчас. Юристы давно отработали алгоритм, позволяющий заключить сделки и переоформлять право собственности на землю в условиях моратория. Технически обойти ограничения — вопрос времени.

Даже в том случае, если желающих продать свои паи окажется больше, то по такой цене она будет не всем «по карману». Среди самых известных украинских агрохолдингов широкую прослойку составляют предприятия с земельным банком от 50 до 100 тыс. га. Следовательно, на покупку обрабатываемой земли им нужно приготовить от 300 до 600 тыс. долларов «лишних» денег. Даже успешно работающие крупные агрохолдинги вряд ли быстро найдут свободные оборотные средства в таких объемах.

Кроме того, для ведения аграрного бизнеса более основательным решением зачастую является не приобретение земельных участков, а вложение средств в развитие собственных мощностей. Не зря ленты новостей аграрных сайтов пестрят новостями о строительстве холдингами новых элеваторов, семенных заводов, фруктохранилищ и т.п. И кредиты холдинги берут прежде всего для технического переоснащения.

Текущий 2012 г. был не самым удачным для украинских холдингов. Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины. Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития. Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с 2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.
Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине , просто перейдите по ссылке.

Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно. Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив. К тому же, независимо от наличия моратория, растущая рентабельность производства профильных сельскохозяйственных культур в Украине дает основания прогнозировать дальнейший рост стоимости аренды земли.

Активизация рынка земли сельскохозяйственного назначения также будет сдерживаться неоднозначностью украинского законодательства, нестабильностью политической обстановки в стране и кризисными явлениями в мировой экономике. Таким образом, сохранение земельного моратория выгодно крупному аграрному бизнесу. Мораторий препятствует владельцам земельных паев продать свои земельные участки по рыночной цене и поддерживает стабильные условия развития агрохолдингов.

Эксперт назвала стоимость гектара земли после снятия моратория на ее продажу

Запрет на продажу земель сельхозназначения продлили до 2019 года.

Такую цифру озвучила заведующая отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики, д.э.н Ольга Ходаковская, передает AgroPolit.

В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. А это означает, что предложение на рынке земель в случае его введения может составлять 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

Для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, которая не превышает 500 долларов (13,5 тыс. грн) за гектар.

«Еще 22,2% способны предложить около 1000 долларов за гектар. Отсюда очевидно их желание, которое заключается в том, чтобы процесс внедрения рыночного оборота дополнялся механизмом льготного кредитования и рассрочки платежа», — отметила Ходаковская.

Доля тех, кто считает, что может купить землю сельхозназначения по цене 2 тыс. долларов за гектар, составляет 10,7%.

«На просьбу указать конкретную цену, 15,3% опрашиваемых землепользователей указали 2,5 тысячи долларов за гектар», — сказала Ходаковская.

Напомним, что земельный кадастр готов к запуску рынка земли в Украине.

В Украине продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения

Украинский чернозем не будут продавать — по крайней мере еще год. «За» проголосовали 236 депутатов. Принятие законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения Кабмин ожидал еще в прошлом году. Это является важным условием в сотрудничестве с Международным валютным фондом. Зато мораторий снова продлили.

Международный информационно-рекламный аграрный проект

Возможно ли продать земельный пай

В опросы земельных отношений являются актуальной темой в Украине, как для аграриев (землепользователей), так и для собственников земельных долей (пая).
Всем в Украине известно, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года.

Проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения подан в Верховный совет Украины еще в 2016 г., но его так еще никто и не рассмотрел.
Соответственно, на сегодняшний день, земельные отношения в Украине, в основном, регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины об аренде земли.

Земельным кодексом предусмотрено, что до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещается:

■ вносить право на земельную долю (пай) в уставной капитал хозяйствующих субъектов;

■ совершать сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

■ совершать сделки купли-продажи или другим способом отчуждать (то есть, дарить, обменивать на какие-то другие материальные ценности), а также менять целевое назначение (использование) земельных участков, которые являются собственностью граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков выделенных в натуре (на местности), собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства.

В силу того, что у собственников паев возникает потребность в денежных средствах, а у аграриев – потребность в земельных участках, возникает так называемый «черный рынок».
Многие аграрии берут у собственников паев доверенности на продажу земельного участка взамен на денежные средства, которые необходимы последним, в надежде на то, что когда вступит в силу Закон Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они смогут получить эти земельные участки в собственность законным путем.

Да, действительно, доверенность на продажу земельного участка дает право поверенному не только вести работу по сбору документов на землю, но и подписать от имени собственника договор о продаже участка, уплатить пошлины, сдать документы для регистрации сделки в регистрирующие органы, а также получить деньги от покупателей.
Но, учитывают ли аграрии риски, и достигнут ли они ожидаемого результата при наличии такой доверенности?

С юридической точки зрения, у агрария, получившего доверенность на продажу земельного участка больше рисков, чем выгод.

Во-первых, Земельным Кодексом Украины предусмотрено, что доверенности на продажу земельных участков, полученные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков (паев), а также передача таких прав на будущее, являются недействительными с момента их удостоверения и выдачи нотариусом.

Во-вторых, собственник земельного участка имеет право как истребовать арендную плату за все годы, пока он был собственником этого участка, так и денежные средства за проданный земельный участок, когда в соответствии с законом это будет возможно, или признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины, одним из составляющих института представительства является доверенность, но действия, совершенные представителем, создают, изменяют, прекращают гражданские права и обязательства лица, которое он представляет, а не самого поверенного.

Кроме того, представитель за доверенностью не может совершать сделки от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он является одновременно.

Лицо, которое выдало доверенность, имеет право ее отменить в любой момент, а также, доверенность прекращает свое действие в случае смерти лица, выдавшего ее.

Соответственно, на сегодняшний день, собственник земельного участка, не получавший арендной платы, может разорвать досрочно договор аренды в судебном порядке на основании невыполнения условий договора в части оплаты арендной платы.

Более искушенный собственник земельного участка может подождать, пока земельный участок будет продан на законных основаниях и затем истребовать у своего представителя за доверенностью плату за участок по рыночной стоимости на момент продажи.

В случае если цена продажи на земельный участок будет существенно занижена, собственник земельного участка может в судебном порядке признать сделку недействительной, и, в результате, продать земельный участок по реальной рыночной цене совсем другому покупателю.

Также, в случае, если собственник земельного участка умер, то наследники примут на законных основаниях этот земельный участок в наследство, а доверенность будет недействительной с момента смерти выдавшего ее, но, а далее наследник может действовать выше описанными способами.

Подытоживая выше изложенное, можем прийти к выводу, что на сегодняшний день законным способом продать земельный пай невозможно.
Какие-либо ухищрения, касающиеся отчуждения земельных участков (паев) несут риски для приобретателей земельных участков, а не отчуждающих их.

Курьян Виктория Валериевна,
юрист ООО «СВАРОГ-ВИТА»

«Пай» в категории «Продажа земельных участков»

  • <>
    • <>
  • Только с фото
  • <><>
    • <>

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 90 тыс. м2
  • От собственника
  • Днепр
  • 16.10.2018 19:01
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 111 тыс. м2
  • От собственника
  • Раздельная
  • 05.10.2018 18:11
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 83 тыс. м2
  • От собственника
  • Феодосия
  • 27.10.2018 16:30

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 31 тыс. м2
  • От собственника
  • Романов
  • 23.10.2018 15:13
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 2 тыс. м2
  • От собственника
  • Звенигородка
  • 23.10.2018 04:51
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 120 тыс. м2
  • От собственника
  • Каменка-Бугская
  • 14.10.2018 16:52
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 700 м2
  • От собственника
  • Киев
  • 21.10.2018 11:45

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 9500 тыс. м2
  • От посредника
  • Киев
  • 26.10.2018 13:53

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 7 тыс. м2
  • От собственника
  • Борисполь
  • 04.10.2018 19:22

  1. Продажа земельных участков
  2. Под застройку
  • 25 тыс. м2
  • От посредника
  • Ширяево
  • 27.10.2018 13:28

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 20 тыс. м2
  • От собственника
  • Карловка
  • 13.10.2018 23:55
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 60 тыс. м2
  • От собственника
  • Апостолово
  • 26.10.2018 14:57

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 2 тыс. м2
  • От посредника
  • Царичанка
  • 27.10.2018 12:03

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • Акимовка
  • 03.10.2018 09:28

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 70 тыс. м2
  • От собственника
  • Донецк
  • 04.10.2018 08:45
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 15 тыс. м2
  • От посредника
  • Старый Самбор
  • 22.10.2018 18:48

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 2 тыс. м2
  • От собственника
  • Канев
  • 24.10.2018 07:37

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 800 м2
  • От посредника
  • Новомосковск
  • 26.10.2018 12:33

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 14 тыс. м2
  • От посредника
  • Боярка
  • 13.10.2018 15:03

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 350 м2
  • От собственника
  • Макаров
  • 22.10.2018 19:20

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 6 тыс. м2
  • От посредника
  • Первомайский
  • 26.10.2018 13:49

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 560 м2
  • От собственника
  • Луцк
  • 21.10.2018 01:18

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 4 м2
  • От посредника
  • Печенеги
  • 16.10.2018 11:40
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 100 тыс. м2
  • От собственника
  • Богодухов
  • 23.10.2018 15:58
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 566 м2
  • От собственника
  • Одесса
  • 22.10.2018 09:07
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 540 м2
  • От собственника
  • Бердянск
  • 16.10.2018 11:46
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 4 м2
  • От собственника
  • Великодолинское
  • 24.10.2018 06:43

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 35 тыс. м2
  • От собственника
  • Житомир
  • 22.10.2018 20:31
  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 1000 м2
  • От собственника
  • Васильевка
  • 25.10.2018 00:16

  1. Продажа земельных участков
  2. Сельхозназначение
  • 587 м2
  • От собственника
  • Любашёвка
  • 14.10.2018 23:30

А все уже продано!

Сейчас на сайте нет товаров или услуг, соответствующих Вашему запросу. Попробуйте изменить параметры поиска.

Кстати, Вы можете стать первым в этой рубрике. Просто создайте магазин и разместите в нем объявление.

Кстати, Вы можете стать первым в этой рубрике. Просто разместите объявление.

Пай наследника-нерезидента

Уже давно ни для кого не секрет, что чуть ли не единственным способом получения в собственность земель сельскохозяйственного назначения, а проще говоря, паев, в пределах действия «бессмертного» моратория на отчуждение таких земель является их наследование. То есть вполне законно оформить право собственности как на физическое лицо, так и на юридическое лицо — резидента Украины возможно на основании свидетельства о наследстве.

В этой статье я не буду останавливаться на процедуре оформления и отмены завещаний или переоформления права собственности на их основании, а расскажу об особенностях приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения отдельными категориями лиц, а именно — нерезидентами.

Так, по общему правилу, предусмотренному Земельным кодексом Украины (далее — ЗК Украины), иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки, в том числе в порядке наследования, однако земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранцами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению (ст. 81 ЗК Украины).

То есть иностранец, который получил в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения на территории Украины, обязан его продать в течение года. И вот тут возникают основные вопросы и проблемы, которые их порождают. С какого момента отсчитывается год времени? С момента смерти наследодателя? С момента вступления в наследство или получения свидетельства о праве на наследство? Или с момента регистрации права собственности за нерезидентом на такой участок?

Правильный ответ — год времени отсчитывается с момента регистрации права собственности на земельный участок. Это очень важный вопрос, поскольку в течение длительного промежутка времени регистрационные процедуры, а точнее, порядок оформления права собственности на землю, очень отличались от тех, которые существуют сейчас. Так, в один период право собственности на землю подтверждалось государственным актом, который должен быть зарегистрирован в соответствующем реестре. При этом на практике срок изготовления таких актов и их регистрации занимал от нескольких месяцев до нескольких лет. Более того, иногда наследники получали свидетельства на право на наследство и не спешили оформлять такие права, что никоим образом не отменяло их право собственности на землю. При этом следует отметить, что согласно ст. 1296 Гражданского кодекса Украины выдача наследникам свидетельства никаким сроком не ограничена, а его отсутствие не лишает их прав на наследство.

Таким образом, большинство наследников-нерезидентов, которые приобрели свое право собственности на такие земельные участки до 2013 года, пропустили годичный срок на отчуждение земельных участков. Более того, даже если такие наследники успевали переоформить право собственности до одного года и желали продать участок, они сталкивались с действием моратория, поскольку большинство нотариусов отказывали в заключении таких договоров. Этот вопрос разъяснил Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в письме от 16.01.2013 г. № 10-71/0/4-13, пояснив, что на иностранцев мораторий не распространяется, поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗК Украины является императивной.

Что же таким лицам делать дальше? А делать что-то нужно, поскольку, учитывая нормы ст. 143 и 145 ЗК Украины, согласно которым в случаях, когда земельный участок такими лицами в течение установленного срока (1 год) не отчужден, такой участок подлежит принудительному отчуждению по решению суда. То есть существует прямой риск утраты права собственности на земельный участок. Более того, такие случаи действительно были, хотя прямо нарушают статью 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод, ратифицированной Украиной 17.07.1997 г.

Так, у нерезидентов Украины, которые получили земельные участки сельскохозяйственного назначения и пропустили годичный срок с момента регистрации права собственности, есть несколько вариантов выхода из ситуации для законного отчуждения таких участков.

Сперва стоит использовать самый легкий способ — обратиться к местному нотариусу и попробовать его убедить и все же заключить договор купли-продажи. При этом есть определенные особенности относительно заключения договоров отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно — ст. 130 ЗК Украины установлены определенные ограничения в отношении покупателей земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Так, покупателями указанных земельных участков могут быть:

— граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства;

— юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Кроме того, преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления.

То есть нотариус при заключении договора отчуждения такого земельного участка должен придерживаться норм законодательства, в том числе ст. 130 ЗК Украины, и может истребовать у покупателей следующие документы: документ о сельскохозяйственном образовании, справку из сельского совета, правления садового кооператива, товарищества или с места работы, копию трудовой книжки об опыте работы в сельском хозяйстве, информацию из реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей, а также учредительные документы покупателя — юридического лица.

А вот что касается преимущественного права, то тут есть варианты. Во-первых, если земельный участок передан по договору аренды, эмфитевзиса, то такой пользователь имеет преимущественное право на его приобретение. Хуже ситуация, когда такие пользователи официально отсутствуют. В таком случае можно пробовать разные методики, например, подать объявление в местную газету и после окончания срока, указанного в объявлении, явиться к нотариусу для заключения договора, дополнительно получить в органе местного самоуправления письмо об отказе от преимущественного права на приобретение земельного участка. Здесь закон нас не ограничивает в способах реализации указанного права.

Что касается нотариусов, то здесь стоит отметить, что право на заключение таких сделок имеют нотариусы в пределах района, где расположен земельный участок.

Вторым способом, который позволит официально отчуждать право собственности на земельный участок в случае получения отказа местных нотариусов от заключения таких договоров, является решение суда. Именно так, решение суда о продлении (восстановлении) срока на продажу земельного участка. И подавляющее большинство таких решений в соответствии с судебным реестром вынесено в пользу истцов, то есть собственников таких участков, которые пропустили срок на их отчуждение. При этом пропущенный срок продолжается от 2 месяцев до одного года с момента вступления в силу решения суда.

Есть еще несколько вопросов, которые могут возникнуть на практике по поводу владения нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения. Так, например, когда земельный участок принадлежал гражданину Украины, который со временем уехал и сменил гражданство. В таком случае не применяется правовая норма относительно годового срока с момента получения права собственности, однако может быть применена норма о лишении права собственности или, как происходит на практике, принудительного отчуждения земельного участка. Поэтому пользователям таких участков стоит заблаговременно позаботиться о приобретении таких участков во избежание проблемных ситуаций.

Следующим вопросом, который может возникнуть при владении нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения, является возможность передачи таких участков в пользование (аренда, эмфитевзис) в течение одного года с момента приобретения права собственности и в дальнейшем.

Так, согласно Налоговому кодексу Украины (ст. 170.1.3), недвижимость, принадлежащая физическому лицу — нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), которые выполняют представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, который нарушает нормы этого пункта, считается таким, который уклоняется от уплаты налога. То есть передача в пользование (аренду, эмфитевзис) таких земельных участков возможна лишь через ФЛП или юридических лиц — резидентов Украины и по общему правилу такие договоры могут быть оформлены только в течение первого года собственности нерезидента. На практике же у государственного регистратора отсутствует прямая норма, которая бы запрещала ему проводить государственную регистрацию таких договоров.

Таким образом, на первый взгляд привычные правоотношения относительно наследования земельных паев нерезидентами Украины требуют не совсем привычного упорядочивания и профессиональной помощи.

Виталий Янкович, адвокат, ассоциированный партнер адвокатского объединения IMG Partners

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.