Продажа квартир залогового имущества

Купить залоговую квартиру в банке: преимущества и риски

Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем аналогичная недвижимость. Приобрести квартиры можно на аукционах. Об этом сообщает ИАП Столичная недвижимость.

Несмотря на низкую стоимость и, казалось бы, простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства. Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько вариантов.

Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность

Согласно требованиям Закона Украины Про ипотеку обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах органами государственной исполнительной службы, а с недавнего времени и частными исполнителями. “Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70 % от первоначальной стоимости, которая определяется судом“, — говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.

При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же законом Украины Про ипотеку право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона.

Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество

Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.

“Единственное, следует учесть, что довольно-таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 закона Украины Про ипотеку процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий ипотекодателем“, — говорит Ткачук.

Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества

При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.

“Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег“, — советует Александр Ткачук.

Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру. Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомиться с технической документацией на такое имущество.

Ранее сообщалось о закрытой схеме вывода недвижимости из-под залога. Оказалось, что перестройка залоговой недвижимости не выводит ее из ипотеки. К такому выводу пришел Верховный суд Украины.

Смотри также — В каком случае выгодно покупать залоговое имущество:

Поиск залогового имущества

В этом разделе Вы можете найти информацию относительно залогового и другого имущества, которое Райффайзен Банк Аваль реализует непосредственно или через органы Государственной исполнительной службы.

Со всеми вопросами, касающимися залогового имущества, обращайтесь по телефону 0 800 300 800 (бесплатно по всей территории Украины для звонков со стационарных телефонов с понедельника по пятницу с 08:00 до 19:00 ч.), e-mail: [email protected]

Райффайзен Банк Аваль проводит реализацию активов физических лиц путем уступки прав требования по кредитным договорам и договорам обеспечения другим финансовым учреждениям.

С перечнем активов Вы можете ознакомиться, выбрав в поиске соответствующую категорию объектов и тип «Право требования».

В случае возникновения вопросов по поводу приобретения активов путем уступки прав требования, обращайтесь по телефону: 0800300800 (бесплатно по всей территории Украины для звонков со стационарных телефонов с понедельника по пятницу с 08:00 до 19:00 ч.) или пишите на e-mail: [email protected]

Для поиска имущества, которое вас интересует, воспользуйтесь формой, расположенной ниже.

Вы также имеете возможность оставить заявку на приобретение имущества, которое в данный момент выставлено на продажу, или в будущем может поступить на реализацию, заполнив форму онлайн-заявки.

Покупатели залоговых квартир сильно рискуют — адвокат

Проблемные банки намерены летом продать залоговую недвижимость по просроченным кредитам. На торги будут выставлены квартиры, дома, земельные участки. В департаменте реализации планов урегулирования и управления активами неплатежеспособных банков Фонда гарантирования вкладов физических лиц сообщают, что есть информация о недвижимости, которую выставили на торги 15 банков-банкротов. При этом цены на объекты еще не установлены.

Каковы подводные камни сделок с залоговой недвижимостью, в эфире радиостанции Голос Столицы рассказала адвокат Оксана Абросимова.

Почему риелторы не рекомендуют покупать залоговое имущество?

— Если банк выставляет квартиру на продажу, значит, у заемщика есть проблемы с выдачей кредита, либо банк ликвидируется. При этом законодательство у нас презюмирует права собственника квартиры, то есть залогодателя, который на момент продажи является владельцем. Реализация залогового имущества у нас осуществляется тремя способами. Первое — продажа собственником имущества непосредственно при согласии банка, то есть залогодержателя. Второе — банк приобретает право собственности на это имущество самостоятельно по определенной оговорке, указанной в договоре, или по договору об удовлетворении его требований. Третий вариант — через публичные торги. Естественно, у каждого варианта есть свои подводные камни. Самый безопасный, на мой взгляд, продажа имущества собственником. Ведь когда квартиру продает банк, права собственника могут быть обжалованы в суде. Конечно, покупатель приобретает эту квартиру или недвижимость со скидкой, но он не застрахован от того, что может на годы погрязнуть в судебных тяжбах.

Банк может продать залоговое имущество до урегулирования вопросов собственности?

— Закон, который регулирует права ипотеки и кредитные отношения, разрешает банку в случае нарушения условий кредитного договора или договора ипотеки досрочно обратить взыскание на залоговое имущество или обратиться в суд. При этом банк может пойти путем взыскания залогового имущества и, естественно, его реализации.

Как может обезопасить себя покупатель на аукционе?

— Прежде всего, если человек примет решение купить квартиру подешевле, то есть залоговую, он должен обратиться к юристу, чтобы тот дал правовую оценку всем документам: право устанавливающим, кредитным.Покупатель может ошибиться, и, думаю, он об этом знает.Юрист же обязан проверить задолженность, соответствие задолженность стоимости ипотеки, произвести оценку предмета ипотеки, проверить, нет ли никаких третьих лиц, претендующих на это имущество. Юрист, который даст всеобъемлющую оценку документам, — моя обязательная рекомендация.

Залоговая недвижимость

«Биржа банковского залога» предлагает большой выбор залоговой недвижимости.

Продажа залоговой недвижимости

В разделе каталога «Недвижимое имущество» представлены квартиры, дома, земельные участки, коммерческая недвижимость. В виде залоговой собственности выступает и недвижимость, приобретаемая на правах ипотеки, или долгосрочного кредитования. Залоговая недвижимость банков формируется системой обеспечения защиты финансовых активов банка, и является общепринятой мировой практикой. Наиболее пользуются спросом залоговые квартиры. Продажа залоговой недвижимости банками – отличная возможность выгодно обзавестись хорошим жильём.

Из-за финансовой нестабильности внутреннего валютного рынка и сложной экономической ситуации в стране многие заемщики становятся неплательщиками кредита. Банкротство частных предпринимателей лишает их возможности своевременно выплачивать кредит, и залоговое имущество в виде квартиры может реализовываться банком на биржевых торгах или по правилам открытого аукциона. В условиях нестабильной экономической ситуации трудно поддерживать прогнозируемую платежеспособность. Множество кредиторов — владельцев залоговой недвижимости лишаются ее в ситуациях банкротства и финансового краха.

Залоговые квартиры банков

Квартиры в залоге у банков – это не обесценивающийся с течением времени ликвидный фонд, успешно реализуемый банковскими организациями.

Естественное желание банка возвратить себе как можно большую часть тела кредита вынуждает оценивать недвижимость по такой ставке, которая будет привлекательна для покупателя. В особенности необходимо учитывать порядок ценообразования на общем рынке недвижимости. Продажа залоговых квартир интересна еще и тем, что сравнивая квартиры вторичного фонда и залоговые квартиры, стоит отметить привлекательность для покупателя именно имущества, выставленного «Биржей банковского залога». Первая, и самая главная причина – на страницах ББЗ собраны предложения о недвижимости из разных банков, что дает человеку большой выбор. Более того, сервисом можно пользоваться с первых минут нахождения на сайте и, в-третьих, покупатель существенно экономит время, а, как известно, время = деньги.

Чаще всего цена на залоговую недвижимость зависит от уровня задолженности неплательщика на тот момент, когда происходит расчет уровня стоимости согласно кредитным обязательствам. Весомым фактором, определяющим коэффициент снижения стоимости, является желание банка быстрее вернуть оборотные средства. Поэтому и пользуются популярностью залоговые квартиры, Киев и другие города Украины предлагают довольно обширную базу таких квартир, представленных банками к продаже через «Биржу Банковского Залога». Вполне естественно, что сделки купли-продажи, где фигурирует залоговое имущество банков, отличаются прозрачностью и тщательной подготовкой объекта недвижимости. В собственной базе ББЗ собрана залоговая недвижимость — Киев и другие города Украины, для удобства пользователей, систематизированы по рейтингу и ценовой категории. Такая четкая структурированность базы банковского залогового недвижимого имущества дает возможность пользователям подобрать вариант, наиболее подходящий по бюджету. «Биржа банковского залога» предлагает Вам выбрать залоговую недвижимость по выгодным ценам в нашем каталоге. Покупка залоговой недвижимости — это отличная инвестиция Ваших сбережений!

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Выкупить залоговую квартиру может быть выгодно, но не всегда безопасно.

Залоговую недвижимость банки распродают на аукционах. Фото: kanzas.ua

Сегодня у покупателей жилья есть возможность купить квартиру не только у частного собственника или у застройщика, но и у банка – по весьма привлекательной цене. О том, какие есть выгоды и риски такой покупки, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Как банки продают залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем похожая недвижимость на рынке.

Такую недвижимость продают чаще всего на аукционах. Как сообщили в «Приватбанке», который занимается реализацией залоговых квартир, для того, чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку на сайте. Как только на один из объектов, будет не менее 2-х участников, торги организуют. Стоимость участия составляет 200 грн. Во время торгов необходимо поднимать стоимость лота минимум на 2 тыс. грн. После окончания аукциона, победителю отсылается СМС-сообщение с указанием банковских реквизитов и назначения платежа, куда необходимо перечислить задаток за лот, а в течение 15 дней нужно оплатить всю стоимость объекта. Также можно купить такую недвижимость в кредит с первоначальным взносом 5% от стоимости объекта, максимальным сроком кредитования 20 лет при ставке от 18% годовых.

Процедура продажи

Несмотря на привлекательную цену и казалось бы простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства.

Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько таких вариантов:

  • Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность.

Согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службой, а с недавнего времени и частными исполнителями.

«Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70% от первоначальной стоимости, которая определяется судом», – говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.

При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же Законом Украины «Про ипотеку» право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона. Существуют разные варианты развития событий, начиная с оспаривания кредитного договора, договора ипотеки, обжалования действий исполнительной службы, до признания самого аукциона недействительным, в связи с нарушениями процедуры его проведения.

  • Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество.

Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.

«Единственное, следует учесть, что довольно таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 Закона Украины «Про ипотеку» процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий заёмщиком/ипотекодателем», – говорит г-н Ткачук.

  • Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества.

При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.

«Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег», – советует Александр Ткачук.

Также необходимо наличие письменного согласия банка на продажу залогового имущества, в котором, как правило, банк прописывает условия осуществления такой продажи. Следует учесть, что если письменного согласия банка нет, то любые действия направленные на отчуждение залоговой квартиры являются незаконными и могут быть оспорены в суде.

«Если же покупка залогового имущества будет осуществляться непосредственно у должника по согласию с ипотекодержателем, то такую сделку лучше проводить в помещении банка с участием его уполномоченных представителей, которые проконтролируют выполнение необходимых условий для безопасности сделки», – добавляет Ткачук.

Безопасная сделка

Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру.

«Чтобы избежать рисков, необходимо внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется ли такое решение. Важно убедиться, что на ней нет обременений. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не прописаны ли в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости с первого взгляда необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости», – говорит Павел Чичкань, юрист компании «Леопартнерс».

Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомится с технической документацией на такое имущество.

Все о продаже и покупке залогового имущества: плюсы и подвод­ные камни

Недвижимость повсеместно дешевеет, но жилье — все еще дорогое удовольствие для многих, как, впрочем, и авто. Поэтому некоторые украинцы рассматривают такой вариант разжиться крышей над головой или своими колесами, как покупка залогового имущества. Экономия здесь налицо: предложения можно найти на 15—30% дешевле. К примеру, 1-комнатная квартира должников на улице Маршала Тимошенко в Киеве продается за 380 тыс. грн, в то время как подобные варианты на той же улице переваливают далеко за полмиллиона. Авто, стоимость которого в салоне 400 тыс. грн, на торгах стартует с ценой вполовину ниже. Конечно, заинтересовавшийся таким предложением должен понимать, что может как выиграть, так и влететь по-крупному.

«Сегодня» узнала, какие есть варианты покупки залогового имущества, на что обращать внимание продавцу и покупателю, решившись на такую сделку, как происходят торги и как выселить задолжавших жильцов из своей новой квартиры.

Способ первый: продажа залогового жилья по личной инициативе, но с прицелом на «копейку»

Если заемщик понимает, что вариантов выплатить долг у него нет и скоро светит продажа с молотка, он может предложить банку продать залоговое имущество. «В работе с проблемными кредитами банки не преследуют цель забрать и продать. Они в первую очередь стремятся урегулировать взаимоотношения с клиентом досудебным путем. И надо сказать, что в последнее время растет количество клиентов, готовых к диалогу, в том числе и путем добровольной реализации имущества», — говорит начальник управления отчетности, процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса «Альфа-Банка Украина» и «Укрсоцбанка» Елена Супрун. Более того, финучреждение даже содействует в реализации: разместит объявления на своих ресурсах и будет консультировать потенциальных покупателей.

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. При добровольной продаже движимого/недвижимого имущества цену на него устанавливает заемщик. Стоимость может оказаться незначительно дешевле, чем в среднем по рынку (на 5—15%), или же вообще рыночной.

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Конечно же, цена. Если залоговое имущество дешевле, чем аналогичное, а продажа добровольная — это существенный плюс в пользу заемщика. Но покупатель должен быть готов к тому, что процедура может чуть затянуться во времени (пока залог будет выведен из реестра залогового имущества и т. д.). Еще один плюс в том, что вся процедура происходит под неусыпным контролем банка, которому должен продавец. «Банку важно, чтобы сделка была максимально прозрачной и ни одна из сторон не могла ее оспорить», — подтвердили банкиры. К тому же некоторые банки (правда, таких немного), если у покупателя не хватает небольшой суммы, могут дать ее в кредит. Но ставки будут сродни ипотечным — под 30% годовых.

СЦЕНАРИЙ ПОКУПКИ. Потенциальный покупатель находит объявление на сайте банка или на других порталах и связывается с контактным лицом — это либо представитель банка, либо хозяин имущества. Он договаривается о просмотре, и если товар подойдет, то дальше предстоит вести диалог с банком: подписывается договор купли-продажи, вносятся деньги, банк забирает свою долю, что задолжал заемщик, снимает обременение и удаляет объект из реестра залогового имущества. Остаток средств идет бывшему хозяину, а покупатель становится единственным и полноценным собственником.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Покупка авто на вторичном рынке: на что обращать внимание

Способ второй: приобретение залога вместе с чужим долгом и штрафно-пеневым «шлейфом» по соглашению сторон

Покупка залога также возможна вместе с остатком чужого долга в виде переуступки. Это тоже, считай, добрая воля должника банка: он либо больше не хочет отдавать банку взятое в кредит, либо по объективным причинам не может этого делать, а долг растет. В д
анном случае заемщик уведомляет банк о своем варианте решить проблему и ищет того, кто хотел бы купить жилье или авто вместе с кредитом таким способом. Такие сделки не слишком популярны на рынке (к ним подключены в том числе риелторы), но они есть.

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. Должник в данном случае выигрывает в том, что выкарабкивается из долговой ямы: он получает назад первоначальный платеж и то, что уже успел выплатить по взятому изначально кредиту плюс сумму, которую считает актуальной доплатить в качестве вознаграждения за залог. В принципе, чтобы заинтересовать покупателя такой сделкой, продавцу приходится делать существенную скидку на вознаграждение, особенно если кредит еще выплачивать и выплачивать. Если же выплачивать долг осталось совсем немного (по времени и по деньгам), то продажа залога будет не слишком выгодным вариантом для продавца: есть смысл попробовать одолжить денег или взять их в кредит.

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Экономия на такой сделке не слишком велика — разве что продавец щедро уступит в ущерб себе, или тех случаев, когда выплачивать кредит осталось сравнительно недолго, а ставка по нему невысокая (условия остаются те же, на которых изначально брался займ). Например, если первоначальный заемщик брал кредит, автокредит или ипотеку в 2005 году, предположим, на 15—20 лет, то ставка была на уровне 9—13%, и скорее всего не изменялась, а выплачивать осталось уже недолго. Косвенным преимуществом можно считать также отсутствие одноразовых комиссий и платежей по оформлению такого кредита (это уплатил заемщик много лет назад). Но здесь же и минус: штрафы и пеня — ваша забота.

СЦЕНАРИЙ СДЕЛКИ. Найти заинтересовавшегося такой сделкой для должника — еще не «гора с плеч». Потенциального новоиспеченного должника вдоль и поперек проверит банк, чтобы не нарваться на еще одного проблемного заемщика. Он должен быть платежеспособен, что засвидетельствует справка с места работы с приемлемым для банка доходом, и иметь достаточно средств на проживание семьи после того, как будет совершен ежемесячный платеж. Юридически сделка подвохов не имеет — банк и нотариус проконтролируют каждую запятую.

Считаем. Переуступка выгодна, если выплачивать осталось недолго, или жилье по мин. ставке

Способ третий: продажа залога на аукционе без учета пожеланий хозяина имущества

Самая проблемная покупка залогового имущества — если оно реализуется в принудительном порядке. Такое случается, когда заемщик не платит по счетам и ничего не предпринимает по реструктуризации или другому способу урегулирования долга. Иногда заемщик еще и прячется от банка (не отвечает на звонки, не открывает двери), чем провоцирует финучреждение обратиться в суд и уже его решением добиться ареста имущества. После этого залог выставляется на аукцион, который проводит торгующая организация (их около 40 в Украине). Сообщение об этом размещается на портале Минюста.

ВЫГОДА ПРОДАВЦА. Выгоды особо нет, разве что после продажи долга на заемщике уже не будет, как и имущества, которое было залогом. Денег же от продажи может достаться либо минимум, либо же и вовсе не перепасть. В данном случае главная цель банка — вернуть одолженные деньги, поэтому финучреждение, скорей всего, занизит цену залога (на 15—30%), чтобы в кратчайшие сроки отбить сумму ссуды. «Когда возврат кредитных средств возможен только в процессе претензионно-исковой работы, клиенты проигрывают, — констатирует Елена Супрун. — Намного выгоднее идти путем добровольного урегулирования».

ВЫГОДА ПОКУПАТЕЛЯ. Главная — цена. Но далее начинаются нюансы, над которыми нужно обязательно задуматься. Во-первых, согласия на продажу хозяин не давал. «Такой объект залога покупается практически с завязанными глазами: прийти посмотреть жилье или сесть за руль, скорее всего, невозможно. На заложенной жилплощади должник может проживать сам (его семья, арендаторы, которые никого не пускают) или прописаны несовершеннолетние и т. п., а на авто он может ездить сам или надежно прятать, — объясняет эксперт по правовому надзору департамента реструктуризации и взыскания одного из крупных банков. — Авто, которое скрывалось, может быть изъято дорожной полицией или отогнано на стоянку банка или торгующей организации. Но в таком случае надо быть готовым, что машина может иметь неудовлетворительное техсостояние, не иметь ключей и документов».

СЦЕНАРИЙ ПОКУПКИ. Покупатель, заинтересовавшись лотом, связывается с контактным лицом. Если есть возможность, может посмотреть объект, если нет — постараться выйти на контакт с фактическим хозяином. Не исключено, что ничего не выйдет, но есть покупатели, которых даже это не останавливает, так как их устраивает невысокая цена, они регистрируются на участие в электронных торгах. А выиграв их, приступают к решению проблем.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Укргазбанк проведет распродажу офисов и квартир

Валютные заемщики спокойны

Большая проблема банков — кредиты под жилье, взятые в валюте.

«В 2007—2008 годах был бум валютных займов (в 2011 году кредитовать в валюте запретили). Поэтому есть много объектов, которые подпадают под временный мораторий (принят в 2014 году) на реализацию залогов по таким кредитам, — объясняет заместитель начальника юридического отдела «Индустриалбанка» Игорь Притыка. — Это те, которые выступили обеспечением по кредитам в иностранной валюте. В связи с этим банки лишены возможности предпринимать какие-то действия, связанные с принудительным отчуждением этого имущества. На сегодняшний день в ВР существуют два законопроекта, которые позволят юридическим путем отрегулировать эти отношения, но пока ни один не принят в первом чтении. Мы можем только убеждать таких заемщиков провести реструктуризацию и перевести этот кредит в гривневый».

МИРОВАЯ. Банковские эксперты сходны в одном: в интересах заемщика найти с банком компромисс, пока дело не дошло до суда. Сейчас финучреждения идут на некоторые уступки, чтобы вернуть свои деньги: и реструктуризируют, и «прощают» часть задолженности (это часто применяется в отношении штрафных санкций и пени — Ред.). Для должника это выгоднее, чем ждать, когда вступит в силу исполнительное решение суда и «нагрянут» государственный или частные исполнители, которые принудительно проведут взыскание. Что касается уступок, то сейчас разрабатываются альтернативные схемы реализации залогового имущества, в том числе лизинговые программы.

По закону. Банк пока только может убеждать валютных заемщиков перевести кредит в гривневый. Фото: YAY/TASS

Опыт: как получить свое

Ирина Копарь из Одессы приобретением залогового имущества осталась довольна. «Я искала квартиру в интернете и через риелторов, но то, что я хотела приобрести, было не по моим деньгам. Мне предложили посмотреть залоговые квартиры. В моем случае продавцом выступало физлицо, а банк давал разрешение на отчуждение. Ответ банка ждала около недели. Далее была стандартная процедура: нотариус, риелторское агентство. Купила я квартиру дороже оценки: таков был уговор. Всего заплатила $48 тыс. за 3-комнатную: по сравнению с ценами рынка недвижимости на тот день (2012 год), это было дешевле почти на 20%. Продажа была добровольная, часть денег пошла на погашение долгов владельца. По квартплате отсутствовали задолженности и т. п. Выезд семьи тоже был без проблем», — рассказала Ирина.

НЕ ДОБРОВОЛЬНО. Но так завершаются не все сделки по покупке залогового имущества: например, Николай Борисов из Киева выселял своих жильцов силой. «Продажа была принудительная, я выиграл на торгах. Цена получилась ниже рыночной почти на 30%, так что я готов был заморочиться с документами и прочими проблемами. Но оказалось все очень хлопотно: на жилплощади был прописан несовершеннолетний, и в моем случае пришлось ждать полгода до исполнения жильцу 18 лет. Потом семья отказывалась съезжать, опротестовывала продажу, обжаловав проведение торгов в судебном порядке. Это еще на год отсрочило мое заселение. А когда, наконец, документы были у меня, они не открывали двери. Пришлось вызывать полицию. Когда их принудительно выселили, мне еще где-то месяц не было жизни — угрозы, надписи на стенах. Закончилось все после разбитых окон и моего заявления в полицию», — рассказал Николай.

По принуждению. Бывших хозяев приходится выселять иногда силой. Фото: Д. Рогулин/ТАСС

Торги: у всех есть шанс

Торги по арестованному имуществу при электронных продажах назначаются на определенное число, о чем уведомляется на сайте площадки. После этого в них может принять участие каждый зарегистрированный пользователь системы. Все что для этого нужно, оплатить регистрационный взнос — это гарантия серьёзности ваших намерений (5%).

«В день на продажи может выставляться до 1 тыс. лотов, — рассказал генеральний директор ДП «СЕТАМ» (OpenMarket) Виктор Вишнев. — В прошлом году на OpenMarket было продано имущества на 2 млрд грн. Примерно поровну движимого и недвижимого. При этом в 30% это была добровольная продажа, а в 70% — арестованное имущество. За весь период работы системы (2 года) было, примерно 700 судебных исков по обжалованию торгов, в основном по арестованному имуществу и все они были выиграны нами. После аукциона победителю выдается протокол (в электронной системе он формируется автоматически), проходит оплата в течении 10 дней, победитель забирает акт у исполнительной службы и после этого может забрать свое имущество. Проигравшим участникам возвращается гарантийный взнос. «Если победитель передумал приобретать, то покупателем становится второй на очереди и т.д., пока за имущество не заплатят», — говорят в OpenMarket.