Расторжение договора на предоставление коммунальных услуг

Договор с ЖЭКом — не приговор

На сегодняшний момент всё меньше и меньше граждан Украины удовлетворяет уровень жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются ЖЭКами. Постоянные жалобы на уровень услуг зачастую оказываются неэффективными, поэтому наиболее оптимальным вариантом является заключение договора, который позволит регулировать предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, тарифы на них, а также порядок исполнения таких услуг. Тем более, что согласно действующему законодательству Украины отношения между участниками в сфере жилищно-коммунальных услуг осуществляются исключительно на договорной основе.

Форма типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территории утверждена постановлением Кабинета Министров № 529 от 20 мая 2009 года. Данным договором установлен типовой перечень услуг, порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность и т.д. При этом стороны могут прописать в договоре и дополнительные условия, не предусмотренные постановлением № 529, если они не противоречат действующему законодательству Украины.

Андрей Смоленский, адвокат Национальной правовой палаты: «Не стоит отчаиваться, если договор между потребителем услуг и ЖЭКом уже заключен на условиях, которые абсолютно не устраивают потребителя«

Таким образом, вовсе не обязательно сразу же подписывать договор, предоставленный сотрудниками ЖЭКа. Ведь зачастую они поступают достаточно хитро, ссылаясь на то, что это — типовой договор, установленная форма, потому доверчивые потребители и подписывают его, соглашаясь на самые невыгодные для них условия.

Такое требование сотрудников ЖЭКа является абсолютно необоснованным — согласно нормам Гражданского кодекса Украины стороны являются свободными в заключении договора и выборе его условий. Потому-то и внесение каких-либо дополнительных условий в рамках закона, абсолютно не противоречит действующему законодательству.

Не стоит также отчаиваться, если договор между потребителем услуг и ЖЭКом уже заключен на условиях, которые абсолютно не устраивают потребителя. Для начала потребитель может самостоятельно предложить внести изменения в заключенный договор, направив соответствующее письмо в ЖЭК. В случае отрицательного ответа или игнорирования письма, согласно ст. 652 Гражданского кодекса Украины («Зміна або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин«), договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны при наличии одного из условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое (существенное) изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованное лицо не могло устранить после их возникновения, при всей осторожности и внимательности, которые от нее требовались;

3) исполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не проистекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованное лицо.

Договор с ЖЭКом может быть изменен или расторгнут в судебном порядке

Также в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, в случае, если расторжение такого договора противоречит общественным интересам или же влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на условиях, измененных судом. При этом, если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, обязательство изменяется или прекращается с момента вступления судебного решения об изменении или расторжении договора в законную силу.

В практике Адвокатского объединения «Национальна правовая палата» существует несколько случаев, когда в судебном порядке в уже существующий договор по содержанию дома и придомовой территории вносились изменения в пользу потребителя жилищно-коммунальных услуг. Он так же подписал договор, который предоставил ему ЖЭК, на крайне невыгодных для себя условиях. В частности, услуги предоставлялись крайне некачественно или не предоставлялись вообще — зимой в квартире не всегда было отопление, периодически без предупреждения во всём доме отсутствовала горячая вода, при этом счета выставлялись полном объёме, даже за отсутствующие услуги.

Жалобы в службу по защите прав потребителей и инспекцию по ценам не принесли должного результата — ведь действующим законодательством установлены просто смешные штрафы за подобные нарушения. Потому адвокатами Национальной правовой палаты было принято решение обратиться в суд с требованием изменить договор в судебном порядке. Адвокатам удалось добиться в судебном порядке внести в договор ряд важных изменений — в частности, изменение относительно ежемесячного подписания Акта приема-передачи предоставляемых услуг, на основе которых выставлялся бы счет; детального расписания в выставленном счете оказанных услуг и тарифов на них, а также усиления ответственности со стороны ЖЭКа. Все перечисленные выше требования суд удовлетворил и внес соответствующие изменения в уже существующий договор.

Изменение или расторжение договора совершается в такой же форме, что и договор

Согласно нормам Гражданского кодекса Украины, изменение или расторжение договора совершается в такой же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если другое не установлено договором или законом (обычаями делового оборота).

Статья 157 проекта Жилищного кодекса Украины предусматривает довольно положительное нововведение для потребителей жилищно-коммунальных услуг. В частности, если договором о предоставлении жилищно-коммунальных услуг не установлено другое или если он заключен на неопределенный срок, совладельцы многоквартирного дома или объединения совладельцев многоквартирного дома вправе в любое время в порядке установленном данным Кодексом, принять решение об отказе от услуг исполнителя определенных жилищно-коммунальных услуг, о чем в письменном виде сообщить исполнителю. В таком случае договоры о предоставлении соответствующей жилищно-коммунальной услуги, заключенные исполнителем с владельцами (совладельцами) жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, считаются расторгнутыми спустя месяц со дня направления письменного сообщения исполнителю об отказе от его услуг.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Многие совладельцы многоквартирных домов при выборе способа управления последнему, чему отдают предпочтение, — это привлечению управляющих компаний. Однако нередко случается так, что качество услуг, предоставляемых управляющим, не соответствует заявленному. Или услуги качественные, но нашлась компания, которая готова сотрудничать на более выгодных для совладельцев условиях. Либо же, скажем, совладельцы приняли решение о создании ОСМД, и в услугах управляющего уже не нуждаются. Словом, вариантов немало.

Однако во всех случаях возникает единственный вопрос: как расторгнуть договор с управляющим?

Прежде всего следует помнить : в общем случае договор с управляющим заключается сроком на год. В то же время если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок (ч. 6 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII, далее — Закон № 417).

Таким образом, если до истечения очередного года, в течение которого действует договор с управляющей компанией (или ФЛП, которое предоставляет услуги по управлению многоквартирным домом), осталось немного времени, советуем позаботиться о заблаговременном (за месяц до истечения однолетнего срока) предупреждении управляющего о прекращении договорных отношений, и немного подождать.

На заметку! Сообщать управляющего о расторжении договора необходимо в письменном порядке. Более того: чтобы избежать возможных недоразумений, советуем отправить предупреждение о прекращении договорных отношений письмом с объявленной ценностью с описью вложения и с заказным уведомлением о вручении.

Однако, как быть, если договор только недавно заключен или же совладельцы забыли о сроке для своевременного предупреждения управляющего о прекращении действия заключенного с ним соглашения?

Чтобы ответить на данный вопрос, обратимся к положениям гражданского законодательства.

В общем случае согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) расторжение договора допускается только по соглашению сторон. Однако полагаться на то, что управляющий добровольно согласится на прекращение договорных отношений мы бы, по определенным причинам, не советовали.

Вместе с тем вышеупомянутой ч. 1 ст. 651 ГКУ установлено, что альтернативный (иной, нежели по соглашению сторон) способ расторгнуть договор может быть предусмотрен договором или законом.

По своей сути, услуги по управлению многоквартирным домом подпадают под определение жилищно-коммунальных.

На заметку!

Жилищно-коммунальные услуги — результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, зданиях и сооружениях, комплексах зданий и сооружений в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами (ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875 IV (далее — Закон № 1875)).

Да и в п. 4 Правил управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г. № 13, прямо говорится об отнесении услуг по управлению к жилищно-коммунальным.

Следовательно, на услуги, предоставляемые управляющей компанией, распространяет свое действие Закон № 1875.

Согласно же ч. 6 ст. 26 Закона № 1875, в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя/производителя потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом.

На первый взгляд, казалось бы, из приведенной нормы можно сделать вывод о том, что совладельцы, заключившие договор с управляющим, вправе инициировать его расторжение без объективных на то причин (по сути, достаточно формально проголосовать на общем собрании за решение об отказе от использования услуг по управлению домом).

Однако следует учитывать предостережение: «в порядке, установленном законом». Поскольку Закон № 1875 ответ на вопрос — о каком именно порядке говорится? — не содержит, давайте вернемся к общим положениям ГКУ.

Соглашение с управляющим является договором о предоставлении услуг, а ч. 1 ст. 907 ГКУ установлено, что порядок и последствия расторжения данных договоров определяются договоренностью сторон или законом.

А так как мы уже выяснили, что Закон № 1875 специальных указаний касательно порядка расторжения договора по инициативе потребителей жилищно-коммунальных услуг не содержит, совладельцам остается ориентироваться на положения договора с управляющим.

Руководствуясь ч. 3 ст. 11 Закона № 417, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины. Сегодня действующим является Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее — Типовой договор), который изложен в постановлении Правительства от 20.05.2009 г. № 484.
Так, пп. 8 п. 9 Типового договора предусмотрено право заказчика инициировать расторжение договора с управляющим в случаях и на условиях, предусмотренных в нем.
Относительно условий расторжения договора, то, вероятно, имеется в виду пп. 8 п. 8 Типового договора, согласно которому заказчик (то есть совладельцы) в случае инициирования расторжения договора должен письменно уведомить управляющего не позднее чем за месяц до предложенной даты.
Что же касается случаев, в которых соглашение с управляющим может быть расторгнуто по желанию совладельцев, то тут самое время обратиться к п. 22 Типового договора. Учитывая последний, напрашивается вывод, что договор с управляющей компанией по инициативе заказчика услуг может быть расторгнут, в частности, в случае:

  • составления отрицательного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством предоставляемых управляющим услуг;
  • получения отрицательных результатов опроса (анкетирование) жителей объекта, а также владельцев (совладельцев) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставляемых управляющим услуг;
  • получения отрицательных результатов обследования технического состояния объекта.

То есть, как видим, все сводится к тому, что совладельцы могут обратиться к управляющему с уведомлением о расторжении договора только в том случае, если услуги, предоставляемые по соответствующему договору, будут ненадлежащего качества.

В то же время заметьте : и обследование технического состояния дома, и опрос совладельцев должны осуществляться с участием специальной комиссии, которая состоит на одну треть из представителей управляющего (п. 1 Порядка обследования технического состояния объекта, утвержденного постановлением Кабмина от 20.05.2009 г. № 48). Поэтому не исключено, что для того, чтобы доказать плохое качество услуг по управлению домом, придется еще приложить усилия.

Таким образом, хотя в ч. 6 ст. 26 Закона № 1875 и говорится о возможности совладельцев отказаться от услуг по управлению домом в одностороннем порядке, однако в случае, если договор с управляющим неоспоримо соответствует Типовому договору, с реализацией данного права на практике могут возникнуть трудности.
Конечно, при желании расторгнуть договор с управляющим однозначно стоит попытаться аргументировать соответствующее право ссылкой на только что упомянутую норму. Но, учитывая вышеизложенное, нужно быть готовым получить от представителей управляющей компании отказ.

Итак, советуем еще на этапе заключения соглашения с управляющим дополнять прописанный Типовым договором перечень оснований для прекращения договорных отношений, предусматривая возможность совладельцев отказаться от услуг управляющего в одностороннем порядке, без объективных на то предпосылок (безусловно, с заблаговременным предупреждением управляющего).

Напоследок стоит сказать о следующем. В случае если услуги, которые предоставляются управляющим, очень низкого качества, а расторгнуть договор управляющий не согласен (например, через своих представителей препятствует при проведении технического осмотра дома с целью фиксирования доказательств его ненадлежащего содержания), у совладельцев остается право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор на основании существенного нарушения его условий управляющим (ч. 2 ст. 651 ГКУ).
Однако перед этим следует заручиться доказательствами того, что управляющий исполняет обусловленные обязанности ненадлежащим образом, а также обеспечить документальное подтверждение отказа управляющего от расторжения договорных отношений в добровольном порядке.

Виктория Туманова,
юрист г. Киев

Одностороннее расторжение договора с обслуживающей организацией

Еще раз об одностороннем расторжении договора с организацией называющей себя УК. Прошу обратить внимание юристов на особенности — УК создается для управления общим имуществом МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. Если это поселок частных жилых домов и общее имущество ОТСУТСТВУЕТ, то это как я считаю, уже договор на обслуживание ( договор подряда) могу ли я, в одностороннем порядке расторгнуть такой договор если он содержит условия, признанные РПН и судом ущемляющие права потребителя.

Уточнение клиента

09 Апреля 2014, 10:30

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Я еще раз прошу внимательно почесть вопрос и обратить внимание на то что ОБЩЕЕ имущество которое в многоквартирном доме имеется по закону и поименовано в ЖК РФ, в поселке с частными домами ОТСУТСТВУЕТ — даже улицы принадлежат застройщику, чем в этом случае управлять? И какая аналогия здесь может применятся?

09 Апреля 2014, 10:52

Ответы юристов (18)

Если УК создана в поселке частных домов — то Вы можете на основании приложенного решения, отказаться от договора и расторгнуть его в одностороннем порядке.

Но скорее всего, придётся через суд.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Татьяна!

Вы совершенно правы, что в ЖК идет речь именно об управлении многоквартирным домом.

Но дело в том, что управление к примеру коттеджным поселком ЖК в принципе не урегулировано. Однако это не означает, что к этим правоотношениями применяются нормы и договоре к примеру подряда. Отношения по своей сути аналогичны отношениям по управлению многоквартирным домом. В таком случае действует следующие положения:

Статья 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения (а они отсутствуют), к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Этим и руководствуется практика — суды, рассматривая споры об управлении подобных частных жилых домов (коттеджный поселок) и об оплате коммунальных платежей ими, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме.

Кроме того, есть также информационное письмо ВАС о том, что по аналогии нормы управления многоквартирным домом применяются по аналогии даже в случае управления нежилым помещением (офисным зданием в примеру).

Как итог — что касается вопрос об одностороннем расторжении договора, то боюсь, что не получится, остается только смена управляющей организации на общем собрании.

Формальный отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, конечно, дело хорошее, но лучше расторгнуть договор через суд, чтобы исключить иск о взыскании сумм со стороны УК вашей, когда она будет начислять суммы » просто так», потому что не согласилась с вашим односторонним расторжением.

Вот указанное выше информационное письмо ВАС. Оно не прямо подходит к Вашей ситуации, но я его привожу специально, чтобы показать, что указанные нормы ЖК по управлению многоквартирным домом применяются по аналогии даже к правоотношениям по управлению общим имуществом в нежилом здании (офисном к примеру), соответственно это подтверждает, что в случае управления частным поселком данные нормы тем более будут применены по аналогии.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Москва№ 6423 июля 2009 г.
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помеще­ний) на общее имущество здания или сооружения (далее — здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

А следовательно по аналогии и положения об управлении многоквартирным домом. Но по поводу поселка нужно конечно еще смотреть — разграничена ли собственность на всякие трубы, водоснабжение и т.п., то есть есть ли общее имущество.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Т.о., Вы вправе расторгнуть договор либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, сославшись на указанное Вами решение суда.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Прежде чем обратиться в суд, Вам необходимо направить в УК письменное предложение о расторжении договора. Если УК откажет или не даст ответа в установленный Вами или месячный срок, тогда Вы вправе обратиться в суд.

Уточнение клиента

Отправляли и не раз! Ответа не было.

09 Апреля 2014, 10:55

Вот обычный перечень общего имущества в частном поселке:

1. Водозаборный узел
2. Трансформаторная подстанция
3. Канализационно-насосная станция
4. Внешнее ограждение поселка при его наличии
5. Внутрипоселковые дороги
6. Автостоянка
7. Пешеходные дорожки и тротуары и др.

В отношении него и должен быть заключен договор с управляющей компанией — повторюсь, суд применит по аналогии нормы об управлении многоквартирным домом.

Уточнение клиента

Все вышеперечисленное, в нашем случае, принадлежит застройщику (передано им в его же ЗПИФ) . Имеются документы (выписки из Госреестра). Ваш перечень также не поименован в ЖК РФ, следовательно это не может быть общим имуществом «по Закону» как в МКД и необходима его регистрация Вы согласны со мной?

09 Апреля 2014, 11:00

Вот судебная практика, если на то пошло (здесь правда не УК, а ТСЖ, но суть одна и та же):

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 15 августа 2011 г. N 33-12373/2011

Судья Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составепредседательствующего Пучинина Д.А.судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.при секретаре П.рассмотрела в судебном заседании 15 августа 2011 года дело N 2-1110/11 по кассационной жалобе М. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2011 года по иску ТСЖ «Холмы» к М. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.Заслушав доклад судьи Пучинина Д.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ТСЖ «Холмы» обратилось в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.В обоснование заявленных требований истец указал, что решением ТСЖ от 01 марта 2008 года был исключен из членов ТСЖ, решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 декабря 2009 года указанное решение было отменено, однако ответчик уклонился от внесения платы за содержание общего имущества за период с 01 марта 2008 года по 01 декабря 2010 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 114447 р., а также пени в размере 11170,92 р., и указанные суммы просил взыскать с ответчика.Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2011 г. исковые требования удовлетворены.В кассационной жалобе М. просит решение суда от 14 июня 2011 г. отменить, считая его неправильным.Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 декабря 2009 года, вступившим в законную силу 11 декабря 2009 года, исключение М. из членства ЖК «Холмы» признано необоснованным, суд обязал ТСЖ «Холмы» (как правопреемника ЖК «Холмы») восстановить нарушенные права М. в связи с необоснованным его исключением из членов ЖК «Холмы» 01 марта 2008 г.Указанным решением установлено, что М. являлся членом ЖК «Холмы», решением общего собрания от 01 марта 2008 года исключен из членов кооператива в связи с нанесением вреда деятельности кооператива.Общими собраниями членов ТСЖ были утверждены сметы доходов и расходов на 2008, 2009 и 2010 годы, указанные решения ответчиком не оспаривались.Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что у М. как у члена кооператива, в дальнейшем ТСЖ, имеется обязанность по внесению платы за содержание общего имущества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда является законным и обоснованным исходя из следующего.В соответствии с ч. 3 ст. 130 ЖК РФ член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.Учитывая, что решение о выходе ответчика из кооператива признано незаконным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не прекращал членства в ЖК и, впоследствии, в ТСЖ в течение всего спорного периода.Согласно части 5 ст. 155 ЖК РФ жилищного кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.Принимая во внимание, что размер указанных платежей ответчиком не оспаривался, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.В кассационной жалобе ответчик ссылается на то обстоятельство, что является не собственником квартиры, а собственником отдельного жилого дома в коттеджном поселке, в связи с чем, нормы ЖК РФ к спорным правоотношениям не могут быть применены.

Судебная коллегия полагает, что указанный вывод подлежит отклонению исходя из следующего. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается, в том числе, некоммерческая организация, для совместного управления общим имуществом собственников нескольких жилых домов, совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на совместное использование имущества собственников нескольких жилых домов.Следовательно, создание ТСЖ для управления коттеджным поселком предусмотрено нормами жилищного законодательства и к спорным правоотношениям применимы нормы ЖК РФ.Кроме того, вопрос о правомерности создания ТСЖ в коттеджном поселке не имеет правового значения для существа рассматриваемого спора, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от расходов на содержание общего имущества.Доводы ответчика о том, что с 01 марта 2008 года до 24 сентября 2010 года он не являлся членом ЖК «Холмы» (впоследствии ТСЖ «Холмы») и, как следствие, не обязан вносить членские взносы, судебная коллегия полагает не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, поскольку решение об исключении ответчика из кооператива признано незаконным и отменено, следовательно, ответчик не прекращал своего членства в кооперативе.В кассационной жалобе ответчик ссылается также на то обстоятельство, что задолженность должна рассчитываться с момента создания ТСЖ — с 05 июня 2009 года.Судебная коллегия не может согласиться с данным доводом, поскольку ТСЖ «Холмы» является правопреемником ЖК «Холмы», в связи с чем истец вправе требовать и задолженность, возникшую у ответчика перед ЖК «Холмы».Доводы жалобы о ненадлежащем качестве предоставления услуг, судебная коллегия полагает подлежащими отклонению, поскольку каких-либо требований в связи с указанным обстоятельством ответчиком не заявлялось, доказательств ненадлежащего качества услуг суду не представлено.В кассационной жалобе ответчик также ссылается на то обстоятельство, что собственник жилого дома обязан оплачивать услуги по содержанию своего жилого помещения и коммунальные услуги только на основании договоров с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в связи с чем правовых оснований для взыскания денежных средств в пользу ТСЖ не имеется.Судебная коллегия полагает данный довод подлежащим отклонению, поскольку обязанность внесения взносов в ТСЖ возникла у ответчика на основании членства в ТСЖ. Кроме того, ответчик не предоставил суду доказательств, что у него заключены договоры на обслуживание его дома с иными лицами.Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.Доводы кассационной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Отправляли и не раз! Ответа не было.

Тогда подавайте в суд на расторжение договора и прикладывайте те уведомления, которые Вы отправляли.

///Отправляли и не раз! Ответа не было.///

Татьяна, значит, Вами соблюден досудебный порядок. Теперь только суд. При обращении в суд приложите к исковому заявлению Ваше письмо в УК о расторжении договора и копию уведомления о вручении и (или) квитанции об отправке.

в ЖК РФ не содержится норм, касающихся управления коттеджными поселками. однако, как правильно указал коллега Васильев Дмитрий, нормы ЖК РФ об управлении общим имуществом многоквартирного дома могут быть применены и к управлению индивидуальной жилой застройкой в поселке.

поскольку, в данном случае управление общим имуществом заключается в ремонте сетей, дорог, вывоз мусора и т.д.

если договор на обслуживание заключался на общем собрании собственников ( а не с каждым домовладельцем индивидуально), то и расторгается также решением общего собрания ( п8.2 ст 162 Жилищного Кодекса РФ)

Уточнение клиента

Нет, никакого общего собрания не было. Договор был навязан — не выдавались ключи от дома и документы на оформление собственности.

09 Апреля 2014, 11:09

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕот 11 октября 2011 г. по делу N 33-13468/2011
Судья Мехонцева Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного судав составе: председательствующего Плотниковой Е.И.судей Чумак Г.Н., Козлова О.А.при секретаре Торичной М.В.рассмотрела в открытом судебном заседании 11.10.2011 гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива к Ф. о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами по кассационной жалобе представителя ответчика Ф. — Н. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 02.06.2011.Заслушав доклад судьи Плотниковой Е.И., объяснения представителя истца Г. (по доверенности от , просившей оставить решение без изменения, представителя ответчика Н. (по доверенности , просившей решение отменить, судебная коллегия
установила:
18.01.2011 истец обратился в суд с исковым заявлением к Ф. о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.В обоснование иска указал, что Ф. является собственником земельного участка под строительным номером и жилого дома , находящихся в границах земельного участка, ранее предоставленного кооперативу в постоянное бессрочное пользование для строительства индивидуальных жилых домов на основании Постановления Главы Администрации г. Екатеринбурга от 22.04. N 206ж.ЖСК на указанной коттеджной застройке осуществляет организацию строительства и обслуживания инженерных сетей (газопровод, водопровод, канализация и др.), организацию уборки территории, вывоза бытовых отходов, охраны территории и прочее.Ф. не осуществляет и не оплачивает организацию обслуживания инженерных сетей, организацию уборки, вывоза бытовых отходов, охраны территории и другое, однако бесплатно пользуется услугами, организованными ЖСК по вывозу мусора, уборке, охране и другими.Согласно выписке из лицевого счета застройщика земельного участка строительный номер по , на 01.11.2010 задолженность ответчика перед ЖСК составляет руб., в том числе за последние три года (с 01.01.2007 по 01.11.2010) задолженность ответчика составила руб.Истец обратился в суд с иском и просит взыскать с Ф. задолженность в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере руб. 30 коп., судебные расходы на оплату госпошлины в размере руб. и судебные расхода на ксерокопирование в размере руб.В судебном заседании представитель истца Г. поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.В судебном заседании ответчик и его представитель Н. просили в удовлетворении иска отказать, считая его незаконным и необоснованным, поддержали письменный отзыв на исковое заявление.Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 02.06.2011 иск Жилищно-строительного кооператива удовлетворен.С Ф. в пользу Жилищно-строительного кооператива взыскана сумма задолженности руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами руб. и возмещение судебных расходов руб.В кассационной жалобе представитель ответчика Ф. — Н. просит решение суда отменить, указывая на то, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка.Удовлетворяя требования истца о взыскании с Ф. издержек кооператива по вывозу мусора и обслуживанию канализации, суд дважды возложил обязанность на ответчика по несению расходов по содержанию имущества, поскольку ответчик их оплачивает самостоятельно на основании заключенных договоров, о чем суду были представлены доказательства. Ответчик никаких услуг от ЖСК не получает, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать взыскания неосновательного обогащения.Истцом не представлено в суд доказательств заключения с ЕМУП «Водоканал» договора на водоотведение и обслуживание канализационных сетей, актов выполненных работ либо оплаты. Ф. не передавал истцу прав по обслуживанию инженерных сетей, он и иные собственники заключили договоры с обслуживающими организациями; договор на обслуживание собственности ответчик с ЖСК не заключал. ЖСК не представлено доказательств о том, что он является в настоящее время законным владельцем инженерных сетей, дорог, либо того, что объекты которые обслуживает истец, являются общей собственностью собственников индивидуальных жилых домов, в том числе и Ф., также не представлено доказательств фактического пользования ответчиком услугами.По взысканию неосновательного обогащения за охрану территории и административные расходы по управлению ЖСК требования необоснованны, так как ответчик не пользуется оказанной услугой, полагая, что дороги и внутриквартальные проезды, улицы являются местами общего пользования в понимании в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, ст. 1 п. 12 Градостроительного кодекса РФ, их охрана нецелесообразна. Содержание и бремя содержания мест общего пользования возлагается на комитет по благоустройству Администрации города Екатеринбурга (что подтверждается ответом Председателя комитета по благоустройству от 03.06.2010 года N 25.1-30/440).Суд не рассмотрел вопрос о применении исковой давности, заявленной ответчиком, за период с 01.01.2007 года по 17.01.2008 года.
Изучив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения не усматривает.Согласно ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.Предусмотренных приведенной нормой оснований для отмены решения суда судебная коллегия не установила.Судом установлено, что микрорайон, в котором проживает ответчик, — коттеджный поселок, который состоит из индивидуальных домов и обслуживается ЖСК , который был создан в целях строительства комплекса жилой застройки микрорайона и последующей эксплуатации, управления, содержания, обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего совместного имущества, в том числе организации строительства и обслуживания инженерных сетей (газопровод, водопровод, канализация), организации уборки территории, вывоза бытовых отходов, охраны территории.Земельный участок общей площадью 38,30 га был предоставлен ЖСК для строительства индивидуальных жилых домов в районе п. на праве постоянного (бессрочного) пользования Постановлением Главы Администрации г. Екатеринбурга от 22.04.1993 г. N 206-ж (л. д. 13 т. 1).В соответствии с п. 1.1., 1.2, 2.3.1. Устава ЖСК целью создания кооператива является удовлетворение членов кооператива по индивидуальному строительству и эксплуатации жилого фонда. Предметом деятельности кооператива является индивидуальное строительство и эксплуатация жилого фонда. Кооператив оформляет в установленном порядке в бессрочное пользование земельный участок для строительства жилого фонда передает в собственность каждому члену ЖСК (л. д. 15 т. 1).Ф. является собственником земельного участка под строительным номером и жилого дома , находящихся в границах этого земельного участка. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, Ф. является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: (л. д. 38 — 39 т. 1).С 2005 года он не является членом ЖСК , не осуществляет и не оплачивает организацию обслуживания инженерных сетей, организацию уборки, вывоза бытовых отходов, охраны территории.Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным. (. ) Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).Так, в силу ст. 158 ЖК Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.В соответствии с положениями ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.Вместе с тем, отсутствие такого договора при условии оказания услуг надлежащего качества не является основанием для невнесения платы.Согласно ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. Аналогичное правило содержится в пункте 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В соответствии с п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами.Согласно выпискам из протоколов заседания правления ЖСК от 08.02.2007, от 06.12.2007, от 04.12.2008, выпискам из протоколов общих собраний членов ЖСК от 10.12.2009, 15.04.2010 определен размер взносов с участка на вывоз мусора и очистку улиц от снега, на общестроительные и ремонтные работы, на обслуживание канализации, на производственно-хозяйственные расходы, на содержание администрации на 2007 — 2010 гг. (л. д. 21 — 28 т. 1), что соответствует ст. 11 Устава ЖСК о полномочиях органов управления (л. д. 14 т. 1). Ответчику истцом выставлялись счета для оплаты, однако деньги по ним истцу не поступили.Установив, что ЖСК в период с 01.01.2007 по 01.11.2010 производил управление, обслуживание, ремонт и содержание общего имущества коттеджного поселка; размер задолженности за указанный период составил руб., применив аналогию вышеуказанных норм права, суд первой инстанции правильно взыскал с ответчика как сособственника указанную сумму.Довод кассационной жалобы о том, что при взыскании издержек кооператива по вывозу мусора и обслуживанию канализации, суд дважды возложил обязанность на ответчика по несению расходов по содержанию имущества, поскольку ответчик их оплачивает самостоятельно на основании заключенных договоров, о чем суду были представлены доказательства, является необоснованным. Ответчиком и его представителем не доказано двойной оплаты. Задолженность ответчика перед ЖСК определена за период с 01.01.2007 по 01.11.2010, тогда как заключение договоров на обслуживание истца имело место в 2011 году (л. д. 139 — 142, 147 — 148, 155 т. 3). Истцом представлена копия квитанции на оплату вывоза ТБО в пакетах из частного сектора на сумму руб. за январь 2010 года (л. д. 148 т. 3), однако она не может быть признана допустимым доказательством, поскольку подлинника квитанции в деле не имеется, доказательств обозревания судом первой инстанции подлинника судебная коллегия не обнаружила, в суд кассационной инстанции подлинник квитанции также не предоставлен (л. д. 4 — 11 т. 7). Более того в суде кассационной инстанции представитель ответчика пояснила, что ответчик доказательства оплаты не сохранял.Судом установлено, что организация работы по содержанию мест общего пользования осуществляются администрацией ЖСК , ЖСК также организована охрана территории, за что, как указано выше, должны платить все собственники. Письмо Администрации г. Екатеринбурга от 03.06.2010 года N 25.1-30/440 носит информационный характер о том, что местные налоги идут, в том числе, на содержание улично-дорожной сети, однако оно не доказывает, что содержание мест общего пользования в ЖСК осуществляется комитетом по благоустройству Администрации города Екатеринбурга.Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.Довод о том, что истцом не представлено в суд доказательств заключения с ЕМУП «Водоканал» договора на водоотведение и обслуживание канализационных сетей, актов выполненных работ либо оплаты, противоречит материалам дела, поскольку выполненные работы подтверждены договорами, актами, документами об оплате. Указанный довод носит общий характер, поскольку ни одно доказательство, представленное истцом, ответчиком и его представителем не опорочено (дело состоит из 7 томов). Ответчик пользуется инженерными сетями, дорогами, которые нуждаются в постоянном обслуживании. Доказательств для иного вывода ответчиком не представлено.Довод о том, что объекты, которые обслуживает истец, не являются общей собственностью собственников индивидуальных жилых домов, в том числе и Ф., сводится к переоценке доказательств.Довод о том, что заявлялось ходатайство о применении срока исковой давности, является голословным, поскольку материалами дела не подтвержден.Таким образом, кассационная жалоба ответчика не содержит доводов, опровергающих обстоятельства дела, которым соответствуют выводы суда, постановленные при правильном определении значимых для разрешения спора обстоятельств и правильном применении норм материального права.При таком положении судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, — оставлению без удовлетворения.Иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, кассационная жалоба не содержит.Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 02.06.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
ПредседательствующийПЛОТНИКОВА Е.И.
СудьиЧУМАК Г.Н.КОЗЛОВ О.А.

Отправляли и не раз! Ответа не было.

Отсутствие ответа само по себе незаконно, хотя бы исходя из норм законодательсва по обращениям граждан. доказательства направления есть? есть. Ответа нет? Нет Значит в суд.