Покупка дома для пмж

Покупка квартиры иностранцем в Украине

Участвовать в сделках с недвижимостью в Украине могут не только ее граждане, но и иностранные подданные в возрасте от 18 лет. Не требуется и украинская прописка, достаточно иметь паспорт своей страны (или вид на жительство в Украине). Покупать квартиры могут только иностранцы легально находящиеся на территории Украины, подтверждают этот факт миграционные документы, оформляемые при пересечении границы.

При регистрации прав собственности личное присутствие покупателя не есть обязательным, от его имени могут выступать представители на основании нотариальной доверенности.

Стоит обратить отдельное внимание, что исключительно грамотное оформление купли-продажи недвижимости будет основанием для оформления постоянного вида на жительство на основании «инвестиция в Украине».

С чего начать приобретение недвижимости

Во-первых, необходимо легализовать свои документы, то есть для каждого составить нотариально заверенный перевод на государственный язык (украинский).

Во-вторых, желательно обратиться в любую районную ГНИ или в ГНА города Киева / Севастополя для получения справки о присвоении идентификационного номера. ИНН понадобится для заключения сделки у нотариуса. Процедура оформления ИНН стандартная: подается заявление с личными данными, прикладывается нотариально заверенный перевод паспорта и в назначенный день по месту обращения выдается справка.

В-третьих, если покупатель состоит в официальном браке и супруга / супруг не участвуют в сделке приобретения квартиры (не выступают будущими совладельцами объекта недвижимости), тогда от них требуется письменное заявление об отсутствии возражений на проведение покупки. В ситуации, когда штамп в паспорте присутствует, а фактическое местонахождение человека неизвестно, понадобятся документы, предоставленные органами власти (полицией, налоговыми службой и т.д.), свидетельствующие о пропаже без вести, сроках и результатах поиска.

Права и обязанности в порядке приобретения и оплаты объектов недвижимости, в частности квартир, иностранными гражданами на территории Украины регламентируются статьями Гражданского Кодекса Украины, Законом Украины «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства», ЗУ «О собственности», ЗУ «О режиме иностранного инвестирования», подзаконными актами — Порядком осуществления нотариальных действий, Порядком предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и т.д. Если иное не предусмотрено законодательством, иностранные граждане равны в правах и свободах с гражданами Украины и несут соответствующие статусу обязанности. Под «иным» подразумеваются ограничения абсолютно не затрагивающие правовое поле процесса приобретения недвижимости: невозможность участвовать в выборах, наниматься на государственную службу и т.д.

Иностранные граждане имеют возможность приобретать права собственности на квартиры и по собственному усмотрению распоряжаться ими — пользоваться, дарить, сдавать в аренду, обменивать, продавать, закладывать, отчуждать, передавать по наследству и даже вносить в качестве учредительного взноса в уставный фонд при регистрации предприятий. Приобретать квартиру можно и на несколько собственников — иностранцев, им также будут гарантированы равные права.

Финансовая сторона договора покупки квартиры

Для проведения сделки иностранному гражданину понадобится открыть текущий счет в любом банке Украины и внести на него сумму депозита, оговоренного пунктами предварительного соглашения либо осуществить расчеты с продавцом в иностранной валюте. Стоит особо обратить внимание. что исключительно такая схема позволит осуществить государственную регистрацию инвестиции.

Подтверждается открытие «инвестиционного» счета банковской выпиской с подписью ответственного лица и штампом / печатью. Счет открывается в гривнах, а поступаемая на него валюта автоматически конвертируется в национальную. Если средства на счет будут вноситься наличным путем, к процедуре подключится отдел финансового мониторинга банка. Официально ввозить на территорию Украины можно не более 15 000 долл. США наличными (другие валюты в эквиваленте), поэтому при пополнении счета понадобится документальное подтверждение легального происхождения денег:

  • справки о доходах, полученные на территории Украины;
  • выписки банка (квитанции) об обналичивании денежных переводов из зарубежных стран;
  • квитанции (чеки) об обналичивании средств с кредитных / дебетовых карт и т.д.

Банк имеет право отказать в пополнении счета наличными средствами, если источник или документы не будут соответствовать требованиям законодательства. Если пополнение инвестиционного счета проводиться путем безналичного перечисления средств из-за границы данных нюансов можно избежать.

С февраля текущего года купить квартиру в Украине иностранцем будет невозможно при отсутствии отчета об оценке недвижимости в реестре Фонда госимущества, предоставленного сертифицированными специалистами. Подавать заявление на оценку имеет право продавец или покупатель при наличии необходимого пакета документов:

  • свидетельства о праве собственности;
  • технического паспорта;
  • паспортов и ИНН владельцев.

При наличии также предоставляются сведения об обременении и договора аренды. В договоре купли-продажи впоследствии фигурирует большая из цен — продажная или оценочная. В части проведения государственной регистрации прав у иностранных граждан появилась возможность предоставления документов через курьерскую доставку или почту. Ранее процедура требовала личного обращения заявителя.

Покупаем дом в Подмосковье

Рынок загородной недвижимости развивается очень динамично. Желающих купить дом в Московской области все больше – это выгодное и доступное вложение средств. К тому же, именно сейчас аналитики отмечают некоторое снижение цен, а это значит, что недорогие дома в Подмосковье купить могут даже те, кому раньше такие расходы были не по карману.

Бескрайние возможности выбора

Выбор жилья в Московской области огромен, причем многие рассматривают жилплощадь в Подмосковье в качестве «первого дома». Сегодня за пределами МКАД можно купить и недорогой коттедж, и солидную виллу, и таунхаус, и обычную квартиру в загородном жилом комплексе. Причем многие покупатели отдают предпочтение домам в благоустроенных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, что отвечает концепции «первого дома».

Среди направлений лидерство долго удерживало Рублево-Успенское шоссе, однако в настоящий момент серьезную конкуренцию ему составляют Новорижское, Калужское и Дмитровское направления.

На сегодняшний день средняя цена коттеджа в Подмосковье в 30 километрах от МКАД составляет около 16 млн рублей. На юго-западе, западе, севере и северо-западе дома дороже, так как эти районы являются наиболее престижными, в других направлениях стоимость заметно ниже.

Выбор в пользу коттеджного поселка

Значительное число покупателей, решивших купить дом в Подмосковье, останавливает выбор на коттеджных поселках. В отличие от квартиры или таунхауса, коттедж гарантирует полную приватность, а продуманная инфраструктура поселка дает возможность пользоваться всеми преимуществами комфортабельной жизни и при этом наслаждаться природой.

Дом в деревне, конечно, тоже может быть хорошим вариантом, однако есть одно «но». Коттеджные поселки не только красивее и удобнее обычных деревенских поселений – они также гарантируют определенный контингент соседей. Жильцы в коттеджных поселках – люди солидные и состоятельные, принадлежащие к одному классу.

Еще одно преимущество коттеджных поселков состоит в высоком уровне безопасности – как правило, периметр охраняется и для посторонних доступ на территорию ограничен.

Коттеджных поселков вокруг Москвы очень много, причем сегодня покупатель может выбрать одну из нескольких категорий.

Жилье в поселках экономкласса отличается небольшой площадью: это относится и к дому, и к участку, на котором он расположен – как правило, это около 12 соток. Сам дом – площадью от 80 кв. м, комфортный, но простой, без архитектурных изысков. Это же относится и к территории поселка – она благоустроена, но участие ландшафтных дизайнеров в ее обустройстве минимально. Инфраструктура обычно ограничивается местами общего пользования, но собственных школ, детсадов и магазинов в таких поселках не бывает. Расположение – от 30 км от МКАД и дальше.

Поселки класса «комфорт» расположены на расстоянии 30-50 км от МКАД. Это простые добротные дома площадью 120-160 кв. м на участках примерно в 20 соток. Инженерные коммуникации здесь могут быть как индивидуальными, так и централизованными. В поселке обязательно должны быть детская и спортивная площадки, магазин, гостевая парковка, желательно наличие аптеки и кафе.

Месторасположение поселков бизнес-класса регламентируется достаточно четко – до 50 км от МКАД по западному, северо-западному и юго-западному направлениям и до 30 км от МКАД по остальным направлениям. Поселки бизнес-класса обычно возводятся в престижных районах. Дома просторные, площадью от 250 кв. м, с большими участками, выстроенные по оригинальному дизайнерскому проекту. К каждому дому подведены все необходимые инженерные коммуникации, территория поселка круглосуточно охраняется. Не далее, чем в 10 км от поселка должны находиться фитнес-центр, салоны красоты, больницы, рестораны и супермаркеты, а на самой территории поселка – гостевая автостоянка, детские и спортивные площадки, желательно – собственный детский сад и небольшие магазины.

Жилье в поселках премиум-класса – это элитная недвижимость. Подобные поселки расположены на расстоянии до 30 км от МКАД по западному, северо-западному или юго-западному направлениям. Размер особняков – от 450 кв. м. К домам подведены все коммуникации, включая телефонную линию и высокоскоростной интернет. Необходимые объекты инфраструктуры должны располагаться не далее чем в 3 км от поселка. Поселки премиум-класса имеют свою службу безопасности и компанию, которая занимается содержанием и благоустройством территории. Весь поселок, как правило, является уникальным авторским архитектурным проектом.

Определяемся с направлением

Стоимость загородного дома зависит не только от его класса, но и от места расположения поселка. В последние годы многие направления Подмосковья начали развиваться, стремительно переходя из категории аутсайдеров на лидирующие позиции. Другие все еще остаются «недорогими», однако эксперты предсказывают рост их популярности.

Проанализируем наиболее популярные направления на предмет их транспортной доступности, экологии, инфраструктуры, ландшафта, цен на недвижимость и инвестиционной привлекательности последней.

Транспортная доступность

Транспортная инфраструктура заметно сказывается на цене загородных домов. Самыми благополучными сейчас считаются Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе, а вот Ленинградское, Каширское, Ярославское, Щелковское и Варшавское направления относятся к перегруженным.

Экологическое благополучие

Зачастую решение купить частный дом в Подмосковье продиктовано именно желанием жить в экологически чистой местности. Однако далеко не все направления можно назвать «чистыми». К экологически благополучным относятся Рублево-Успенское, Минское, Новорижское и Киевское направления, а самым «грязным» считается район к востоку от столицы, хотя и здесь есть зоны с неплохой экологией.

Развитая инфраструктура

Рублево-Успенское и Новорижское шоссе сегодня остаются направлениями с самой лучшей инфраструктурой, однако Минское, Можайское, Дмитровское и Калужское ненамного «отстают» от этих признанных лидеров. К аутсайдерам можно условно отнести Ярославское направление, юг и юго-восток Подмосковья, но и здесь инфраструктура постепенно развивается, хотя и не столь быстро.

Красивый природный ландшафт

Минское направление считается одним из самых красивых – густые леса и чистые водоемы (в особенности – Можайское водохранилище) привлекают сюда тех, кто ценит нетронутую природу. По той же причине популярно и Дмитровское шоссе, которое нередко называют «Подмосковной Швейцарией» – здесь расположено сразу несколько озер и водохранилищ, а наличие Клинско-Дмитровской гряды позволило организовать здесь современные горнолыжные базы. По Калужскому шоссе расположено много санаториев и пансионатов – красота местной природы уже давно привлекает сюда дачников и отдыхающих.

Правильные соседи

При формировании цены на загородный дом учитывается и такой фактор, как престижность района. Премиум-направления – это, конечно, все те же Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, хорошая репутация и у коттеджных поселков, расположенных по Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе, где сконцентрировано много поселков «с историей». Восточное направление сейчас является наименее престижным, однако и здесь ведется активное коттеджное строительство, что, в свою очередь, привлекает в эти места все более солидных домовладельцев.

Доступная цена

Самые недорогие коттеджи можно найти в восточном направлении – по Щелковскому, Егорьевскому, Новорязанскому и Горьковскому шоссе. Демократичными ценами также отличаются дома на юге и юго-востоке области. Самыми дорогими районами остаются север и северо-запад Подмосковья.

Инвестиционная привлекательность

Люди, желающие купить дом в Подмосковье, интересуются не только текущей обстановкой на рынке жилья, но и перспективами, ведь недвижимость – это вложение средств. Эксперты признают наиболее перспективными направлениями Минское, Киевское и Дмитровское шоссе, а также Новорижское направление.

Мой дом – моя крепость

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что стагнация рынку жилья в Подмосковье не грозит. Выбор типа недвижимости и направления зависит только от пожеланий и возможностей покупателя. Однако некоторые варианты все же представляются привлекательнее других. Так, например, коттеджи и участки без подряда по Минскому, Киевскому, Калужскому и Можайскому шоссе сейчас стоят относительно недорого, но при этом транспортная доступность, инвестиционные возможности и уровень развития инфраструктуры этих районов находятся на высоте. Лучше всего покупать участки и дома, расположенные в 20-60 км от МКАД – ближе стоимость завышена, а дальше этого сектора инфраструктура пока оставляет желать лучшего.

Не­ко­то­рый спад ин­те­ре­са к за­го­род­ной не­дви­жи­мос­ти, ко­то­рый от­ме­чал­ся мно­ги­ми спе­ци­а­лис­та­ми, кос­нул­ся лишь уда­лен­ных по­сел­ков, а до­ма и участ­ки в ра­ди­у­се 15-30 км от МКАД се­год­ня все так же востре­бо­ва­ны.

Покупаем загородный дом для ПМЖ: самые важные вопросы

Если нет привязки к направлению и отсутствует необходимость часто ездить в мегаполис, то вы вольны выбрать любой понравившийся объект в обширной базе ЦИАНа. Если же хочется купить дом в определенном районе или деревне (в селе, СНТ, коттеджном поселке), тогда начните поиски с изучения территории.

Инфраструктура, транспорт, экология, социум

В России действует такое правило: чем крупнее населенный пункт, тем лучше в нем инфраструктура. В сильно отдаленных от города СНТ есть всего один-два магазинчика, нет детсадов, школ, больниц, а рейсовый автобус ходит достаточно редко (поэтому лучше иметь собственный автомобиль). В ПГТ или селе уже есть крупные супермаркеты, детские сады, школы, больницы, поликлиники, пожарная часть, клуб, парикмахерская, кафе и прочие заведения, необходимые для комфортной жизни.

Если на землях ИЖС можно прописаться в собственном доме, то на даче удастся зарегистрироваться лишь в том случае, если доказано через суд, что постройка пригодна для круглогодичного проживания.

Изучите карту местности в интернете, увеличив масштаб: внимательно ознакомьтесь с окружением и ландшафтом. Нет ли поблизости свалок, мусорных полигонов, вредных предприятий? Лес и водоемы повышают рейтинг района.

Если вы уже выбрали дом, пообщайтесь с соседями: так вы получите максимум информации о людях, которые населяют поселок, и об управляющей администрации. Заодно можно узнать о скрытых проблемах местности (например, о плохой воде, перебоях с электричеством, сложностях с утилизацией мусора или даже ограблениями домов).

Узнайте, нет ли у продавца выбранного дома конфликтов с правлением поселка или местным населением. Не числятся ли за ним долги за оплату общественных работ.

Есть ли в поселке оптоволоконный интернет, магистральный газ, водопровод, канализация, центральное отопление – минимальные удобства, необходимые современному человеку.

Подумайте, как вы будете выбираться из деревни в любое время года. Как далеко ваш населенный пункт расположен от шоссе, железнодорожных путей? Налажено ли автобусное сообщение, хороши ли дороги или в слякоть не проедешь? Чистят ли снег зимой коммунальные службы?

Когда выбирать?

Хуже всего покупать дом зимой: не видно, какая на участке почва и что расположено на территории. Зато в морозный день можно проверить, не замерзает ли вода в водопроводе и нет ли проблем с септиком. Летом можно оценить состояние сада и огорода, проверить, не душно ли на разных этажах в жаркое время суток. С мая по сентябрь вы с большей вероятностью сможете познакомиться с соседями.

Лучшим же моментом для экспертизы дома и участка считается межсезонье. В это время ландшафт еще не укрыт снегом (видно, где что растет) и в то же время можно проверить работу отопления, узнать, насколько хорошо держит дом тепло, нет ли проблем с теплоизоляцией. Поздней весной стоит заглянуть в подвал: не затапливают ли его талые воды? Состояние дорог лучше проверять в мокрые или снежные дни.

Статус земли и размер участка

Чем ближе к крупному городу (особенно к столице) расположен поселок, тем дороже в нем стоимость земли. Размер участка определяется его функционалом.

Огородникам нужен простор, а любителям пассивного отдыха достаточно места для мангала и парковки машины. В то же время минимальная площадь придомового участка земли должна быть не менее 4 соток. В районах усадебной застройки расстояние от ваших окон до соседских стен (в том числе, и хозяйственных построек) по санитарным и бытовым нормам должно составлять не менее 6 метров. Все ваши строения должны отстоять хотя бы на метр от границ соседнего участка. Если вы нарушите права соседей по СНиПам (пожарной безопасности, инсоляции и пр.), граждане могут пожаловаться в суд и вас обяжут снести или перенести постройки. Не лишним будет перед покупкой измерить границы территории участка: они должны соответствовать кадастровым записям.

По целевому назначению территории, предназначенные для жилого строительства, делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (города, деревни, села).

В населенных пунктах есть следующие категории земель: ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) и ДНП (предназначенные под дачное строительство).

Земли сельхозназначения включают также ЛПХ, ДНП и земли для садоводства.

Жители поселков со статусом ИЖС могут зарегистрироваться в своем доме и затем рассчитывать на социальное и коммунальное обслуживание. В отличие от СНТ, в ИЖС нет ограничений по габаритам дома и размерам участка, но налоги несколько выше, чем в дачных товариществах.

Обременения и ограничения

Если вы приобретаете дом по соседству с заповедником, национальным парком или исторической усадьбой, запросите в соответствующих инстанциях план этого заказника и убедитесь, что ваш участок не занимает часть заповедной территории. В охранных зонах ограничена хозяйственная деятельность и запрещено жилое строительство. Границы охранных зон должны быть четко описаны в государственном кадастре.

Если коттеджный поселок находится слишком близко к историко-культурному памятнику, его постройки могут заставить снести по решению суда.

Если поблизости от покупаемого дома расположены водохранилище, река или другие крупные водные объекты, самое время вспомнить о водоохранной зоне и измерить расстояние до водоема. В прибрежной полосе строить жилье запрещено, чтобы не загрязнять воду и почву (ширина этой полосы может варьироваться от 50 до 200 метров).

Узнайте, не проходят ли через ваш участок объекты общего пользования (например, тропинка к пляжу, общественному колодцу или железнодорожной станции), которые нельзя перекрывать забором. Сведения об обременениях обычно содержатся в кадастровом паспорте земельного участка.

Техническая экспертиза

Хорошо, если среди ваших знакомых или родственников найдется человек, способный грамотно инспектировать приобретаемый дом. В ином случае, проверить качество строительства, выявить дефекты проектирования, плохое функционирование коммуникаций, ошибки отделки вам помогут эксперты-профессионалы.

Покупая загородную недвижимость для постоянного проживания, не стоит пренебрегать советами строителей и проектировщиков, иначе ошибки повлекут за собой дополнительные расходы на ремонт и переделки. Проверять желательно все: свойства грунтов, качество питьевой воды, конструктив здания, работу систем жизнеобеспечения (водопровод, септик, газ, обогрев, камины, электроснабжение), устройство утепления и гидроизоляции, систему вентиляции. По каждому вопросу лучше привлекать узких экспертов.

Если в городской квартире за коммунальное обслуживание отвечала управляющая компания, то в загородном доме вам придется самостоятельно устранять все сбои и неполадки.

Плохая геология участка – одна из причин пожаров (если дом стоит на торфянике), повышенной влажности почвы (в случае, если грунтовые воды расположены близко к поверхности ), а, например, тиксотропные глины не держат фундаментов.

Любые проблемы почвы устранимы на этапе строительства (можно устроить плитный фундамент, поставить здание на сваи, выполнить дренаж), а вот уже построенный дом приспособить к особенностям грунта будет затруднительно и затратно.

Вода тоже имеет огромное значение

Если в поселке ИЖС есть централизованная подача воды и общая канализация – это большое благо. Но чаще всего в РФ в частных домах биологические отходы сливаются в септик, а водоснабжение осуществляется из колодцев и скважин. Если вы собираетесь пить воду из этих источников – сдайте ее в лабораторию на анализ. Не все вредные примеси можно удалить с помощью фильтра. Неправильно сбалансированный водный состав может со временем ухудшить самочувствие жильцов.

Проведите калькуляцию затрат

Ежемесячные расходы на коммунальные платежи в городской квартире и загородном доме существенно различаются. Узнайте у продавца, сколько будут составлять налоги на дом и участок, какие в вашем поселке действуют тарифы на газ, электричество, водоснабжение и канализацию (либо сколько будет стоить обслуживание септика). Какова цена за центральное отопление (если оно есть), сколько стоит кубометр дров (рассчитайте, сколько их понадобится на зиму). Частнику не миновать оплаты за вывоз мусора, уборку снега, ремонт дорог, освещение улиц и, возможно, за обслуживание шлагбаумов, охрану поселка, содержание общественных территорий; возможны и другие расходы на эксплуатацию.

Проверка документов

К моменту заключения сделки у продавца недвижимости должны быть в наличии:

– свидетельства о госрегистрации права на жилой дом и земельный участок (в случае, если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП);

– правоустанавливающие документы на дом (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию, решение суда о признании права собственности на жилой дом и др.);

– правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда о признании права собственности, свидетельство о вступлении в наследство, старое свидетельство о праве собственности и другое);

– технический и кадастровый паспорта на жилой дом и на земельный участок;

– акт о введении дома в эксплуатацию. Если дом жилой, а не числится как недострой, требуется заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто в нем зарегистрирован;

план границ земельного участка;

акты согласования границ участка с соседями, подтверждение отсутствия межевых споров;

документы о подключении к коммуникациям, договоры с обслуживающими компаниями;

– справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ;

– справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов;

– справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;

– справки о принадлежности имущества;

– справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, о наличии подземных коммуникаций или о водоохранной зоне).

На владельце дома не должны висеть кредиты, дом не должен находиться в залоге у банка.

Продавец недвижимости должен будет предоставить на сделку справки из психоневрологического и наркологического диспансера на свое имя (чтобы он не смог впоследствии оспорить сделку, сказавшись невменяемым).

Проверить данные предлагаемого вам участка перед сделкой можно по публичной кадастровой карте.

Проведение сделки

В процессе приобретения загородной недвижимости составляются два договора купли-продажи: на покупку дома и на покупку участка. Грамотно составленный договор должен подробно перечислять права и обязанности продавца и покупателя, прописывать срок освобождения помещения прежним владельцем.

От момента подписания договора до государственной регистрации собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банковской ячейке. После заключения сделки продавец подает документы в федеральную службу – Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию покупки дома и участка. Вместо свидетельств о собственности покупателю сейчас выдают выписку из реестра, заверенную печатью. На договоре купли-продажи ставится регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в Госреестр.

Как правильно организовать и оформить покупку жилья за границей

Жилье для ПМЖ, пассивного дохода и сбережения капитала

Покупка недвижимости — вопрос, который волнует почти всех украинцев. Многие по-прежнему считают наличие второго дома-квартиры одним из самых надежных способов сохранения капитала, а другие видят в этом возможность неплохо заработать — живые деньги, которые приносит сдача в аренду жилья в мегаполисе или, например, в курортном городе, может не только вернуть вложенные средства, но и стать источником пассивного дохода.

С этой точки зрения отличной инвестицией является покупка недвижимости за рубежом. Ведь появляется еще одно очень важное преимущество — возможность абсолютно законной эмиграции. Именно эта причина все чаще становится основной при выборе нового жилья для украинцев, будь то домик на берегу моря или «смарт»-квартира в другой стране. Тем более, что многие государства предлагают очень привлекательные условия покупки именно недвижимости, как вложения чужого капитала в развитие своего региона.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Осеннее обострение на рынке аренды жилья: цены выросли уже на 20%

Есть на такие сделки даже своя «мода».

«Еще несколько лет назад украинцы покупали квартиры для отдыха, например, в Испании или Греции. А сегодня это прежде всего вопросы эмиграции или сбережения капитала, — говорят эксперты. — Многие уезжают туда, где находят работу — например, в Польшу».

С тонкостями подобных покупок, юридическими особенностями и будущими перспективами нам помогли разобраться эксперты в вопросах недвижимости — СЕО агентства по продаже жилья первичного рынка Creators.city Валентин Яроменко, руководитель практики сопровождения бизнеса АО Juscutum Алла Цымановская, аналитик департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, менеджер по продаже недвижимости за границей Катерина Журавлева, и генеральный директор Orbi Group Ираклий Квергелидзе.

Курорты и деньги на «входной билет»

Если несколько лет назад был бум на покупку недвижимости в курортной Европе, то сейчас украинцы поутихли.

«Прежде они покупали жилье после чудесно проведенного отдыха, например, в Испании, — рассказывает Сергей. — Сейчас же такие варианты практически не рассматриваются: сограждане предпочитают просто отдыхать в разных странах и на разных побережьях».

Сейчас, если украинцы и покупают квартиры или дома, то скорее для последующей сдачи. Так, квартиру до 40 кв. м в курортной Испании можно найти за 45—50 тыс. евро, а виллу — за 80—120 тыс. При покупке недвижимости в Испании, потребуется зарегистрировать свой Número de Identificación de Extranjero (NIE, аналог нашего ИНН).

«NIE нужен для открытия счета в банке, а также для регистрации недвижимости, — рассказывает Алла. — Для совершения сделки вам понадобится NIE и чек из банка на сумму, обусловленную в договоре».

При оформлении придется отдать 8—12% налогов. Поскольку Испания является страной Евросоюза, то так называемый входной билет, который дает право получить вид на жительство, составит не меньше полумиллиона евро. Подобная ситуация и с Грецией, но здесь «входной билет» стоит вдвое дешевле — 250 тыс. евро. Квартиру такого же метража можно найти за 30—40 тыс. и заплатить налогов порядка 10%.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Криминал на экспорт: украинцы сидят за наркотики и терроризм за границей

Рассматривают украинцы и квартиры в Болгарии, где можно найти небольшие метры за 25—30 тыс. евро. Но, как и в случае с Грецией, чтобы получить вид на жительство, необходимо 250 тыс. евро. «В Европе недвижимость рассматривают все меньше из-за высокого «входного билета» и сложностей с законодательством и налогообложением, — рассказывает Катерина. — Многих покупателей пугает языковой барьер и своя культура, в которую непросто ассимилироваться».

Впрочем, сдать купленную недвижимость в аренду также будет непросто: в каждой стране существует свой налог на прибыль, а получить льготы могут только граждане страны. Кроме того, необходимо иметь проверенного человека, желательно юриста, который поможет не только разобраться в законах, но и решить локальные вопросы с местными жителями.

«Поэтому все чаще покупатели жилой недвижимости с целью инвестиции, имея достаточно средств, смотрят в сторону Азии: ОАЕ, Казахстан, Турция, — говорит Валентин Яроменко. — Там рынок позволяет получать высокий доход».

ОАЭ в этом плане — страна достаточно дорогая, здесь стоимость апартаментов (40—45 кв. м) стартует от 80 тыс. у.е, а вот Турция привлекательна — апартаменты-студио (45 кв. м) на берегу моря можно купить за 45—50 тыс. у. е. Оформление документов может занять до 6 месяцев плюс дополнительные расходы (от 3 тыс. евро) и ежегодный налог на недвижимость и ее содержание — 1200—1400 евро.

ОАЭ. Манят многих соотечественников, но старт здесь дорогой. Фото: Flickr.com

Польша и Россия — №1

Как нам рассказал Сергей Костецкий, украинцы в последние два года больше всего покупают квартир в Польше и России: «Туда, где они находят работу и переезжают — продавая, зачастую, свою недвижимость в Украине».

Покупка квартиры в Польше, в отличие от курортных Греции и Испании, вид на жительство не дает, однако существенно увеличивает скорость при его оформлении — особенно если есть работа или учеба. Спрос на недвижимость в этой стране достаточно высокий, поэтому квартира в столице обойдется от 1600 евро/кв. м, в провинции — от 800 евро. При покупке необходимо будет получить разрешение от Министерства внутренних дел, которое выдается в течение двух месяцев. Плюсом будут родственные связи с поляками.

«Как инвестиция покупка квартир в Польше не рассматривается — скорее как вариант переезда», — говорит Сергей.

Рассматривая Польшу, важно найти грамотных экспертов, поскольку есть особенности в договоре права собственности: либо отдельное право собственности, либо кооперативной собственности. При покупке квартиры всевозможные сборы и налоги могут составить 7—9% от суммы сделки.

В России квартиру украинец может купить, как и любой иностранец, на общих условиях, но налоги будут несколько выше, чем для россиян, и насчитываются налоговым органом. Покупка недвижимости не дает вид на жительство: его можно получить после временного, прожив безвыездно на территории РФ не менее трех лет.

Туда, где работа. Многие украинцы переезжают в Польшу. Фото: AFP

Грузия — морской берег и прибыль

Все большей популярностью среди украинцев пользуется Грузия и ее черноморское побережье, в частности курортный Батуми. Тесные дружеские отношения двух стран в последние годы способствовали не только появлению многочисленных грузинских ресторанов на улицах украинских городов, но и интересу соотечественников к апартаментам на берегу моря.

«В среднем мы совершаем 200—250 сделок в месяц, — говорит Ираклий Квергелидзе, — Украина — одна из стран-лидеров по покупке отель-апартаментов».

Грузия выглядит особенно привлекательной благодаря простому процессу оформления недвижимости.

«Чтобы купить апартаменты в кредит или за полную стоимость, необходимо иметь два часа свободного времени и 190 лари (около 2 тыс. грн) — рассказывает Ираклий. — В эту суму входят все налоги и выплаты. Поскольку наша страна поборола коррупцию и максимально упростила законодательство и налоговую нагрузку как для резидентов, так и для иностранцев — никаких скрытых выплат быть не может».

При оформлении необходимо предоставить только паспорт — дополнительных справок, кодов или счетов в банке не нужно. Дальнейших затрат — налога на недвижимость, налога на прибыль, пенсионного сбора и т. д. — тоже нет: в Грузии всего 9 налогов, и относятся они скорее к крупному бизнесу.

Купив жилье в этой стране на сумму более 35 тыс. евро, вы автоматически получаете вид на жительство: это самый «дешевый» и доступный «входной билет» в европейскую страну на сегодня. Кроме того, Грузия — православная страна постсоветского пространства, и нет языкового барьера: многие местные знают русский, но молодежь говорит преимущественно на грузинском.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Как уберечь себя от недостроя: советы юриста

Один из крупнейших застройщиков как всей Грузии, так и Аджарского региона, предлагает апартаменты гостиничного типа — квартирные номера с дальнейшей их сдачей либо проживанием. Поскольку жилье строится в отельном комплексе, возможен «полный пакет» услуг — от содержания до сопровождения арендаторов и получения прибыли. Иными словами, это современный вариант доходного дома. Но, несмотря на довольно распространенный подобный продукт за границей, украинцы с ним незнакомы: у нас только начали говорить о возможности строительства таких зданий.

По словам Валентина Яроменко, «на украинском рынке первичной недвижимости такие предложения — единичные случаи, и я не слышал об успешно реализованных проектах. Рынку нужен один успешный кейс, а до тех пор менеджмент больших игроков не станет рисковать и брать на себя ответственность за подобное. Надежда — на молодых и гибких девелоперов, которые рискнут продавать инвест-продукты, а не квартиры».

В Грузии же подобные проекты приносят стабильный доход уже несколько лет подряд, и опыт настолько успешный, что позволяет возводить апартамент-отели сотнями. Так, на сегодня иностранцам продано уже более 11 тыс. квартир, которые приносят прибыль. По словам Ираклия Квергелидзе, окупаемость такого вложения — 3—4 года, а в дальнейшем стабильный доход.

Купить апартаменты «под ключ» (ок. 35 кв. м) с ремонтом, техникой, мебелью и декором — «въезжай и живи» — можно от 50—70 тыс. у. е. Стоимость зависит как от метража, так и от вида на море и высотности. Возможна покупка в кредит (от 8,4 до 9,7% — кредитная ставка, в зависимости от первоначального взноса) или за полную стоимость. Поскольку обычно кредитует не банк, а застройщик, то никаких справок о доходах и т. д. не требуется: в случае несоблюдения условий кредитования застройщик просто забирает жилье.

«В основном покупают для пассивного дохода, — говорит Ираклий. — Апартаменты сдает управляющая компания по 70 у. е. в сутки, с заключением договора с клиентом, она же несет ответственность за сохранность имущества. При желании хозяин может приехать в любой момент, но должен предупредить за сутки».

Как правило, управляющие компании за свои услуги берут 9% с прибыли в месяц. Плюс расходы на содержание (уборка территории и т. д.) — 2 у. е. за кв. м.

Батуми. Превратился в современный курорт буквально за 10 лет. Фото: Т. Шагинян

Не попасть впросак: юридические тонкости

При покупке апартаментов, виллы или земельного участка за границей важно понимать, что с законодательством страны и его подводными камнями придется сталкиваться не только на этапе оформления сделки, но и в дальнейшем — чтобы обслуживать приобретение. Так, почти во всех странах существует налог на недвижимость, налог на прибыль (в случае последующей сдачи в аренду), и много так называемых скрытых расходов, которые «всплывают» позднее. Потому для начала найдите не только местного юриста, но и людей, уже купивших себе дом в облюбованной вами стране (идеально — в том же городе). Много пишут на форумах в интернете, где можно найти не только информацию, но и полезные контакты. Опять же стоит помнить, что квартира в ОАЭ и квартира в Испании — это совершенно разные законы, порядки и особенности: в мусульманских странах есть строгие ограничения, которые чужды христианам.

Впрочем, будут необходимы не только знания законов чужой страны, но и особенности украинского законодательства. Как нам пояснила Алла Цымановская:

«Одним из камней преткновения покупки недвижимости за границей является перевод средств для покупки недвижимости. Виной этому — ограничение на перевод средств для одного физлица в размере $50 тысяч в год. Для осуществления сделки свыше $50 тысяч используются следующие схемы: деньги переводят несколько физлиц (например, мама и сын); покупка недвижимости в рассрочку; проведение сделки через юридическое лицо, т. к. ограничения на перевод денежных средств в размере $50 тысяч действуют только для физлиц. Но в последнем случае вы теряете право на получение ВНЖ, а взамен приобретаете новые налоговые обязательства. Следует знать, что все эти варианты требуют подтверждения легальности происхождения средств».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Репортаж с новостройки: газета «Сегодня» увидела, как строят дома по новым технологиям и сколько это стоит

Прежде, чем купить квартиру, независимо от страны, эксперты рекомендуют тщательно проверить документы на собственность, отсутствие задолженности, обременений, законность постройки. Особенно это важно при покупке «вторички» в таких странах, как Испания или Греция.

«Сама покупка делится на 2 этапа, — поясняет Алла, — выбор недвижимости и оформление сделки. Оформление сделки по своей сути не отличается от заключения сделок купли-продажи в Украине. Так, для покупки недвижимости в Украине продавец обязан предоставить: документ о праве собственности, паспорт, ИНН, заключение об оценке стоимости недвижимости, технический паспорт и справку жэка форма №3. Также могут понадобиться дополнительные документы — разрешение органов опеки, свидетельство о браке (разводе), согласие супруга на совершение сделки, доверенность прочее. При оформлении сделки покупки недвижимости за границей также стоит учитывать особенности рынка и местное законодательство. К примеру, в Испании незаконно построенные объекты недвижимости, подлежащие сносу на основании закона, обязательно будут снесены, тогда как в Украине данный механизм не работает».

Купить недвижимость — мало, за ней еще нужно в дальнейшем следить.

«Не стоит забывать о безопасности вашего актива: страхование недвижимости хорошо подходит для этого. В случае сдачи недвижимости в аренду, рекомендуем иметь доверенное лицо, которое будет присматривать за вашим имуществом (например, добросовестные соседи)», — советует юрист.