Продажа квартиры находящейся в общей совместной собственности

Оглавление:

Продажа квартиры находящейся в общей совместной собственности

Для продажи квартиры можно придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.
Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. К примеру, оценка типовой квартиры в Москве составляет от 3000 руб. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.
Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.
Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.
Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ст. ст. 16 — 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):

  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;
  • правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности на доли в квартире, выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (выдается в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии г. Москвы (Росреестре), как правило, в день обращения);
  • документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): кадастровый паспорт при необходимости, экспликация, поэтажный план;
  • выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);
  • нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);
  • договор купли-продажи квартиры (подписывается в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует). Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. ст. 550, 554, 558 ГК РФ).

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи.
Стороны договора подписывают его лично. Со стороны продавца должны присутствовать все участники долевой собственности. Также договор купли-продажи может подписать по нотариально удостоверенной доверенности один из участников долевой собственности от своего имени и от имени всех остальных.

Шаг 6. Получите подтверждение того, что право собственности зарегистрировано за покупателем.
По общему правилу государственная регистрация права собственности производится в течение 18 календарных дней с даты приема документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем, или копия свидетельства о праве собственности покупателя, заверенная регистрирующим органом или нотариусом.

Шаг 7. Получите оплату за квартиру.
Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.
Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.
Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план;

4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? >>>

Продажа квартиры находящейся в общей совместной собственности

Продажа общей совместной собственности (сложности и пути их решения)

Право собственности, одно из важнейших прав человека в Украине, защита которого обеспечена Конституцией. В связи с важностью и популярностью правоотношений связанных с собственностью, они часто становятся причиной судебных споров, попадая в поле зрения даже Верховного суда.

Особенно актуальны, являются споры связанные с владением и распоряжением общей совместной собственности.

Так, купив какую-то вещь, и будучи полноправным её хозяином, у Вас практически не возникает вопрос по её поводу владения. Другое дело, когда такая вещь досталась Вам в наследство или была приобретена в совместную собственность в браке.

Как например владеть однокомнатной квартирой полученной в наследство дальними родственниками или бывшими супругами построившими новую семью с другими людьми?

Конечно же, такую квартиру можно продать третьим лицам и поделить деньги пополам. Её так может выкупить один из собственников совместной собственности, передав другому собственнику компенсацию за его долю.

Но, что делать в тех случаях, когда один из собственников не хочет продавать квартиру и не хочет выкупать долю второго в квартире?

В таком случаи второй собственник может продать свою часть третьим лицам, предварительно уведомив другого собственника о такой продаже. Но кто купит такую часть в однокомнатной квартире, ведь проблема совместного владения однокомнатной квартирой не разрешиться, а просто переляжет на другого человека.

В таких случаях закон предусматривает право собственника в общей совместной собственности на получение от другого совладельца денежной компенсации соответствующей его доли. Очевидно, что такую компенсацию можно получить лишь через суд, обратившись за помощью к адвокату по недвижимости.

В тоже время, Верховный суд Украины, фактически заблокировал данное права собственника в общей совместной собственности, в тех случаях, когда второй собственник, нежелающий продавать и выкупать вашу долю, является малоимущим.

Так, в деле 6-4ц14 Верховный суд, обосновывая своё решение, отметил, что при решении дел о взыскании денежной компенсации стоимости доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, кроме указанной специальной нормы, суду следует учесть и общие принципы гражданского законодательства (статья 3 ГК Украины) о справедливости, добросовестности и разумности. При этом суду следует тщательно изучить обстоятельства дела с целью выяснить, не злоупотребляет ли истец своими правами, на получение денежной компенсации стоимости доли в имуществе. А так же установить, что реализация этого права не нарушит прав других лиц, которые не имеют возможности оплатить совладельцу денежную компенсацию стоимости его доли.

Ограничивая право истца на денежную компенсацию стоимости доли квартиры, которой фактически владеют и пользуются только ответчики, и исходя при этом из интересов последних (их затруднительного материального положения), суду следует проверить возможности уплаты ответчиками такой компенсации и учитывать, что правовой режим общей долевой собственности должен учитывать интересы всех ее участников и запрещает ущемление прав одних участников за счет других.

Из изложенного вытекает, что фактически малоимущих сособственников невозможно будет не выгнать из квартиры, не заставить их продать квартиру третьим лицам ни получить от них денежную компенсацию.

В такой ситуации Вам сможет помочь лишь адвокат по недвижимости, обладающий способностями к медиации и имеющий навык урегулирования конфликтов в подобных ситуациях.

Если же второй собственник может выкупить Вашу долю, адвокаты по недвижимости АК «Мой адвокат» в кротчайшие сроки реализуют Ваше право на денежную компенсацию за долю в общей совместной собственности.

Как правильно переоформить квартиру находящуюся в общей совместной собственности супругов на маму одного из них?

Хочу переоформить квартиру находящуюся в общей своместной собственности с супругой на свою маму и избежать уплаты налога на дарение. Прочитав кучу форумов мне видется следующий вариант:
1) Нотариально заверить брачный договор по которому квартира переходит на 100% мне
2) Нотариально заверить договор дарения на маму
3) С этими 2мя договорами идём в регпалату и оформляем новое свидетельтво о собственности

Подскажите, пожалуйста, работает ли алгоритм выше или существует другой более простой и надёжный путь,

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лично мне более оптимальным кажется следующий вариант:
1. Нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого.
2. На основании этого соглашения регистрируете свое единоличное право собственности в Росреестре.
3. Далее составляете в простой письменной форме договор дарения маме.
4. Регистрируете его в Росреестре.
Так организационные материальные затраты будут значительно меньше.

Спасибо за ответ.
А какие преимущества у соглашения о разделе имущества перед брачным договором?
И подскажите, возможно ли пункты 2,3,4 сделать за один раз, т.е. в рег. палату идти один раз с соглашением и договором дарения?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Соглашением правильнее и грамотнее.
Возможно, если нотариус не станет возражать.

А кто титульный собственник? Вы с супругой вместе или кто-то один из Вас? Если вместе, то Даниил оптимальную схему предложил, если Вы титульный собственник, то ничего и делать не надо, — только получить согласие супруги на дарение маме квартиры, а если титульный собственник супруга, то придется-таки делать брачник или раздел, по которому квартира станет Вашей личной собственностью, а потом уже делать дарение.

К сожалению, мы вместе.
Никак не могу понять в чём принципиальная разница между брачным договором и соглашением о разделе, кто-то рекомендует одно кто-то другое. С финансовой точки зрения они примерно одинаковы, а с организационной? В каком случае процесс быстрее?
Для меня большое значение имеет длительность этого процесса, т.к. временно проживаем за пределами РФ и по долгу быть в РФ не представляется возможным.
Не подскажите возможно ли уложиться в одно посещение рег.палаты?

Спасибо за помощь!

Разницу Вам уже успели объяснить ниже. Вам самому надо решить, что для Вас больше подходит по жизни. А для решения только обозначенной Вами задачи одинаково подходит и то, и другое.
В одно посещение регпалаты тоже уложитесь и с тем, и с другим документом.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, насчёт отличий:
Брачный договор могут заключать лица, вступающие в брак, или супруги, а соглашение о разделе имущества — супруги или бывшие супруги.
В брачном договоре можно установить режим общей совместной, общей долевой или раздельной собственности.
В соглашении о разделе имущества можно установить только режим общей долевой или раздельной собственности.
Брачный договор может регулировать режим имущества, которое будет приобретено в будущем. К примеру, в брачном договоре можно предусмотреть, что все недвижимое имущество, которое будет приобретено в браке, будет считаться собственностью того супруга, на чье имя оно приобретено.
Соглашение о разделе имущества определяет имущественные права и обязанности супругов в отношении уже имеющегося у них имущества.
По содержанию брачный договор может быть шире соглашения о разделе имущества. В брачном договоре супруги вправе определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов, определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ).

Елена, спасибо за развёрнутый ответ!
Получается, что в моём конкретном случае нет особой разницы соглашение или договор, кроме упомянутой Даниилом весьма субъективной причины «Соглашением правильнее и грамотнее.» ?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, не «субъективная», а основанная на профессиональном опыте и знаниях. Конкретный вопрос — конкретный ответ, ничего лишнего. Если Вам необходима развернутая консультация, то ее правильнее всего получить у юриста специализирующегося на семейных отношениях, а не у риэлторов.
Брачный договор в понимании большинства людей вещь оспоримая и так сказать «долгоиграющая». А соглашение — это прям «здесь и сейчас», понятнее, прозрачнее, надежнее. Это все к тому, что брачный договор усложнит историю формирования права по квартире, что отрицательно скажется при ее возможной дальнейшей продаже.
Брачный договор Вам обойдется дороже, он более развернутый в отношении прав/обязанностей и не всегда конкретный. Соглашение заключили и забыли, а брачный договор продолжает работать до момента его изменения или исполнения.

Общая совместная собственность: нужен ли нотариус?

Продаем вместе с супругом квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (МО, г. Балашиха). Два взрослых собственника: я и он. Вопрос: требуется ли в таком случае нотариальное сопровождение сделки? И если да, то за чей счет в таком случае принято оплачивать эту услугу?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, добрый день. Обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости находящейся в общей СОВМЕСТНОЙ собственности, не требуется. Это делается по желанию, в отличии от общей ДОЛЕВОЙ собственности. Обычно при нотариальных сделках, стороны несут расходы пополам. А в случае когда одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то она оплачивает свою часть самостоятельно. Сложилось так, что покупатель несёт расходы по сделке полностью при простой письменной форме (ППФ). А, если к примеру продавец настаивает на нотариате хотя он необязателен, то справедливо будет оплатить ему половину за свою инициативу.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, обязательное нотариальное удостоверение в данном случае не требуется.

Все ли сделки долевых собственников через нотариуса?

Скажите, пожалуйста, вам приходилось в этом году участвовать в сделке с недвижимостью с участием долевых собственников? (Возможно сами имеете долю в собственности или праве собственности). Все ли случаи сделок, в которых задействованы физлица, имеющие долю в собственности или праве собственности, проходят исключительно нотариальное оформление? Может ли быть такое, что в каких-то случаях долевые собственники не обязаны проводить сделку с жильем через нотариуса- например, когда квартира имеет двух собственников-супругов и является их совместной собственностью, появившейся у них после регистрации брака?

Заранее большое спасибо за ответы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Долевая и совместная — это разные виды собственности. Отчуждение совместной собственности обязательному нотариальному заверению не подлежит, долевой — подлежит в силу закона. Если отчуждается доля в праве на объект/весь объект, находящийся в долевой собственности — нотариат обязателен.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Ната!Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение: сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Добавлю, что из этого правила есть только одно исключение: если квартира находится по документам в долевой собственности, но все доли принадлежат одному и тому же человеку (например, первая доля была куплена, а вторая досталась по наследству). В этом случае сделку можно проводить без нотариуса.

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Подробней: Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта. Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено. Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя. Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам. Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются. Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую. В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке. Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.