Статья 247 гк рф компенсация

Статья 247 гк рф компенсация

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к статьям 246 и 247

1. В методических целях коммент. статей 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем — ст. 246 ГК.

2. Содержание права общей собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Поскольку, однако, право общей собственности принадлежит не одному, а двум или более лицам, при осуществлении указанного права возникает необходимость согласовать волю всех, кому это право принадлежит.

В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов, по общему правилу, производится соразмерно долям.

В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля в свою очередь должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В то же время в Законе о товариществах собственников жилья, в отличие от Временного положения о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ 23 декабря 1993 г. N 2275 (СА РФ, 1993, N 52, ст. 5079), оставлен открытым вопрос, из какой нормы площади надлежит исходить при определении числа голосов каждого домовладельца. В прежнем Положении, которое Указом Президента РФ от 19 октября 1996 г. N 1472 (СЗ РФ, 1996, N 43, ст. 4887) признано утратившим силу, предлагалось исходить из того, что 10 кв. м. общей площади предоставляют один голос. Округление до одного голоса производилось от 5 до 10 кв. м. общей площади. В то же время в Законе о товариществах собственников жилья сохранен предельный размер голосов, если в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% помещений в кондоминиуме. Собственник или уполномоченный им орган не может располагать более чем 30% голосов. Остальные голоса (в целом или в части) по решению собственника или уполномоченного им органа могут быть либо разверстаны в целом или в части между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия в общей собственности, либо заморожены, т.е. не учитываться при подсчете голосов (см. п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним эти положения на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м. площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м. находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м. — в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении: 10 кв. м. площади — один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа либо разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия, либо вовсе не учитываться при подсчете голосов. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т.е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов не допускается.

3. Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.

Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно — требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности.

4. П. 1 ст. 246 ГК сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия при определении порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 ГК с другими нормами как того же Кодекса, так и других правовых актов позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК в сущности допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле (см. коммент. к ст. 252). Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 ГК допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) — см. п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но как бы там ни было, и в самом ГК, и в других законах можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 ГК.

Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) должны соблюдаться правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме, и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (см. ст. 8 «Общее имущество кондоминиума» в ред. Закона от 19 марта 1997 г. — СЗ РФ, 1997, N 17, ст. 1913). Между тем в Законе о товариществах собственников жилья различаются товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, обладающая правами юридического лица, с одной стороны, и кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества — с другой. Поэтому нужно вести речь именно об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Комментарии к Статье 247 (гражданского кодекса) РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

СТ 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к Ст. 247 Гражданского кодекса РФ

1. Правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются:

— по соглашению сторон;

— в порядке, определенном судом, — при недостижении соглашения.

Подавая иск, истец должен доказать, что он является собственником и что действиями ответчика нарушается его права на законное владение.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела ему имущества, соразмерно его доле либо при невозможности раздела общего имущества в натуре, компенсации от лиц, осуществляющих владение и пользование его имуществом.

2. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 02.07.2013 N 1033-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гельфанда Михаила Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 37);

— Постановление Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (см. п. 6);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2016 N Ф06-10760/2016 по делу N А65-24262/2015 (об обязании устранить нарушения прав на использование помещений);

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2016 N Ф08-2935/2016 по делу N А53-16270/2015 (о выделе истцам в общую равнодолевую собственность помещений и ответчикам соответствующую долю собственности помещений);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2016 N Ф01-5727/2015 по делу N А82-3688/2015 (об обязании не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом).

Ст. 247 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.

18 марта 2015

13 августа 2013

11 декабря 2012

17 июля 2012

12 мая 2011

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

как правильно разделить с соседями совместную площадь, если это 4-х комнатная квартира, где 3 комнаты приватизированы?

Вопрос относится к городу Магадан

Здравствуйте. Такая ситуация. С мужем развелись. Дом находится в собственности всех членов семьи: меня, б. мужа и 2-е несовершеннолетних детей по 1/4 доли. Дом в натуре не разделен, правила пользования и владения имуществом не установленно. Муж проживает в доме один, я с детьми снимаю жилье. Он предупредил меня, о том, что у него приедет сестра с детьми и они будут проживать в этом доме. Согласия на проживание я ему не давала. Но помимо меня, они проживают в доме. Угрожая мне полицией. Могу ли я по заявлению в полицию, потребовать выселения его родственников из дома?

У нас земельный участок в долевой собственности-4 собственника.Один из собственников заложил фундамент под строительство дома без согласия остальных собственников и теперь требует с нас возмещения расходов на фундамент.Правомерны ли его требования? На какие статьи закона нам ссылаться,если его действия неправомерны?

Вопрос от частного лица. Дача в равных долях между сестрами, вступили в наследство после смерти мамы. Сестра 20 лет не ездила на эту дачу, а теперь украла ключи от дачи, поменяла замки, не пускает меня на дачу, требует денег. А между тем строит там ещё один дом, захватывает весь участок, ломает мои постройки, сделанные до неё и ставит свои. Ключи от дачи не даёт, говорит, что если я хочу приехать, я обязана спросить у неё разрешения, а она уже решит, пускать меня или нет.Т.е., препятствует мне пользоваться моим правом собственника. Какая это статья Кодекса? Это ведь является нарушением моих прав собственника! Сестра имеет инвалидность, но она липовая, купленная, но, к сожалению, теперь это очень трудно доказать. Что делать? Куда обращаться?

Ирина добрых вам суток.Моя доля не выделена в натуре из общей массы наследства ,а сестра выделила свою долю и выходит я инвалид немогу обслуживать дом в этой части домовладения так как сестра поставила зобор и ворота и калитку. полиция не хочет этим разбираться.

Вопрос относится к городу феодосия

Установили систему АСКУЭ,туда входит счётчик.Это в СНТ. Оплачивала из своих денег.Устанавливали на каждый участок.Хочу забрать прибор и систему на свой участок,а также документацию. Возможно это или нет?

Вопрос относится к городу гМосква

Может собственник воспользоваться чердачным помещением для временного хранения личного имущества?

Вопрос относится к городу Дзержинск нижегородской

с меня со дольщик автомобиля, доставшегося нам по наследству, требует компенсацию за свою долю. Всё пошагово законно, так как стечением обстоятельств автомобиль оказался у меня, я как долевой собственник пользуюсь машиной но не зарегистрировал. доли были определены судом. Со дольщик в иске требует именно деньги. Я его долю принудительно приобретать не желаю, лучше уж отдать тогда машину ему, но он не желает брать машину, т.к. окажется на моем месте и тогда я буду с него требовать то же самое. Со дольщик (истец) полагает, что я используя автомобиль «снял сливки» и теперь отказываюсь и от авто и от выплаты компенсаций именно деньгами. Я как ответчик, мог бы компенсацию оплатить другим имуществом с того же наследства, но у него к землям и дому нет интереса — только деньги.Как быть? Может ли судья удовлетворить иск и вынести решение выплатить ответчиком, со дольщику автомобиля, деньги?

Вопрос относится к городу Уфа

Добрый день.вопрос о долевом праве собственности.пару дней назад я говорю что я въеду на свою долю в квартиру со своей семьёй и мои братья и мать,тоже собственники долей этой же квартиры,не против,но на это получаю от двоюродной сестры,тоже собственника доли в этой же квартире,отказ во въезде, из этого следует вопрос.могу ли я въехать в квартиру с семьёй если она против,но имея разрешение от других собственников?

Вопрос относится к городу Бронницы

Я прописан в трехкомнатной квартире с родителями и братом, брат купил собаку, я не желаю присутствия данного животного на моей жилплощади. Подскажите, как ая статья и кодекс регламентируют данную ситуацию. Где искать?

Статья 247 гк рф компенсация

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 247 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Верховного Суда РФ

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Определение порядка пользования судом

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержатся следующие разъяснения:

Каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения

Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что:

при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

Публикации на logos-pravo.ru:

Порядок пользования жилым помещением

Владение и пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома

О владении и пользовании элементами общего имущества собственников МКД, разрешении собственников на пользование рекомендуем обзор практики: «Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика» (Позиции ВАС РФ, согласование места размещения кондиционера, административная ответственность за самовольную установку кондиционера, демонтаж оборудования с фасада и крыши дома (антенн, кабелей, проводов, кондиционеров и т.д.) Судебно-арбитражная практика

Подборку судебных актов по спорам о демонтаже размещенных на фасадах жилых домов кондиционеров (систем кондиционирования) см. в обзоре: «Разрешение на установку кондиционера на фасаде жилого дома и демонтаж. Судебная практика, решения судов»

Образцы исковых заявлений об определении порядка пользования жилым помещением

  • Исковое заявление об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования квартирой
  • Исковое заявление о вселении и определении порядка пользования жилым помещением
  • Исковое заявление (встречное) об определении порядка пользования жилым помещением в соответствии с которым владеет и пользуется жилым помещением один из двух собственников доли в праве

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к Ст. 247 ГК РФ

1. Как представляется, по соглашению сособственников могут быть установлены какие угодно условия и порядок владения и пользования общим имуществом.

Поскольку право общей долевой собственности принадлежит всем участникам соответствующих отношений, постольку, достигнув соглашения, они вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его у себя физически, а также извлекают из вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.

То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны, предопределено свойствами (спецификой) объектов, находящихся в общей собственности, а с другой — волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой компенсации другим сособственникам или без нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).

Иногда сособственники пользуются общим имуществом в порядке определенной очередности. Обычно так поступают, если использование (владение и пользование) общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).

Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации правомочий владения и пользования, вплоть до того, что кто-либо из сособственников устраняется от владения и пользования с выплатой сособственниками каких-либо сумм (компенсаций) или без таковых и т.д. и т.п.

Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).

Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Однако государственная регистрация таких соглашений (ст. 164 ГК) не производится. Как представляется, не следует механически применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 161 и 162 ГК). Все же многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, граждане-наследники, граждане и юридические лица, юридические лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой, и т.д.

2. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие некоего соглашения, при возникновении разногласий между сособственниками. Иск может предъявить любой из них.

Какие-либо критерии, которыми следует руководствоваться суду, закон не устанавливает. Они подразумеваются. В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих отношений.

3. Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. В этих случаях предоставляется часть имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру, ему принадлежит 1/3 в праве собственности, то ему может быть выделена третья часть имущества (предположим, 1/3 жилого дома).

Такие действия отнюдь не означают материализацию доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсируется решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).

4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого рода.

Во-первых, невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее назначения) (ст. 133 ГК).

Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17 и 16 кв. м. Помещения общего пользования (кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и пользование части имущества, соразмерной доле каждого сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45 : 3). Поскольку в приведенном примере таких комнат в квартире нет, постольку сособственник, получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (с последующими изменениями, включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю».

При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются за владение и пользование соответствующим имуществом. Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.

5. Совершенно особые правила установлены законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК, ст. ст. 36 — 48 ЖК).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности, заключаются в следующем.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При этом в силу правила ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (см. указанные статьи и комментарий к ним). В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данные правила не действуют. Собственник помещения не может произвести отчуждение доли в праве общей собственности без отчуждения помещения. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах характеризуется следующими признаками: а) отсутствие возможности выдела доли в натуре; б) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения; в) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.

Аналогичные правила установлены в отношении общего имущества в коммунальной квартире (помещения, находящиеся в коммунальной квартире, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты: кухня, ванная, прихожая и т.п.). Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящейся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

По общему правилу владение и пользование указанными объектами могут быть только общими. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников помещений в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников помещений часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома, внеквартирное инженерное оборудование и т.п.

Справедливости ради надо отметить, что право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в большинстве случаев все же обременение (обуза), нежели благо (право в подлинном смысле слова). С одной стороны, благодаря такому режиму все собственники помещений в многоквартирном доме получают возможность владеть и пользоваться лифтами, лестницами, коридорами и пр. С другой — к чему лифт собственнику помещения, находящегося на первом этаже? Подобные разногласия в отношении ряда объектов, входящих в состав общего имущества, не редкость. Многие собственники помещений многоквартирного дома, исходя из житейских соображений, не хотели бы считаться сособственниками общего имущества. Ведь на них возлагается бремя расходов на содержание общего имущества. Но «если не они, то кто»?

Как представляется, применение правил о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии. К сожалению, практика применения таких норм по аналогии весьма противоречива.

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (действующая редакция)

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 247 ГК РФ

1. Правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются:

— по соглашению сторон;

— в порядке, определенном судом, — при недостижении соглашения.

Подавая иск, истец должен доказать, что он является собственником и что действиями ответчика нарушается его права на законное владение.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела ему имущества соразмерно его доле либо при невозможности раздела общего имущества в натуре — компенсации от лиц, осуществляющих владение и пользование его имуществом.

2. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2014 по делу N А66-8999/2013;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2014 по делу N А56-21481/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А49-7321/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу N А33-22922/2013;

— решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.07.2014 по делу N А43-11169/2014.