Обмен жилыми помещениями и договор мены жилых помещений

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения

Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

  • первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
  • вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

Шаг 3. Подготовьте основные документы

К ним относятся (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

б) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;

в) договор мены жилых помещений;

г) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;

д) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности. Если сторонами договора являются физические лица, то за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 4. Представьте документы в Росреестр для регистрации прав собственности на жилые помещения

Заявление и необходимые документы представляются заявителем в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (ч. 3, 4, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 3 Порядка N 883).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 5. Получите в Управлении Росреестра выписки из ЕГРН на жилые помещения

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

При обмене жилья возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет ( п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015); Письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2015 N 20-14/123852).

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Обмен жилыми помещениями и договор мены жилых помещений

2. Договор мены жилыми помещениями

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 ЖК РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Так, согласно положениям названной статьи обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

2. Договор мены и обмен жилыми помещениями

ЖК РФ уточнил роль сделки по обмену жилых помещений, поскольку продолжительное время отсутствовала четкая позиция законодателя в отношении указанного вида сделки. Правовая проблема заключалась в совершении обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на основании членства в кооперативе.

Возможность обмена на социальное жилое помещение допускалась на основании Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики». ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений, занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений, принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.
Таким образом, обмен жилыми помещениями следует отличать от мены жилых помещений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 — 74 ЖК РФ; договор мены регулируется гл. 31 ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
Договор мены жилых помещений заключается между собственниками жилых помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). При обмене жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур .
———————————

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики).

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 1998. С. 158.

Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.

3. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

В ЖК РФ включена ст. 34 «Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением». В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин — получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

4. Договор дарения

Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества, т.е. он является безвозмездным, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.
Содержание договора составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.
Специальная норма (ст. 580 ГК РФ) предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) — даритель.

Договор мены жилыми помещениями

В жизни нередко встречаются ситуации, когда появляется желание сменить место проживания, однако для приобретения нового жилого помещения не всегда хватает денежных средств и времени. В подобном случае необходимо обратить внимание на возможность заключения сделки, сущность которой заключается в обмене недвижимого имущества между собственниками. Для подтверждения передачи прав собственности на новое жилое помещение оформляется договор мены. В настоящей статье можно ознакомиться с правилами составления договора мены жилых помещений, особенностями сделки, а также нюансами регистрации и расторжения соглашения.

Особенности сделки

Договор мены жилых помещений относится к категории гражданско — правовых актов, поэтому сделки, подтверждаемые соответствующим соглашением, регулируются Гражданским кодексом РФ. Основываясь на данном нормативно — правовом акте необходимо определить сущность и специфику указанного соглашения. По договору мены собственники жилых помещений обязуются осуществить обмен недвижимостью согласно условиям, обозначенным в тексте соглашения.

Право собственности в отношении новой недвижимости появляется у каждой из сторон после выполнения обязательств по передаче жилья и регистрации соглашения в уполномоченном учреждении. Стоит помнить, что участники сделки должны совершить обмен жилыми помещениями одновременно или в соответствии с датой, указанной в содержании договора мены.

При оформлении данного гражданско-правового соглашения, предполагается, что подлежащие обмену объекты недвижимого имущества равны по стоимости. Однако по причине того, что найти аналогичный по цене объект недвижимости крайне сложно, законодательством РФ допускается возможность заключения сделки в отношении неравноценных жилых помещений. В этом случае договор мены будет включать в себя пункт, в котором стороны обязаны прописать размер доплаты и способы компенсации разницы.

Если лица, принимающие участие в сделке, не указали этот нюанс, предметы договора мены считаются равноценными. Из этого следует, что владелец меньшей по стоимости недвижимости лишается права на взыскание доплаты.

В качестве сторон договоренности вправе выступать физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Главным условием считается необходимость подтверждения того, что участник является полноправным собственником жилого помещения. Обменять приватизированное жилье на неприватизированное невозможно, за исключением того случая, когда жилищные органы дают согласие на оформление прав собственности на второе жилье.

Важно обратить внимание на ситуации, при которых порядок передачи прав собственности на имущество, а также содержание договора мены жилых помещений будет несколько отличаться от стандартной процедуры. Речь идет о двух случаях:

  • Наличие у жилого помещения более одного собственника обуславливает необходимость получения письменного согласия каждого из них на проведение сделки. При несогласии ранее упомянутых лиц с заключением гражданско — правового акта, инициатор обмена должен обратиться в суд;
  • Если сделка, связанная с обменом недвижимости, затрагивает интересы лица, не достигшего совершеннолетия, надлежит обратиться в орган опеки и попечительства для согласования условий договора мены и получения письменного согласия.

Отличия соглашения о мене от договора обмена и купли — продажи:

  • Договор мены считается двусторонней сделкой, поскольку каждый из участников договорных отношений одновременно продает и приобретает жилое помещение. Из этого следует, что в рамках одной сделки совершаются сразу две;
  • В отличие от договора купли-продажи жилое помещение подлежит обмену только на предмет собственности, а не на денежные средства;
  • Соглашение об обмене жилыми помещениями применяется только в отношении лиц, проживающих на основании договора социального найма;
  • Участниками договора мены являются владельцы недвижимости, а сторонами соглашения об обмене выступают наниматели;
  • Результатом сделки, оформленной по договору мены, станет переход прав собственности на имущественный объект. Обмен имуществом влечет за собой переход прав пользования жилым помещением.

Порядок составления договора мены

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, договор мены жилыми помещениями может быть оформлен в простой письменной форме или напечатан на чистом листе. Данный вариант составления соглашения применяется в том случае, если участвующие в сделке лица отказались от обращения в нотариальную контору. Кроме того, по новым правилам отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора мены. Достаточным будет правильное оформление документа и подтверждение написанного посредством подписей сторон.

Если лица, задействованные в обмене жилыми помещениями, договорились о составлении соглашения без участия нотариуса, целесообразно ознакомиться с ключевыми пунктами договора мены. Поскольку отсутствие важного условия или неверное оформление документа влечет за собой недействительность сделки.

Структура и содержание договора мены жилыми помещениями:

  • Для начала отмечается наименование документа, число и место составления;
  • Следом уточняются персональные и контактные сведения о сторонах. Если участником сделки является юридическое лицо или государственное учреждение, требуется указать название организации;
  • Одним из существенных пунктов договора мены является раздел, в котором представлены характерные особенности каждого из жилых помещений. Если обмену подлежат аналогичные предметы недвижимости, уточняется: адрес, общая площадь, передаваемая вместе с жильем мебель и техника, недостатки. Если согласно договору мены владельцы обмениваются, например, движимым и недвижимым имуществом, тогда целесообразно подробно описать каждый из предметов;
  • Помимо описания предметов соглашения, контрагенты должны обозначить стоимость каждого из обмениваемых жилых помещений. Кроме этой суммы требуется указать разницу в цене жилья, если такая имеется, а также дату, способы и порядок возмещения денежных средств. Отсутствие суммы доплаты в тексте соглашения свидетельствует о том, что объекты равноценные;
  • Отмечается обязанность сторон, которая выражается в передаче прав собственности на жилое помещение согласно порядку и срокам, оговоренным и прописанным в договоре мены;
  • Важно подтвердить, что обмениваемая недвижимость не находится в залоге, на нее не наложен арест, отсутствуют обременения или долги;
  • В целях предупреждения случаев несоблюдения условий сделки, контрагенты имеют право внести в содержание соглашения пункт “Ответственность сторон” и описать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю;
  • Способы и порядок разрешения спорных ситуаций. Помимо этого можно предусмотреть обстоятельства, при наступлении которых участники сделки не будут привлекаться к ответственности (обстоятельства не зависящие от воли сторон);
  • В конце документа дублируются личные сведения о сторонах сделки, а также ставятся их подписи и печати (если один из контрагентов юридическое лицо или государственное учреждение).

Представленные структура и содержание договора мены жилых помещений являются общепринятыми. В зависимости от особенностей и условий сделки в тексте документа могут быть отмечены дополнительные сведения, регулирующие процедуру передачи прав собственности на объект недвижимости. Важно также помнить, что в отдельных случаях в документе необходимо указать о том, что остальные собственники имущества или органы опеки и попечительства дали согласие на заключение договора мены жилого помещения.

Подлежит ли регистрации?

По закону, государственная регистрация договора мены жилых помещений должна проводиться в обязательном порядке. Также это правило распространяется и на соглашения, по условиям которых обмену подлежит не только недвижимое имущество, но и иные объекты собственности (транспортное средство, ценности).

Порядок регистрации договора мены жилых помещений:

  • Основываясь на содержание гражданского законодательства, инициировать процедуру государственной регистрации соглашения, участвующие в процессе лица вправе после передачи каждому из контрагентов имущественных объектов. Данное действие подтверждается посредством соответствующего документа — акта приема-передачи;
  • Подготовка требуемого списка документации, необходимой для передачи прав собственности на жилое помещение от одного владельца другому;
  • Составление заявления и подача пакета документов в территориальное подразделение Росреестра по месту регистрации жилого помещения. Кроме того, лица, заинтересованные в оформлении прав собственности на имущество, имеют возможность обратиться в МФЦ для получения свидетельства;
  • Оплата государственной пошлины. Применительно к физическим лицам действует ставка в размере 2 тысяч рублей. Юридические лица обязаны уплатить госпошлину равную 22 тысячам рублей;
  • Работники уполномоченного учреждения производят проверку поданных документов на соответствие законодательным требованиям;
  • В случае положительного результата проверки в течение 10 — 30 дней происходит регистрация договора мены. В обратной ситуации инициаторы процедуры получают письменный отказ, в котором указываются основания принятия такого решения;
  • Результатом регистрации договора мены жилых помещений станет получение свидетельства о праве собственности на имущественный объект.

Чтобы не получить отказ в регистрации договора мены, требуется ответственно отнестись к сбору документов и составлению заявления. Поэтому при оформлении заявления надлежит помнить, что в его содержании обязательно указывается факт получения согласия от остальных собственников жилья и органов опеки и попечительства на подписание договора мены жилыми помещениями.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых обмену подлежат имущественные объекты, расположенные в разных регионах, округах. В этом случае для получения свидетельства о праве собственности, владельцы должны обратиться в разные филиалы Росреестра. В течение 5 дней после обращения лиц в Росреестр, представители государственного учреждения обязаны известить друг друга о получении документов.

После этого поступившие акты проверяются на соответствие законодательным требованиям и выносится решение о продолжении процесса регистрации договора мены или об отказе. В любом из случаев представители отдельных подразделений Росреестра обязаны уведомить друг друга о принятом решении. Если хотя бы один из участников сделки получил отказ в регистрации, процесс будет приостановлен до того момента, пока не будут исправлены недочеты.

Список документов

Для инициирования государственной регистрации договора мены жилых помещений, каждый из контрагентов должен подготовить пакет документов. Перечень документации зависит от того, какие имущественные объекты подлежат обмену.

Перечень документов:

  • Каждая из сторон договора мены составляет заявление для инициирования процесса регистрации соглашения;
  • Три копии договора мены;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • В зависимости от статуса заявителя подаются: паспорт (для физических лиц), учредительный документ, акт о постановке на учет в налоговой инстанции, выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
  • Правоустанавливающая документация на жилое помещение;
  • Кадастровый паспорт жилья;
  • Передаточный акт, свидетельствующий об обмене недвижимым имуществом;
  • Доверенность, если в процессе участвует поверенный в делах от имени одного из участников договорных отношений;
  • Если у жилого помещения имеется несколько владельцев, к списку документов прилагается письменное разрешение каждого из них на заключение сделки;
  • При участии в сделке несовершеннолетних детей, требуется получить и приложить к пакету документации согласие органов опеки и попечительства на оформление договора мены жилого помещения.

Платится ли налог по договору мены жилых помещений?

По общим правилам лица, которые выступают в качестве сторон договора мены жилых помещений, не освобождаются от уплаты налогового сбора. Это связано с тем, что сущность соответствующего вида сделок заключается в одновременной продаже и приобретении жилья, поэтому каждый из контрагентов является по закону и продавцом, и покупателем.

Особенности взыскания налога по договору мены жилых помещений:

  • В отношении равноценных по стоимости жилых помещений не взимается налог;
  • НДФЛ в размере 13 процентов взимается только от дохода лица, полученного в результате продажи меньшей по цене недвижимости (то есть с доплаты);
  • Владельцы недвижимого имущества, чей имущественный объект находится у них в собственности меньше трех лет, обязаны выплатить налоговой сбор (вне зависимости от основания — договор дарения, наследство);
  • Собственники, чье имущество принадлежало им более трех лет с момента приобретения прав собственности, при передаче жилого помещения по договору мены располагают правом отказаться от имущественного вычета и уплатить его в счет НДФЛ.

Сделки, объектами которых выступает недвижимость, подлежат особой проверке в государственных органах. Поэтому при указании стоимости объектов, передаваемых по договору мены, или размера доплаты важно обозначить достоверные данные. Сокрытие важной информации влечет за собой привлечение к ответственности.

Как расторгнуть договор мены жилых помещений?

В случае нарушения или ненадлежащего соблюдения условий договора мены жилых помещений одной из сторон, участник, чье интересы были затронуты, располагает возможностью расторгнуть соглашение. Для прекращения договорных отношений между контрагентами, инициатор аннулирования гражданско-правового договора должен обладать существенными основаниями, достоверность которых он может подтвердить.

Основаниями для расторжения договора мены жилых помещений могут быть:

  • Несвоевременная передача недвижимого имущества от одного собственника другому;
  • Сокрытие недостатков жилого помещения или важных сведений о недвижимости;
  • Отказ в выплате дополнительных денежных средств (распространяется на те случаи, когда обмениваемые объекты неравноценные по стоимости);
  • Нарушение или ненадлежащее соблюдение иных существенных условий сделки.

Вопрос расторжения договора мены жилых помещений может быть урегулирован в досудебном и судебном порядке. В первом случае порядок расторжения сделки будет следующим:

  • Инициатор прекращения договорных отношений составляет письмо с указанием намерения расторгнуть гражданско-правовой акт и направляет документ второму контрагенту. При оформлении уведомления требуется учитывать необходимость внесения таких сведений, как: личные и контактные данные участников сделки, основание для расторжения договоренности, требования отправителя;
  • Получатель уведомления обязан ознакомиться с содержанием письменного извещения и направить свой положительный ответ в течение десяти дней с момента получения документа;
  • Заключительным этапом станет согласование условий расторжения договора мены жилых помещений и оформление соответствующего соглашения;
  • Данный документ составляется и подписывается сторонами в знак подтверждения того, что оба контрагента готовы к мирному урегулированию спора. Обязательным пунктом соглашения должен стать пункт, в котором участники отмечают отсутствие или наличие взаимных претензий. Если остались нерешенные вопросы, рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования проблемы.

Если получатель письменного уведомления на согласен расторгать договор мены жилых помещений или игнорирует полученное извещение, инициатор прекращения договорных отношений должен обратиться в суд. Подобного рода вопросы входят в компетенцию арбитражного судебного учреждения.

Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующей документации предоставляется в указанный орган власти. В содержании иска заявитель должен обозначить: персональные и контактные сведения обоих участников сделки, основания для обращения в суд, требования. Если представители суда после проверки документов и рассмотрения искового заявления о расторжении договора мены жилого помещения приняли иск, назначается судебное заседание.

Аналитика и публикации:

МЕНА: РИСКИ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ, КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ

В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).

Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при мене происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г. (тут и далее — Правила).

Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.

Поскольку на сегодняшний день все же большая часть квартир находится в частной собственности, рынок недвижимости, особенно рынок строительства недвижимости, по прежнему пытается встать на ноги и вновь обрести утраченное доверие, денежные средства у населения уже не в таком объеме как ранее, что не позволяет сразу же приобрести квартиру, а желание улучшить свои жилищные условия не покидает тех, кто живет в малогабаритных квартирках, мы рассмотрим далее более детально именно договор мены жилья, которое находится в частной собственности.

На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия. Например, в трехкомнатной квартире проживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери. У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволит, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две двухкомнатных с доплатой.

Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:

1. Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х двухкомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квартир). В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.

2. Договоры купли – продажи
. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 двухкомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 двухкомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены. Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.

В случае, если будет выбран вариант прямой мены квартир, и в случае невозможности сразу же заключить договор мены, стороны имеют возможность заключить и в этом случае предварительный договор мены квартир, в котором, как и в случае с предварительным договором купли-продажи, буду отображены все существенные условия договора мены, который будет заключен в будущем: сроки заключения договора мены, размер доплаты, порядок оформления и предоставления сторонами договора мены документов, а также иные условия, которые для сторон договора будут являться существенными.

Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору. Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен. Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи. Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.

Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.
После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации, т. е. стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г. государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Учитывая изложенное, рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить внимание перед заключением договора мены, а также определим перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.

После того, как будущие стороны договора мены удостоверились, что жилье им подходит, необходимо очень внимательно изучить правоустанавливающие документы на жилье. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о праве собственности, приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступление в наследство. На что необходимо обратить внимание? Прежде всего на то, кто является собственником жилья. Так, если в правоустанавливающем документе указано не одно лицо, а несколько, т. е. жилье находится в режиме общей совместной/долевой собственности, то в будущем договоре мены в качестве стороны указываются все сособственники жилья.

Например, трехкомнатная квартира принадлежит на праве собственности в равных долях Ивановой Валентине Николаевне и Иванову Петру Львовичу, о чем указано в свидетельстве о праве собственности, значит в договоре мены сторона-1 будет представлена именно Ивановой Валентиной Николаевной и Ивановым Петром Львовичем. Другими словами договор мены жилья не может быть заключен лишь одним сособственником.
При ознакомлении с правоустанавливающими документами следует уточнить у собственников информацию о том, когда они стали собственниками жилья, были ли перед ними другие собственники, сколько раз проводились сделки по данному недвижимому имуществу. В случае, если сторона, с которой планируется заключить договор мены, не является единственным собственником такого жилья, рекомендуем, насколько это возможно, проверить «чистоту» предыдущих сделок по данному недвижимому имуществу для минимизации рисков признания сделки, которую уже заключаете вы, недействительной.

После того, как определены собственники жилья, необходимо удостовериться в том, что жилье, которое планируется приобрести в обмен, не заложено, на арестовано, не находится под запретом отчуждения, а также в отношении данного жилья не ведутся какие-либо споры. Для того, чтобы проверить такую информацию, каждой стороне договора мены необходимо обратиться к нотариусу и получить выписки из соответствующих реестров. Что касается гарантий в отношении отсутствия споров, то такие гарантии возможно прописать в самом договоре мены и установить соответствующие штрафы за нарушение предоставленных гарантий.

Следует отметить, что при заключении договора мены нотариус, удостоверяющий сделку, самостоятельно проверяет оговоренную информацию. Тем не менее, рекомендуем проверить такую информацию еще до сделки, с тем, чтобы в день заключения договора вы были застрахованы от неприятных сюрпризов.
Для того, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений, каждая и сторон договора мены должна ко дню заключения договора мены:

• погасить существующую задолженность по оплате коммунальных услуг по квартире и электроэнергии;
• погасить существующую задолженность по квартплате и плате за содержание домов;
• предоставить справку по форме № 3;
• погасить существующую задолженность за пользование телефоном, интернетом, телевидением/кабельным телевидением;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера ЖЕКа, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за жилищно – коммунальные услуги;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера или иного уполномоченного лица предприятия, которое предоставляет телекоммуникационные услуги, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за телекоммуникационные услуги;
• предоставить оригинал справки – характеристики, действительной на день заключения договора мены;
• оригинал правоустанавливающего документа на жилье;
• оригинал технического паспорта на квартиру;
• паспорта и справки о присвоении идентификационных номеров собственников жилья;
• нотариально удостоверенное согласие супруга стороны, которое свидетельствует о заключении договора мены, в случае, если жилье было приобретено в браке;
• определить дату снятия с регистрации лиц, которые проживают на территории жилого помещения;
• в случае, если на территории жилого помещения зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства.

И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.

Подпунктом 11.1.4 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г. (тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии с подпунктами 11.1.1 или 11.1.2 Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Указанными подпунктами 11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889 установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.

В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).

Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м., должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.

Подпункт 11.1.2 Закона № 889 устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.


Наталия Бочарова
партнер, адвокат

Материал предоставлен Адвокатской компанией «Золотая Середина»
(При использовании или цитировании материалов для Интернет-источников гиперссылка на сайт обязательна)