Покупка земельного участка в собственность

Оглавление:

Земельные участки

С начала 2009 года, стоимость продажи участков в пригороде Киева снизилась в среднем на 30-40%, а резкое ограничение ипотечного кредитования подорвало общий спрос на загородные земельные участки под застройку.

Продажа участков — бизнес непростой. О сверхприбыльности сделок с покупкой и продажей участков наслышаны многие, но по-настоящему хорошо разбираются в земельных вопросах и нюансах инвестирования в участки только немногие профессионалы.

«На сегодняшний момент тенденция в продаже участков такова: люди либо они уже вложили средства в земельные участки до кризиса, но не строят, так как у них больше нет свободных денег, либо надеются на дальнейшее снижение цен», — говорит риэлтор Катерина Зинченко.

Но несмотря на это, желания покупателей остаются такими же. Люди продолжают выбирать земельные участки для постройки собственного дома по таким критериям:

  • расстояние от земельного участка до Киева
  • состояние автотрассы
  • стоимость сотки земельного участка
  • инженерные коммуникации на участке (газ, вода, канализация)
  • наличие водоема, леса возле земельного участка
  • инфраструктура (магазины, школы, детские сады, больницы) в районе продажи участка

Инвестирование в покупку участка с целью его последующей перепродажи – рисковое мероприятие. Самые «лакомые» кусочки и куски земли уже давно проданы или переданы другими способами в собственность олигархов и иже с ними. А земельные участки Киева и Киевской области, находящиеся в свободной продаже, дешёвыми назвать никак язык не повернётся. От 1 200$ — до 100 000$ за 1 сотку – это дороговато.

Сделки по покупке и продаже земли заключаются:

  • перекупщиками, главной целью которых является получение максимальной прибыли от перепродажи земли после придания ей дополнительных потребительских качеств (подводки основных коммуникаций к участку и его размежеванию)
  • крупными корпоративными инвесторами, покупающими огромные наделы земельных участков для возведения на них коттеджных посёлков, развлекательных торговых комплексов, промышленных баз и заводов, гипермаркетов;
  • частными инвесторами, желающими возвести на земельном участке коттедж или таунхаус для проживания или летнего отдыха;
  • частными инвесторами, приобретающими земли сельскохозяйственного назначения для осуществления фермерской деятельности

Для того, чтобы удачно провернуть перепродажу участка в будущем, необходимо при покупке участка его грамотно оценить. Для оценки потенциала участка стоит обращать пристальное внимание не только на его юридическую характеристику – вытяг из земельного кадастра, приватизированность участка, наличие государственного акта на землю и отсутствие его «клонов», юридическую «чистоту» правоустанавливающих документов.

Покупатель должен иметь большой опыт в сделках по продаже и покупке участка и обладать «нюхом» на участок, который может принести прибыль. Либо же должен быть достаточно умен, чтобы выбрать действительно грамотного земельного брокера или риэлтора, способного дать стоящую консультацию. Тем не менее, опытные спекулянты ухитряются и сегодня зарабатывать не менее 50-70% на каждой удачной сделке. Существует 2 самые распространенные схемы для получения прибыли от покупки земельных участков.

Если есть несколько лишних миллионов долларов, то их можно выгодно вложить в крупный перспективный земельный надел, подвести к нему необходимые коммуникации, разбить землю на несколько участков под будущие коттеджи, и продавать каждый участочек отдельно частным инвестором под застройку.

А можно купить участок земли неподалеку от дорожных магистралей, в черте коттеджного городка или неподалеку с ним, то есть там, где благополучно решены вопросы коммуникаций (подводки газа, электричества, канализации, воды) и безопасности. Построить на земельном участке дом, а затем, дождавшись благоприятной конъюктуры, — выгодно перепродать его вместе с землей.

Не нужно забывать, что земельный участок с возведенным на нем коттеджем, является желанным залогом для любого банка, который с радостью выдаст кредит на землю или откроет кредитную линию предпринимателю для пополнения оборотных средств или инвестиционных проектов. При решении о приобретении конкретного земельного участка, необходимо выяснить несколько обязательных моментов

Земельные участки: закон, назначение земель

Согласно Земельного кодекса Украины — земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Необходимо понимать что такое земельные отношения: это общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей

Субъектами земельных отношений являются не только граждане, но и юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти. Объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи).

Согласно Земельному кодексу Украины, все земельные участки подразделены на категории, каждая из которых имеет свой правовой режим, определяющий возможность и порядок продажи участка и приобретения. Существует много категорий назначения земельных участков (природно-заповедного, рекреационного, оборонного, лесной, водный фонды).

Земли в Украине по основному целевому назначению подразделяются на категории.

  • земельные участки сельскохозяйственного назначения: передаются в собственность и предоставляются в пользование гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства. Но такие земельные участки не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
  • земельные участки жилищной и общественной застройки;
  • земельные участки природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
  • земельные участки оздоровительного назначения;
  • земельные участки рекреационного назначения;
  • земельные участки историко-культурного назначения;
  • земельные участки лесного фонда;
  • земельные участки водного фонда;
  • земельные участки промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан либо юридических лиц, могут находиться в запасе.

Памятка покупателю участка:

Для строительства дома для жилья на земельном участке, необходимо что бы участок был жилищно-строительного назначения, т.е. под застройку. Изменить целевое назначение земельного участка бывает очень непросто и долго, а подчас и невозможно.
Например смена целевого назначения земли с сельскохозяйственного на жилищно-строительное обойдется в сумму от 200$ до 1000$ (иногда за сотку). Вся процедура будет при благоприятных обстоятельствах длится полгода. Если купить участок под дачный дом или садоводство, то целевое назначение можно не менять, но в таком доме прописаться невозможно.

Документы на земельный участок

Правоустанавливающим документом на земельный участок является Государственный акт на право собственности на землю, изготовленный на специальном бланке. Там должно быть обязательно указано:

  • наименование собственника земельного участка (если вписаны несколько человек-собственников — должно быть согласие всех на продажу земельного участка)
  • описание земельного участка (целевое назначение, план, месторасположение, площадь земли)
  • подписи главы местной госадминистрации либо местного совета и главы местного органа по земельным ресурсам

При продаже участка обязательно наличие справки из госреестра ограничений, но эту справку сделает нотариус непосредственно на сделке. Перед заключением договора купли- продажи земельного участка, необходимо провести экспертную оценку земельного участка.

Для того, чтобы удачно провернуть продажу участка, необходимо его грамотно оценить. Для оценки потенциала земли стоит обращать пристальное внимание не только на его юридическую характеристику – вытяг из земельного кадастра, приватизацию участка, наличие государственного акта на землю и отсутствие его «клонов», юридическую «чистоту» правоустанавливающих документов.

Оценочная стоимость участка не является обязательной, а используется только нотариусом для исчисления государственной пошлины и выдается независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам. Стоимость оценки земли — от 700 до 1200 грн., в зависимости от удаленности земельного участка и его размеров.

Список необходимых документов для продажи земельного участка

  • Государственный акт на право частной собственности на земельный участок
  • Нормативно-денежная экспертная оценка земельного участка
  • Справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на земельный участок
  • Независимая экспертная оценка земельного участка
  • Паспорта всех собственников земельного участка, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке.
  • Идентификационные коды всех собственников земельного участка, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке, детей, если дети являются собственниками земельного участка.
  • Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
  • Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке.
  • Заявление — согласие супруги/супруга на продажу земельного участка, нотариально оформленное, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора.
  • Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками земельного участка.
  • Разрешение на продажу земельного участка органов опеки и попечительства (если дети являются собственниками земельного участка).

Земельный участок: готовимся к сделке

После проведения всех необходимых подготовительных действий, заключается договор купли-продажи участка, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В договоре купли продажи участка должно быть указано:

  • наименование сторон
  • вид договора (купли-продажи)
  • предмет договора (описание земельного участка)
  • документ, подтверждающий право собственность продавца на земельный участок
  • сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка
  • сведения о наличии либо отсутствии ограничений на использование участка по целевому назначению
  • цена договора
  • обязательства сторон соглашения
  • порядок расчетов
  • экспертная оценка земельного участка
  • ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора
  • случаи прекращения договора

Другие нюансы, на которые стоит обратить внимание при покупке или продаже участка:

  • если участок был приобретен продавцом в браке — необходимо письменное согласие второго из супругов на продажу участка.
  • необходимо предоставление продавцом документов об отсутствии задолженности по оплате за землю.

Обязательные платежи при купле-продаже участка

Найти участок

Оформление сделки продажи участка включает в себя некоторые обязательные платежи:

  • Пошлина за удостоверение договора купли-продажи земельного участка составляет 1% стоимости экспертной оценки участка, указанной в договоре. Обычно платит продавец.
  • Налог на доходы физлиц — 5% от стоимости земли — продавец.
  • Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон продавцом или покупателем и стоят от 1500 до 2500 грн.

После покупки земельного участка и нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо перерегистрировать право собственности на землю и получить новый Государственный акт на имя нового владельца участка. Такую процедуру проходят в местном органе по земельным ресурсам

Киевские и другие бизнесмены – владельцы земельных участков уже давно поняли выгоду, которую можно получить от собственного участка. Земля, а тем более с возведенным на ней коттеджем, является желанным залогом для любого банка, который с радостью выдаст кредит или откроет кредитную линию предпринимателю для пополнения оборотных средств или смелых инвестиционных проектов. Справедлива истина: моя земля – моё богатство!

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Покупка земельных участков в Украине иностранцами

Земельные участки являются одними из наиболее интересных объектов для инвестиций в Украине. Причем это осознают как украинские, так и иностранные инвесторы.

Основным ориентиром для принятия решения о вложениях в покупку земельного участка коммерческого назначения является оценка наиболее вероятной его доходности. Средний срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Украине — от 2,5 до 5 лет, то есть норма доходности составляет 20-40% годовых.

Право собственности на землю в Украине регламентируется законом Украины «О собственности». Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного Кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами — только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Таким образом, иностранный гражданин и лица без гражданства могут приобретать в частную собственность земельный участок несельскохозяйственного назначения, расположенного в пределах населенного пункта.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:

  • приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
  • выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
  • принятия наследства ( причем земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течении года подлежит отчуждению.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в Украине, иностранному гражданину, кроме материальных средств, необходим паспорт и подтверждение легального пребывания на территории Украины. Для составления договора купли-продажи земельного участка продавцу и покупателю недвижимости необходимо иметь идентификационный номер.

Если иностранец, желающий приобрести недвижимость в Украине, не имеет идентификационного номера физического лица, то такому иностранцу перед заключением договора купли-продажи необходимо его получить, иначе нотариус просто не удостоверит договор и сделка не состоится.

Получить идентификационный номер иностранец может в любой районной государственной налоговой инспекции или в Государственных налоговых администрациях городов Киева и Севастополя. Процедура эта несложная, необходимо лишь заполнить анкету с личными данными и подать копию паспорта. Как правило, через неделю после представления указанных документов выдается справка о присвоении идентификационного номера. Итак, получение идентификационного номера не является большой проблемой, однако об этом необходимо позаботиться заранее.

Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса, также зарегистрировать все документы в государственных органах Украины. Для покупки недвижимости в Украине требуется согласие супруга (супруги).

Допускается объединение имущества, являющегося собственностью граждан, юридических лиц и государств, и создание на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности совместных предприятий, с участием юридических лиц и граждан других государств. Это говорит о том, что любую недвижимость можно покупать на двоих, троих и т.д.

Всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.

Граждане иностранных государств и лица без гражданства пользуются правами и обязанностями в отношении принадлежащего им на территории Украины имущества наравне с гражданами Украины.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

  • в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
  • вне границ населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Нужно отметить, что, согласно статьи 63 Хозяйственного Кодекса Украины иностранное предприятие – это предприятие, в котором иностранные инвестиции в уставном капитале составляют 100%.

Согласно Земельному Кодексу Украины иностранные предприятия и предприятия с иностранными инвестициями отнесены к одному «разряду» в плане осуществления права собственности на землю. Этим предприятиям предоставлено право получать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, по наследству и т.д.

Необходимый пакет документов для покупателя недвижимости или земельного участка:

  1. Паспорта всех покупателей недвижимости, супруги/супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.
  2. Идентификационные коды всех покупателей недвижимости, супруги/супруга покупателя, если покупатель состоит в браке, детей, если дети будут покупателями недвижимости.
  3. Свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке.
  4. Свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти, если покупатель состоял в браке.
  5. Заявление — согласие супруги/супруга на приобретение недвижимости, нотариально оформленное, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора.
  6. Свидетельство о рождении детей, если дети будут покупателями (собственниками) недвижимости.

В случае подписания договора представителем покупателя необходимо иметь нотариально оформленную доверенность на право подписания договора.

Платежи при оформлении сделки купли-продажи недвижимости:

  • пенсионный сбор
  • справки об отсутствии налогового залога на всех покупателей
  • регистрация договора купли-продажи в реестре сделок
  • услуги нотариуса
  • нотариально оформленное заявление супруга о согласии на приобретение недвижимости
  • услуги агентства
  • регистрация договора купли-продажи в БТИ

В июле 2003 г. в положения ЗК о праве собственности на землю юридических лиц (ст. 82) были внесены дополнения, которыми определено право собственности на землю для совместных предприятий, основанных с участием иностранных физических либо юридических лиц (далее — Совместные предприятия). Таким образом, законодатель расширил круг субъектов права собственности на землю и определил для Совместных предприятий некоторые ограничения, связанные с возникновением права собственности на землю.

В соответствии с ч. 3 ст. 82 ЗК Совместные предприятия могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 82 ЗК.

  • Приобретения по договору купли-продажи, мены, дарения, по иным гражданско-правовым договорам
  • Внесения земельных участков в уставной фонд предприятия
  • Принятия наследства
  • Если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества или для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности
  • Если земельный участок расположен за пределами населенного пункта, в случае приобретения объекта недвижимого имущества

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Этапы покупки земельного участка: от выбора до сделки

Тема покупки участков актуальна для многих – одни хотят построить на своей земле дом для постоянного проживания, другие мечтают о даче. Но не все знают, как купить землю, ведь покупка участков имеет свои особенности. В статье мы рассмотрим, как правильно выбрать участок, какие документы потребовать у продавца, как заключить сделку.

Выбираем участок

Выбирая участок, обратите внимание на коммуникации, особенно если собираетесь строить дом. Желательно, чтобы на участке был газ, электричество, водопровод и канализация. Правда, за городом водопровод и канализация редкость, поэтому в этом случае придется использовать скважину и выгребную яму.

Узнайте, на какой глубине находится питьевая вода, можно ли сделать колодец. Выясните у соседей, как обстоит дело с грунтовыми водами. От наличия коммуникаций в значительной степени зависит стоимость земли. Но учтите, что для того, чтобы, например, провести газ, понадобятся немалые средства (десятки тысяч долларов).

Еще один важный вопрос – форма, рельеф и площадь участка. Наиболее удобны для эксплуатации участки, приближенные по форме к квадрату. Если вы собираетесь строить дом, отдавайте предпочтения участкам с ровным рельефом. Горный рельеф – это красиво, но в этом случае для строительства вам потребуется консультации специалиста и дополнительные вложения в укрепление грунта. Большую роль играет размер участка, вам должно хватить места на все ваши будущие строения – дом, гараж, сарай, беседку, баню и т.д.

Избегайте участков, находящихся близ заводов с химикатами, участков, возле которых проходят высоковольтные линии передач. Обратите внимание на дороги, по которым придется ездить, особенно если участок загородный.

Как купить земельный участок, избежав рисков

Купить землю в Украине можно не только у частного владельца, но и у государства или органов местного самоуправления. Конституцией Украины определено, что покупка земли у государства или местного самоуправления осуществляется путем проведения аукциона. В прессе размещается информация о продаже участка, и не ранее чем через 30 дней после этого, проводятся торги.

Покупателю выдается акт о праве собственности на землю, затем происходит оформление земельного участка на его имя. Такой способ — первичная продажа участка. Для покупателя в нем есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, участок может обойтись покупателю намного дороже первой заявленной цены, зато все риски сведены к минимуму.

Другое дело – вторичная продажа, когда землю покупается у частного владельца. Здесь нужно быть предельно осторожным. Советуем покупать только приватизированный участок. Если вам предлагается купить неприватизированную землю, значит, продавец продает свое право на приватизацию, а не, собственно, участок земли. Приватизация постфактум займет много времени, сил и денег, нужно ли вам это?

Как же проверить, приватизирован ли участок? Очень просто, попросите продавца предъявить Государственный Акт на право собственности, который подтверждает приватизацию. В этом документе должны быть фамилия, имя и отчество собственника, данные о земельном участке (целевое назначение, план, месторасположение, площадь участка), подписи глав местной госадминистрации и органа по земельным ресурсам.

На чем еще попадаются незадачливые покупатели? Каждый участок земли в Украине имеет свое целевое назначение, которое обязательно нужно знать и учитывать при покупке. То есть, если вы хотите купить участок под строительство дома, то вам подойдут земельные участки жилищной и общественной застройки. Если вам нужен участок под дачу, огород, то вы можете купить участок сельскохозяйственного назначения. На таком участке, вы, конечно, сможете построить дом, но не сможете его зарегистрировать и прописаться в нем. Поэтому, покупая участок под застройку, будьте внимательны, ведь изменить целевое назначение участка совсем не просто, если вообще возможно.

Необходимые документы для продажи земли

Для того, чтобы вы смогли приобрести земельный участок, при оформлении сделки продавец должен предоставить следующие документы:

  • Государственный акт права собственности на землю;
  • Экспертную оценку участка (выдается независимым экспертом, имеющим лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам);
  • Справку из кадастрового бюро об отсутствии отягощений на земельный участок;
  • Паспорта и ИНН собственников и их супругов;
  • Свидетельство о браке (или свидетельство о расторжении брака);
  • Письменное согласие супруга или супруги продавца на продажу участка;
  • Документы об отсутствии задолженностей по участку.

После покупки участка, вам придется заняться оформлением документов на землю – получить новый Государственный акт на право собственности на свое имя в местном органе по земельным ресурсам.

Как получить в собственность землю у воды или в лесу

Киевлянин Олег Сомов после продажи доставшейся по наследству квартиры задумался о покупке участка для строительства загородного дома. При этом он стал подыскивать землю в Вышгородском районе Киевской области, где, по сравнению с престижным обуховским направлением, цены на землю поскромнее. Проехав 15 км от киевского КПП, на берегу канала реки Десна г-н Сомов обнаружил частные коттеджи, а на другом берегу — участки под застройку по 12 соток с выходом к воде. Представитель компании, опубликовавшей объявление о продаже, бойко расхваливал и другие предложения на берегу Десны и в лесу. Впрочем, как выяснили «Деньги», с выбором такой земли стоит проявить особую бдительность. И здесь речь как раз не о покупке — во многих местах особо лакомые участки не покупают, а берут, к примеру, в аренду. Или приватизируют по решению суда. Такие вот извилистые дороги к личному райскому уголку.

Всем, кто заинтересован в покупке земли у воды, стоит помнить: законом запрещается капитальное строительство, а также садоводство и огородничество на прибрежной защитной полосе. Ее ширина составляет 25 м для речушек и прудиков площадью до 3 Га, 50 м — для водоемов более 3 Га и 100 м — для больших рек и озер. Большинство водоемов и примыкающих к ним земель находятся в государственной или коммунальной собственности, а потому гражданам прибрежные земельные участки предоставляются только по договору аренды.

Прямым арендодателем выступает местная администрация или местный совет. Налог на землю арендатор не платит, но арендную плату вносить обязан. Ее размер и условия индексации отражаются в договоре аренды. Обычно она составляет от 3 до 12% нормативной денежной оценки земли. Если же речь идет о субаренде, нужно убедиться в том, что такая возможность предусмотрена основным договором аренды, который заключен местной властью с первичным арендатором.

В собственность можно получить только замкнутый водоем площадью менее 3 Га, расположенный на территории своего участка, или же созданный там искусственный пруд. Хотя сегодня, как известно, охраняемые речные берега некоторые землевладельцы продолжают осваивать, полагаясь на связи во властных кругах или прибегая к правовым уловкам.

«Прибрежная зона получает свой статус только после установления по отдельным проектам землеустройства, что должно быть отражено в градостроительной и землеустроительной документации. А до этого говорить о незаконности строительства никак нельзя», — отмечает старший юрист адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. То есть пока в документах не указано, что земля — под охраной, строить не запрещено. Если же участок все же входит в охраняемую зону, то его можно использовать под строительство под видом «технического переоснащения» гидротехнических сооружений, которые могут располагаться в прибрежной зоне на вполне законных основаниях. Широко распространенной схемой является оформление домов, построенных на берегу рек и морей, как эллингов (помещений для хранения судов).

Наиболее простой способ «бросить якорь» в эллинге — приобрести участок или уже готовый объект в лодочном кооперативе, у которого должен быть договор аренды на занимаемую территорию. Нередко покупателю эллинга обещают право собственности на постройку. Обычно это двухэтажное здание, где первый этаж предназначен для хранения лодок, а второй — для жилья. Часто в таких кооперативах сооружаются куда более шикарные постройки, не имеющие ничего общего с лодочными гаражами. Но в случае подобного нецелевого использования участка кооператив рискует привлечь внимание проверяющих органов.

Другой способ освоения берегов — применение намыва, который расширит земельный участок, и ведение строительства в «первичной» прибрежной зоне. Сомнительный с точки зрения законности намыв легализуется под видом инженерной подготовки территории, углубления русла или укрепления берега якобы в интересах местной общины. Для этого застройщик обращается к местным властям и заключает с ними договор на проведение соответствующих работ. За отдельную плату чиновники готовы закрыть глаза на многие нарушения и обеспечить позитивный результат проверки выполнения земельного законодательства.

Некоторым «умельцам» удавалось получить право собственности на участки, расположенные в рекреационной зоне, через суды. Для этого были инициированы иски против местных органов, которые якобы отказывали истцу в предоставлении земельного участка. Суд выносил решение в пользу истца, который после выполнения решения становился собственником земель. Эти схемы невозможны без «особой заинтересованности» представителей местной власти и судов. Кроме того, они могут привлечь внимание прокуратуры. Поэтому, узнав о том, что предлагаемый к продаже участок был получен продавцом по решению суда, стоит учитывать риск обжалования данного решения и отмены права собственности. Вообще узаконить в суде самострой, возведенный с нарушениями природоохранных норм, непросто, да к тому же через некоторое время может последовать вполне законное требование госорганов о сносе строения.

«У нас с сельсоветом заключен договор аренды земли на 49 лет, и благодаря этому мы по полгода живем в десяти метрах от кромки прибоя в курортном пригороде», — рассказывает жительница Одессы Валентина Лубнова. Договор аренды удалось оформить после покупки участка в кооперативе. Для этого нужно было выйти из кооператива и подать в местный совет ходатайство на получение участка в аренду.

По ее словам, приватизации земли здесь не будет никогда. «Но мы надеемся, что наши наследники добьются продления аренды», — говорит г-жа Лубнова. Действительно, узаконить строительство у моря — гораздо сложнее, чем на берегу той же Десны. Тем более что с 1 января 2011 г. вступили в действие изменения в Водный и Земельный кодексы, где для прибрежной защитной полосы вдоль моря устанавливается ширина в 2 км. Однако, несмотря на жесткие ограничения, в объявлениях фигурирует предостаточно участков под индивидуальное жилое строительство возле моря.

Чаще всего на продажу выставляют только право аренды на 25 или 49 лет или членскую книжку в кооперативе. В последнем случае покупателю нужно убедиться в наличии у кооператива договора аренды, обязательной частью которого должен быть кадастровый план, проект отведения земельного участка и др.

Обосноваться в окружении леса столь же сложно, как и у кромки воды. Приобретая землю под сенью вековых сосен, также стоит обратить внимание на целевое назначение участка. Нередко в населенных пунктах, которые фактически находятся в лесу, есть земля под индивидуальную застройку. Однако на территории лесного фонда строительство запрещено. Более того, физическое лицо не может взять такой земельный участок в аренду. «Изменение целевого назначения земель лесного фонда обычно связано со сложной и продолжительной процедурой, но получить положительное решение вполне реально при наличии перспектив расширения населенного пункта с внесением соответствующих корректив в генплан», — уточняет директор компании RED Андрей Гончаров.

При изменении целевого назначения участка решение о вырубке деревьев и кустарников принимается по согласованию с государственным управлением охраны окружающей природной среды в области или АРК Крым.

Став хозяином земель с особым режимом использования, не стоит забывать о рисках. Прежде всего, впоследствии оформление земли могут признать незаконным. Тогда покупателю придется либо добиваться правды в суде, либо искать выходы на чиновников, а в самом неблагоприятном случае — отказываться от земли, потеряв внушительные средства. Даже если какое-то время нарушитель Водного и Земельного кодексов будет уверенно стоять на собственном берегу, то в будущем его все равно могут ожидать неприятные сюрпризы. Юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры» Дмитрий Жуков напоминает об ответственности за нарушения в экологической сфере — нарушителя может ожидать привлечение к административной, имущественной и даже уголовной ответственности.

Например, незаконное овладение землями водного фонда влечет штраф в 1700 грн. или лишение свободы до 5 лет! Поэтому о риске демонтажа построек и изъятия земель потенциальным покупателям забывать не стоит. В любом случае, все процедуры, связанные с приобретением «райского уголка», лучше проходить в сопровождении опытных юридических контор, чья помощь обходится очень недешево. Цена вопроса колеблется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов — в зависимости от сложности конкретной ситуации и размеров земельного участка.

Сколько стоит заповедная земля

Стоимость участка в «богатом природном окружении», тыс. долл. за сотку*

Оформление права собственности на земельный участок

Покупка земли. Оформление права собственности на земельный участок

Если Вы планируете стать собственником земельного участка, данный материал для вас. Законодательство в этой сфере достаточно запутано и имеет много тонкостей, в связи с чем сделки по оформлению прав на земельные участки являются более сложными, чем сделки с другими объектами недвижимости. Кроме того, особенностью является тесное взаимодействие с государством или муниципалитетом на всех этапах.

Как купить земельный участок.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Конечно, самым распространенным основанием для возникновения права собственности является покупка.

В настоящее время, земельные участки могут находиться в собственности граждан, юридических лиц (частная собственность), а также в государственной и муниципальной собственности.

Можно совершить покупку как у частного лица, так и у государства, в последнем случае сделка будет иметь определенные особенности.

Договор купли-продажи земельного участка – это, прежде всего, сделка с недвижимостью к которой применимы следующие общие положения:

— договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение требований к форме влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ);

— переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ);

— должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемый объект, в противном случае, договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ);

— при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ не применяются.

Примечание. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Особенности купли-продажи земельных участков установлены Земельным кодексом РФ (статья 37) и заключаются в следующем:

Во-первых, объектом сделки могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая наделяет полномочиями органа кадастрового учета подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В частности, такое решение принято в отношении ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Объектам, прошедшим кадастровый учет, присваивается уникальный кадастровый номер.

Получить сведения о кадастровом учете возможно путем запроса кадастровой выписки об объекте (разновидностью такой выписки является кадастровый паспорт), которая должна быть предоставлена в срок не более 5 рабочих дней.

Во-вторых, Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Внимание! обременения и ограничения могут содержаться не только в ЕГРП, но и в кадастровом паспорте.

В-третьих, являются недействительными и не должны включаться в договор купли-продажи участка следующие условия:

устанавливающие для продавца право обратного выкупа по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение и совершение сделок с землей (включая, ипотеку, аренду и пр.);

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный объект третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

В-четвертых, установлены дополнительные гарантии для покупателей, которые вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли и возмещения причиненных убытков в случаях, если продавец предоставляет заведомо ложную информацию:

об обременениях и ограничениях использования участка в соответствии с разрешенным использованием;

о разрешении на его застройку;

об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость объекта продажи;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и цену;

иной информации, которая может оказать влияние на решение о покупке данного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Особенности покупки земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Первая особенность: способ продажи.

Земельный кодекс (ст. 39.3.) закрепляет, что такая продажа осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Исключения установлены для случаев продажи земельных участков:

1) лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории участков, образованных из земель, предоставленных в аренду для комплексного освоения территории

2) образованных из участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, ее членам;

3) образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства членам этой некоммерческой организации;

4) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса;

7) находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам;

8) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

9) предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по нему при условии надлежащего использования и если арендатор подал заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Вторая особенность. Определение цены собственности

При проведении аукциона цена продажи земельного участка определяется по его результатам или в размере начальной цены предмета аукциона (например, если была единственная заявка на участие).

Если торги не проводились, то цена определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер, если он установлен законом РФ.

Третья особенность. Оборотоспособность

В частную собственность не предоставляются и не могут быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота. Для земель, ограниченных в обороте, это возможно лишь в исключительных случаях, которые устанавливаются федеральными законами.

Иные основания приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Гражданину предоставлено право стать собственником в упрощенном порядке, если земля была ему предоставлена (при совокупном наличии условий):

1.​ до 30.10.2001 (это дата вступления в силу Земельного кодекса РФ)

2.​ на цели: ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

3.​ на правах: собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо по документам понять вид такого права невозможно.

4.​ Отсутствует законодательно установленный запрет на оформление в частную собственность

Для того, чтобы стать собственником, в этом случае в юстицию нужно представить акт о предоставлении участка либо акт (свидетельство) о праве, либо выписку из похозяйственной книги. Аналогичное правило действует и в отношении наследника или иного лица, к которому перешли права на здание, расположенное на таком участке. Для упрощенного оформления права собственности необходимо предоставить один из перечисленных документов, а также свидетельство о праве на наследство или о праве собственности на здание.

Предоставление гражданину или юридическому лицу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, бесплатно.

Это происходит в случаях предоставления земельного участка:

1) который образован в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

2) религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на нем;

3) образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в общую собственность ее членов;

4) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в случаях и при соблюдении условий, указанных в ЗК

5) гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ.

6) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации.

7) в иных установленных законом случаях.

Примечание. Бесплатное предоставление гражданам земельных участков осуществляется однократно. Если есть несколько оснований для получения участка, то можно использовать только одно из них.

Основание 3. Для собственников зданий и сооружений

Такие лица имеют исключительное право на приобретение земельных участков по месту нахождения принадлежащих им зданий и сооружений в собственность (или в аренду).

Государственная регистрация права собственности на земельный участок

В обобщенном виде перечень документов для проведения государственной регистрации в Росреестре выглядит так:

1.заявление (готовит специалист Росреестра)

2. квитанция или иной документ об оплате государственной пошлины

3. паспорт заявителя либо его представителя

4. документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя (нотариально удостоверенная доверенность, документ о назначении руководителя юридического лица)

5. учредительные документы юридического лица

6. документы-основания (договор, акт государственного/муниципального органа)

7. кадастровый паспорт на земельный участок (в случае, если такой документ ранее не предоставлялся, либо если произошли изменения каких-либо характеристик)

8. документы об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, согласия супругов, разрешения третьих лиц (если применимо)

9. иные документы, необходимые в соответствии с законодательством.

На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка

1.​ На категорию земель

Она определяет целевое назначение участка и правовой режим его использования.

Изменение категории приобретенного участка – сложное, дорогое, а зачастую – невозможное мероприятие.

2.На вид разрешенного использования.

Для каждой категории земель устанавливается определенный набор видов разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

3.Определены ли границы земельного участка на местности

Сведения об этом содержатся в кадастре (кадастровой выписке, кадастровом паспорте). Границы участка не определены – значит, сведения о координатах земельного участка в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют, в связи с чем достоверно установить их на местности может оказаться нелегкой задачей. В особенности, если у правообладателей смежных участков имеется свое, отличное от вашего, аргументированное (а возможно, и подтвержденное результатами кадастровых работ) представление о местонахождении их участка.

В этом случае есть перспектива стать участником дорогого затяжного судебного спора (-ров) с не вполне очевидным результатом.

4.На наличие ограничений и обременений

В отношении участка может быть установлен частный или публичный сервитут (право ограниченного пользования). Публичный сервитут устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправл ения или местного населения, без изъятия земельных участков для:

1) прохода или проезда через земельный участок

2) использования его в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на нем межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Кроме того, права на землю могут быть ограничены – бессрочно или на определенный срок путем установления:

1) особых условий использования и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иных ограничений.

Однако, перечень моментов, на которые следует обратить внимание, далеко не исчерпывающий. В идеале, каждая сделка должна проходить с участием юристов, обладающих соответствующим опытом и квалификацией. В этом случае покупка, оформление прав на земельный участок пройдет с минимальными временными и материальными затратами.

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.