Кто не платит подоходный налог при продаже квартиры

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Налог с продажи квартиры в 2018 году: сколько заплатит продавец и покупатель

По правилам действующего законодательства Украины, продавцы недвижимости отражают доход от сделок купли-продажи в налоговой декларации. Выполнение фискального обязательства происходит в виде уплаты налога на доходы физических лиц.

Для совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости ее участники должны выполнить ряд финансовых обязательств, определенных действующим законодательством. Domik.ua выяснил особенности выплат, возложенных государством на участников договора отчуждения недвижимости.

Финансовые обязательства покупателя

Статья 4 закона № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» в редакции от 01.01.2018. На её основании покупатель недвижимости платит сбор в размере 1% объекта налогообложения — стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.

В пункте 9 статьи 1 закона № 400/97-вр законодатели указали, что покупатель обязан выплатить сбор до проведения государственной нотариальной регистрации сделки. Нотариус заверяет договор купли-продажи недвижимого имущества на основе документов, подтверждающих уплату пенсионного сбора с данной операции.

Финансовые обязательства продавца

Законодатели установили безусловные и обусловленные финансовые обязательства продавцов жилой недвижимости.

Безусловными обязательствами перед госбюджетом названа уплата государственной пошлины и военного сбора.

1. Уплату государственной пошлины продавцы совершают в размере 1% от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи. Это правило закреплено в подпункте а) пункта 3 статьи 3 Декрета кабинета министров Украины № 7-93 «О государственной пошлине». Данную ставку применяет для таких жилых объектов:

Законодатели предусмотрели льготы при уплате государственной пошлины. В пункте 18 статьи 4 Декрета Кабмина № 7-93 указаны такие категории граждан, освобожденных от ее уплаты:

— инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших, пропавших без вести воинов и приравненных к ним лиц;

— граждане, отнесенные к I и II категориям пострадавших при аварии на Чернобыльской АЭС;

— граждане, отнесенные к III категории пострадавших при аварии на Чернобыльской АЭС, которые постоянно проживают до отселения или работают на территории зоны отчуждения, при условии, что они жили и постоянно работали там не менее стрех лет состоянием на 1 января 1993 года;

— граждане, отнесенные к IV категории пострадавших при аварии на Чернобыльской АЭС, которые постоянно проживают и работают на территории зоны усиленного радиологического контроля, при условии, что они жили и постоянно работали там не менее четырех лет состоянием на 1 января 1993 года.

2. Уплата военного сбора в размере 1,5% от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи. Это правило закреплено в пункте 16.1 подраздела 10 раздела XX «Переходные положения НКУ». Продавец оплачивает военный сбор и предъявляет подтверждающий документ нотариусу для удостоверения договоров купли-продажи имущества.

Обусловленным платежом законодатели определили налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Выполнение продавцом этого обязательства зависит от таких обстоятельств:

— вида проданного имущества;

— количества сделок, проведенных в отчетном году;

— статуса резидента/нерезидента Украины, которым обладает продавец-физическое лицо.

Доход от продажи/обмена недвижимого имущества не облагается НДФЛ в таких случаях:

— сделка купли-продажи совершена один раз в отчетном году;

— отчужденное имущество было в собственности продавца более трех лет.

Это правило закреплено в статье 172.1 раздела IV НКУ и распространяется на такие виды жилой недвижимости:

— квартиры или их части;

— садовые/дачные дома, включая земельный участок, на котором расположены эти объекты и хозяйственно-бытовые сооружения и здания;

— земельные участки, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной в статье 121 Земельного кодекса Украины (ЗКУ).

Особенности уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

В статье 172.2 раздела IV НКУ указано — если налогоплательщик совершил в течение отчетного года более одной сделки, то доход от продаж облагается НДФЛ в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Перечень объектов, на которые распространяется это правило, закреплен в пункте 172.1 статьи 172 НКУ.

Доход от операций отчуждения недвижимости, проведенных физическим лицом-нерезидентом, как указано в статье 172.9. раздела IV НКУ, облагается НДФЛ в размере 18% стоимости отчужденного имущества, указанного в договоре.

Налогоплательщики-продавцы недвижимости, самостоятельно определяют размер НДФЛ, указывают его в налоговой декларации и оплачивают через банки и иные уполномоченные финансовые учреждения.

Узнать подробные правила оформления сделок купли-продажи жилой недвижимости и особенности налоговой отчетности по сделкам можно на форуме юридическая консультация.

Какие налоги должен заплатить покупатель и продавец недвижимости в Украине в 2017 году

Проведение операций c недвижимостью подразумевает оплату налогов и сборов, которые установлены законодательством Украины.

Заключение договора купли-продажи недвижимости также облагается налогами и пошлинами. Какие налоги должен заплатить продавец и покупатель жилой недвижимости, а также кто освобождается от уплаты, читайте на страницах Domik.ua.

Налоги и сборы для продавца недвижимости

Если недвижимость числилась владением продавца на протяжении периода, который превышает три года, он должен заплатить 1% государственной пошлины. Когда недвижимость, которая продается, перешла в собственность продавца менее чем 3 года назад, то нужно оплатить государственную пошлину по ставке в 1%, налог на доход в 5% и ставку военного сбора 1,5%. Те же нормы действуют, если за отчетный период было продано две и более квартиры. При этом налогами облагается вторая и последующая продажи.

В аналогичных случаях нерезиденты Украины должны оплатить пошлину государству размером 1% от цены недвижимости, налог на доходы физических лиц — 15% и сумму военного сбора величиной до 1,5%.

Налоги и сборы для покупателя недвижимости

Как указано в украинском налоговом законодательстве, покупатель жилой недвижимости должен оплатить 1% от цены приобретенного объекта недвижимости в Пенсионный фонд. Норма действует как для граждан Украины, так и для нерезидентов страны. Норма не действует и взнос в Пенсионный фонд платить не нужно, если квартира или дом получен в дар или оформлен согласно с договором пожизненного содержания.

По отдельной договоренности между продавцом и покупателем сумма пошлин и налогов при продаже квартиры может делиться пополам.

Желающие приобрести квартиру в столице, могут ознакомиться с актуальной базой недвижимости Киева вот здесь.

Льготы при оплате налогов

Кабинет министров Украины постановил: при покупке или продаже недвижимости не оплачивают госпошлину инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести, инвалиды 1-2-й группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС. Если и продавец, и покупатель входят в льготную категорию граждан, они также могут не платить пошлину государству.

Освобождение от уплаты госпошлины льготника не означает, что вторая, сторона, не имеющая льгот также вправе не платить.

Стоимость регистрации недвижимости

Регистрация права собственности на приобретенную недвижимость заключается в выдаче нотариусом новому собственнику информацию о внесении данных в реестр вещных прав. Информация о владельце собственности сохраняется в электронном Госреестре. Доступ к нему открыт.

Для проведения процедуры регистрации нотариусу нужно предъявить заявление, паспорт нового владельца, идентификационный код и договор купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона Украины № 51 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», регистрация права собственности государством и внесение данных о других вещных правах выполняется в период, который не превышает 5 рабочих дней со дня внесения соответствующего заявления в Государственный реестр прав.

Как гласит статья 34 вышеуказанного закона, оплата за государственную регистрацию права собственности взимается в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан. Состоянием на апрель 2017 года нужно будет заплатить 154,40 грн. С 1 мая 2017 года данная сума повысится до 162,40 грн.

Если срок внесения в государственный реестр права собственности короче 5 рабочих дней, сумма административного сбора составит:

— 1 минимум на месяц, принято законами для проживания трудоспособных лиц. В период 2 рабочих дня (на апрель 2017 года — 1544 грн);

— 2 минимума на месяц, принято законами для проживания трудоспособных лиц. В период 1 рабочий день (на апрель 2017 года -3088 грн);

— 5 минимумов на месяц, принято законами для проживания трудоспособных лиц. В период 2 часа (на апрель 2017 года — 7720 грн).

Собственнику квартиры в новостройке также нужно зарегистрировать свои права в Госреестре имущественных прав. Предложения жилья в новостройках Киева от застройщиков можно смотреть здесь. Также существует возможность ознакомиться с полным каталогом застройщиков Киева.

Получить более обширные сведения о проведении регистрации недвижимого имущества и ответы на интересующие вопросы по теме можно на форуме «Юридическая консультация».

✒ Кто платит налог при продаже квартиры на Украине

1. Продавец квартиры обязан при продаже своей недвижимости заплатить:

1.1. НДФЛ — 5% (налог на доходы с физических лиц, или подоходный налог) от цены на недвижимость по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта.
Когда не нужно платить подоходный налог?
— если квартира или иная недвижимость была в собственности продавца более трех лет, и это имущество не было унаследовано.
— если продаются хозяйственно-бытовые постройки, расположенные на одном участке с жилым или садовым, дачным домом, и эти постройки продаются вместе с данным участком, на которых они находятся.
В каком случае подоходный налог при покупке недвижимости платит покупатель?
Когда одной из сторон в договоре купли-продажи или иной сделке с недвижимостью является юридическое лицо или частный предприниматель – НДФЛ во время этой сделки должен быть уплачен предприятием или предпринимателем за гражданина Украины (п. 172.7 ст. 172 НКУ). Это называется налоговое агентирование.

1.2. Военный сбор – 1,5 % от суммы по сделке с недвижимостью, облагаемой подоходным налогом. Соответственно, — если отчуждение имущества или обмен не облагается НДФЛ – военный сбор платить не нужно (п. 16-1 Подраздела 10 НКУ, статьями 162, 163 НКУ). Правила налогового агентирования распространяются на уплату ВЗ.

2. Покупатель квартиры во время сделки должен заплатить:

2.1. Сбор в Пенсионный фонд Украины (ПФУ) – 1% от суммы по договору купли- продажи должно быть уплачено лицом, приобретающим недвижимость, за исключением граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья, или приобретают жилье впервые, и за исключением случаев приобретения жилья впервые.

3. По договоренности Сторон оплачиваются:

3.1. Расходы на оценщика – не является налогом или объектом налогообложения, но мы должны были об этом напомнить Вам.
3.2. Госпошлина 1% — за нотариальное удостоверение сделок по продаже или обмену квартиры или её части, дома или дачи, гаража, и иной недвижимости в собственности (платит лицо, в интересах которого совершаются действия или выдача документов, — т.к. сделки имеют двухсторонний характер). Обычно маклеры не аргументированно настаивают на том, что госпошлину должен платить продавец недвижимости.
3.3. Нотариальные расходы по сделкам — об оплате сделки с недвижимостью у нотариуса стороны договариваются на свое усмотрение, стоимость нотариального удостоверения – в среднем от 2400 грн. до 5000 грн.

Какие налоги необходимо платить при сделках с недвижимостью – официально

При заключении договоров, связанных с недвижимым имуществом, действующими правовыми нормами предусмотрена оплата ряда налогов и сборов — необходимо заплатить государственную пошлину, налог на доход физического лица, а также военный и пенсионный сборы.

Размер налогов и сборов, а также порядок оплаты прописан в Налоговом кодексе Украины (НК). В зависимости от типа сделки сумма и необходимость оплаты варьируются для разных категорий граждан, передает СтройОбзор со ссылкой на Domik.ua.

При заключении сделки стороны должны оплачивать налоги в соответствии со статьей 172 Налогового кодекса Украины «Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества» и военный сбор, который установлен подразделом 10 переходных положений НК Украины.

Пенсионный сбор оплачивается согласно ч. 10 статьи 4 и ч. 8 статьи 2 Закона Украины «О сборе на обязательное пенсионное страхование». При проведении операций с земельными участками пенсионный сбор не взимается.

Продавец квартиры обязан при продаже своей недвижимости заплатить налог на доходы физических лиц и военный сбор.

Покупатель оплачивает сбор в Пенсионный фонд Украины, за исключением случаев приобретения жилья впервые.

По договоренности сторон оплачиваются расходы на оценщика, нотариальные расходы по сделке, госпошлина 1% — за нотариальное удостоверение сделок по недвижимости в собственности (платит лицо, в интересах которого совершаются действия или выдача документов, т.к. сделки имеют двухсторонний характер). Обычно риелторы не аргументированно настаивают на том, что госпошлину должен платить продавец недвижимости.

ДЕЙСТВУЮЩИЕ НА ТЕРРИТОРИИ УКРАИНЫ НАЛОГИ И СБОРЫ

Налоги по типам сделок с недвижимостью, какие налоги и сборы необходимо платить при операциях с недвижимостью, кто и сколько заплатит.

При операциях с недвижимостью, если договорная и оценочная цена недвижимости разные, расчет налогов и пенсионного сбора будет производиться от более высокой цены.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

  • Государственная пошлина — 1% делится между покупателем и продавцом.
  • Налог на доход физического лица — 5%, если продавец — гражданин Украины или 18%, если продавец — гражданин другой страны.
  • Военный сбор — 1.5%, если продавец должен оплатить налог на доход физического лица.
  • Пенсионный сбор — 1% оплачивает покупатель, за исключением случаев приобретения жилья впервые.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  • Государственная пошлина — 1% делится между покупателем и продавцом.
  • Налог на доход физического лица — 5%, если продавец — гражданин Украины или 18%, если продавец — гражданин другой страны.
  • Военный сбор — 1.5%, если продавец должен оплатить налог на доход физического лица.
  • Пенсионный сбор — не оплачивается.

ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Государственная пошлина — 1%, но не ниже оценочной стоимости, которая рассчитывается уполномоченным органом. Оплачивается дарителем.
  • Налог на доход физического лица — Родственники первой степени родства не оплачивают. В остальных случаях — 5%, если продавец — гражданин Украины; 18%, если продавец — гражданин другой страны.
  • Военный сбор — 1.5%, которые вносит получатель дара — плательщик налога на доход физического лица.
  • Пенсионный сбор — не оплачивается.

МЕНА НЕДВИЖИМОСТИ

  • Государственная пошлина — 1% от суммы договора, который делится между сторонами.
  • Налог на доход физического лица — 5%, если обе стороны — граждане Украины; 18%, если одна или обе стороны — граждане другой страны.
  • Военный сбор — 1.5%, которые вносятся обеими сторонами-плательщиками налога на доход физического лица.
  • Пенсионный сбор — не оплачивается.

Налог на доходы физических лиц НДФЛ или подоходный налог 5% от цены на недвижимость по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Налог НДФЛ оплачивает продавец, но в случаях, когда одной из сторон в договоре купли-продажи или иной сделке с недвижимостью является юридическое лицо или частный предприниматель — НДФЛ во время этой сделки должен быть уплачен предприятием или предпринимателем за гражданина Украины (п.172.7 ст.172 НКУ). Это называется налоговое агентирование.

Подоходный налог не платится:

  • если квартира или иная недвижимость была в собственности продавца более трех лет и это имущество не было унаследовано;
  • если продаются хозяйственно-бытовые постройки, расположенные на одном участке с жилым или садовым, дачным домом, и эти постройки продаются вместе с данным участком, на которых они находятся.

Военный сбор 1.5 % от суммы по сделке с недвижимостью, облагаемой подоходным налогом. Если отчуждение имущества или обмен не облагается НДФЛ, военный сбор платить не нужно (п.16-1 Подраздела 10 НКУ, статьями 162, 163 НКУ). Правила налогового агентирования распространяются на уплату военного сбора.

Сбор в Пенсионный фонд Украины (ПФУ) 1% от суммы по договору купли-продажи должно быть уплачено лицом, приобретающим недвижимость, за исключением граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья, или приобретают жилье впервые.

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ

  • строения и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;
  • земельные участки;
  • объекты незаконченного строительства;
  • движимые вещи, на которые распространяется режим недвижимого имущества: самолеты, морские и суда внутреннего плавания, космические объекты, другие вещи, которые подлежат внесению в государственный реестр.

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ О НЕДВИЖИМОСТИ

Все гражданские договора по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному засвидетельствованию и регистрации государством. Данная норма не распространяется на приобретении права собственности на объект недвижимости по решению суда, где отсутствует нотариус. Такой способ считается внедоговорным.

Нотариус может удостоверить договор, если недвижимость прошла процедуру оценки и оплачены все налоги и сборы. Оценка объекта недвижимости проводится специалистом-оценщиком, который внесен в Государственный реестр оценщиков.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры: как использовать налоговый вычет

Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.

Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.

Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.

Продажа квартир на вторичном рынке

Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.

Срок владения собственностью

В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были внесены коррективы. Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:

  • те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
  • те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.

Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.

А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.

Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:

  • оформление приватизации;
  • через наследование и дарение от близких родственников (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
  • в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.

При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.

Пример 1. Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.

Пример 2. Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.

А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.

Законные способы уменьшения НДФЛ

Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:

  1. имущественный вычет 1 млн руб.;
  2. подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.

Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.

При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.

Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.

Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.

Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.

Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.

Пример 3. Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.

В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.

Пример 4. Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.

Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.

Цена продаваемой квартиры и кадастр

Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.

Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.

Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.

Пример 5. Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.

Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.

Продажа долей

Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.

Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.

Пример 6. Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.

Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.

Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.

Изменение размера доли

Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

Пример 7. От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.

Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.

Пример 8. Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.

Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.

Продажа частных домов и земельных участков

От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.

Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.

Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.

Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.

Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.

Пример 9. Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.

В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.

Продажа квартир в новостройках

На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.

Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.

Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.

Когда платить НДФЛ

Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.

При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.

Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить взаимозачет.

Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.

Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике вопрос-ответ.

Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте заявку на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!