Приобретение права собственности на земельный участок за давностью владения

Приобретение права собственности на землю по давности владения. Земельно правовые отношения.

Марк Твен говорил: покупайте землю, ее больше не производят! Наряду с такими относительно простыми и распространенными способами оформления прав на земельный участок, как купля-продажа, приватизация, существуют и другие, менее популярные. Одним из этих способов является приобретение права собственности по давности владения, в том случае, если правоустанавливающие документы на землю по каким-либо причинам отсутствуют.

Для того, чтобы приобрести право собственности на землю по давности владения, необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, владение должно быть добросовестным и открытым. Во-вторых, непрерывным в течение продолжительного времени. Во-третьих, владение должно быть беститульным.

Рассмотрим все три составляющие.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки могут быть переданы в пользование или собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков:

  • относящихся к землям, изъятым из оборота;
  • зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (государственная собственность на землю);
  • на приватизацию которых установлен запрет.

Право собственности по давности владения может возникнуть в отношении любого земельного участка, за исключением перечисленных.

Владение, как уже было указано, должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Добросовестным является владение, при котором лицо (гражданин или юридическое лицо) не предполагает и не должно предполагать наличие прав третьих лиц в отношении имущества. Само основание приобретения имущества не должно быть противоправным.

Предполагается, что лицо владеет имуществом открыто, т.е. пользуется им как своим собственным, несет расходы, связанные с содержанием этого имущества, привносит необходимые улучшения, осуществляет защиту своих прав от нарушения третьими лицами.

В случае обращения в суд, факт владения имуществом по давности владения подтверждается как документами, так и свидетельскими показаниями. В частности, доказательствами могут являться документы об оплате стройматериалов, приобретенных для возведения дома и (или) надворных построек на земельном участке, квитанции об оплате различных налогов и сборов.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает срок в 15 лет для давностного владения в отношении недвижимого имущества. В соответствии со ст. 11 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» 1994 г., течение приобретательной давности распространяется и на те случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 г. и продолжается в момент введения в действие первой части ГК РФ. Таким образом, в срок давностного владения должен засчитываться и период времени, предшествующий принятию ГК РФ.

Спорным остается вопрос, с какого момента должно в таком случае исчисляться давностное владение. Некоторые авторы полагают, что отправной точкой является дата вступления в силу Закона «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., поскольку ранее земля как объект права частной собственности не рассматривалась.

Однако на практике право на земельные участки по давности владения признается и за более ранние периоды времени.

В данной ситуации решающее значение будет иметь то, на каком основании изначально земельный участок был предоставлен лицу. Как ранее было указано, давностное владение – это владение беститульное. То есть в случае, если участок был предоставлен первоначально в бессрочное пользование (на основании соответствующего распоряжения органа исполнительной власти), право собственности на него по давности владения возникнуть не может.

Под титулом понимается правовое основание пользования и владения (применительно к аренде, праву бессрочного пользования) или собственности на землю.

Течение срока давностного владения может начаться не ранее истечения сроков для истребования имущества собственником. Поскольку с статьях 301, 305 ГК РФ, не установлен специальный срок исковой давности, должен применяться общий срок исковой давности – три года.

Законом предусмотрено два способа защиты прав давностного владельца в суде – путем подачи иска о признании права собственности по давности владения или заявления об установлении факта владения.

Каждый из этих способов имеет и плюсы, и минусы. Производство в суде по заявлению об установлении факта давностного владения является более простым, судебные расходы заявителя (давностного владельца) составят всего 100 рублей (госпошлина за обращение в суд). Однако дело может быть оставлено без рассмотрения при возникновении спора о праве — например, если появится тот самый не владеющий собственник, и заявит свои претензии на земельный участок

Исковое производство более «громоздкое» и связано с необходимостью для истца уплачивать госпошлину в большем размере (она рассчитывается исходя из стоимости земельного участка), однако рассмотрения дела будет завершено решением суда.

Что касается права собственности на земельный участок, то оно возникает только с момента регистрации решения суда.

Отдел гражданских споров (разрешение земельных споров) Пастухова А. Г.

Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения. Статьи по предмету Земельное право

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ

Сравнительно новым институтом в нашем законодательстве явилась приобретательная давность. Первыми законодательными актами, предусматривавшими норму о приобретательной давности, были Закон «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. и Основы гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (п. 3 ст. 50) . В настоящее время норма о приобретательной давности содержится в ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) , которая по своему содержанию шире названия указанной статьи, поскольку посвящена не только требованиям, предъявляемым к давностному владению, но и его владельческой защите. Как справедливо отмечается, в рассматриваемых случаях речь идет о приобретении права собственности . При этом новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) не содержит норм, запрещающих приобретение права собственности на землю по указанному основанию. Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
———————————
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 7. Ст. 101.
Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 773.
СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
См.: Серджиу Бэешу. Некоторые аспекты приобретательной давности как способа приобретения права собственности // Науч. тр. РАЮН. Вып. 5: В 3 т. М.: ИГ «Юрист», 2005. Т. 2. С. 397 — 401.

Как следует из нормы статьи, субъектами приобретения права собственности по давности владения являются граждане и юридические лица. В соответствии с правилом п. 2 ст. 124 ГК РФ предусмотрена возможность издания законов, устанавливающих для субъектов (Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований) изъятий из принципа применения к ним норм о юридических лицах. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становится субъектами права собственности посредством приобретательной давности. «Что касается вопроса о возможности лиц без гражданства и иностранных граждан приобрести право собственности на имущество в силу приобретательной давности, то, учитывая наименование главы 3 ГК РФ — граждане и физические лица отождествляются, на этот вопрос следует ответить положительно» .
———————————
Научно-практический комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004. Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2004.

Также п. 1 ст. 234 ГК РФ определяет объект отношений как недвижимое имущество либо иное имущество. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности. Особо следует подчеркнуть, что в силу норм закона это касается и земельных участков.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ давностный владелец наделяется исковыми средствами защиты. На основании п. 1 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В указанной формулировке указана триада правовых возможностей (права, свободы, законные интересы), которые защищаются законом. Очевидно, что защищается охраняемый законом интерес незаконного владельца в отношении вещи, который состоит в защите открытого, добросовестного и непрерывного владения земельным участком в течение 15 лет как своим собственным. При наличии всех предусмотренных ст. 234 ГК РФ условий незаконный владелец вправе поставить вопрос о признании права собственности на земельный участок. Рядом авторов отмечается, что владению в таком случае сопутствует обязанность всех третьих лиц не препятствовать его субъекту в осуществлении владения . В соответствии со ст. 28, ч. 1 ст. 30, ст. 266 ГПК РФ иски (заявления) подаются в суд по месту нахождения недвижимого имущества. По указанным делам также действуют общие правила арбитражной подведомственности и подведомственности судов общей юрисдикции.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
См.: Мисник Н.Н., Торосян О.П. О доверительном управлении земельным участком // Юрист. 2009. N 6.

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает, что подлежит государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке (п. 3 ст. 6). На этом основании подлежат государственной регистрации решения судов, вынесенные как в порядке ст. 264, 266 ГПК РФ, так и в исковом порядке. Кроме того, указанные нормы устанавливают, что рассматриваемые вопросы о приобретении права собственности по давности владения разрешаются судами. «Решение суда об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом не должно разрешать вопросы о наличии у заявителя права собственности на спорное имущество» . Таким образом, возможность установления факта владения и пользования в порядке «особого производства» ГПК РФ сохраняется лишь для вещей, гражданские права на которые возникли и были зарегистрированы в установленном порядке, однако подтверждающие документы у заявителя утрачены и не могут быть восстановлены во внесудебном порядке. Сходная точка зрения высказывается и другими авторами .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Чудиновская Н.А. Установление фактов в гражданском и арбитражном процессе / Под ред. В.В. Яркова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Подготовлено для системы «КонсультантПлюс», 2008.
См.: Елисейкин П.Ф. Судебное установление фактов, имеющих юридическое значение. М., 1973. С. 126; Теоретические проблемы хозяйственного права / Под ред. В.В. Лаптева. М., 1975. С. 318; Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой формы защиты права. М., 1979. С. 148; Комментарий к ГПК РСФСР (научно-практический) / Под ред. М.С. Шакаряна. М., 2000. С. 536.

С 1 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» . Указанный Закон внес существенные коррективы в оформление документов на недвижимое имущество и прежде всего оформление земельных участков, вошедших в сознание людей под названием «дачная амнистия».
———————————
СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Под «дачную амнистию» подпадают физические лица — владельцы тех земельных участков, которые предоставлены для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Оформление права собственности на земельные участки в упрощенном порядке относится к указанным выше земельным участкам, которые были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 г.) .
———————————
СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» сократил спектр дел об установлении прав на земельные участки в судах. Прежде предметом судебного разбирательства становилось установление права собственности на основании документов, в которых было неясно, на каком праве предоставляется земельный участок. Теперь в таких ситуациях в суд обращаться не надо. Документы подаются непосредственно в органы Росрегистрации.
Важно отметить, что приобретение в собственность земельных участков по давности владения может изменить ее форму, если указанный объект гражданских прав приобретается из государственной или муниципальной собственности в частную форму. Кроме того, по давности владения может возникнуть лишь право частной собственности, но не государственная или муниципальная собственность. Разумеется, нахождение земельного участка в частной собственности не является препятствием для его приобретения по давности владения.
Имеется ряд законов, предусматривающих, что некоторые вещи не могут быть предметами права частной собственности, а значит, они не могут быть приобретены в порядке, предусмотренном настоящей статьей, ввиду того, что в соответствии с ней возникает именно право частной собственности. Прежде всего это касается вопроса гражданской оборотоспособности земельных участков (исключительной публичной собственности).
В абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ установлено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Акт регистрации, однако, лишь определяет момент возникновения права собственности, но не обладает правосоздающей силой. Право собственности по давности владения на земельный участок возникает из установленного п. 1 ст. 234 ГК фактического состава.
Из п. 1 ст. 234 ГК РФ следует пять требований, которые являются необходимыми условиями, в своей совокупности предъявляемых к владению как основанию приобретения права собственности на земельный участок.
1. Давность существования владения. Под ней разумеется изменение в правах через истечение известного времени . При этом потенциальному приобретателю дается право на присоединение сроков. Это, однако, не обязанность, а право. Как справедливо отмечается, в порядке правопреемства переходит не само право (его еще нет), а те элементы юридического состава, накопление которых необходимо для приобретения по давности владения права собственности . Течение срока начинается в момент возникновения владения. Однако из этого сделано одно исключение. Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли бы быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Указанные требования предъявляются к лицу, которое владеет земельным участком без законных оснований. Собственник земельного участка вправе по основаниям ст. 301 и 305 требовать возвращения своего имущества из чужого незаконного владения, а также требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения земельным участком. Согласно п. 4 ст. 234, ст. 301, 196 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, срок исковой давности по которому устанавливается три года. Защита от нарушения прав, не связанных с лишением владения, установленных в ст. 305 ГК РФ, определяется бессрочностью существования права собственности, прекращение которого прекращает указанные права, на которые согласно ст. 208 ГК не распространяется срок давности.
———————————
См.: Гражданское уложение: Проект. Т. 1 / Под ред. И.М. Тютрюмова. СПб., 1910. С. 111.
См.: Михалева Т.Н. Как правильно вступить в наследство: практические рекомендации юриста. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. Подготовлено для системы «КонсультантПлюс», 2008.

Согласно Вводному закону действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность время до 1 января 1995 г. Указанные положения нашли отражение в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 28 февраля 1995 г. N 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» .
———————————
Бюллетень ВС РФ. 1995. N 5.

2. Непрерывность владения. Оно должно существовать в течение всего срока. Владение, которое то возникает, то прекращается, не порождает приобретательной давности на земельный участок. В случае если давностный владелец лишается своего владения помимо воли, в результате действия третьих лиц, то такое обстоятельство не может прерывать установленного законом добросовестного и открытого срока владения.
3. Давностное владение осуществляется лицом, которое не является собственником соответствующего имущества, не имеет иных правовых оснований в отношении его, поэтому является незаконным владельцем имущества. Соответственно третьим требованием к владению, установленным законом, является то, чтобы претендент владел вещью «как своей собственной». Установленный признак является сущностным, поскольку определяет отношение владельца к вещи — земельному участку. С другой стороны, у земельного участка имеется собственник, который также относится к нему «как к своему». Указанное обстоятельство отличает их положение от всех других субъектов гражданского права, которые относятся к земельному участку «как к чужому». В связи с этим норма о приобретательной давности на земельный участок не подлежит применению в случаях, когда владение на земельный участок в течение длительного периода осуществлялось на основании договорных обязательств или вещных прав. Владелец не может приобрести в собственность вещь по давности владения, которую получил в срочное владение.
Таким образом, ст. 234 ГК РФ вносит определенность в главный вопрос: кто относится к вещи «как к своей»? Для этого добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение установленного срока будет доказывать давностный владелец в силу того, что в отличие от собственника он не имеет никаких правовых оснований на спорный объект и является незаконным владельцем.
Доказательствами владения земельным участком как своим собственным могут выступать действия по пользованию и распоряжению им с учетом требований, в том числе открытости владения. Последнее обстоятельство делает возможным собственнику защищать свои права, прибегая к иску против действий незаконного владельца.
Приобретение права собственности по давности владения, в том числе на земельные участки, носит исключительный характер и применяется в случае, если в течение указанного законом срока лица не урегулировали между собой имущественных отношений на вещной или обязательственной основе. Давностный владелец, отвечая требованию добросовестности, по всей видимости, не может игнорировать предложения собственника об урегулировании имущественных отношений. Такое поведение также должно касаться случаев предложения вариантов использования земельного участка, а также несения бремени его содержания.
4. Следующим требованием, предъявляемым к владению, является открытость, т.е. окружающие должны иметь возможность наблюдать владение. Требование открытости владения обнаруживает себя в том, чтобы дать гарантии собственнику для защиты своих прав на земельный участок. Отказ от защиты своих прав в течение установленных законом сроков должен быть основанным на добровольном отказе от использования своей вещи, на осведомленности о незаконном владении. Не обнаруживая своего интереса в течение давностного срока, собственник выражает свою волю на безучастность к юридической судьбе вещи.
5. Последним условием, предъявляемым к владению, является добросовестность, которая призвана служить укреплению гражданского оборота. Однако, несмотря на важность такой задачи, гражданское законодательство не содержит определения добросовестности. Вместе с тем категория «добросовестность» неоднократно упоминается как в ГК РФ, так и в отдельных федеральных законах.
Сразу следует отметить, что приобретательная давность не является ни гражданской санкцией, ни отказом от какого-либо права, ни тем более сделкой. Ряд авторов отмечают, что речь идет о способе приобретения права собственности .
———————————
См.: Серджиу Бэешу. Указ. соч. С. 397 — 401.

С.И. Ожегов, определяя добросовестность через честное исполнение своих обязательств, обязанностей , тем самым подчеркивает, что указанная категория лежит в сфере морально-этической, вместе с тем признаваемой в качестве значимого юридического факта. На взгляд автора, ключевым в понятии добросовестности является словосочетание «честное исполнение», ядром которого является честность и честь. Как представляется, назначение добросовестности состоит в совершенствовании борьбы с насильственными, тайными, а также другими недоброжелательными и злонамеренными действиями в отношении чужого имущества.
———————————
См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка. 8-е стер. изд. М.: Сов. энциклопедия, 1970. С. 145.

По мнению автора, добросовестность предполагает, что действия по непрерывному и открытому владению в отношении имущества совершаются лично и самостоятельно незаконным владельцем, поэтому в течение давностного срока защита чужой собственности также должна осуществляться лично и самостоятельно, без передачи указанного вопроса на чье-либо усмотрение. Окружающие, зная о незаконном владении в отношении чужого имущества, дают оценку незаконному владельцу, насколько честно он осуществляет незаконное владение в отношении имущества, имеющего собственника, т.е. не противоречит ли это правам, свободам и законным интересам законного владельца. Важную роль в этой ситуации играет доброжелательность людей, направленная на осведомление о фактах незаконного владения, устранение к этому препятствий, чему, в свою очередь, могут создаваться препятствия со стороны недоброжелателей. Как представляется, добросовестность также основывается на принятии собственных решений давностным владельцем в течение всего срока незаконного владения. Нарушение добросовестности должно подкрепляться правовой ответственностью, которая также носит персональный характер. При этом добросовестность не возлагается на третьих лиц. Уклонение от нее свидетельствует о том, что незаконный владелец избегает тех целей, ради достижения которых она на него возложена, преследует решение отличной цели, избежав при этом ответственности. В рассматриваемой ситуации выгода других неосновательна, извлекается незаслуженно, поскольку достигается за счет умаления интересов собственника, используется его незнание во вред ему, например, путем совершения ему предложений или принятия их от него, выяснения интересующего обстоятельства.
Автор считает, что добросовестность в имущественных отношениях, в целях ее более эффективной защиты, возможно, следует специально защитить уголовно-правовыми нормами, если фактические ситуации прямо не подпадают под действующие нормы Уголовного кодекса РФ.
Е. Богданов отмечает, что под добросовестностью участников гражданских правоотношений следует понимать субъективную сторону их поведения .
———————————
См.: Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве. М., 2000. С. 261.

К.И. Скловский полагает, что наиболее строгое понимание добросовестности сводится к требованию непременного наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности. Существует и более умеренное толкование добросовестности как убеждение приобретателя, что вещь получена им «не без правды», пусть и не в собственность, но таким образом, что позволяет осуществлять владение «как своим собственным» .
———————————
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 61.

Очевидно, что к недобросовестным действиям в отношениях по давностному владению относятся прежде всего такие, которые осуществляются помимо воли собственника. При этом недобросовестное использование вещи закрепляется таким образом, чтобы установить положение, при котором можно было бы осуществлять управление имуществом по своему произволу, поэтому о владении без правовых оснований должно быть известно как собственнику, так и владельцу. В этом случае собственник может не предъявлять исковых требований в течение установленного законом периода, осознавая, что у его имущества имеется незаконный владелец. Как отмечают авторы Комментария, из отсылки п. 4 ст. 234 ГК РФ следует, что лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. 301 и 305 ГК РФ, способно приобрести ее по давности владения. Эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. Это означает, что знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности владения. Лицо, знающее, что его владение данной вещью является незаконным, для целей настоящей статьи признается владеющим добросовестно .
———————————
См.: Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004.

Таким образом, недобросовестность при давностном владении может быть выражена в использовании (управлении) имуществом, не согласующимся со знанием и волей об этом у собственника. При этом наиболее существенными характеристиками, определяющими применение норм о приобретательной давности, является взаимное осознание собственником и давностным владельцем отсутствия правового основания владения земельным участком между ними, а также невмешательство первого в деятельность второго и как следствие — отсутствие между ними споров в течение всего установленного законом периода. При этом знание незаконного владельца о собственнике земельного участка не исключает возможность приобретения его в собственность в порядке приобретательной давности. Важно, чтобы добросовестность существовала в течение всего срока давности владения: непрерывно и открыто, что свидетельствует об установлении и течении владения не в противоречии с волей собственника земельного участка.
Здесь же следует отметить, что гражданское законодательство исходит из презумпции добросовестности участников регулируемых им отношений, она предполагается согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельные участки: проблемы предъявляемых требований и необходимых условий

Дата публикации: 23.05.2016 2016-05-23

Статья просмотрена: 362 раза

Библиографическое описание:

Зарицкая А. С. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельные участки: проблемы предъявляемых требований и необходимых условий // Молодой ученый. — 2016. — №10.3. — С. 12-14. — URL https://moluch.ru/archive/114/30417/ (дата обращения: 29.10.2018).

В статье рассматривается содержание понятия приобретательной давности в отношении земельного участка как объекта гражданского права. Особое внимание уделено требованиям, которые являются необходимыми условиями, как основаниям приобретения права собственности на земельный участок.

Ключевые слова: приобретательная давность, земельный участок, право собственности.

Фактические основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности всегда представляли собой особый научный интерес. Представляется, что их специфика может быть определена путем «всестороннего изучения признаков данного явления и особенностях их проявления [5, с.65]» в отношениях по приобретению прав на земельные участки. Несмотря на достаточно значительное количество изменений, внесенных в земельное законодательство в последнее время, вопрос института приобретательной давности так и не нашел в нем своего отражения, что указывает на наличие злободневной проблемы в этой области. При этом новый кодифицированный федеральный закон все также не содержит норм, запрещающих приобретение права собственности на землю по указанному основанию. Вместе с тем, судебная практика по делам данной категории неоднозначна, а в ряде случаев представляется спорной.

Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Отметим, что из толкования статьи возникает ряд вопросов: что означает добросовестное, открытое владение и как исчисляется срок непрерывного владения. Требует уточнения, кто именно может являться субъектами приобретения права собственности по давности владения, и, в общем, применимы ли нормы статьи к земельным участкам как к объекту рассматриваемых отношений.

Итак, п. 1 ст. 234 ГК РФ определяет в качестве объекта отношений в том числе недвижимое имущество, включая земельные участки с определенной степенью индивидуализации [4, с. 42]. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности.

Для ответа на поставленные вопросы рассмотрим пять требований или, как некоторые ученые указывают, условий (в данной статье будем использовать данные понятия как тождественные), которые являются необходимыми в своей совокупности предъявляемых к владению как основанию приобретения права собственности на земельный участок.

  1. Начнем с условия добросовестности, само понятие которого, по нашему мнению, вызывает интерес и при этом, определенные затруднения в толковании, а также проблемы в правоприменении. Решение данного вопроса вполне очевидно — законодательное определение понятия добросовестности, так как на настоящий момент гражданское законодательство не содержит подобной дефиниции.

По этому поводу высказаны различные точки зрения ученых-правоведов. По мнению большинства, добросовестность следует рассматривать с субъективной стороны, то есть через отношение самого лица к основанию завладения имуществом. Иначе говоря, владелец должен быть добросовестным настолько, насколько это признается обществом. Сегодня же эти представления сводятся к тому, что добросовестным является тот, кто не отнял имущество насильственным или преступным путем [1, с.12].

Здесь важно отметить, что до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», законодательством не предусматривалась государственная регистрация права собственности на земельный участок, а в силу ст. 6 данного федерального закона, права на земельные участки, которые возникли до его вступления в законную силу, признаются юридически действенными и при отсутствии их государственной регистрации [9].

Также если лицо не осознавало противоправности своих действий, не знало и не могло знать, что у земельного участка есть собственник, то налицо добросовестный владелец. Как правило, добросовестный владелец считает себя собственником земельного участка и совершает в отношении него те действия, которые обычно совершает собственник. Кроме того, от недобросовестного владельца имущество всегда требуется, а от добросовестного, хотя и неправомерно владеющего чужим имуществом — лишь в определенных законом случаях (ст. 302 ГК РФ).

Таким образом, лицо неправомерно, но добросовестно завладевшее чужим имуществом может приобрести на него право собственности.

При этом добросовестность должна существовать в течение всего срока давности владения: непрерывно и открыто, что свидетельствует об установлении и течении владения, не в противоречии с волей собственника земельного участка [7, с.31].

Здесь же следует отметить, что гражданское законодательство исходит из презумпции добросовестности участников регулируемых им отношений, она предполагается согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ. Данное положение означает, что любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратное.

  1. Следующим требованием является открытость, которое предполагает очевидность владения для окружающих и проявляется в совершении фактическим владельцем действий по использованию и охране имущества. Применительно к земельному участку условие открытости не представляет никаких проблем, так как в силу понятия и особых свойств земли такое владение всегда будет открытым [6, с.16].
  2. Понятие непрерывности владения также не содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации, однако его толкование вполне очевидно: такое владение и пользование земельным участком, при котором он постоянно использовался в соответствии с его целевым назначением и категорией земель и принимались меры, направленные на его охрану и улучшение [6, с.17].
  3. Согласимся с мнением И. М. Тютрюмова, высказанным еще в проекте Гражданского уложения 1910 года, о том, что под давностью существования владения подразумевается изменение в правах через истечение известного времени [3, с. 89]. При этом потенциальному приобретателю дается право (не обязанность) на присоединение сроков. Как справедливо отмечается, в порядке правопреемства переходит не само право (его еще нет), а те элементы юридического состава, накопление которых необходимо для приобретения по давности владения права собственности [8].
  4. Последним условием является тот факт, что давностное владение осуществляется лицом, которое не является собственником соответствующего имущества, не имеет иных правовых оснований в отношении его, поэтому является незаконным владельцем имущества. При этом претендент владеет земельным участком «как своим собственным». Здесь же целесообразно сказать о важном условии, которое направлено на то, чтобы исключить применение норм ст. 234 ГК РФ в случаях, когда владение на земельный участок в течение длительного периода осуществлялось на основании договорных обязательств или вещных прав. К тем случаям, когда владение земельным участком осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования, доверительного управления) или административного акта, закрепляющего его за владельцем. Свое отражение данное условие нашло в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015 № Ф08–634/2015 [10]. Так, в резолютивной части указано, что общество, получая земельный участок во владение, знало и должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на этот участок, давностное владение имуществом в рассматриваемом случае не возникло в связи с его осуществлением на основании распорядительных актов уполномоченного органа о предоставлении земельного участка во временное владение, отличное по своей сути от владения имуществом как своим собственным, а находящийся в публичной собственности земельный участок, не приобретавшийся в частную собственность в установленном земельным законодательством порядке, не мог быть приобретен обществом в собственность в порядке приобретательной давности.
  1. Богданов Е. Категория «добросовестность» в гражданском праве // Российская юстиция. 2009. № 9. С.12.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗс изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4384 (далее — ГК РФ).
  3. Гражданское уложение: Проект. Т. 1 / Под ред. И. М. Тютрюмова. СПб., 1910.
  4. Гряда Э. А. К вопросу о гражданско-правовом значении государственного кадастрового учета земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2. С. 42–45.
  5. Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
  6. Драчук В. П. юридический справочник землевладельца. М., «НОРМА». 2010.
  7. Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2004.
  8. Михалева Т. Н. Как правильно вступить в наследство: практические рекомендации юриста // СПС КонсультантПлюс.
  9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ с изм. и доп. от 8 марта 2015 года // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2015. № 10. Ст. 1418.
  10. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015г. № Ф08–634/2015 по делу № А15–1948/2014 //СПС КонсультантПлюс.

Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения Савин, Роман Алексеевич

Диссертация, — 480 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Савин, Роман Алексеевич. Приобретение права собственности на земельный участок по давности владения : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03 / Савин Роман Алексеевич; [Место защиты: Моск. ун-т МВД РФ].- Москва, 2012.- 168 с.: ил. РГБ ОД, 61 12-12/860

Введение к работе

Актуальность исследования. Актуальность темы исследования определяется задачей, стоящей перед современной экономикой Российской Федерации. Проблему перевода российской экономики с инерционного энергосырьевого на инновационный путь развития невозможно решить без применения норм гражданского права, обеспечивающих экономический оборот имущества, в том числе с помощью института приобретательной давности. Впервые приобретательная давность встречается в положениях Закона от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», Основ гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (п. 3 ст. 50). В настоящее время действующей нормой является ст. 234 ГК РФ. Приобретательная давность возникает в сфере гражданского оборота, нуждами которого объясняется ее восстановление в нашем законодательстве. Условия, необходимые для приобретения по давности (добросовестность, открытость, непрерывность), возникают именно из оборота, в который вовлечены земельные участки. Статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу своей лаконичности не позволяет решить все вопросы, возникающие в сфере приобретательной давности на землю. Использование указанной нормы ГК РФ вызывает ряд сложностей и в правоприменительной практике. Некоторые ответы на вопросы о давностном владении были даны в Постановлении от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который в самостоятельный раздел сгруппировал споры, связанные с применением правил о приобретательной давности. Несмотря на это, остается необходимость внесения уточнений в указанную норму гражданского кодекса.

Следует отметить, что нормы, посвященные давностному владению, в том числе на земельные участки, встречаются в законодательстве и Древней Руси, и Российской империи.

В период существования Советского государства частная собственность на землю была отменена. В условиях исключительной государственной собственности на землю институт приобретательной давности, как таковой, стал не нужен, поэтому нормы о возникновении права собственности по основанию приобретательной давности в России отсутствовали, что нашло прямое законодательное закрепление в ГК РСФСР 1922 года.

Даже после введения частной земельной собственности в 1990 г. Законом «О собственности в РСФСР» вопрос применения норм о приобретательной давности к земельным участкам долгое время оставался дискуссионным. Таким образом, давностное владение землей представляется сравнительно новым явлением в современном российском гражданском законодательстве и требует серьезного изучения.

Регулируя общественные отношения в сфере оборота земель, гражданское право выполняет важную социально-экономическую функцию. Именно эта функция гражданского права предопределяет необходимость закрепления такого правового основания возникновения права собственности, как приобретательная давность. Не вызывает сомнений тот факт, что нормальный оборот земельных участков должен приносить доход как его обладателю, так и всему обществу. В связи с этим изучение норм о давности владения землей служит максимальному вовлечению в гражданский оборот способных к этому видов земель, не допуская их простоя, а также способствует повышению эффективности их товарно-денежного оборота. При этом приобретательная давность приветствуется гражданским законом лишь тогда, когда она обоснована не только длительностью использования участка, но и заботой о нем.

В связи с чрезвычайно важной ролью приобретательной давности на земельный участок возникает необходимость изучить и предложить решение проблем, существующих в процессе гражданского оборота земель, правоприменительной практики по давностному владению, а также выработать оптимальную конструкцию института приобретательной давности на земельный участок. Все вышеперечисленное свидетельствует об актуальности и своевременности проведенного диссертационного исследования.

Степень научной разработанности. Вопросы, связанные с приобретением права собственности по давности владения, были разработаны и использовались применительно к земельным участкам как недвижимости в работах русских дореволюционных юристов: Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, И.Е. Энгельмана, Л.А. Кассо, Ю.С. Гамбарова, а также отечественных юристов: В.А. Тархова, И.А. Покровского, И.А. Новицкого, Б.Б. Черепахина, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Д.А. Рудокваса, О.М. Козыря, М.Г. Масевича, Т.Е. Абовой, Г.В. Чубукова, А.А. Погребного, Б.В. Ерофеева.

В советский период института приобретательной давности на землю не существовало, поскольку частная собственность на землю была отменена. Крупные научные исследования по данному вопросу не проводились.

Закрепление приобретательной давности в законодательстве современной России вызвало возрождение интереса к данному институту. Важное место среди работ по вопросам приобретательной давности занимают труды В.А. Тархова, В.А. Рыбакова, А.П. Анисимова, Д.М. Генкина, К.И. Скловского, Д.А. Рудокваса, Т.Е. Абовой и др.

По проблемам, рассматриваемым в данной работе, проводились диссертационные исследования Л.А. Зеленской, М.Ю. Бубновым, Ю.В. Вороновой, В.В. Вороным, М.Б. Калмырзаевым, В.В. Лапиной, Н.М. Хайрулиной и другими учеными – правоведами.

Особенность настоящей работы состоит в комплексном исследовании проблем, связанных: с сущностью приобретательной давности на земельный участок как объекта недвижимости; условиями, при которых в обороте приобретается материальное право собственности по указанному основанию на земельные участки; порядком защиты и регистрации прав на земельный участок как объект недвижимости.

Объектом исследования выступают правоотношения приобретательной давности, порождающие право собственности на земельный участок.

Предметом исследования являются нормы российского гражданского права, практика применения указанных норм, порядок защиты и регистрации прав на земельные участки, а также вопросы совершенствования отечественного законодательства в указанной сфере.

Цели и задачи исследования. Цель исследования заключается в выявлении правовой природы института приобретательной давности на земельные участки как объекты недвижимости, разработке на этой основе предложений по совершенствованию ряда положений гражданского законодательства, а также практики его применения.

Естественно, что в рамках одного диссертационного исследования невозможно рассмотреть все вопросы, связанные с приобретением права собственности на земельный участок по давности владения. Исследование затрагивает лишь некоторые проблемы института приобретательной давности на землю, которые, по нашему мнению, наиболее актуальны.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать условия приобретения права собственности на земельный участок по давности владения.

2. Выявить сущность приобретательной давности на земельный участок.

3. Установить специфику ограничений по приобретению права собственности на земельные участки по давности владения.

4. Определить порядок признания права собственности на земельный участок по давности владения.

5. Рассмотреть порядок регистрации права собственности на земельный участок по давности владения.

6. Охарактеризовать иски, вытекающие из правоотношений по защите приобретательной давности.

Методологическую основу исследования составляет совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов (исторический, системный, аналитический, догматический и др.). В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов. В работе использовались такие методы толкования права, как историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический, формально-догматический.

Теоретическая основа исследования. В процессе исследования использовались труды В.А. Тархова, В.А. Рыбакова, А.П. Анисимова, Д.М. Генкина, Г.М. Амфитеатрова, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Б.Б. Черепахина, О.Н. Садикова, О.М. Козыря, В.П. Мозолина, Т.Е. Абовой, Н.К. Толчеева, Ю.К. Толстого, М.Г. Масевича, И.Б. Новицкого, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, М.М. Агаркова, О.Ю. Скворцова, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича и др.

Эмпирическую базу исследования составили действующие и утратившие силу нормативные акты СССР, РСФСР, Российской Федерации, практика применения актов законодательства, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Научная новизна. Диссертационное исследование является одним из первых трудов, где на основе действующего законодательства проведен комплексный анализ института приобретательной давности на земельные участки как объекты недвижимости. На основе всестороннего анализа института приобретательной давности с учетом особенностей правового режима земель разработано авторское определение давностного владения земельным участком, выявлена специфика земельного участка как объекта приобретательной давности, обусловливающей ограничение возникновения права собственности на этот участок.

В ходе диссертационного исследования разработано новое видение сущности института давностного владения земельным участком, представлено авторское понимание отношений собственника и давностного владельца к земельному участку, проведено оригинальное, комплексное исследование совокупности необходимых условий, являющихся основанием приобретения права собственности по давности владения.

На основе научно-теоретического анализа, изучения правовых актов, практики их применения, а также судебной практики выдвинуты конкретные идеи по решению отдельных проблем, связанных с приобретательной давностью на земельный участок.

С учетом различных взглядов на проблему давностного владения земельным участком, существующих в российской цивилистике, а также на основании толкования условий приобретательной давности, выработанного в результате правоприменительной практики, вносятся конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Приобретательная давность на земельный участок – это факт длительного, добросовестного, открытого и непрерывного владения чужим участком как своим собственным в течение установленного законом срока. Возникновение права собственности на земельный участок в результате приобретательной давности происходит с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых в законодательстве по некоторым видам земель.

2. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельный участок имеет гражданско-правовое обоснование и характеризуется сложным фактическим составом. Она применима для возникновения права частной собственности определенного круга субъектов, в качестве которых могут выступать только физические и юридические лица. Приобретательная давность предполагает наличие собственника земельного участка. С учетом равенства форм собственности и их защиты приобретательная давность может возникать в отношении земельных участков, находящихся как в частной, так и в государственной и муниципальной собственности. Исключение составляют земли публичного достояния, составляющие исключительную государственную собственность.

3. Сущность приобретательной давности на земельный участок состоит в специфике отношения к земельному участку как к своему со стороны владельца, который не имеет на него правовых оснований. Одновременно в давностном правоотношении обязательно участвует собственник земельного участка. Такое участие носит пассивный характер. Исключение составляет бесхозный земельный участок, не имеющий конкретного собственника. В таком случае может возникнуть конкуренция оснований для признания права собственности как за гражданином или юридическим лицом, так и за органом местного самоуправления. Закон в рассматриваемом случае отдает предпочтение тому, кто ранее начал владеть спорным земельным участком при соблюдении правил давностного владения. Кроме того, для применения норм о приобретательной давности важно отсутствие не только фактических, но и юридически оформленных действий со стороны собственника по передаче земельного участка, выступающих подтверждением временного характера владения.

4. Признание права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности основано на нормах гражданского права (ст. 11, 12 ГК РФ) и является спором о праве, поэтому осуществляется в исковом производстве в соответствии с ГПК РФ. Исключение составляют дела, по которым имелись документы на земельный участок, но они были утрачены и не могут быть восстановлены во внесудебном порядке. В таком случае предъявляется заявление в суд, рассматриваемое по правилам особого производства, в котором отсутствует спор о праве на земельный участок между заинтересованными лицами.

5. Недобросовестность при давностном владении может быть выражена в использовании (управлении) имуществом, не согласующимся со знанием и волей об этом у собственника. При этом наиболее существенными характеристиками, определяющими применение норм о приобретательной давности, являются взаимное осознание собственником и давностным владельцем отсутствия правового основания владения земельным участком между ними, а также невмешательство первого в деятельность второго и как следствие отсутствие между ними споров в течение всего установленного законом периода. При этом знание незаконного владельца о собственнике земельного участка не исключает возможности приобретения его в собственность в порядке приобретательной давности.

6. Добросовестность как одно из условий приобретательной давности подразумевает необходимость давать незаконным владельцем самому себе отчет в отношении своих поступков; объективное отсутствие у него причин и поводов обвинять себя в неблаговидных, противоправных действиях или бездействии. После того как отпали правовые основания истребования имущества из чужого незаконного владения, незаконный владелец в давностных правоотношениях становится добросовестным. Вместе с тем незаконный владелец не может ссылаться на добросовестность, если она несовместима с заботливостью в той степени, в какой обстоятельства и правила гражданского оборота позволяли требовать от этого лица.

7. В целях устранения неоднозначности в понимании п.1 ст. 234 ГК РФ, предлагается дополнить гражданское законодательство нормами-презумпциями: «давностное владение является добросовестным, если лицо, приобретая владение, не знало и не узнало впоследствии об отсутствии основания возникновения у него права собственности», «давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта владения данным имуществом», «давностное владение является непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности», «владение имуществом как своим собственным должно осуществляться без договорных оснований».

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в формулировании предложений, имеющих существенную значимость для науки гражданского права в целом и института давностного владения в частности, выявлении специфики земельного участка, препятствующей приобретению участка на праве собственности, а также сущностных признаков приобретательной давности.

Выводы, полученные в результате исследования, могут быть использованы при разработке и совершенствовании учебных материалов по курсу «Гражданское право», при чтении соответствующего курса в учебном заведении, при проведении семинарских занятий по проблемам современной цивилистики, а также в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права.

Предложение по совершенствованию гражданского законодательства может быть использовано в правотворческой деятельности при совершенствовании Гражданского кодекса РФ. Практические выводы, сделанные в диссертации, могут применяться в деятельности судебных органов и различных ведомств.

Апробация результатов исследования. Диссертация была выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина. Основные научные положения, выводы и предложения, содержащиеся в исследовании, нашли отражение в 8 опубликованных статьях, в том числе 3 – в рецензируемых научных журналах, и выступлениях на международных (Самара, 2010; Рязань, 2010) и всероссийских (Коломна, 2010) научно-практических конференциях. Основные положения диссертационного исследования были внедрены в деятельность ГУЭБиПК МВД России, ГУУР МВД России, использованы в учебном процессе при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Актуальные проблемы гражданского права» на факультете юриспруденции и политологии Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина.

Структура диссертации. Структура диссертации определена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.