Ст 246 жк рф

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (действующая редакция)

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 246 ГК РФ

1. Собственник самостоятельно по своему усмотрению осуществляет свои права и исполняет обязанности. Указанное правило в полной мере распространяется и на долевую собственность. Собственник вправе самостоятельно определять юридическую судьбу принадлежащей ему доли с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в части преимущественного права ее приобретения другими участниками. Полномочия участника ограничиваются лишь его долей. Распоряжение всем имуществом может осуществляться только по соглашению участников. Недостижение соглашения сособственников не позволяет им осуществить в отношении долевого имущества распорядительные действия.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2014 по делу N А40-97584/13-82-882;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2014 по делу N А66-8999/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А49-7321/2013;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А56-77182/2013;

— решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2014 по делу N А56-77167/2013;

— решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.07.2014 по делу N А45-1719/2014;

— решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18.06.2014 по делу N 2-834/2014.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.

Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.

Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.

2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).

Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.

Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.

В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права собственности на жилые помещения, без распоряжения соответствующими жилыми помещениями.

Безвозмездное отчуждение доли преимущественного права покупки у сособственников не порождает. В этой связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного характера безвозмездной сделки, направленной лишь на уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.

В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному применению правила ст. ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. комментарий к указанным статьям).

К иным формам распоряжения долей в праве общей собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее имущество, используемое в совместной деятельности на основании договора простого товарищества. Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 251 ГК).

С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу конкретного лица, то имеет место по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.

Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести право на постоянную регистрацию по месту жительства, в результате которых до 500 лиц оказываются субъектами долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Новая редакция Ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 246 ГК РФ

Комментируемая статья содержит правила, которые наглядно показывают разницу между имуществом, находящимся в общей собственности, и долей в праве общей собственности на это имущество.

Распоряжение имуществом осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.

Распоряжение долей осуществляется конкретным сособственником самостоятельно, без согласия других сособственников (последние имеют лишь преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)).

Другой комментарий к Ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники общей долевой собственности распоряжаются имуществом, находящимся в их собственности, по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом — это совершение любых сделок в отношении него, а также совершение иных распорядительных действий в отношении имущества (его изменения, перестройки, отказ от собственности, разрушение имущества и т.д.). Распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть (например, одна из комнат дома, находящегося в общей собственности, перестраивается в подсобное помещение), однако в любом случае необходимо принятие решения в соответствии с п. 1 ст. 246.

Необходимость достижения соглашения при распоряжении общим имуществом означает, что все участники равны при принятии решения. Однако они вправе установить иной порядок принятия решений. В частности, решение может приниматься не всеми участниками, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством исходя из размера долей участников. Однако само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми участниками. Может быть принято решение, в силу которого участник вправе определенным образом распоряжаться той или иной частью имущества, например сдавать в аренду одно из помещений в общем здании.

Если решение об установлении иного порядка принятия решения не принято, действует правило о необходимости соглашения по каждому акту распоряжения общим имуществом.

2. Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд.

Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности.

Примером, когда такое обращение представляется вполне оправданным и при небольшом числе сособственников, является, в частности, случай противодействия участника намерению других участников произвести перестройку строения, если такая перестройка продиктована уважительными причинами.

3. Закон допускает иной, кроме достижения общего соглашения, порядок распоряжения (а также пользования) общим имуществом.

Так, в силу ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, рассчитанной в соответствии с размером принадлежащих ему помещений. Принятие решений возможно при кворуме свыше 50%. Очевидно, что применение к деятельности товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или иного значительного по числу участников объединения принципа достижения консенсуса парализовало бы его деятельность и привело бы к невозможности управления общим имуществом.

Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794) признаны неконституционными нормы об обязательности участия в ТСЖ тех собственников жилых помещений, которые не изъявили желания вступить в товарищество. В связи с этим возникает вопрос о порядке принятия решений в отношении общего имущества, находящегося в управлении как товарищества, так и отдельных собственников. Очевидно, что применение к такой общности правила о достижении соглашения весьма затруднительно, так как отказ отдельных собственников вступить в товарищество предполагает отсутствие необходимой степени взаимного доверия. В то же время норма ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья не может быть применена к лицам, не являющимся товарищами.

В этом случае решение, принятое ТСЖ в соответствии с законом и уставом, должно быть согласовано с иными участниками общей собственности. При невозможности достичь согласия спор может быть рассмотрен судом.

Однако в судебной практике представлен подход, в котором приоритет отдается правилу п. 1 ст. 246 перед специальными нормами, устанавливающими иной порядок принятия решения.

Например, ЖСК «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к АО «Санетек» о признании недействительным контракта о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании. Исковые требования мотивировались тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.

Иск был удовлетворен. Контракт суд признал недействительным на том основании, что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует уставу этого кооператива (Постановление Пленума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. N 3863/97).

С таким подходом трудно согласиться, так как правила, позволяющие ЖСК или иной организации принять решение большинством голосов, являются специальными по отношению к общей норме ст. 246 и потому должны иметь преимущество.

В любом случае ЖСК или иная организация в случае запрета одного из участников, в том числе и в форме отказа от согласования общего решения, если такой запрет является правомерным, вправе возбудить спор в суде. Суд должен проверить, в какой мере принятое большинством участников решение нарушает права другого участника, и придать силу решению большинства либо признать уважительным возражение против такого решения.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает (ст. 14), что решения о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимаются общим собранием участников. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

4. Участник вправе в любое время распорядиться своим правом на долю. Распоряжение долей не является распоряжением общим имуществом, и для этого не требуется какого-либо согласования с иными участниками. Статья 246 не предусматривает возможности ограничения права участника на распоряжение долей, кроме соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

5. Законом не может быть ограничено право распоряжения общей собственностью. Поэтому правило ст. 290 ГК, вводящее запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, нуждается в пояснениях. Доля в общем имуществе жилого дома, относящаяся к общим помещениям, несущим конструкциям, оборудованию за пределами квартиры, имеет, надо полагать, статус принадлежности (ст. 135 ГК РФ) и в этом качестве следует судьбе главной вещи. То обстоятельство, что принадлежностью является право (доля в общей собственности), а не вещь, само по себе не противоречит основам гражданского права. Например, германское право прямо предусматривает, что право может выступать как принадлежность земельного участка. Служебный характер такого права, как доля в праве общей собственности на общие помещения и оборудование, не вызывает сомнений. Таким образом, норма ст. 290 не вступает в противоречие со ст. 246, а лишь указывает на служебный, подчиненный характер возникшего права и подчинение его правилу ст. 135 ГК.

6. Нередко возникает вопрос, вправе ли участник продать или иным образом распорядиться не всей долей, а ее частью. В законе говорится о праве участника продать свою долю. Доля в праве не является вещью, и потому к ней не применимы правила о неделимой и делимой вещи (ст. 133 ГК РФ), в том числе правило о возможности деления вещи.

Невозможно и применение правил, относящихся к передаче права требования (ст. 382 ГК РФ), допускающих передачу в порядке цессии определенного требования к должнику, которое в количественном значении может быть меньше, чем все имеющиеся требования к тому же должнику. Учитывая, что передача вещных прав в порядке ст. 382 ГК не допускается, применение этой нормы к передаче прав собственности не имеет оснований.

Можно, однако, заметить, что сама по себе передача в порядке ст. 382 не всех имеющихся требований, а части из них возможна потому, что при этом не ухудшается положение должника, обязанности которого не изменяет тот факт, что определенные обязательства он исполняет в отношении иного кредитора. Если учесть, что доля в праве общей собственности отражает взаимоотношения с иными участниками общей собственности, то можно прийти к иному выводу: увеличение числа участников само по себе, конечно, затрагивает их интересы. Ведь любое увеличение числа участников затрудняет пользование общим имуществом и тем самым снижает его ценность. Особенно ясно это, если принять во внимание право каждого участника участвовать во владении и пользовании общим имуществом.

Изложенное позволяет прийти к выводу о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам по одной сделке. В известном смысле этот вывод совпадает с выводом п. 4 ст. 244 ГК о невозможности собственнику создать общую собственность на неделимую вещь путем соглашения с иным лицом.

7. Сделки о распоряжении своим правом возможны и между сособственниками, например, один из участников может передать принадлежащие ему выгоды из пользования вещью, в том числе на условиях аренды, другому участнику либо передать ему долю в залог. При этом оба участника, оставаясь субъектами отношений общей собственности, одновременно вступают в соответствующие обязательственные отношения, в которых являются кредитором и должником.

Неоднозначные законы создают риски для бизнеса с ТСЖ
Компании не ждут изменений

СПб. Жилищный кодекс (ЖК) (Жилищный кодекс) не дает четкой трактовки процесса принятия решений собственниками жилья.

ЖК предоставляет право собственникам квартир распоряжаться общим имуществом дома, в частности стенами и крышей. Пункт 3 ч. 2 ст. 44 ЖК (Статья 44 ЖК РФ) говорит о том, что принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме осуществляется общим собранием собственников (причем в соответствии с п. 1 ст. 46 — 2/3 голосов) (Статья 46 ЖК РФ) . При этом надо учитывать, что общее собрание собственников — это высший орган управления в многоквартирном доме. И вопросы, отнесенные к его исключительной компетенции, не могут приниматься иным органом (даже при создании ТСЖ, если такие полномочия прямо не делегированы ТСЖ собственниками). Пункт 12 ч. 2 ст. 145 ЖК (Статья 145 ЖК РФ) говорит, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме может осуществляться 2/3 голосов всех членов ТСЖ на общем собрании ТСЖ (причем решение может быть принято только в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, то есть если вдруг какой-то собственник решит, что размещенная реклама нарушает его права, он может оспорить решение ТСЖ). А статья 246 Гражданского кодекса (Статья 246 ГК РФ) говорит о том, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников. Здесь налицо коллизия норм права. Поэтому на данный момент не вполне ясно, как принимать решения о предоставлении стен или крыш для размещения рекламы: необходимо решение ТСЖ, решение 2/3 собственников или же согласие всех собственников. Надо ждать судебного прецедента и судебного толкования.

В Москве этот вопрос решен распоряжением правительства от 12 апреля 2006г. (Распоряжение Правительства Москвы от 12.04.2006 N 585-РП) , предписывающим префектурам административных округов расторгнуть договоры на размещение средств наружной рекламы, а комитету рекламы, информации и оформления города обеспечить оформление разрешений на размещение наружной рекламы и информации на основании договоров на размещение рекламы и информации, заключенных с товариществами собственников жилья, на принадлежащем им имуществе. В Петербурге такого постановления нет.

Андрей Пеховский, юрист Санкт-Петербургской практики компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

В 2005г. в ответе губернатора на запрос депутата городского ЗС Сергея Гуляева значилось: «При регистрации ТСЖ и кондоминиума договоры, заключенные ГУП «ГЦРР» с организациями, размещающими рекламу, будут расторгнуты» (см. «ДП» 46/05, www.dpgazeta.ru).

ГУП «Городской центр размещения рекламы» создано с целью упорядочения рекламно-информационной деятельности в 1992 г. Координацию и регулирование деятельности центра осуществляет Комитет по печати и взаимодействию со СМИ СПб. Центр является эксклюзивным агентом города при заключении контрактов о размещении рекламоносителей на городской собственности. В начале 2004 г. Контрольно-счетная палата (КСП) Петербурга обнаружила злоупотребления в деятельности центра и рекомендовала его закрыть. В 2004 г. поступления в бюджет города (Закон Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101) выросли на 47% (в $). КСП больше проверок не проводила.

— В ГЦРР от ТСЖ требуются следующие документы

— Свидетельство о госрегистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из единого государственного реестра

-Протокол собрания собственников с решением о создании ТСЖ

— Протокол собрания членов ТСЖ с решением по поводу рекламы на их доме-

— Акты передачи домовладения с баланса города на баланс ТСЖ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-6416/2014 (ключевые темы: общая долевая собственность — участники долевой собственности — оплата жилья и коммунальных услуг — препятствия в пользовании — квартира)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-6416/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- » . «/2013 по апелляционной жалобе » . » Р.В. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2013 года по иску » . » Р.В. к » . » В.А., » . » Д.В., ООО «Жилкомсервис N 3 Центрального района» Санкт-Петербурга о запрете вселения в жилое помещение иных лиц без согласия истца, об обязании демонтировать замок на входной двери, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, об определении порядка пользования жилым помещением, об обязании разделить лицевой счет по оплате жилья и коммунальных услуг,

Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,

Выслушав объяснения истца » . » Р.В. и его представителя — » . » Н.Н., представителя ответчика ООО «Жилкомсервис N 3 Центрального района» Санкт-Петербурга — » . «,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Собственниками отдельной двухкомнатной квартиры жилой площадью » . » кв.м., общей площадью » . » кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, «адрес», являются » . «, истцу » . » Р.В. принадлежит 10/29 доли в праве общей долевой собственности, ответчикам » . » В.А. — 9/29 доли, а » . » Д.В. — 10/29 доли.

Кроме них в данной квартире зарегистрирована дочь ответчика » . » Д.В. — » . » » . » » . » года рождения.

Истец » . » Р.В., уточнив свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам, в котором просил запретить вселение ответчиками » . » в будущем в жилое помещение иных лиц без согласия истца, обязать » . » В.А. демонтировать замок на входной двери в комнату площадью 10,2 кв.м. в квартире по адресу: Санкт-Петербург, «адрес» и не чинить препятствий в пользовании указанной комнатой, определить порядок пользования жилым помещением, признав за ним право пользования комнатой размером 10,2 кв.м, за » . » В.А. и Д.В. комнатой 19,3 кв.м, обязать ООО «Жилкомсервис N 3 Центрального района» Санкт-Петербурга разделить лицевой счет по оплате жилья и коммунальных услуг между жильцами (собственниками) квартиры, возложив на » . » Р.Р. обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг в размере 10/29 доли, на » . » В.А. — в размере 9/29 доли, на » . » Д.В. и его дочь » . » А.Д. — 10/29 доли.

В обоснование иска указывает, что ответчиками » . » нарушаются его законные права, поэтому он требует судебной защиты.

Нарушение прав истца выражается в следующем: ответчики не производят оплату квартплаты и коммунальных услуг, в результате чего образуется задолженность по ее оплате. Кроме того, его отец » . » В.А., сам не проживая в квартире, по существу занял в квартире комнату размером 10,21 кв.м., закрыл на замок, ограничив в нее свободный доступ и пользование, и затем стал ее сдавать посторонним лицам без его согласия по договору краткосрочного найма, обращая деньги в свою пользу и не оплачивая жилье, ущемляя этим его права собственника. После выезда из комнаты арендатора » . » С.Л. его отец снова намеревается сдать эту комнату, с чем он тоже не согласен, поэтому он обращался к ответчикам о разделении лицевого счета по оплате жилья и коммунальным услугам соразмерно долям в праве общей долевой собственности, однако такого соглашения с отцом и братом он не достиг, а ответчик ООО «ЖСК N 3 Центрального р-на» Санкт-Петербурга не дал своего согласия на разделение лицевых счетов на оплату, в результате чего он лишен возможности приобрести права на комнату площадью 10,2 кв.м., т.к. порядок пользования жилым помещением у них не определен.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2013 года иск удовлетворен частично. Судом постановлено: обязать » . » В.А. и » . » Д.В. не вселять в квартиру по адресу: С-Петербург, «адрес», иных лиц без согласия истца » . » Р.В., обязать » . » В.А. не чинить препятствий в пользовании комнатой размером 10,2 кв.м в кв. «адрес» С-Петербурга и демонтировать замок на входной двери в указанную комнату.

В остальной части заявленного иска отказать.

В апелляционной жалобе истец просит указанное решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, как незаконное и необоснованное, принять в данной части новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Учитывая, что истцом обжалуется только часть решения, судебная коллегия, в силу п.1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части решения суда; иное бы противоречило диспозитивному началу гражданского судопроизводства, что недопустимо.

В судебном заседании 13.05.2014 истец » . » Р.В. и его представитель требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика ООО «Жилкомсервис N 3 Центрального района» Санкт-Петербурга полагал решение суда законным и обоснованным, указав, что доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда.

Ответчики » . » В.А. и » . » Д.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о чем имеются телеграфное уведомление (л.д. » . «) и расписка о вручении судебной повестки (л.д. » . «).

Третье лицо Орган опеки и попечительства МО » » . «» также извещено надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отправке факсимильного сообщения (л.д. » . «- » . «), своего представителя в суд не направило.

Руководствуясь ст.ст. 167 , 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Соглашение об определении порядка пользования спорными помещениями, предусмотренное ст.ст. 246-247 Гражданского кодекса РФ, между сторонами спора не достигнуто. Отсутствует и соглашение о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 10 Постановление Пленума от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан ( часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ( часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Разрешая требования » . » Р.В. об обязании ответчиков не чинить ему препятствий в пользовании и свободном доступе в комнату размером 10,2 кв.м, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 209 , 288 , 304 Гражданского кодекса РФ и ст.30 Жилищного кодекса РФ, пришел к выводу о правомерности заявленного требования, поскольку истец, являясь собственником 10/29 доли данной квартиры, где не определен порядок пользования жилыми помещениями, имеет право беспрепятственного пользования и доступа во все жилые помещения данной квартиры без ограничения, а установление » . » В.А. на дверях комнаты 10,2 кв.м. отдельного запорного замка и вселение в нее посторонних лиц по договору найма без согласия других собственников отдельной квартиры является незаконным, т.к. нарушает их законные права по владению и пользованию принадлежащими им жилыми помещениями, и данное нарушение требует устранения и судебной защиты.

Удовлетворяя требования иска в части обязания ответчиков не вселять в спорную квартиру иных лиц без согласия истца » . «, как собственника 10/29 долей данной квартиры, суд первой инстанции исходил из вывода о доказанности факта нарушения законных прав истца по свободному пользованию всеми жилыми помещениями квартиры, поскольку порядок пользования спорными комнатами не определен, доказательств иного не представлено, а ссылка ответчика » . » В.А. на наличие у него права заключения им самостоятельного договора найма на комнату 10,2 кв.м. без согласия других собственников отдельной квартиры судом отвергнута в качестве несостоятельной, поскольку ст. 246 Гражданского кодекса РФ не касается и не регламентирует вопрос о возможности единоличного заключения договора найма одним из участников общей долевой собственности такой квартиры.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Конституционный Суд РФ в определении от 20.11.2008 N 831-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки М. на нарушение ее конституционных прав статьями 247 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе, а применение в данном случае федеральным законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений, что само по себе не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод.

Исходя из размера принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности, он, пропорционально своей доле, вправе претендовать на пользование жилой площадью квартиры в размере 10,16 кв.м. (29,49 кв.м. / 29 долей * 10 долей).

Отказывая в удовлетворении требования об определении порядка пользования спорным жилым помещением предложенным истцом вариантов, путем предоставления ему комнаты площадью 10,2 кв.м, а ответчикам — комнаты размером 19.3 кв.м, суд первой инстанции указывает, что при таком определении будет нарушен баланс интересов других участников долевой собственности, поскольку, несмотря на то, что истец обладает равными с другими собственниками правами владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, реализация его прав обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, которое в настоящее время не достигнуто. Также суд указывает, что при удовлетворении иска в этой части будут существенно ущемлены права других собственников, т.к. они уже будут лишены возможности выделить себе в квартире отдельную жилую площадь, соответствующую их доле ввиду отсутствия такого жилого помещения, т.к. квартира является двухкомнатной, в которой имеется три собственника, которые ведут хозяйство отдельно, членами одной семьи не являются. Причем один из собственников — » . » Д.В. имеет малолетнюю дочь, что также ущемит его права при оценке равного положения собственников квартиры, а истец, в свою очередь, не имеет преимущественного права перед другими собственниками на занятие спорной комнаты.

Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, и не находит оснований для иной их оценки.

В то же время, подлежит отмене решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к ответчикам об определении порядка и размера участия собственников в оплате за жилое помещение, обязании разделить лицевой счет, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований в данной части.

Так, в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поскольку спорое жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст.ст. 247 , 249 Гражданского кодекса РФ, ст. 155 Жилищного кодекса РФ каждый из них в праве в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации ООО «ЖКС N3 Центрального района» Санкт-Петербурга заключения с ним отдельного договора на внесение платы за коммунальные услуги и выдачи ему соответствующего платежного документа. При таких обстоятельствах, учитывая недостижение сторонами спора соглашения по вопросу оплаты и возникновения в этой связи задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, подлежат удовлетворению заявленные истцом исковые требования к ответчикам об определение порядка участия в расходах пропорционально принадлежащей на праве собственности доли жилого помещения, т.е. следующим образом: » . » Р.В. — 10/29 доли, » . » В. А.- 9/29 доли, а » . » Д.В. — 10/29 доли, об обязании ООО «ЖКС N3 Центрального района» Санкт-Петербурга открыть отдельные лицевые счета каждому на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2013 года в части отказа в удовлетворении искового требования об определении порядка и размера участия собственников в оплате за жилое помещение, разделе лицевого счета — отменить.

Принять в данной части новое решение.

Определить порядок и размер участия собственников в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, «адрес», пропорционально размерам долей в праве собственности на названную квартиру: » . » Рональд Владимирович — 10/29 доли, » . » Владимир Александрович — 9/29 доли, » . » Денис Владимирович — 10/29 доли, обязать открыть отдельные лицевые счета каждому.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Комментарии к СТ 36 ЖК РФ

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 36 ЖК РФ:

1. Часть 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п. 1 ст. 290 ГК РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п. 1 ст. 290 ГК РФ, не является исчерпывающим.

Новая редакция ч. 1 коммент. ст. с большей степенью детализации по сравнению с ее прежним вариантом группирует элементы общего имущества в многоквартирном доме.

При решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два.

Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.

Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Состав общего имущества определяется согласно разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с указанными Правилами в состав общего имущества включаются:

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

— ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержавшиеся в государственном земельном кадастре (см. Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» // РГ. 2007. 22 марта).

Состав общего имущества определяется:

— собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

— органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества;

— органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При этом органы местного самоуправления (в городах федерального значения органы государственной власти этих субъектов РФ) согласно письму Министерства регионального развития РФ от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07 (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 6) в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

2. Норма, закрепленная во втором предложении п. 4 ч. 1 коммент. ст., в отличие от ранее действовавшей нормы ст. 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст. ст. 33, 36 ЗК РФ, Федеральным законом «О землеустройстве» (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» (РГ. 2000. 10 янв.), Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» (РГ. 2002. 10 авг.; 2003. 27 нояб.).

Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем виде в ст. ст. 33, 36 ЗК РФ, Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» (РГ. 2007. 1 авг.), гл. 4 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» (РГ. 2008. 30 июля), Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (РГ. 2008. 25 июля). Соответствующие требования законодательства о градостроительной деятельности закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16, с изм. и доп.) и развивающих его подзаконных нормативных правовых актах.

В субъектах РФ, как правило, принимаются нормативные акты, которые детально регламентируют отношения, складывающиеся в связи с установлением границ и размеров земельных участков, расположенных под многоквартирными домами. Так, в Санкт-Петербурге в указанной сфере действует распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. N 25-рп «О порядке взаимодействия органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4).

3. Часть 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст. ст. 246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.

4. Правило ч. 3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.

5. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п. 1 ст. 246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение по смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ должно приниматься по соглашению всех участников долевой собственности, поскольку нежелание хотя бы одного из сособственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным. Однако по смыслу ч. 1 ст. 46 коммент. закона указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой, находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.

В литературе высказано мнение о том, что передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 185). Указанное мнение представляется ошибочным, поскольку передача в пользование не является актом, влекущим отчуждение части общего имущества. Кроме того, действующее законодательство не содержит специальных правил, касающихся пользования движимым имуществом, за исключением разве что аренды транспортных средств, проката и финансовой аренды. Однако и в последнем случае объект аренды должен быть обособлен.

6. В части 5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст. ст. 216, 274 — 277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования, и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

7. В части 6 коммент. ст. определены юридические последствия разрушения, случайной гибели, сноса многоквартирного дома в части принадлежности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. При наступлении указанных обстоятельств доля в праве собственности на земельный участок, на котором располагался разрушенный, случайно погибший или снесенный многоквартирный дом, устанавливается исходя из доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. остается неизменной и равной величине, существовавшей на момент наступления соответствующих обстоятельств.