Признание права собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи

Оглавление:

Признание права собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи.

Нередки случаи, когда застройщик заключает с соинвесторами (гражданами) предварительные договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), дабы избежать требования ФЗ «О . долевом участии . «, только лишь заключить (в будущем) договор о передаче квартиры и на условиях, предусмотренных данным предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). При этом, внимание следует обращать именно на факт самого предмета договора (определенные характеристики, дома, адреса, квартиры и т.п.), а также на будущие условия основного договора, подлежащего заключению. Кстати помочь грамотно составить договор любого вида может один сайт, юридическая консультация по договорам является там одним из ведущих направлений данных юристов, в котором они преуспевают.

Вместе с тем, оформление квартиры по предварительному договору купли-продажи завит исключительно от того, когда именно застройщик оформит право собственности, то есть до момента государственной регистрации права собственности на то или иное жилое помещение. То есть, не оформив на свое имя (застройщика) право собственности, соинвесторы (граждане) не имеют правовых оснований оформить основной договор купли-продажи с застройщиком и как следствие не имеют возможности оформить на свое имя право собственности на приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение (квартиру).

Эти обстоятельства связаны с тем, что стороны инвестиционного контракта не могут подписать акт реализации соответствующего контракта, ввиду наличия различного рода разногласий. Соответственно, соинвесторы (граждане) становятся зависимы и не свободны в заключения основного договора купли-продажи, достаточно долгое время могут ждать момента соответствующего оформления права собственности (иногда годами). Даже если учесть, что объект введен в эксплуатацию, имеется в наличии сведения в БТИ, присвоен адрес объекта и т.д., заключить основной договор купли-продажи и в последующим оформить право собственности, за отсутствием оформленного права собственности застройщика на свое имя.

В данном случае, соинвестор может и должен обратиться в суд с требованием о признании права собственности по предварительному договору купли-продажи, ведь данный вид защиты прав должен рано или поздно произойти, несмотря на неоднократные «обещания» застройщика, поскольку в Московской регионе сложилась определенная судебная практика, которая основывается на ст. ст. 12, 218, 219 ГК РФ. Для более подробной информации обратитесь на сайт http://www.moscow-jur.ru/, если необходима бесплатная юридическая консультация в Москве, юристы помогут разобратся с такими вопросами.

Вместе с тем, право собственности на жилое помещение (квартиру) возникает с момента окончания строительства жилого дома, несмотря на то, что между застройщиком и соинвестором был заключен предварительный договор купли-продажи, ведь в соответствии со ст. 170 ГК РФ пытали создать и в конце концов создали правоотношения по которым одна сторона (соинвестор) оплатили стоимость приобретаемого в будущем жилья (квартиры), а застройщик использовал полученные от соинвестора средства на строительство жилого дома. Юридическая консультация по жилищным вопросам еще один «конек» указанного сайта, можете бесплатно воспользоваться, ничего не потеряете.

Сама суть предварительного договора купли-продажи — заключение в будущем основного договора купли-продажи, передача имущества не происходит, вследствие чего не происходит и передача финансовых средств за квартиру, и как следствие ее осуществляется встречное имущественное предоставление.

То есть, в случае оплаты стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи, соинвесторы (граждане) заключают с застройщиком «завуалированный» договор участия в долевом строительстве.

Признание собственности через суд по предварительному договору

Почему предварительный договор

Покупка квартир в новостройках по предварительному договору купли продажи стала актуальна в январе 2005 г. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нормы нового закона исключили возможность привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, кроме как через договор участия в долевом строительстве. Договор долевого участия в строительстве на тот момент заключать было крайне проблематично, поскольку его необходимо было регистрировать, а для государственной регистрации требовалось предоставлять документы которых у застройщика на момент начала продаж не было. К таким документам относились разрешение на строительство, а так же оформленные в соответствии с действующим законодательством земельные отношения на участок, предназначенный постройки жилого дома. Так же, данный договор предусматривал серьезные штрафные санкции за задержку передачи квартиры дольщику. Застройщики воспользовались лазейкой в законодательстве и вместо договоров инвестирования, широко применявшихся до того стали заключать предварительные договора купли продажи.

Правовая природа предварительного договора

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор о передаче имущества основные условия которого оговариваются в предварительном договоре. К таки существенным условиям относятся:

Адрес квартиры

Предварительный договор должен содержать описание квартиры в соответствии с проектной документацией: строительный адрес, секция, этаж, номер на площадке;

В предварительном договоре обязательно должна быть указана сумма денежных средств, подлежащих оплате, которая соответствуют стоимости квартиры;

Конкретная дата или период времени, в который будет заключен основной договор купли- продажи. Многие застройщики, например, такие как СУ-155 или ОАО «Группа Компаний ПИК» не указывают в договоре не конкретную дату, а пишут, что основной договор должен быть заключен не позднее чем через какое то количество дней после даты регистрации Ответчиком своего права собственности на Квартиру.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ если в предварительном договоре не определен срок, в который должен быть заключен основной договор, то стороны должны его заключить в течении года с момента заключения предварительного договора. Поскольку событие заключающееся в регистрации права собственности продавца на квартиру не должно наступить неизбежно, считается, что основной договор в этом случае должен быть заключен в течении года.

Уступка прав по предварительному договору

В случае приобретения квартиры по уступке прав требования и перевода долга по предварительному договору необходим также договор уступки и документ подтверждающий расчеты с продавцом по договору уступки. В случае заключения уступки с юридическим лицом это платежное поручение. Если квартира приобретена у физического лица расписка в получении денежных средств.

Покупатели квартир по предварительным договорам сталкиваются с ситуацией, когда застройщик не оформляет свое промежуточное право собственности на квартиру, в следствии чего не может заключить основной договор купли-продажи с покупателем. Единственным выходом в данной ситуации может быть признание права собственности на квартиру в судебном порядке.

Претензия с требованием заключить основной договор

Если в течении срока, указанного в предварительном договоре основной договор не заключен, необходимо направить застройщику претензию с предложением заключить основной договор купли-продажи, как того требует п. 6 ст 429 ГК РФ. Это необходимо для подачи в суд искового заявления о признании права собственности на квартиру, поскольку в соответствии со ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению должны прилагаться документы подтверждающие порядок обязательного досудебного урегулирования спора.

После получения застройщиком претензии можно подавать исковое заявление в суд

Признание права собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи

Могу ли я обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру во вновь построенном доме, но не сданном в эксплуатацию, учитывая, что фактически я уже пользуюсь квартирой в этом доме (делаю там ремонт)? Данная квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи. Должен был быть заключен основанной договор купли-продажи, но застройщик уклоняется от его заключения.

Имеет ли значение тот факт, что предварительный договор купли-продажи изначально заключался не со мной, а с организацией, которая и уступила мне право по договору уступки права требования и перевода долга по предварительному договору?

Предварительный договор купли-продажи

По условиям предварительного договора купли-продажи, стороны обязуются в будущем заключить основной договор, который уже и будет являться основанием для передачи вещи (предмета основного договора).

Что если сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного?

По общему правилу, у лица, заключившего предварительный договор купли-продажи, в случае уклонения контрагента от заключения договора основного возникает лишь право требования его заключения в судебном порядке. В такой ситуации суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на вещь, ведь предмет предварительного договора – заключение основного договора купли-продажи в будущем, а не передача вещи. Но это общее правило, из которого есть исключения.

Признание права собственности на квартиру во вновь построенном доме на основании предварительного договора

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что граждане, заключившие те или иные договоры, предметом которых является передача жилого помещения во вновь построенном доме (в том числе и предварительные договоры), вправе заявлять требования о признании за ними права собственности на такое жилое помещение в случае неисполнения другой стороной своих обязательств.

Данный вывод основан также на разъяснениях, данных Верховным Судом РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года. В п. 17 указанного обзора практики, указано:

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Такое положение вещей справедливо и основано на здравом смысле, поскольку отступление от формального подхода в данном случае оправдано и продиктовано, прежде всего, социальной значимостью проблемы привлечения денежных средств граждан с использованием самых разных схем, не гарантирующих гражданину получение жилья.

Таким образом, если дом введен в эксплуатацию, но не передан гражданину — участнику долевого строительства, следует обращаться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.

Если же дом в эксплуатацию не введен, то следует обращаться в суд с иском о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры

Исковое заявление о признании права собственности

Рекомендуем по теме :

Исковое заявление о признании права собственности на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения

О схемах привлечения денежных средств граждан для строительства см .:

Права гражданина при уступке права по предварительному договору

Что касается того, что предварительный договор купли-продажи изначально заключался с организацией, которая впоследствии уступила право требования по предварительному договору гражданину, то указанное обстоятельство на права гражданина – участника долевого строительства не влияет и его прав не умаляет. Рекомендуем по данному вопросу ознакомиться также со статьей » госпошлина по иску о признании права на квартиру по долевому строительству «.

Рекомендуемые публикации по данной теме :

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 07.11.2015г.

Признание права собственности по предварительному договору

Зачастую, работа юриста сводится к тому, чтобы найти лазейки в законодательстве, которые принесли бы выгоду клиенту. Типичный случай: когда в силу вступил закон «Об участии в долевом строительстве…», юристы, представляющие интересы застройщиков, проанализировав ситуацию, поняли, что требования данного нормативно-правового акта можно не исполнять, если заключать с гражданами предварительный договор купли-продажи.

Для застройщика такая линия поведения оказалась очень выгодной. А вот о его клиентах – гражданах, соинвесторах, этого сказать нельзя. Многие нажили дополнительных проблем, связанных с необходимостью обращения в судебные органы.

Особенности предварительного договора

Ст. 429 Гражданского кодекса определяет такой договор, как соглашение о передаче какого-либо имущества, в описываемой ситуации – квартиры, в будущем.

Нюансы таковы:

  • При предварительной сделки в договоре просто обязано фигурировать описание объекта, указаны иные важные моменты.
  • В предварительном договоре содержатся условия о том, что в будущем будет заключен основной договор передачи объекта недвижимости за деньги. Именно основной договор, как представляется, является основанием для того, чтобы можно было зарегистрировать право собственности. Забегая вперед, отметим, что это не совсем так.
  • Подписание основного договора возможно лишь только тогда, когда застройщик оформит свое право собственности. Это логично: застройщик не может передать в собственность третьим лицам тот объект, который официально ему не принадлежит.

Юридическая помощь по признанию права собственности

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам — помощь специалиста по признанию права собственности

Проблема оформления застройщиком

Случаются ситуации, когда оформления права собственности на застройщика приходится ждать годами. Виной тому могут служить различные причины. Например, сложности с оформлением и подписанием технической документации. Но граждан эти причины, как правило, не волнуют. И не должны волновать. Соинвесторы хотят получить оплаченную ими квартиру в собственность. И ничего более.

Выход из ситуации существует. Можно реализовать признание права собственности по предварительному договору в судебном порядке.

Практика суда

Описываемую ситуацию уже нельзя назвать новой.

Поэтому существует довольно стройная судебная практика, базирующаяся на следующих положениях закона:

  • Право собственности на объект, который кто-либо создал не по заказу, приобретает это лицо (ст. 218 ГК РФ).
  • Право на здания, которые являются вновь созданными, появляется с момента гос. регистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Закон «О регистрации…» и ст. 12 ГК РФ говорят о том, что право собственности может быть признано судом, а гос. регистрация, в этом случае, будет производиться на основании судебного решения. Росреестр — орган осуществляющий регистрацию, не может по своей инициативе признать право. Такие полномочия есть только у суда.

Главное — правильно сформулировать правовую позицию и убедить суд, что предварительный договор является тем документом, на основании которого можно признать право собственности.

Помощь адвоката

Лучше высококвалифицированного адвоката такую правовую позицию никто не сформулирует.

Адвокат поможет:

  • подготовить пакет необходимых документов;
  • написать исковое заявление;
  • представить интересы клиента в суде.

Стоимость и порядок оказания услуг можно узнать, записавшись на предварительную консультации по вопросу признания права собственности на недвижимость. Не стоит такой серьезный вопрос, связанный с недвижимостью, пытаться решать самостоятельно, не имея достаточных знаний и умений в области юриспруденции.

По закону. В делах по признанию права собственности, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Признание права собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи

Вы можете получить бесплатную юридическую консультация прямо сейчас, позвонив по телефону 8 (495) 506 — 72 — 96

В Люберецкий городской суд Московской области

Истец: Могилевцева Ольга Владимировна, зарегистрированная по адресу: ***

Ответчик: ООО «Держава-Стройинвест»,

140 000, Московская область, г.Любецы, ул.Красная, д.1 (ИНН: 5027093890)

И С К О В О Е З А Я В Л Е Н И Е

О признании права собственности на квартиру

25 марта 2012 года между Истцом и Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры №25/04/01, а также Соглашение об обеспечении обязательств.

В соответствии с условиями Предварительного договора купли-продажи квартиры Истец принял на себя оплатить Ответчику стоимость квартиры в размере 3 200 000 рублей, а Ответчик принял на себя обязательство предоставить Истцу квартиру со следующими характеристиками:

  1. Адрес: Московская область, пос. ***, ул.***, д.***;
  2. Количество комнат: 2;
  3. Этаж:1;
  4. Секция:4;
  5. № квартиры (№ на площадке):203;
  6. БТИ площадь, кв.м.:59,6;
  7. Общая площадь, кв.м. (по проекту): 59,6;
  8. Жилая площадь, кв.м. (по проекту): 33,4.

В соответствии с условиями Соглашения об обеспечении обязательств, Истец принял на себя обязательство выплатить Ответчику гарантийный взнос в размере 3 200 000 руб., который подлежит зачету в счет оплаты цены квартиры по Основному договору купли продажи квартиры.

Согласно акту взаиморасчетов от 25 апреля 2012 года, Стороны произвели взаиморасчет по Предварительному договору в размере 3 200 000 руб.

В соответствии с Передаточным актом от 25 апреля 2012 года, Ответчик передал, а Истец принял квартиру с характеристиками, указанными в Предварительном договоре купли-продажи.

Таким образом, в настоящий момент, в соответствии с актом взаиморасчетов и передаточным актом, стороны исполнили свои обязательства, вытекающие из Предварительного договора купли-продажи квартиры. Истец полностью оплатил покупную стоимость квартиры, а Ответчик передал в фактическое владение Истцу оплаченную квартиру. Кроме того, в настоящее время Истец пользуется спорной квартирой, оплачивает коммунальные платежи и несет иные расходы на содержание квартиры как ее собственник.

Жилой дом, в котором находится спорная квартира, сдан в эксплуатацию в соответствии с Постановлением Администрации муниципального образования городского поселения Люберцы от 19.08.2011 г. №0423. Спорная квартира поставлена на кадастровый учет, о чем свидетельствует кадастровый паспорт выданный Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области. Указанные документы свидетельствуют, о создании спорной квартиры, как законченного строительством объекта.

Поскольку Ответчик не оформляет право собственности на спорную квартиру, права Истца нарушаются, поскольку последний лишен возможности заключить основной договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать свое право собственности на фактически переданную ему квартиру.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ФЗ РФ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права собственности на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Заключенный ранее предварительный договор, с учетом фактического исполнения вытекающих из него обязательств, следует квалифицировать как договор купли-продажи спорного жилого помещения.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, учитывая, что истцом условия договора выполнены надлежащим образом, стоимость жилого помещения выплачена и жилое помещение передано истцу, считаю, что за Истцом может быть признано право собственности на спорную квартиру.

В связи с вышеизложенным,

ПРОШУ:

Признать за Могилевцевой Ольгой Владимировной право собственности на квартиру №***, расположенную по адресу: Московская область, г.Люберцы, ***, д.**.

Приложение:

  1. Квитанция об оплате госпошлины;
  2. Копия искового заявления для ответчика;
  3. Доверенность на представителя;
  4. Копия предварительного договора;
  5. Копия соглашения о задатке;
  6. Копия Кадастрового паспорта;
  7. Копия Акта взаиморасчетов;
  8. Копия передаточного акта.

Признание права собственности по предварительному договору

Продавец квартиры, застройщик, уклонялся заключать основной договор купли-продажи квартиры, мотивируя это финансовыми трудностями. Время работало против клиента — в Арбитражный суд обратилось сразу несколько подрядных организаций с требованием о признании застройщика банкротом.

Наш клиент напрямую у застройщика приобрел по предварительному договору купли-продажи жилое помещение. К концу строительства и сдачи дома в эксплуатацию была полностью выплачена стоимость квартиры и подписан предварительный акт приема-передачи квартиры. Но застройщик не торопился заключать основной договор купли-продажи, по которому квартира должна была перейти в законное владение клиента. Прошел год с момента подписания акта, а квартира так и оставалась без законного собственника. Был риск, что при ликвидации застройщика в рамках банкротства квартира войдет в конкурсную массу в счет погашения имущественных требований кредиторов. Действовать нужно было без промедления.

Предложенный вариант решения проблемы:

Наши юристы по недвижимости обратились в суд общей юрисдикции с требованием к фирме застройщику о признании права собственности на спорную квартиру. Параллельно мы контролировали процесс банкротства в арбитражном суде. На имя председателя суда было подано мотивированное прошение об ускорении рассмотрения гражданского дела по нашему иску, поскольку через месяц могла быть введена процедура наблюдения.

В суде мы доказывали, что предварительный договор является притворной сделкой, притворяющий договор участия в долевом строительстве. Независимо от наименования договора, исходя из буквального значения содержащихся в заключенном между сторонами договоре слов и выражений, а также воли сторон с учетом цели договора и принимая во внимание переговоры и переписку истца и ответчика, сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. В качестве аргумента «за» было приведены разъяснения Верховного Суда по аналогичной судебной практики.

Суд положительно отнесся к словам представителя истца, указав что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными в момент уплаты в полном объеме денежных средств и подписании передаточного акта.

В прениях наши юристы обратили внимания суда на то, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда «о защите права собственности» иск о признании права подлежит удовлетворению при предоставлении доказательств возникновения у истца такого права.

Суд посчитал, что заявленные требования являются обоснованными и удовлетворил их в полном объеме. Также мы взыскали излишне уплаченные деньги: по обмерам ПИБ квартира оказалась меньше метража, заявленного в договоре.

Сумму имущественных требований (судебные расходы + излишне уплаченные средства) мы помогли включить в реестр требований кредиторов.

Уважаемые посетители, если вам требуются услуги по признанию права собственности, то вы можете обратиться к нам по телефону 8 812 309-93-01 или через электронную почту Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. .