Право залога на квартиру не возникает

Обсуждения

Госрегистратор требует заявления продавца об отсутствии претензий по оплате

28 сообщений

Здравствуйте. Несколько лет назад семья продала квартиру, в договоре было указано, что ден. средства перечисляются на счет одного из продавцов за счет заемных средств Банка через несколько дней с даты регистрации договора.

Претензии возникли у регистраторов, при попытке покупателя оформить снятие с квартиры обременения (квартира оплачивалась за счет ипотечных средств).

Регистраторы говорят, что формулировка в договоре «деньги перечисляются через несколько дней после его госрегистрации» автоматически ведет к применению п. 5 ст. 488 ГК РФ, то есть продавец становится залогодержателем. Однако в договоре прямо указано — что квартира после регистрации перехода права собственности оказывается в залоге Банка, о залоге в пользу продавцов ни слова.
В общем, на взгляд, залог в пользу продавца не должен автоматически возникать.
Какие будут мнения?

Право залога при покупке квартиры по п 5 ст 488 ГК РФ

Как понимать фразу : » 4. ПОКУПАТЕЛЬ купил у ПРОДАВЦА указанную квартиру за (. ) ,каковую денежную сумму ПРОДАВЕЦ получит от ПОКУПАТЕЛЯ в течение одного календарного дня после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. ———Право залога у ПРОДАВЦА на указанную квартиру в силу п.5 ст.488 ГК Российской Федерации не возникает.——— 5. На момент подписания настоящего договора в продаваемой квартире отсутствуют зарегистрированные лица. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от имущества в течение 1 (одного) календарного дняпосле государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области . Какие последствия для ПРОДАВЦА имеет снятие ЗАЛОГА . С уважением ,Владимир .

Ответы юристов (1)

Здравствуйте! Залог для продавца — это обеспечительные меры, направленные на защиту его прав, в случае не оплаты покупателем стоимости квартиры.​ При снятии залога до момента получения стоимости квартиры покупатель теряет такую «страховку».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Объявление

  • Регистрация: 21.07.2009
  • Сообщений: 116

Ипотека в силу закона (обязательно?)

«МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 15 июня 2006 г. N 213
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
IV. Особенности государственной регистрации
ипотеки в силу закона
24. Ипотека в силу закона возникает:
при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса)»

Граждане БАНКИРЫ, в особенности ипотечники — NEED YOUR HELP.
Правильно ли я понимаю, что под выделенным выше договором понимается договор купли — продажи квартиры? Что, если в нем прописано: «Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, право залога у продавца на квартиру не возникает.» Означает ли это, что ипотека в силу закона при данном раскладе оформляться не должна, ведь нигде нет ссылки на банк или на то, что квартира приобретается за счет кредитных средств? В кредитном договоре прописано следующее:
1. цель кредита — приобретение недвижимости;
2. кредит предоставляется без обеспечения.
Кредит уже выдали, договор купли — продажи зарегистрирован в ФРС. стоит ли поднимать панику?

Риэлторы, помогите, пожалуйста (1302 просмотров)

Есть покупатель на квартиру – ипотечник+ жилищный сертификат на улучшение жилищных условий. Как в договоре купли-продажи можно прописать гарантию перевода средств по жилищному сертификату? В рыбе договора от банка есть пункт: Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Я так понимаю, что это из-за того, что квартира уже будет в залоге у банка. А как же тогда обезопасить себя продавцу? Квартира же не может быть в залоге и у банка и у продавца до обналичивания денег? Риэлтор утверждает, что оплату денег гарантирует фраза в договоре:
Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи.
Типа, этого достаточно, но , возможно риэлтору нужно просто комиссию получить, а дальше трава не расти. Риэторы форума, подскажите, достаточно ли это? Или в договоре надо еще как-то прописать гарантии? Но как обойти банк? Ответить

Можете озвучить суммы? Жилищн. сертификат столько, ипотека — столько, собственные средства покупателей — столько и сумму продажи. Ипотечные деньги и собственные деньги закладываются в ячейку? Какие условия доступа?

После этого объясню все риски. Автор: Юля В **K** Ответить

Да, конечно. Жилищн сертификат — 900 000. Ипотека примерно 1500. И 1500 наличные продавца + -. Сумма квартиры 3900 Мос. обл. Наличные+ипотека через ячейку ипотечного банка.
Больше всего смущает, что в договоре прописано:
КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ.
При этом гр. ____________________________становятся солидарными залогодателями.
И тут же ниже:
Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Условия доступа к ячейке это отдельный договор с банком? Я пока видела только дкп. Ответить

Да, это стандартная фраза всех ипотечных договоров. Банк страхует себя, понять можно.

» с момента государственной регистрации настоящего Договора», — 1 марта, видимо, прошло мимо ипотечного банка. Договора с 1 марта не регистрируются, регистрируется только переход права и ипотека в силу закона.
Какой банк так безграмотно составляет договора?

Запросите у банка договор аренды ячейки с доп. условием. Для Вас это очень важно.

Ваши риски состоят в том, что с 1 марта договор считается заключенным с момента подписания. Ипотечные деньги + личные средства заемщиков будут лежать в ячейке, с ними для Вас проблем нет и не предвидится.
Если не перечислит покупатель сумму по сертификату, то расторгнуть дкп Вы не сможете, а переход права уже зарегистрирован, квартира в залоге у банка. Вы можете только обращаться в суд и по суду требовать оплаты по договору оставшейся части (900 тысяч).

Остается только надеяться, что все будет хорошо.

Расписку о получении денежных средств в какой момент от Вас хотят получить? На сделке Вы ее должны будете написать? Автор: Юля В **K** Ответить

Спасибо Вам. Банк Возрождение, через его же счет и сертификат.
Думаю, расписку попросят на сделке — об этом не говорили еще. Вот, попросила переслать договор и сижу обалдеваю. Риэлтор поет, что все будет хорошо, мол покупателей сейчас не выбирают. Предложила добавить вот это:
Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
Юля, а как Вы смотрите вот на это: Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Это может помочь? Ответить

Расписку на сделке писать можно, но не давать ксерить.
Еще раз для вашего риэлтора — договора не регистрируются, поэтому предоставить зарегистрированный договор в банк покупатель не сможет.

Прежде, чем предлагать Вам вносить изменения в дкп, пускай риэлтор с банком попробует согласовать текст. Тогда и обсуждать нечего будет.
Нет, этот текст не сможет помочь. Автор: Юля В **K** Ответить

Покупатель один или семья? Муж и жена? или еще ребенок? Автор: Юля В **K** Ответить

Да, муж, жена ребенок. Ответить

Спасибо. См. ниже ответила.
Можно Вас попросить подписываться как-то везде одинаково, хотя бы автор? Чтобы не путать с другими анонимами. Автор: Юля В **K** Ответить

Извините, лучше быть анонимной дурой. Ответить

У Вас достаточно редкая нестандартная ситуация с покупателями. Не надо так о себе. Автор: Юля В **K** Ответить

Спасибо Вам, Юля. И за консультацию и за утешение. и не знаю какое принять решение — с покупателями действительно трудно, тем более в области. Риэлтор акцентирует, что это государственный сертификат — мол, смысл не переводить деньги, но кто мой риэлтор, я уже поняла. А на Ваш взгляд, какой риск не получить деньги и в каком случае? Ответить

1. Кому выдали этот сертификат? Вы не в курсе? (военные и т.д?)
2. Расспросите четко в банке, на чей счет поступают деньги после регистрации? На счет покупателей? или сразу на Ваш счет идет перечисление?

3. «Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи.»

Фразы в дкп должны звучать однозначно для понимания. Не должно быть двусмысленности. Процедура получения денег ПРОДАВЦОМ должна быть прописана четко. Процитированная фраза двусмысленна.

4. В дкп обязательна должна быть фраза о подтверждении взаиморасчетов распиской продавца.

Выясните завтра в банке, что будет для Вас доступом к деньгам — запросите рыбу договора аренды ячейки в вашем конкретном случае.

5. Решение принимать рано, вам не хватает информации. Автор: Юля В **K** Ответить

Зачем продавцу право на залог квартиры при продаже?

Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: «Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру.» Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?

Ответы юристов (2)

Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.

Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Стоит ли прописывать залог в договоре купли-продажи и чем это грозит продавцу?

Помогаю пожилой родственнице составить договор купли-продажи комнаты. Она находится в другом городе, рядом родственников нет. Ей необходимо продать комнату, покупатель найден. Что моя родственница, что покупатель, боятся использовать банковскую ячейку для оплаты, т.к. никогда с этим не сталкивались. Деньги покупатель планирует переводить на пенсионный счет моей родственницы после государственной регистрации права на него в МФЦ. Родственница хочет обойтись без нотариуса.

Я скачала договор на сайте Росреестра, в нем есть пункт: «право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации». Как я понимаю, если прописать данную фразу, то в случае неуплаты моя родственница не сможет вернуть себе комнату и не получит деньги. Если прописать, что право залога возникает, то какие юридические нюансы могут быть? Нужно ли дополнительно регистрировать такой договор у нотариуса или в Росреестре, платить какие-то пошлины, налоги? Какие особенности будут в этом случае в сравнении с договором без залога?

Уточнение клиента

Родственница планирует с покупателем подписать договор и переоформить в МФЦ право собственности на комнату на покупателя, оставить документы в МФЦ и сразу же пойти в покупателем в Сбербанк для того, чтобы тот положил деньги на ее пенсионный счет. После оплаты они должны вернуться в МФЦ для получения документов. Потому в договоре необходимо прописать условия так, чтобы она не осталась без денег и без комнаты. Переоформление и оплату планируют сделать в один день.

20 Ноября 2017, 03:06

Ответы юристов (2)

Если оформление будет происходить в один день, то зачем Вам залог. В моей практике мы поступали так: Покупатель переводит деньги на счет Продавца с указанием назначения платежа: Оплата по такому то договору. Это происходит через оператора, но при этом берется комиссия. После чего у Покупателя будет подтверждение оплаты договора, соответственно он без квартиры не останется, он ее уже оплатил. Возьмите копию этой квитанции Продавцу и идите в МФЦ регистрировать переход права собственности. Покупателю объясните, что если оплата происходит после сдачи документов в МФЦ, то возникает залог. Так же в случае чего деньги всегда можно вернуть, если сделка не состоится.​

Уточнение клиента

Моя родственница пенсионерка с инвалидностью, с очень плохим зрением, она не умеет пользоваться банковскими карточками, ячейками и т.п., единственный вариант- это зачисление покупателем денег в Сбербанке на счет моей родственницы в ее присутствии и получение от банка выписки с квитанцией. Покупатель тоже пенсионер, боится проводить оплату до перерегистрации права на комнату, покупает комнату для своего сына.

20 Ноября 2017, 11:10

Пополнить счет можно через операциониста в сберкассе. В этом случае просто попросите реквизиты сберкнижки Вашей родственницы и произведите перевод на ее сберкнижку. Этого будет достаточно. Если покупатель положит деньги на ее счет, то у него не будет документов об оплате квартиры. Покупателю так же выгоден перевод на сберкнижку Продавца, так как в случае не оформления квартиры на Покупателя имеется возможность в два счета (правда по суду) вернуть деньги. В этом случае будут защищены и Продавец и Покупатель. Но еще раз повторюсь, если оплата после сдачи в МФЦ, то возникает залог, который потом нужно будет снимать, а это дополнительные затраты обоих сторон, в частности Продавца, так как ему необходимо снимать залог. Если Покупатель готов оплачивать снятие обременения (госпошлина за наложение обременения и его снятие) то можно идти по его пути. Все расходы связанные с залогом будет нести Покупатель, так как залог это его требование.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.