Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения наймодателем

Оглавление:

Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671, 674, 683 ГК РФ).

Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
  • наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
  • наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
  • копию договора найма жилого помещения;
  • копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
  • предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • иные документы, обосновывающие исковые требования.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год ( п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Шаг 3. Получите решение суда

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения ( ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела ( ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд ( ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Прекращения соглашения найма по жилой площади — трудоемкая процедура. Она усугубляется конфликтом между собственником и арендатором помещения. Хотите завершить досрочно договорные отношения? Изучите правовые аспекты, которые понадобятся при осуществлении подобных мероприятий.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

При аренде подобной недвижимости необходимо в соглашении обозначить конкретные сроки предоставления жилой площади в пользование. Также пропишите возможность досрочного прекращения, если какие-то правила и обязанности не будут соблюдаться собственниками.

Этот нюанс позволит урегулировать различные обстоятельства в отношении аренды по нежилому помещению. Кроме того, закрепите отсутствие некоторых претензий или же отметьте стоимость аренды помесячно. Расторгнуть такой контракт можно в следующих случаях:

  • Пропишите число, месяц и время заключения соглашения о расторжении;
  • Сроки возврата жилой недвижимости по соответствующему акту приема-передачи;
  • Фиксации претензий как с одной, так и с другой стороны.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Подобное соглашение расторгнуть достаточно трудно. Процесс происходит согласно статье 83 ЖК РФ. Они бывают разных видов. Зависит от того, кто является инициатором:

  • Наниматель;
  • Наймодатель;
  • По другим основаниям, которые не зависят от участников текущей сделки.

Когда речь идет о нанимателе, то аренду прекратить можно в любое время. Для этого напишите соответствующее заявление в письменной форме. После этого вы должны покинуть недвижимость. Наниматель может жить с родственниками или друзьями. Они должны дать письменное согласие о досрочном прекращении соглашения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Соглашение социального найма может перестать действовать в любое время, в зависимости от договоренностей обоих сторон:

  • Наниматель жилой недвижимости в любое время суток может расторгнуть соглашение по социальному найму;
  • Он может совместно со своими членами семьи освободить квартиру и прописаться в другом месте. Он прекращает действовать с момента выселения, если не предусмотрена другая статья в Федеральном законе;
  • При необходимости, за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке?

В подобном случае прекратить его юридическую силу возможно только в том случае, если это не прописано в требованиях. Если такого условия нет, тогда можно обратиться в суд в следующих ситуациях:

  • При серьезном нарушении соглашения одной стороны;
  • В других предусматривающих случаях, которые относятся к текущему Кодексу.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возможных обстоятельствах. Он может быть также расторгнут, если условия его были изменены после заключения.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения

Он бывает трех видов:

  • По соглашению двух сторон;
  • В одностороннем порядке;
  • В результате возникших обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Прекращением можно назвать остановкой жилищных правонарушений по причине некоторых действий. Должны быть веские основания для этого.

Основания расторжения и прекращения договора найма

Для начала нужно прекратить ряд действий. Не стоит занимать конкретную площадь. Если он этого не делает, выселение будет осуществлено в судебном порядке.

Основания различаются по:

  • Типу прекращения;
  • Вида жилой площади

Заявление на расторжение договора найма жилого помещения

Необходимо обратиться в судебную инстанцию по месту прописки, учитывая общие правила подачи официального документа. Не забудьте заплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. Образец заявления о расторжении договора найма жилого помещения можете скачать здесь.

Последствия при изменении и расторжении договора найма жилого помещения

Законодательство гласит, что подобный документ в период своего юридического действия может быть изменен. Могут быть затронуты различные основания, которые спровоцировали на осуществление подобных мероприятий. Последствия его могут быть различные. Начиная от изменения арендной платы как в положительную, так и отрицательную сторону и заканчивая полным прекращением соглашения в добровольном или принудительном порядке.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам

Страницы в журнале: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен, расторгнут по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Прекращение, расторжение данного договора влекут за собой серьезные правовые последствия для сторон, в связи с чем в Гражданском кодексе Российской Федерации должны быть разграничены основания прекращения, расторжения договора коммерческого найма, а обстоятельства прекращения, расторжения договора должны быть представлены в виде примерного перечня.

Ключевые слова: договор коммерческого найма, прекращение договора, расторжение договора, не зависящие от воли сторон договора обстоятельства.

Termination, Termination of the Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Contract of commercial tenancy may be terminated, canceled due to circumstances beyond the control of the parties. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Keywords: commercial contract of employment, termination of contract, termination of the contract, do not depend on the will of the parties to the contract conditions.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон договора, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя или уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие «расторжение договора найма», в отличие от понятия «прекращение договора найма», более узкое, включающее в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т. е. не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Расторжение договора найма выступает разновидностью его прекращения, при этом последнее может иметь место и без расторжения договора[1].

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 «Прекращение обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее — ГК РФ), выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица — наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года; далее — ЖК РФ).

Для прекращения договора коммерческого найма не требуются специальные условия, предусмотренные, например, для договоров найма специализированных жилых помещений, которые прекращаются в связи с отпадением установленных в законе оснований предоставления таких помещений (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2—3 ст. 106, ст. 107—109.1 ЖК РФ), а договоры найма служебных и жилых помещений в общежитиях — с переходом права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на такие жилые помещения, при условии отсутствия трудового договора между гражданином-нанимателем и новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ)[3].

Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы уточнить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном — для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от пунктов 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т. д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, а также случай, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279—282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

— если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ)[3];

— невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

— принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ: «Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством».

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово «прекращение» (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

1 См. об этом: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14—15; Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2007. № 7. С. 29.

2 См. подробнее: Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. 2008. № 2. С. 57—60.

3 При переводе жилого помещения в нежилое имеет место особый случай расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. См. подробнее: Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. № 6. С. 69; Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11. С. 63—64.

Отказ Наймодателя от исполнения договора найма во внесудебном порядке

Здравствуйте! Правомерен ли отказ Наймодателя от исполнения договора найма во внесудебном порядке в случае нарушения Нанимателем условий договора найма квартиры, если такая возможность прописана в тексте договора? Срок действия договора 11 месяцев:

5.3.В случае нарушения Нанимателем требований разделов «3.Права и обязанности Нанимателя. » и «4.Порядок расчетов.» настоящего договора Наймодатель имеет право одностороннего отказа от исполнения договора с даты нарушения Нанимателем пункта (пунктов) указанных разделов, при этом договор считается расторгнутым. В этом случае Наниматель полностью освобождает Квартиру, в том числе от всего личного имущества, в срок, указанный в п.3.6. настоящего договора

Ответы юристов (71)

Нужно уточнить — какой вид найма — соицальный или коммерческий?

Вообще в ГК РФ предусмотрен ряд оснований, по которым договор найма раторгается в судебном порядке.

Уточнение клиента

06 Июня 2015, 15:19

Есть вопрос к юристу?

У вас договор коммерческого найма?

Уточнение клиента

06 Июня 2015, 15:21

Наймодетель в праве расторгнуть досрочно договор лишь в судебном порядке. В данном случае данный пункт договора не соответствует ГК РФ. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 35] [Статья 687]
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Уточнение клиента

Интересует именно возможность отказа от исполнения, а не расторжение

06 Июня 2015, 15:23

Тогда, в силу положений ст. 687 ГК РФ в случае нарушения условий договора нанимателем (например, невнесение платы за найм) договор расторгается только в судебном порядке.

По своей инициативе, наймодатель договор расторгнуть не вправе. Если даже такое условие и есть в договоре, то оно не будет применяться.

Выложите пожалуйста Ваш договор

Так это одно и тоже. Практически. Здесь вся суть в том, что применительно к договору найма в законе не предусмотрено одностороннего отказа от его исполнения. Поэтому только в судебном порядке.

Уточнение клиента

06 Июня 2015, 15:25

Добрый день. А о каких нарушениях идет речь? Оплаты?

Ст. 687 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень для судебного расторжения. Внесудебное расторжение не предусмотрено.

Уточнение клиента

Здравствуйте, да по оплате

06 Июня 2015, 15:27

Уважаемый Максим, текста данного пункта не вполне достаточно для того, чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос. Имеются ли в тексте договора условия о надлежащем уведомления, например? Хорошо бы взглянуть на весь текст.

Уточнение клиента

Выложить весь договор сейчас не могу, уведомление за месяц прописано

06 Июня 2015, 15:40

Считаю что отказ от исполнения договора наймодателем, может подразумевать лишь одно, выселение, что влечет за собой расторжение договора. По этому пункт договора не соответствует требованиям закона.

Вот-вот. Только наниматель вправе внесудебно расторгнуть договор найма — п. 1 ст. 687 ГК РФ. А у наймодателя такого права нет. Сделано это в силу того, что априори наниматель — «слабая сторона» этого договора.

Гражданский кодекс РФ:
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Ваш договор можно расторгнуть или по соглашению сторон, чего у вас нет. Или в судебном порядке, на основаниях указанных выше, по инициативе наймодателя.

Тем более тогда. Только через суд:

п. 2 ст. 687 ГК РФ — договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

+ в силу принципа «соответствия договора закону», закреплённому в п. 1 ст. 422 ГК РФ, такое положение договора не будет действовать. В целом сам договор действителен, если конечно «нет аналогичных сюрпризов» по его существенным условиям.

Правомерен ли отказ Наймодателя от исполнения договора найма во внесудебном порядке в случае нарушения Нанимателем условий договора найма квартиры, если такая возможность прописана в тексте договора?

Нет, не правомерен. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке (п.2 ст. 687 ГК РФ).

Но при всем этом обратите внимание на текст ст. 687

невнесения нанимателем платы за жилое помещениеза шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа

т.е. если вы не внесли платеж хотябы более двух раз, только тогда наймодатель в праве предпринять меры по расторжению или как вы говорите отказаться от исполнения договора.

Уточнение клиента

При этом не важно, составила ли просрочка день или месяц?

06 Июня 2015, 15:43

Уточнение клиента

Но при этом снова выходим на расторжение в судебном порядке?

06 Июня 2015, 15:46

Здравствуйте. Если говорить именно об исполнении договора, то отказаться наймодатель не может, равно как и наниматель. Обе стороны могут только расторгнуть договор в судебном порядке. Но не отказаться от исполнения без его расторжения, договор есть, его условия нужно выполнять, пока он не расторгнут.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Да не нужен тут весь договор для тог, чтобы ответить на Ваш вопрос. Не важно какая там формулировка, а важно то, что наймодетель не праве в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора.

Смотря какой срок договора. При краткосрочном найме (до 1 года — п. 2 ст. 683 ГК РФ) нужно просрочить минимум два раза. Например, Вы платите по договору каждый месяц. Два раза не оплатили — у наймодателя появляется право обратиться в суд.

Уточнение клиента

Т.е. все равно суд? ONLY?((

06 Июня 2015, 15:48

Максим, добрый день.

Данный пункт в договоре не соответствует закону, поэтому ссылаться на него в суде у наймодателя вряд ли получится.

Статья 420. Понятие договора

[Гражданский кодекс РФ[Глава 27][Статья 420]

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и
обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие
положения об обязательствах (статьи 307 — 419), если иное не
предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах
договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Договор это сделка, следовательно

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 168]

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В Вашем договоре нарушены сразу две статьи ГК РФ.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с
осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и
одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в
случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или
существа обязательства.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

[Гражданский кодекс РФ][Глава 35][Статья 687]

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнутв судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,
если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;

Так как у Вас договор краткосрочный, то считается не оплата более двух месяцев подряд.

Да, в любом случае расторжение в судебном порядке

Отказ от исполнения договора (не обязательства. ) это фактически тоже самое, что его расторжение. Т.к. из первого вытекает второе. Наниматель как раз отказаться может.

Конечно. Это «железное» требование и изменить Вы его никак не можете.

простой гражданско- правовой договор. Собственник — наймодатель. Поскольку имеет право владеть, распоряжаться, пользоваться имуществом может в одностороннем прядке расторгнуть договор

ДА нет. Можно просто отказаться выполнять условия договора, но все обязательства прекратятся только после расторжения договора, кроме оплаты договора. Или по Вашему, если я например не вношу плату, договор расторгнут просто так?

Не городите бред пожалуйста. Внимательно перечитайте ГК и повторите гражданское право.

А что у нас ст. 450 ГК РФ и 687 ГК РФ перестали действовать? Приведите норму, где такое допускается одностороннее расторжение?

Вот тут не была бы так категорична, допустим по аналогии с арендой, даже на сайте Росреестра есть письмо, где арендодатель может расторгнуть зарегистрированный договор аренды без суда.То есть если в договоре такой пункт прописан и он не противоречит остальным нормам закона, то можно обойтись и без суда. Но в Вашем случае, у Вас написаны не действительные условия, следовательно на них сослаться не получится.

Уточнение клиента

Подскажите, между физлицами при сдаче жилья возможно заключение только договора найма, договор аренды нельзя?

06 Июня 2015, 15:56

Нет конечно. Но через суд расторгнут, если этого наймодатель потребует.

Рассматривая аналогичный вопрос, только по аренде, изучала судебную практику, в решениях суды признавали за арендодателем право на одностороннее досрочное внесудебное расторжение/отказ от исполнения договора в случае, если 1. На это было указано в тексте договора 2. Со стороны арендатора были оговоренные договором нарушения.

В обоснование шла ссылка на ч. 3 ст. 450 ГК РФ, где было указано:

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соответственно, норму ГК РФ, говорящую про досрочное расторжение только по решению суда, считали действующей только в том случае, если иное не указано в договоре.

Это позиция арбитражных судов (н-р, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июня 2004 г. N А55-16267/03-30). В судах общей юрисдикции практика по данному вопросу мне неизвестна, поэтому ориентируюсь пока на то, что есть.

Хотя с 1 июня 2015 г. ч. 3 ст. 450 исключена, ваши правоотношения возникли до данных изменений и регулируются нормами действующего на тот момент ГК. Поэтому вышеуказанный принцип, на мой взгляд, в полной мере распространяется на ваш договор.

Полагаю, в рассматриваемом случае Наймодатель, действительно, имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. Но!

Согласно ст. 452

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В указанных случаях отказа от исполнения договора аренды суды учитывали факт извещения арендатора и считали договор расторгнутым через 30 дней.

В приведенной выдержке из договора ничего не говорится про уведомительный характер и указано, что договор расторгнут в момент нарушения и наниматель освобождает квартиру в срок из п. 3.6. Что указано в п. 3.6?

Вообще по тексту договора есть упоминание на то, что нужно направить уведомление о расторжении договора/отказе от его исполнения?

Сам по себе пункт про то, что договор расторгается без уведомления и сразу в момент нарушения считаю противоречащим ГК и нарушающим права нанимателя.

Уточнение клиента

Извещение по СМС имеет силу?

06 Июня 2015, 16:01

Уточнение клиента

3.6.В случае прекращения действия, либо расторжения настоящего договора сдать ключи Наймодателю и полностью освободить Квартиру, в том числе от всего личного имущества, в течение трех календарных дней.

06 Июня 2015, 16:45

В отношении жилого помещения для целей проживания — только найм.

Договор аренды для нежилых помещений, найм для жилых.

Нет, так как это жилое помещение, а аренда применяется к НЕжилым помещениям.

Аренда регулирует отношения с участием юридических лиц, либо не жилых помещений.

Максим, а Вы наймодатель или наниматель?

Уточнение клиента

06 Июня 2015, 16:02

Жилое помещение можно арендовать, но только если потом арендатор сам будет сдавать его уже внаём другим лицам. Многие организации арендуют квартиры у физлиц, а потом эти квартиры сдают внаём своим работникам.

Вот, но обязанность оплатить останется. То есть всё равно исполняется договор в части оплаты

смотря что по этому поводу оговорено в договоре. Если только письменное извещение, то нет.

Уточнение клиента

В договоре прописано: «известив либо письменно, либо смс-сообщением»

06 Июня 2015, 16:14

С этого нужно было начинать ). От СМС в суде легко откреститься, скажут, что телефон потеряли и т.д. Лучше по старинке, заказным письмом с уведомлением.

Согласен.+ Ещё убытки можно взыскать. Но на мой взгляд, это уже будет не совсем исполнение договора, т.к. суд сам договор расторгнет и обяжет возместить все убытки.

Как Вам деньги платили? Расписки есть? Даты стоят где нибудь?

Уточнение клиента

Расчет осуществляется онлайн-переводом на карту. После двух просрочек граждане были выселены принудительно, просто на будущее хотелось бы чтобы в случае возникновения таких недоразумений, вопрос решался более цивилизаванно

06 Июня 2015, 16:19

Уважаемый Максим, а сколько времени до конца срока действия договора осталось?

И всё таки не согласен по досрочному расторжению во внесудебном порядке в данном случае, т.к.:

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

То есть норма указывает именно на судебный порядок расторжения договора, хотя 450 ГК РФ позволяет расторгнуть если есть такое условие в самом договоре.

Но тут только суд решит думаю

Остаюсь при своем мнении, так как менее года договор, считая что найм является краткосрочным, если есть нарушение сроков оплаты 2 и более раза подавайте в суд на расторжение договора.

Так аренда так же предполагает только судебный порядок, но ее применяют вместе со ст. 421 ГК РФ и все получается и без суда.

Значит можно и смс оповестить, но доказывать, что оповещение было, придётся Вам. Так что просто заказным письмом надёжнее

Уточнение клиента

А гарантии, что его будут «идти и получать»?

06 Июня 2015, 16:21

Тогда все в порядке.

Вам нужно договор немного подредактировать, чтобы ближе к ГК РФ был.

Уточнение клиента

А срок подачи уведомления можно минимизировать от 30 дней, например «уведомляет (извещает) за 5 дней?» или за день?

06 Июня 2015, 16:24

Проблема в фактическом сходстве норм социального найма с нормами найма коммерческого. ГК не успевает за действительностью Безусловно права нанимателя необходимо защищать. Но в данном случае явный перекос уже в другую сторону. Допустим, что договор найма заключен на 11 месяцев. Допустим, что прошло уже полсрока. И вот два месяца наниматель не платит. Подаем в суд. Рассмотрение длится примерно еще полтора месяца. До момента вступления в законную силу решения — еще месяц. Это в том случае, когда наниматель не обжалует. А он обжалует. И у нас получится, что мы в любом случае вылетим за пределы срока действия договора. То есть с какого-то момента суд не защищает наймодателя совсем. Это есть плохо.

А Вы его отправку и получение потом доказать сможете? Сомнительно.

уведомление за месяц прописано
Максим

Сразу не увидела это уточнение. Тогда непонятно, как получается — уведомление об отказе за месяц, а договор расторгнут с даты нарушения? Так не бывает, два пункта противоречат друг другу.

Нашла решение суда общей юрисдикции по одностороннему внесудебному расторжению договора найма, применен тот же принцип, что и арбитражными судами — при указании в договоре на такую возможность и направлении уведомления договор расторгается без обращения в суд:

Судья: Моисеев В.А
Суд: Зеленоградский районный суд города Москвы

В соответствии с п.5.4 Договора найма жилого помещения Наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора (расторгнуть без обращения в суд) в случае невнесения Нанимателем платы за Помещение более двух раз по истечении установленного Договором срока платежа (л.д.8).

Поскольку Корзилиус К.Ф. не вносил плату за пользование жилым помещением за ДД.ММ.ГГГГ не позднее ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ – не позднее ДД.ММ.ГГГГ и за ДД.ММ.ГГГГ – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть более двух раз, истец вправе в одностороннем порядке расторгнуть с Корзилиусом К.Ф. указанный выше Договор найма жилого помещения после ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В соответствии с п.5.4 Договора найма жилого помещения Наймодатель извещает нанимателя об одностороннем отказе от исполнения Договора в направляемом Наймодателем уведомлении. Моментом расторжения договора считается дата, указанная Наймодателем в уведомлении. В случае неполучения Нанимателем данного уведомления из-за отсутствия Нанимателя по указанному в Договоре адресу либо по причине истечения срока хранения заказного письма с уведомлением, Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней со дня направления уведомления в адрес нанимателя (л.д.8).

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес Корзилиуса К.Ф. () заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором изложил, что Нанимателем допущена просрочка внесения платы за Помещение более двух сроков подряд, а потому Договор найма считается расторгнутым при неполучении Нанимателем данного уведомления из-за отсутствия по указанному в договоре найма адресу либо по причине истечения срока хранения заказного письма с уведомлением, либо неявке за получением корреспонденции – по истечении 10 календарных дней со дня направления уведомления в адрес нанимателя (л.д.18, 19).

Как следует из уведомления о вручении указанного выше заказного письма, оно было получено не Корзилиусом К.Ф., а другим лицом – ФИО10 (л.д.19).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку заказное письмо с уведомлением о расторжении договора найма жилого помещения Корзилиусом К.Ф. не получено из-за его отсутствия, договор найма жилого помещения считается расторгнутым по истечении 10 дней после ДД.ММ.ГГГГ, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Думаю, если наниматель нарушил договор, притом так, как указано в ст. 687, т.к. там нет возможности установить доп. условия, то надо ему уведомление письменное больше, чем за месяц выслать (с учетом времени на доставку), соответственно, подождать 30 дней с даты получения уведомления о вручении либо до получения письма за истечением срока хранения, после чего договор будет считаться расторгнутым.

Уточнение клиента

Да, нестыковка есть. А вообще, существует практика официального признания судами уведомлений по электронной почте или СМС.

06 Июня 2015, 16:43

У Вас квитанция с почты останется и опись, а текст смс можно подтвердить?

Уточнение клиента

Наниматель иногородний, ну не получал он ничего по почте, и вообще не ведает ничего, по месту прописки не живет.

06 Июня 2015, 16:27

Уточнение клиента

Можно, остается в отправленных. Этого достаточно?

06 Июня 2015, 16:51

А гарантии, что его будут «идти и получать»?
Максим

Идти и получать — это его обязанность. Не исполняет — суд признает уведомление состоявшимся.

Уточнение клиента

А как он узнает, что надо куда-то идти, если «нунеполучалникакихизвещений»

06 Июня 2015, 16:29

Позвольте. А это не он живет по тому адресу, который Вы же ему и сдаете?

Уточнение клиента

А он и тут ничего в ящике не находил. )) Я ранее имел ввиду отправку на адрес по прописке.

06 Июня 2015, 16:31

Да это все понятно… Ваше дело отправить, а получал-неполучал, уже не Ваши проблемы. Просто отправление почтовое можно подтвердить, а смс нет, вот и вся разница.

На будущее Вам нужно будет уже не ч. 3 ст. 450 пользоваться, т.к. она утратила силу, а идти по ст. 450.1 ГК «Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору»

Наниматель иногородний, ну не получал он ничего по почте, и вообще не ведает ничего, по месту прописки не живет.
Максим

Выше решение суда, там такая же ситуация, неполучение является проблемой исключительно нанимателя. Ваше дело направить уведомление на указанный в договоре адрес нанимателя (а лучше сразу по месту «прописки» и на адрес квартиры, которая сдана в наем), вне зависимости от неполучения договор будет считаться расторгнутым.

Я бы рекомендовал прямо в договоре прописать именно адрес для уведомлений.

Обратите также внимание на необходимость прямо зарегулировать вопрос о том, что и как будет, если письмо-уведомление НЕ будет получено. Если посмотрим на судебное решение, приведенное уважаемой коллегой:

В соответствии с п.5.4 Договора найма жилого помещения Наймодатель извещает нанимателя об одностороннем отказе от исполнения Договора в направляемом Наймодателем уведомлении. Моментом расторжения договора считается дата, указанная Наймодателем в уведомлении.В случае неполучения Нанимателем данного уведомления из-за отсутствия Нанимателя по указанному в Договоре адресу либо по причине истечения срока хранения заказного письма с уведомлением, Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней со дня направления уведомления в адрес нанимателя (л.д.8).

На самом деле, стороны сами определяют порядок уведомления. Поэтому они могут даже указать голубиную почту. Главное — иметь подтверждение того, что Вы воспользовались данным способом в таком порядке, который предусмотрен договором.

Уточнение клиента

Учту. И почту голубиную обязательно, как резервный способ)

06 Июня 2015, 17:10

Да, этого достаточно + упоминание в договоре о таком способе.

Если адрес электронной почты указан в договоре как средство связи и для направления уведомлений, то это вполне сойдет, но нужно будет доказывать направление письма — тут обычный принтскрин может не пройти и придется заверять его у нотариуса, а это дорого.

Чтобы сократить время на уведомление, можно, в принципе, указать в договоре на телеграмму по такому-то адресу — ее доставляют буквально на следующий день-два. Дороже, чем письмо отправить, но быстрее.

Уточнение клиента

Если в договоре день-два прописать (а не 30 дней)для уведомления + способ оного, это пройдет, или права Нанимателя опять окажутся наглым образом попранными? ))

06 Июня 2015, 17:07

Можно прописать и меньше, 30 дней, это если нет другого срока по договору.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

[Гражданский кодекс РФ][Глава 29][Статья 452]

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора
совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых
актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть
заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на
предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в
срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а
при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Сроки должны быть разумными, Максим. Исходя из практики и общего смысла ГК я бы рекомендовал установить срок не меньший, чем 7 дней. Это не исключает того факта, что можно в договоре установить и пару часов, например. Однако если возникнет спор, это может быть расценено как необоснованное давление на более слабую сторону договора.

Уточнение клиента

Если 1 день (сутки) будет прописан в договоре и выдержан при подаче уведомления (извещения) в установленном порядке, уведомление будет являться совершенным?

06 Июня 2015, 17:19

Считаю, день-два мало, т.к. нанимателю нужно уведомление еще получить. Но меньше 30 дней можно — в ст. 452 срок можно самим установить в договоре. В решении выше срок был в договоре установлен в 10 дней.

Уточнение клиента

В итоге получается, что в случае конфликтной ситуации обращение Наймодателя в суд скорее неизбежно, после чего все равно вопрос по быстрому выселению придется решать самостоятельно.

06 Июня 2015, 17:35

Максим, ну остановитесь хотя бы на трех днях, за сутки даже телеграмма не всегда дойдет, учитывая специфику нашей почты.

Уточнение клиента

Да, я как раз уже 3 дня прописал )

06 Июня 2015, 17:30

Понимаете какая штука. Разумеется при конфликтной ситуации не обойтись без суда — Вы же не будете с амбалами вышвыривать негодника из своей квартиры. Более того, в принципе ведь не исключено, что и Наниматель обратится в суд, как в вышеприведенном примере. Другое дело, что в договоре должно быть так все описано, чтобы Наниматель психологически был готов к его исполнению. Он должен с одной стороны учитывать интересы Нанимателя, но ставить его в определенные рамки, шаг влево и шаг вправо от которых чревато всякими нехорошими штуками.

Максим, смотрите — даже если вы прописали в договоре внесудебный порядок расторжения, выселение гражданина из жилого помещения, при его нежелании покидать его, должно осуществляться только на основании судебного решения. Мы понимаем, что в реальной жизни зачастую делается иначе — приходит собственник, выбрасывает вещи неплательщика-нанимателя на лестницу, меняет замок. Однако с правовой точки зрения это самоуправство, т.к. наймодатель не наделен властными полномочиями и выселение осуществлять не может. Поэтому отчасти Вы правы — при отказе нанимателя покидать помещение нужно обращаться в суд за выселением.

Если дело дойдет до суда, то получив решение, можно обратиться к приставам и в добровольно — принудительном порядке выселять.

Уточнение клиента

В договоре еще имеется пункт » Наймодатель имеет право ограничить доступ Нанимателя в Квартиру, в случае нарушения Нанимателем условий настоящего договора», а в двери второй замок, ключи от которого не переданы.

06 Июня 2015, 17:56

Тут так же нужна конкретика, в течении какого срока накладывается ограничение, на какой срок и т.д.

А второй замок что, установил Наниматель сам?

Уточнение клиента

Второй замок установлен до сдачи, ключи от него не переданы при сдаче квартиры Нанимателю. В этом случае, как я понимаю, попытка Нанимателя вскрыть дверь уже будет расценена как нанесение вреда чужому имуществу, даже если при этом в квартире будут находится его вещи?

06 Июня 2015, 18:15

А тут главное сам факт уведомления, а неполучение письма не будет расцениваться как неисполнения Вами условий уведомления

Если дверь будет закрыта по истечении срока, указанного в уведомлении — да. Наличие вещей Нанимателя внутри можно оговорить в качестве удержания до момента уплаты задолженности. Правда это желательно сделать с составлением акта. Можно наклеить бумажку на дверь соответственно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.