Недостатки жилищного кодекса

Журнальный зал

Русский
толстый журнал как эстетический феномен

  • Новые поступления
  • Журналы
    • ЖУРНАЛЬНЫЙ ЗАЛ
    • Арион
    • Вестник Европы
    • Волга
    • Дружба Народов
    • Звезда
    • Знамя
    • Иностранная литература
    • Нева
    • Новая Юность
    • Новый Журнал
    • Новый Мир
    • Октябрь
    • Урал
    • НОН-ФИКШН
    • Вопросы литературы
    • НЛО
    • Неприкосновенный запас
    • НОВОЕ В ЖЗ
    • Homo Legens
    • Prosōdia
    • ©оюз Писателей
    • День и ночь
    • Дети Ра
    • Зеркало
    • Иерусалимский журнал
    • Интерпоэзия
    • Крещатик
    • Новый Берег
    • АРХИВ
    • ВОЛГА-ХХI век
    • Зарубежные записки
    • Континент
    • Критическая Масса
    • Логос
    • Новая Русская Книга
    • Новый ЛИК
    • Отечественные записки
    • Сибирские огни
    • Слово\Word
    • Старое литературное обозрение
    • Студия
    • Уральская новь
  • Проекты
    • Вечера в Клубе ЖЗ
    • Египетские ночи
    • Премия «Поэт»
    • Премия Алданова
    • Премия журнала «Интерпоэзия»
    • Поэтическая премия «Anthologia»
    • Страница Литературной премии И.П.Белкина
    • Страница Литературной премии им. Ю.Казакова
    • Академия русской современной словесности
    • Страница Карабчиевского
    • Страница Татьяны Тихоновой
  • Авторы
  • Выбор читателя
  • О проекте
  • Архив
  • Контакты

Новый Жилищный кодекс: его достоинства и недостатки

В России 1 марта 2005 года начал действовать один из тех законов, без которых немыслимо современное цивилизованное общество, — Жилищный кодекс. В основном его текст был написан в 1994 году, но провести ЖК через Думу удалось только спустя десять с лишним лет, когда в результате выборов-2003 в ней возникло устойчивое проправительственное большинство. Руководитель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников в беседе с «ОЗ» объяснил это торможение противодействием левых фракций: «Пока левые были в Думе сильны, Кодекс не мог пройти. Их взгляды базировались на привлекательном, но невыполнимом лозунге: дать всем бесплатное жилье. Принятый Жилищный кодекс реалистичен, честен и основывается на Конституции, которая гласит, что бесплатное жилье должны получать не все, а только малоимущие и иные лица, специально указанные в законе».

Прежний Жилищный кодекс, принятый в 1983 году и опиравшийся на Конституции СССР и РСФСР, которые гарантировали гражданам право на жилище, определял тех, кто мог получить квартиру вне очереди, в первую очередь и т. д. Это был, можно сказать, Кодекс очередников. Кодекс лукавый, обещавший, что все когда-нибудь что-нибудь получат. Напоминать о том, сколько людям приходилось ждать своей очереди и какая коррупция царила в учреждениях, распределявших жилье, наверное, не нужно…

С исчезновением СССР ушла и идеология тотального равенства. В начале 90-х жилищное законодательство стало обновляться: появился закон о собственности, согласно которому члены ЖСК, выплатившие паевой взнос, становились полноправными собственниками квартир, и закон о приватизации жилья — сначала половинчатый, разрешавший бесплатно приватизировать лишь 18 кв. метров на человека плюс 9 кв. метров на семью, а вскоре и в окончательном варианте, снявшем эти ограничения и сделавшем возможной полную бесплатную приватизацию жилья. Постепенно начал складываться жилищный рынок.

В 1994 году Минюст провел инвентаризацию федерального законодательства в жилищной сфере. Выяснилось, что насчитывается более трех тысяч законов, указов, распоряжений только на федеральном уровне — союзных, РСФСР, РФ. Отчасти этой сферой ведал НКВД (вопросы, связанные с обменом жилья, пропиской), так что нашлось немало документов, подписанных Ежовым и Берия. К тому же, поскольку Конституция России (ст. 72) относит жилищные вопросы к совместному ведению центра и регионов, субъекты Федерации, не располагая ясными общими правилами, приняли множество местных законов. Как следствие, в то время для практически любого случая можно было найти «нужный» правовой документ, что затрудняло разрешение спорных вопросов.

Следующим шагом было принятие закона о федеральной жилищной политике, который подробно рассматривал проблемы собственности граждан, совместной собственности на объекты общего пользования. С 1 января 1995 года введен в действие Гражданский кодекс, где имелась специальная глава «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (гл. 18).

И Жилищный, и Гражданский кодекс регулируют отношения в сфере жилья. Все сделки в этой области — купля-продажа, обмен, дарение — регулируются Гражданским кодексом, причем установленные им правила имеют общефедеральное значение. Жилищный кодекс описывает вопросы предоставления жилья и реализации прав собственности. Некоторые его нормы относятся к совместному ведению центра и регионов: их применение конкретизируется законами субъектов Федерации и постановлениями муниципалитетов.

Поскольку в 90-е провести Жилищный кодекс через Думу не решались, его принимали по частям. Именно поэтому правила сделок в жилищной сфере перекочевали в Гражданский кодекс, был принят отдельный закон о товариществах собственников жилья. С вступлением в силу нового ЖК этот закон утратил свою силу.

К моменту принятия нового ЖК 70 процентов жилья находилось в частной собственности. В очереди на получение жилья стояли 4,4 миллиона человек.

Согласно новому ЖК бесплатное жилье будет предоставляться тем, кто принадлежит одновременно к двум категориям: а) малоимущих; б) нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кого относить к этим категориям и по какой норме предоставлять им жилье, должны определить региональные законы. Только после того, как они будут приняты, положения ЖК о предоставлении бесплатного жилья обретут реальную силу.

Отныне все граждане, причисленные к этим категориям, образуют единую очередь на получение жилья. Однако льготные очереди, существовавшие ранее — для ветеранов, сирот — выпускников детдомов и т. п., — сохранятся. Чтобы подчеркнуть это обстоятельство, готовится специальная поправка в ГК, исключающая двойное толкование. «Для особо одаренных, — говорит П. Крашенинников. — А то некоторые губернаторы уже пытаются слить всех в одну очередь».

С момента принятия ЖК все, кто получает от государства или муниципалитетов бесплатное жилье, не имеют права на приватизацию. Они пользуются этим жильем на правах бессрочного социального найма, т. е. могут, как и прежде, обменять квартиру, вселить в нее близкого родственника и даже сдать ее в поднаем другим жильцам. Права сдавшего квартиру в поднаем защищены достаточно жестко: при необходимости он может потребовать от квартирантов произвести ремонт и даже выселить их в недельный срок, если те не исполняют его законных требований. Впрочем, этими правами он располагает только при наличии письменного договора между сторонами.

Живущие в неприватизированной квартире сохраняют право на приватизацию вплоть до 1 января 2007 года. Кстати, пресловутые очереди на оформление приватизации появились не только в связи с объявлением конечного срока — в это же время изменилась процедура регистрации сделок с недвижимостью: все они теперь заносятся в общефедеральный реестр, чтобы исключить возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз. Замедление процедуры «наложилось» на рост числа желающих оформить квартиры в собственность.

Земельные участки, на которых построены дома, отныне принадлежат собственникам квартир и иной недвижимости. Власти на придомовую территорию посягать не могут. Новый договор на эту территорию жильцам подписывать не требуется, соответствующее право возникает в силу закона. Конечно, потребуется определение границ. Если дом построен в последние полвека, то проблем не возникает, поскольку все землеотводы сохранились. Для более старых зданий определять границы придомовой и муниципальной территории будет труднее.

Роль органов опеки и попечительства уменьшена до разумных пределов. Раньше одобрение этих органов считалось необходимым при совершении любых операций с жильем, если в семье, участвующей в сделке, имелись дети. Защита прав несовершеннолетних членов семей оборачивалась волокитой и взяточничеством. С введением нового ЖК органы опеки должны контролировать только сделки, в которых участвуют неблагополучные семьи, стоящие у них на учете.

Кодекс определил статус тех, кто живет в общежитиях. После преобразования государственных предприятий в частные почти все ведомственные общежития были переданы местным органам самоуправления. Люди продолжали в них жить, но их права не были четко оговорены. Теперь, согласно ЖК, на них распространяются правила договора социального найма. Они могут и менять, и приватизировать это жилье (до 2007 года).

Права собственника согласно новому кодексу значительно усилены. Это коснулось даже семейных отношений. Так, при разводе, если жилье было приобретено одним из супругов до заключения брака (т. е. не является совместно нажитым имуществом), собственник может потребовать выселения бывшего супруга или супруги.

Жилищный кодекс принят совсем недавно, но к нему уже готовятся поправки. Самый большой пакет подготовлен депутатом Галиной Хованской, которая до прихода в Государственную думу десять лет была депутатом Мосгордумы, возгла вляя в ней комиссию по жилищной политике. Разработчики ЖК во главе с Крашенинниковым выступали прежде всего как правоведы, ставившие во главу угла вопросы собственности. Хованская выступает в качестве опытного практика. Ее проект поддержали более 100 депутатов — от «Яблока», «Родины», КПРФ.

Скажем, при разводе супругов, один из которых был собственником жилья до заключения брака, ЖК предоставляет бывшему члену семьи на решение жилищной проблемы только год. Поправка предлагает определять этот срок по усмотрению суда — в зависимости от того, способно ли заинтересованное лицо решить проблему самостоятельно (позволяют ли ему это сделать возраст, состояние здоровья и т. п.). Если собственник имеет по отношению к бывшему члену семьи алиментные обязательства (как правило, речь идет о престарелом супруге либо родственнике, находившемся на иждивении), то в соответствии с предлагаемой поправкой суд может обязать собственника обеспечить такое лицо жильем.

Весьма вероятно внесение поправок в ст. 102 ч. 2, вступившую в конфликт с нормой Гражданского кодекса, которая защищает права лиц, проживающих в общежитиях или служебных квартирах. Теперешний ЖК утверждает, что при изменении собственника права таких лиц не сохраняются. Можно себе представить, какой скандал будет разгораться всякий раз, когда новый собственник попытается выкинуть прежних жильцов на улицу.

Следует также напомнить, что до сих пор не все ведомственные общежития переданы в муниципальное ведение, хотя закон прямо запрещал при превращении госпредприятий в акционерные общества включать общежития в состав собственности вновь образуемых обществ и требовал передавать их городам. Поправки предлагают установить крайний срок, после которого общежития в обязательном порядке будут выведены из состава собственности предприятий и их жильцы смогут, наконец, в полной мере пользоваться правами договора социального найма.

Статья 32 нового ЖК рассматривает вопрос о собственниках, у которых изымают жилье для государственных и муниципальных нужд (в связи со сносом, перепланировкой района и т. д.). Если по старому законодательству РСФСР в такой ситуации им предоставляли равноценную квартиру, то сейчас основной формой компенсации становится денежная. Молодым и здоровым удобнее получить деньги, а пожилым и больным трудно выйти на рынок с деньгами, найти подходящую квартиру, оформить сделку и т. п.; для них зачастую проще получить другое жилье. Эта возможность предусмотрена ст. 32 ч. 8, но формулировка здесь используется явно «взяткоемкая»: «квартира может быть предоставлена». Предлагается дать больным и пожилым людям право самостоятельно выбрать денежную или натуральную компенсацию.

Статья 32 достаточно полно определяет методику компенсационных выплат, которые должны включать не только цену квартиры на рынке, но и убытки жильца (переезд, найм жилья до покупки нового), упущенную выгоду (если вы сдавали квартиру в аренду). Однако поправка Хованской вносит существенное уточнение. По закону о приватизации жилищного фонда за бывшим наймодателем, т. е. государством или муниципалитетом, закреплялась обязанность производить капитальный ремонт дома. Но он произведен далеко не везде, где этого требовали нормативы, а закон с 1 января 2007 года планируют отменить. С этого дня исчезнут и прежние обязательства. Но тогда в случае сноса возникнет неравенство цен, за которое владелец приватизированной квартиры фактически будет вынужден платить из своего кармана. В соседнем доме был капремонт — там цены на 15–20 процентов выше. Поправка предлагает при сносе дома, где не был про изведен капремонт, компенсировать жильцу его отсутствие, потому что это прямо влияет на стоимость его квартиры. «Если государство или муниципалитет решили не делать у вас капремонт, если это невыгодно им по экономическим соображениям, — говорит Хованская, — пожалуйста; но это в чистом виде убытки жильца, внесите компенсацию в закон». Совокупная цена такого капитального ремонта в масштабах всей страны — несколько триллионов рублей, так что провести эту поправку будет очень трудно.

Еще одна, вполне логичная поправка учитывает проблему капремонта домов, в которых люди живут на основе договоров социального найма. Они не собственники и, очевидно, не должны оплачивать капремонт своего дома. Но об этом в ЖК не сказано ни слова.

Новый ЖК вполне логично предлагает регионам определять круг малоимущих и нуждающихся в жилье, которые должны исходить в этом случае из сложившейся в них реальной ситуации и действовать на основании своих законов. Хованская, однако, отмечает, что отсутствует единый критерий или федеральный минимум, который мог бы служить ориентиром для региональных властей. Это порождает местный произвол, когда, по словам Хованской, «минимальная предоставляемая жилплощадь может оказаться не больше могилы. Хочешь — бери, не хочешь — иди, через год опять поговорим».

Поправка предлагает относить к малоимущим те семьи, которым доход (за вычетом прожиточного минимума) не позволяет приобрести жилье по стандартным нормам даже при максимальной помощи из бюджета, составляющей сегодня 70 процентов. Тот, кто не может наскрести остальные 30%, имеет право на постановку в очередь. Если поправка будет принята, регионам останется только подставить в эту формулу местный прожиточный минимум, местный стандарт предоставления жилья, местные цены на жилье. Что касается размера предоставляемой жилой площади, то предлагается ввести единый минимум для всех регионов — 15 квадратных метров «общей» площади на человека.

Правительством установлен федеральный стандарт, определяющий для семьи максимальный размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги — не более 22 процентов совокупных расходов семьи. Но региональным и даже мест ным властям дано право устанавливать свои стандарты. И уже пришлось сталкиваться со случаями, когда эти стандарты оказываются выше федеральных. Поэтому, замечает Хованская, «приходится для особо тупых губернаторов записывать поправку: размер региональных стандартов не может превышать федеральный».

Статья 89 предусматривает, что в случае сноса жилого помещения нанимателю предоставляется равноценное жилье. Прекрасная норма, но не учтено то обстоятельство, что жилье у нанимателя могло быть хуже существующих стандартов предоставления жилья. На этот случай предлагается оговорка о предоставлении жилья, отвечающего стандартам.

Раньше такой нормой нередко пользовались те, кто знал, что дом скоро пойдет под снос. Прописывали «лишних» родственников, чтобы потом получить и «лишние» квартиры. Теперь, при наличии единого федерального реестра, становится возможным выявлять случаи, когда имеющие свое жилье прописываются к родственникам «под снос». А новый ЖК специально оговаривает случаи преднамеренного ухудшения жилищных условий.

Статья 59 решает вопрос об освободившейся комнате в квартире коммунального заселения. Раньше, по закону об основах федеральной жилищной политики, отмененному с введением ЖК, эту комнату мог бесплатно получить сосед, нуждавшийся в улучшении жилищных условий; если же он располагал достаточной площадью, то имел право преимущественного выкупа. Сейчас такой выкуп запрещен. Поскольку это явное ухудшение или умаление прав граждан, а Конституция запрещает устанавливать нормы, умаляющие права граждан, предлагается вернуть жильцам коммуналок право на выкуп.

Наконец, сложный вопрос о сохранении права на приватизацию для некоторых категорий жильцов. Согласно Закону о введении в действие Жилищного кодекса, те, кто получил жилье от государства после 1 марта 2005 года, уже не имеют права на его приватизацию. Однако до сих пор многие люди продолжают жить в общежитиях, остающихся на балансе акционерных обществ, — т. е. не переданных муниципалитетам вопреки закону. Эти люди не получили до вступления в силу ЖК прав социального найма, а значит, не получили и возможности приватизировать свои комнаты и квартиры. Причем не по своей вине, а вследствие неисполнения закона другими лицами. Хованская предлагает сохранить за ними право на приватизацию. «Ведь их, по сути, лишили стартового капитала для улучшения своих жилищных условий. Как в большинстве случаев это происходит? Была у человека комната, доплатил, купил однокомнатную. Была однокомнатная, доплатил до двушки. А их такого стартового капитала лишили. Говорят — не повезло вам».

Предлагается и расширенный вариант этой поправки: все жильцы, имевшие право на приватизацию до 1 марта 2005 года, должны сохранить его и впредь, а 1 января 2007 года не должно стать для них «Юрьевым днем». Но такой вариант едва ли пройдет через нынешнюю Думу.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

СТ 65 ЖК РФ.

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать
своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в
части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным
законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У наймодателя есть и другие права, вытекающие из обязанностей нанимателей. Если наниматель, например, обязан обеспечить сохранность жилого помещения, то наймодатель имеет право требовать от нанимателя обеспечения его сохранности. Эта особая юридическая конструкция связи прав и обязанностей — суть правоотношения.

Кодекс предусматривает особые права наймодателя: дача согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 72), на поднаем жилого помещения (ст. 76); расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 и др.

2, 3. В ст. 65 предусмотрена только часть обязанностей наймодателя. Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в частности:

а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 Кодекса).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма;

и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

Репин Н.В., нотариус г. Москвы.

Новый Жилищный кодекс РФ ввел новое правовое регулирование жилищных отношений в современных условиях по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством. Он регулирует правоотношения по осуществлению права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.
Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. регулировал лишь правоотношения, возникающие в связи с пользованием жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, поэтому он мог применяться лишь в единой связи с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», в котором определялись только основные конституционные права граждан России на жилые помещения. В то время формирование различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере только начиналось. С момента введения нового Жилищного кодекса в действие ЖК РСФСР 1983 г. и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» признаны утратившими силу.
Новый Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК) поставил целый ряд вопросов перед практикующими юристами, и прежде всего нотариусами, т.к. ими осуществляется не только правовая защита прав собственников жилых помещений и их жилищных прав, но и иных участников гражданского оборота и жилищных правоотношений. Участию нотариуса в этом процессе посвящены всего лишь несколько статей ЖК (ст. ст. 33 — 38, 41, 42, 130, 131, 135). Эти нормы носят не прямой, а скорее отсылочный характер, т.е. ЖК не устанавливает конкретные нотариальные действия по правовому обеспечению прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений, а ссылается на ранее принятые законодательные акты, прежде всего на Гражданский кодекс РФ.
Достоинством Жилищного кодекса стало то, что он, как и Гражданский кодекс РФ, окончательно законодательно закрепил виды собственности на жилые помещения в Российской Федерации.
Жилищным кодексом четко разграничена компетенция в регулировании жилищных правоотношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления. Вопросы жилищного законодательства остаются в совместном ведении РФ и ее субъектов (статья 5).
В соответствии с ЖК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться частный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан — собственников таких помещений, членов их семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также для использования юридическими лицами для проживания в таких помещениях граждан на таких же условиях. Эти жилые помещения образуют индивидуальный жилищный фонд.
Четко определены виды жилых помещений, которыми по ЖК РФ являются жилой дом, квартира, комната. Однако при этом специальное выделение в качестве вида жилого помещения части жилого дома или части квартиры не определено четко, поскольку таковые фактически являются комнатами.
Отдельные главы ЖК (3 и 4) посвящены порядку перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, а также вопросам их переустройства и перепланировки. Основную роль в решении этих вопросов будут теперь играть органы местного самоуправления, порядок действий которых определен. Впервые на уровне Кодекса также определены негативные последствия для лиц, самовольного переустроивших или перепланировавших жилые помещения (статья 29).
В статьях 15 и 16 ЖК дается определение понятия «жилое помещение» и его отдельных видов, что важно для правоприменительной практики.
Кодексом определено, что в государственной и муниципальной собственности находятся жилищный фонд социального использования как совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма, а также специализированный жилищный фонд. Основной задачей государства теперь будет обеспечение бесплатным жильем нуждающихся в нем малоимущих граждан, поддержка иных категорий граждан (беженцы, переселенцы и др.), которым временно нужна социальная поддержка.
Вместе с тем статья 19 ЖК устанавливает, что государственное и муниципальное жилье может предоставляться не только для проживания граждан по договору социального найма, договору найма специализированных помещений, но и по договору коммерческого найма. Учитывая назначение государственного и муниципального жилья, это представляется не вполне обоснованным, поскольку данный жилой фонд должен использоваться не в целях извлечения прибыли, а предоставляться прежде всего малоимущим и иным социально незащищенным слоям населения, особенно при существующей сейчас в обществе проблеме с доступным жильем для этих категорий граждан.
Появился самостоятельный раздел II, посвященный регулированию отношений собственности и других вещных прав на жилые помещения. Он призван уточнить, конкретизировать нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие права собственников и иных лиц на жилые помещения. ЖК РФ внес новеллы, касающиеся прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые в дальнейшем повлекли изменения ст. 292 ГК РФ.
Если ранее эти лица сохраняли право пользования жилым помещением даже при смене собственника в силу закона, то теперь это право не сохраняется, т.е. смена собственника жилого помещения в соответствии с новой редакцией статьи 292 ГК РФ является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи бывшего собственника, что корреспондирует ст. 31 ЖК.
Указанная норма соответствует современному уровню развития российского общества, поскольку обеспечивает правовые гарантии для собственника жилого помещения и снимает имевшие место ранее ограничения этих прав.
К достоинствам следует отнести положения ЖК РФ о правах лиц, пользующихся жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 33 и 34).
Так, например, ст. 34 ЖК предусматривает пользование жилым помещением только на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Вместе с тем жилые помещения могут в соответствии с ГК РФ передаваться не только на условиях данного договора, но и по договорам постоянной и пожизненной ренты. Как пользоваться помещением по этим видам договоров ренты ЖК РФ ответов не дает. Указанная неопределенность может породить судебные споры. Этот вопрос можно будет решить только после практического применения ЖК РФ.
Очень важной нормой является положение ЖК РФ, наделяющее собственников помещений в многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество этого дома, к которому относится и земельный участок, что позволит собственникам помещений использовать его в соответствии с интересами жильцов дома.
ЖК РФ не может предусматривать нормы об отдельной регистрации права собственников на долю в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок. В этой связи представляется, что соответствующие поправки могут быть внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вместе с тем представляется спорным предписание Кодекса, которым введено право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42). В соответствии с данной статьей при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Преимущественное право покупки, установленное ст. 250 ГК РФ, применяется при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Между тем комнаты в коммунальной квартире, как и отдельные квартиры, являются самостоятельными объектами права собственности. Поэтому именно они могут находиться как в долевой, так и в совместной собственности, а не являются имуществом, на которое распространяется правило о преимущественной покупке.
Не отражен в ЖК РФ случай, когда в коммунальной квартире приватизированы не все комнаты и другими комнатами пользуются наниматели, т.е. собственниками этих комнат является город.
Есть определенные системные противоречия в данном вопросе. Так, если при отчуждении квартиры в многоквартирном доме право преимущественной покупки не применяется, то почему такое право должно соблюдаться при отчуждении комнаты в коммунальной квартире, тем более что законодательство признает квартиру и комнату равноценными объектами собственности?
Отдельные положения ЖК РФ также вызывают вопросы, в частности, в Кодексе не нашли своего отражения вопросы соотношения договоров найма жилого помещения и договоров безвозмездного пользования (ссуды), хотя последние очень распространены, т.к. их посредством оформляется регистрация граждан по месту жительства (пребывания). В связи с этим возникает вопрос, должны ли договоры безвозмездного пользования жилым помещением утрачивать свое значение в их практическом применении и должен ли приоритет при оформлении права пользования жильем отдаваться договорам найма. Однако сфера применения договора безвозмездного пользования жилым помещением ЖК РФ не определена, хотя сейчас, как показывает практика нотариусов Москвы, договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями преобладают.
ЖК РФ не дает ответа на вопрос о порядке оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением. Речь идет, прежде всего, о том, должен ли собственник при заключении этого договора получить согласие всех проживающих в данном помещении лиц. Статья 30 ЖК содержит лишь отсылочную норму, предусматривающую, что такой договор заключается «с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом». Между тем ни ЖК РФ, ни Гражданский кодекс РФ не требуют получения такого согласия.
Однако на практике при удостоверении такого договора в большинстве случае нотариусы требуют согласия проживающих совместно с собственником лиц. Это объясняется тем, что нотариусы руководствуются прежде всего необходимостью обеспечить полную бесспорность при оформлении прав, а также предотвратить возможные спорные ситуации в будущем.
Статья 33 ЖК содержит норму о завещательном отказе в отношении жилого помещения. При этом в данной статье урегулирован только один из возможных в соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК случаев завещательного отказа, а именно предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением. В связи с этим возникает вопрос о том, допускается ли в соответствии с ЖК РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве.
Если считать, что ЖК РФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа — жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к жилому помещению говорится только о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещательного отказа жилого помещения в собственность или во владение. Следовательно, положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению применены быть не могут.
Ясность в обозначенных в данной работе проблемах наступит, наверное, не скоро. Возможно, только после того, как Верховный Суд РФ проанализирует правоприменительную практику и примет соответствующее решение в виде ее обобщения, обзора. Хотелось бы надеяться на то, что рано или поздно должно появиться и Постановление Пленума Верховного Суда РФ по вопросам применения ЖК РФ.
В этой связи представляется, что общим недостатком ЖК РФ является недооценка роли нотариусов. Нотариат, являющийся институтом превентивного правосудия, призван исключить возможность спора еще на стадии оформления прав граждан, и прежде всего сделок с жильем.
Через судебные и административные органы осуществляется защита уже нарушенного права (ст. 11 ГК РФ), поэтому более подробное регламентирование в ЖК РФ участия нотариусов в сфере жилищных правоотношений смогло бы на практике существенно сократить количество этих споров и иных конфликтных ситуаций в жилищной сфере.
Хочется надеяться, что в будущем наши законодатели при дальнейшей работе над ЖК РФ, внесении в него поправок будут чаще советоваться с учеными в области гражданского права и нотариата и ведущими практикующими нотариусами.

Комментарии к СТ 66 ЖК РФ

Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 66 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.

2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором).

При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей.

В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, — необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168).

В силу положений ст. 7.23 КоАП РФ нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа.

3. В случаях, когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы.

То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц.

4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору:

— потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

— устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение;

— потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст. такой часто используемый гражданами в подобных случаях «способ», как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, — незаконен.

Жилищный кодекс: явные недостатки и скрытые угрозы

Чем же законопроект не устроил народных избранников и экспертов?

Верховная Рада отправила проект нового Жилищного кодекса на доработку. И, по словам спикера Литвина, в ближайшее время депутаты его рассматривать не будут. Чем же законопроект не устроил народных избранников и экспертов?

Авторы законопроекта уверяют, что Украина давно нуждается в новом кодексе. Мы до сих пор живем по устаревшему Жилищному кодексу 80-х годов. И хотя категорические противники перемен говорят, что существующей законодательной базы вполне хватает, чтобы регулировать всю жилищную сферу, большинство экспертов склоняется к тому, что новый документ нужен. Но не в той редакции, которая есть на сегодняшний день..

ОСМД будут создавать добровольно-принудительно

Сейчас в ОСМД пребывает около 15% жилищного фонда страны. Правительство планирует до 2014 довести эту цифру до 60%. В частности, ряды ОСМД предлагается пополнить за счет обязательного создания ОСМД в новостройках. Эта статья Жилищного кодекса вызвала много споров.

В МинЖКХ уверены, что владельцы квартир сами должны заботиться об их благосостоянии. Поэтому и предусмотрели в законопроекте следующее условие: в случае, если в течение трех месяцев после ввода в эксплуатацию многоэтажки жильцы так и не создали ОСМД самостоятельно, за них это обязан сделать застройщик. В таком случае орган местной власти формирует наблюдательный совет для временного управления домом в составе своего представителя, представителей застройщика и органа самоорганизации совладельцев дома для дальнейшего выбора управляющей компании. Хотя теоретически законопроект и предусматривает, что если жильцы создадут ОСМД или другое объединение, они смогут переизбрать компанию, но на практике такие условия только будут содействовать созданию рейдерских ОСМД и выбору «нужных» управителей. Вряд ли застройщик просто так отдаст лакомый кусочек. Даже те эксперты, которые постоянно говорят о пользе создания ОСМД, против того, чтобы это происходило принудительно.

Во-первых, не в каждом доме найдется ответственный человек, который возьмет на себя обязанности руководителя. Правда, здесь правительство обещает помочь. Если желающих возглавить ОСМД так и не найдется — будут посылать на места выпускников строительных вузов, готовить специалистов в центрах занятости и в некоторых университетах. Но даже если в ОСМД и найдется амбициозный человек, который возглавит его, то есть все шансы, что он окажется некомпетентным. И тогда дом, например, может оказаться неподготовленным к отопительному сезону.

«Согласно статистических данных, даже в областях Украины большинство домов, которые стали на путь создания ОСМД, не готовы к отопительному сезону. Это можно увидеть из документов», — констатирует вице-президент по правовым вопросам ассоциаций частных инвесторов ЖКХ Александр Чернявский.

«Изучая опыт обслуживания жилищного фонда по всей Украине, мы можем сказать, что большая часть создателей ОСМД просто не знает, что с ними дальше делать. Нет людей, нет кадров, нет понимания того, что услуги ЖЭКов носят сезонный характер и они чего-то стоят. Должно быть определенное качество, нужно вести необходимую техническую документацию. В результате — многие ОСМД будут просто брошены», — рассказывает заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Жилищно-коммунального союза Украины Ольга Лисовенко

Сторонники проекта уверяют, что автоматическое создание ОСМД – нормальная европейская практика. Если человек в Европе покупает жилье — он априори становится членом какого-нибудь объединения или сообщества. Эту же схему, говорят специалисты, Европа пытается навязать и нам. ЕС аргументирует это тем, что с объединениями легче работать, чем с отдельными лицами. Кроме того, у них больше ответственности и им финансово проще обеспечить весь дом энергосберегающими технологиями.

«Такая же история с навязыванием международными организациями была и в России, а сегодня мы наблюдаем это в Украине – лоббирование нормы обязательности создания ОСББ в каждом отдельно взятом доме. Безальтернативно: каждый дом должен создать юридическое лицо. Иностранный рынок заинтересован прежде всего в создании нового рынка, в появлении нового субъекта на рынке в виде ОСМД в каждом доме, которые смогут обеспечить определенный спрос на товары — на счетчики, на материалы», — объясняет глава всеукраинского объединения областных организаций работодателей предприятий ЖКХ Олег Адамов.

Как предотвратить создание рейдерских ОСМД?

Упущения существующего законодательства привели к тому, что в Украине начали массово создавать рейдерские ОСМД. Новый Жилищный кодекс дублирует ошибку. Так, объединение совладельцев многоквартирного дома создаются «по решению общего собрания владельцев (совладельцев) многоквартирного дома, проводимых по инициативе двух и более собственников жилых и нежилых помещений, принятому большинством голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

А самая распространенная схема создания рейдерского ОСМД такая: когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик выдает правоустанавливающие документы только нескольким лояльным к нему людям. Они регистрируют объединение. Далее это ОСМД нанимает управляющую компанию, являющуюся дочерней фирмой компании-застройщика. А потом уже выдают правоустанавливающие документы остальных собственников жилья. По закону все правильно, ведь на тот момент ОСМД создало большинство владельцев, даже если их было всего 3 человека. Потом правление ОСМД может прописать в статуте, например, норму, согласно которой, чтобы стать членом объединения, новые жильцы должны заплатить кругленькую сумму. Например, несколько десятков или сотен тысяч гривень. Это делает вступление в ОСМД практически невозможным. А тем временем управляющая компания может устанавливать любые тарифы на услуги ЖКХ, зарабатывать на аренде помещений, крыш, придомовой территории и т. д. Бороться с таким ОСМД крайне тяжело, ведь все по закону.

Спасти от рейдерских ОСМД могла бы норма в Жильщном кодексе о том, что в случае, когда количество совладельцев увеличивается, объединение не может существовать, если в нем участвует меньше половины владельцев площади, отмечают эксперты Например, в России создают аналоги наших ОСМД – Товарищества собственников жилья (ТСЖ). И по российским законам, если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

Украинцам будут навязывать управителей

Кроме того, власти планируют реформировать и систему услуг ЖКГ. В течение года со дня вступления в силу нового Жилищного кодекса собственники квартир должны будут выбрать себе форму обеспечения коммунальных услуг: либо

ЖЭК, который выполнял эти функции ранее, либо частную компанию. Теоретически владельцы смогут и самостоятельно содержать свой дом. Например, ОСМД смогут обслуживать свой дом сами: нанимать подрядные организации, заключать прямые договора с облгазами, облэнерго и так далее. Остальные должны будут в течение года выбрать себе управляющую компанию, которая будет предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Но законопроект предусматривает жесткие требования к «управителям». В частности, они должны иметь достаточную материально-техническую базу, собственных специалистов, финансовую состоятельность и еще и инвестиционный потенциал. Правда, чиновники обещают, что к управлению ОСМД у них будут менее жесткие требования, чем к частным компаниям.

Если же в течение года с момента вступления в силу нового закона жильцы так и не выберут способ управления, это за них сделает местная власть. В течение 3 месяцев органы местного самоуправления должны будут провести конкурс среди желающих предоставлять жилищно-коммунальные услуги.

Эксперты говорят, что из-за нового Жилищного кодекса мы можем повторить сценарий России. Там, чтобы получить подряд на обслуживание дома, частная фирма должна победить в конкурсе, который проводит Дирекция единого заказчика (ДЕЗ).

«Здесь не лишним будет привести пример Российской Федерации. Там, когда активно начал развиваться этот рынок, на рынке начало появляться большое количество некому не известных, непонятных и зачастую не очень хороших компаний, которые были нацелены только на то, чтобы собирать с людей деньги. И к дополнению ко всем проблемам, которые существуют в жилищном хозяйстве, добавилась еще большая проблема выбора, потому что выбирать можно было из многих, но качество такого выбора государство не обеспечило», — говорит глава всеукраинского объединения областных организаций работодателей предприятий ЖКХ Олег Адамов

С первым ремонтом помогут, за второй – платите сами

Чтобы поощрить украинцев создавать ОСМД, государство и местная власть даже готовы помочь с первым после приватизации жилья капремонтом. Кроме того, профинансировать мероприятия по энергосбережению, например, утепление. Но как эффективно будет работать эта программа – вопрос. Потянет ли такие затраты государственный бюджет? Например, государство и ранее обещало помочь вновь созданным ОСМД с первым ремонтом. Чиновники показывали отчеты о том, что выделили сотни миллионов гривень на эти цели. Однако в объединениях недоумевают: куда же делись эти деньги? Ведь ображались к государству за помощью многие, а денег никто так и не увидел:

«Но могу Вам сказать абсолютно точно, что эта программа не работает. Почему? Мы неоднократно обращались и в город, и в Соломенскую администрацию. Под копирку получали ответы, приблизительно такого содержания: что деньги, допустим, по этой программе уже расписаны. Но кому расписаны, где расписаны? Вот сегодня у нас в районеоколо 20 ОСМД. Я не слышал ни от своих коллег, ни от кого, чтобы ОСББ выделялись какие-то деньги», — говорит глава ОСМД Константин Кальний

В следующий раз жильцы многоэтажки с ОСББ будут ремонтировать свой дом сами. Для этого совладельцев многоквартирных домов обяжут ежемесячно платить взносы. При чем одна статья говорит, что размер взносов, их накопление и использование будет определять Кабмин, а деньги будут накапливаются на банковских счетах в соответствии с Правилами предоставления услуг по управлению жильем, утверждеными Кабинетом Министров Украины, и эти деньги будут использоваться в установленном законодательством порядке. Другая статья кодекса гласит, что собственник квартиры должен будет отчислять средства «на проведение капитального или аварийного ремонта в размере, порядке и в сроки, предусмотренные договором с управителем». Кто же из них в результате будет собирать деньги или это будут две разные платежки – не понятно? К тому же, говорят специалисты, законопроект предусматривает только механизмы поборов. И нет механизма, который бы предусматривал контроль за накоплением и использованием средств. Получается, что жильцы дома будут ежемесячно платить куда-то деньги в ожидании, что их дом когда-то все-таки отремонтируют.

Реконструкция кварталов: а куда девать людей?

Государство обещает помочь не только с реконструкцией отдельных домов, но и с целыми кварталами. Эта статья, пожалуй, вызвала наибольше гневных откликов. Люди боятся, что их, например, смогут выселять из дорогих квартир в центре городов на окраину. По подсчетам международных экспертов, в Украине 2/3 жилых домов были построены в 60 – 70-е годы. Например, в столице сносить «хрущевки» и на их месте строить небоскребы хотят начать уже в этом году. За образец взяли российский опыт. В Москве за три года снесли 80% «хрущевок». Там делали реконструкцию кварталов по такой схеме: за счет инвестора или государственной программы строили дом, переселяли туда жителей из соседнего старого дома, последний сносили, а на его месте строили новый. И так по цепочке. Примерно такую же схему предлагает и новый Жилищный кодекс Украины. Собственникам квартир будут предлагать переселиться либо в другое жилье «в пределах кварталов комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда или в пределах смежных с ними кварталов (микрорайонов)».

Правда, правительство обещает переселять жильцов не слишком далеко и давать квартиры не меньшие по площади.

«Эти люди получают в квартиры в новостройках примерно с коэффициентом 1:3 за счет новых коридоров, туалетов, ванных. Потому что, согласно нашим нормативам, такого уже никто не строит и не может построить. Поэтому человек получает полностью благоустроенную, отделанную квартиру», — обещал экс-министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба.

Но, например, в мегаполисах районы большие, а значит, отселять смогут на довольно большие расстояния.

Это лишь малая толика статей законопроекта, которые нуждаются в доработке. Иначе, по мнению многих специалистов, правительство получит новый Майдан.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.