Как правильно оформить сервитут на земельный участок

Оформление прохода, проезда через чужой участок

Оформление ограниченного пользования земельным участком (сервитута).

Наряду с правом собственности вещными правами, в частности, является и сервитут. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

На основании ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Государственная регистрация сервитута осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденными Приказом Минюста РФ от 26.07.2004 № 132.

Согласно п. 11 названных Рекомендаций, на государственную регистрацию частного сервитута представляются в том числе следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации сервитута ;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины ;

3) документы, подтверждающие полномочия представителя собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица ;

4) соглашение о сервитуте (решение суда об установлении сервитута) ;

5) кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного участка.

Правила заключения договора об установлении сервитута земельного участка

Установление личного сервитута происходит путем заключения соглашения между заинтересованным лицом и землевладельцем. Данная сделка не находит четкой регламентации в российском законодательстве. Однако она отнесена к системе вещных договоров, и к ней применяются общие требования договорных обязательств, установленных ГК. Более подробно о правилах оформления сделки и о том, какие условия она должна содержать, рассмотрим в данной статье.

Договор сервитута на земельный участок

Данная сделка имеет место только для частного сервитута, когда заинтересованное лицо обращается к землевладельцу с просьбой закрепить данное обременение. Соглашение об установлении сервитута земельного участка порождает возникновение гражданских прав и обязанностей у участников сделки.

Но прежде советуем вам посмотреть следующее видео, которое расскажет вам более подробно о договоре сервитута:

Личное обременение

Форма сделки

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка облачается в письменную форму, которое подписывается землевладельцем и заинтересованным лицом. Для оформления добровольного обременения другие формы сделки законодательством не предусмотрены. К примеру, не дозволяется устанавливать частное обременение на участок нормативным актом госоргана.

При несоблюдении данной формы суд может признать соглашение недействительным. Кроме этого, законом не предусмотрено оформление сервитута в одностороннем порядке (например, завещанием).

Образец договора вы найдете ниже, а также можете скачать.

Образец договора о сервитуте земельного участка

Существенные условия

Определение основных условий данного вида соглашения необходимо для обеспечения правового положения «слабой» стороны сделки, которой выступает владелец служащей вещи. Необходимо помнить, что обременение должно быть наименее затруднительным для лица, которому принадлежит субъективное право. Гражданское законодательство закрепило существенные условия соглашения только в отношении земли, находящейся в госсобственности.

Перечень существенных условий:

  1. Указание кадастрового номера участка.
  2. Обозначение учетного номера части территории земли, на которой планируется оформить обременение.
  3. Сведения об обременении с указанием размеров части участка, месторасположения, а также конкретный вид выполняемых мероприятий.
  4. Наименование и данные о сторонах соглашения.
  5. Определение целей и оснований оформления обременения.
  6. Временные рамки действия обременения, если оно носит бессрочный характер.
  7. Если соглашение предполагается возмездным, то указывается размер компенсационных выплат.
  8. Права и обязанности заинтересованного лица, в интересах которого оформляется обременение (осуществлять деятельность на участке в соответствии с целями предоставления ограниченного права, платить за пользование, после прекращения права привести участок в пригодное состояние и т.д.)

Список существенных условий в отношении земель, принадлежащих гражданам, остается открытым. В отношении земель, находящейся в собственности физлиц, в соглашении также могут быть оговорены условия о мероприятиях по содержанию сервитута, об использовании части территории в определенные часы, о деятельности по обеспечению контроля над передвижением транспорта, о способах разрешения конфликтных ситуаций.

Кроме этого, Минэкономразвития в своем письме от 27.04.2009 г. определил, что в соглашении должны быть распределены обязанности по оформлению документов, а именно:

  • организация кадастровых работ;
  • прохождение процедуры внесения изменений данных о недвижимом имуществе;
  • мероприятия по госрегистрации обременения.

Указанные действия должны выполняться заинтересованной стороной, в интересах которой оформляется сервитут. Участники также вправе предусмотреть иные условия в соглашении, которые станут существенными конкретно для данной ситуации.

Публичный сервитут

Отличительной чертой данного вида обременения является то, что для его оформления не требуется заключать никакой договор. Сервитут оформляется в публичных интересах и только нормативным актом на основании итогов общественных заседаний. В отношении государственного обременения не действует принцип диспозитивности, как при личном сервитуте. Для публичного сервитута установлена определенная процедура.

Исковое заявление

Личное обременение на участок также может быть установлено решением судебной инстанции, если контрагенты не достигли договоренности в добровольном порядке. Для этого заинтересованная сторона должна составить иск об установлении сервитута и подать его в соответствующую судебную инстанцию.

Иск на установление обременения составляется письменно и подается в канцелярию суда по месту расположения объекта недвижимости (участка). Иск на сервитут должен содержать:

  • наименование судебной инстанции;
  • наименование заявителя с указанием его данных (место жительства, контакты);
  • наименование собственника участка;
  • основания для подачи иска (какие права заявителя нарушены);
  • обоснование своих требований со ссылкой на статьи закона и доказательственная база;
  • если сервитут носит платный характер, то указание цены иска вместе с расчетами компенсационных выплат;
  • доказательства того, что истец воспользовался досудебной процедурой разрешения конфликта;
  • перечень документации, прилагаемой к иску.

Иск должен быть подписан заинтересованной стороной либо представителем (если интересы истца представляет уполномоченное лицо по доверенности).

К иску прилагаются:

  1. Ксерокопии заявления по числу лиц, участвующих в процессе.
  2. Платежный документ, который подтверждает оплату госпошлины.
  3. При представительстве – доверенность.
  4. Копии и оригиналы документов, аргументирующие заявленные требования.
  5. Документация, подтверждающая применение процедуры досудебного урегулирования конфликта (переписка).
  6. Расчет денежной компенсации.

Образец иска вы найдете ниже, а также можете его скачать.

Иск об установлении сервитута на земельный участок

Предложение заинтересованного лица

Перед подписанием основного соглашения заинтересованное лицо должно направить собственнику участка письмо с предложением добровольно установить сервитут. В этом письме лицо излагает суть требования, т.е. основания, цели оформления обременения. Свое право заинтересованное лицо должно подтвердить нормами гражданского законодательства. На основании изложенных требований предлагается обсудить условия заключения соглашения об ограниченном праве. К образцу предложения об установлении сервитута должны прилагаться план части территории, на которую будет распространяться обременение, а также проект соглашения.

Если же участок находится в государственной или муниципальной собственности, то существует следующий порядок.

  1. В уполномоченный орган заинтересованное лицо обращается с заявлением о необходимости заключить соглашение с указанием целей и оснований, а также временных рамок действия обременения. К нему прилагается чертеж границ обременения на кадастровом плане участка. Если есть необходимость в оформлении обременения на всю территорию участка, то данная схема не требуется.
  2. Исковое заявление об установлении публичного, приватного сервитута на земельный участок подается несколькими способами: в письменном или в электронном виде.
  3. В течение месяца уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление, и в соответствии со своим решением совершить одно из следующих мероприятий:
    • Уведомить заявителя о возможности подписания соглашения в представленных границах, либо в иных пределах с приложением схемы.
    • Подписать проект соглашения.
    • Отказать в заключении соглашения с мотивированным обоснованием.
  • Если государственным органом был дан положительный ответ, то заявитель должен обеспечить проведение мероприятий по подготовке необходимой документации с осуществлением государственного кадастрового учета сведений об участке территории.
  • Заявитель обязан направить уведомление в госорган об осуществлении кадастрового учета участка. В течение месячного срока со дня получения данного уведомления госорган обязан направить заинтересованному лицу подписанное соглашение в трех экземплярах, которое должно быть подписано заинтересованным лицом также в месячный срок.
  • Отказ в оформлении обременения возможен:

    • Если заявление направлено в орган, не уполномоченный заключать подобные соглашения.
    • Если ограниченное пользование участком не допускается согласно нормам федерального закона.
    • Если обременение участка в дальнейшем приведет к невозможности его полноценной эксплуатации или к значительным затруднениям в использовании.

    Образец соглашения вы можете посмотреть ниже или скачать здесь.

    Образец соглашения об установлении сервитута части земельного участка

    Комментарии и аналитика

    Установление земельного сервитута: нормативно-правовое регулирование и судебная практика

    Земельные отношения в настоящее время являются объектом повышенного внимания, поскольку представляют собой один из наиболее привлекательных, хотя и весьма рискованных объектов инвестиций. Например, в течение трех месяцев земельные участки, пригодные для коттеджного строительства, подорожали на 14 %, с июля по декабрь — на 61 % (http://ictv.ua/ukr/news_economics.php?news_id=91142). РБК-Украина со ссылкой на РИА Новости сообщает, что в Сочи (РФ) после объявления о проведении в городе зимней Олимпиады 2014 года рост цен на землю под коммерческую застройку за три месяца составил от 40 до 100 % (http://myland.org.ua/ukr/17/4999/).

    Понятно, что цивилизованное развитие указанного вида отношений невозможно без надлежащего нормативного регулирования. Итак, обратимся к нормативному регулированию данной сферы правоотношений, которое, с одной стороны, является правилами игры для участников правоотношений, а с другой — инструментарием юристов.

    В соответствии со статьей 395 Граж­данского кодекса Украины (ГК) одним из вещных прав на чужое имущество является, в частности, сервитут. Право пользования чужим имуществом («сервитут» от лат. servitus (servitutis) — обязательство, обязанность, повинность) может быть установлено относительно земельного участка, иных природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей иных лиц, которые не могут быть удовлетворены иным ­способом. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также иному, конкретно определенному лицу (личный сервитут).

    Законодательство определяет разные виды сервитутов, в общем виде они приведены на схеме 1. Однако указанные классификации не являются исчерпывающими. Украинский классификатор прав ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитуты), утвержденный письмом Госкомзема Украины № 14-1-7/1205 от 24 ­апреля 1998 года и не зарегистрированный в Минюсте Украины, устанавливает не только виды, но и коды соответствующего вида сервитута. Использование и учет этого документа могут быть полезными при дальнейшем осуществлении государственной регистрации соответствующего сервитута. Интересно также и то, что действующее законодательство Украины не содержит исключительного перечня, но содержит обязательное для выполнения требование, что сервитут осуществляется способом, наименее обременительным для собственника земельного участка, относительно которого он установлен.

    Вполне справедливо, что сервитут не лишает собственника имущества, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом; действует в случае перехода к другим лицам права собственности на имущество, относительно которого он установлен. Право пользования чужим земельным участком или иным недвижимым имуществом может заключаться в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.п.

    Отдельным видом сервитутов являются земельные, относительно которых Земельный кодекс Украины (ЗК) устанавливает, что право земельного сервитута (ЗС) — это право собственника или землепользователя участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

    Возникновение земельного сервитута

    Собственник или землепользователь участка имеет право требовать установления ЗС для обслуживания свого земельного участка. ЗС устанавливается договоренностью между собственниками соседних земельных участков на основании договора или по решению суда.

    Интересным примером разъяснительной деятельности относительно установления земельных сервитутов является письмо Государственной инспекции по контролю за использованием и охраной земель, которая является правительственным органом государственного управления, действует в составе Госкомзема и подчиняется ему в соответствии с пунк­том 1 Положения о Государственной инспекции по конт­ролю за использованием и охраной земель, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 1958 от 25 декабря 2002 года. Следует отметить, что эта инспекция не имеет официального права толковать действующее законодательство Украины, но организовывает и осуществляет государственный контроль за: соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, учреждениями, организациями независимо от формы собственности, гражданами Украины, иностранцами, лицами без гражданства, а также иностранными юридическими лицами земельного законодательства; соблюдением установленного порядка приобретения и реализации права на землю, в том числе на земли водного и лесного фонда; использованием земельных участков в соответствии с целевым назначением и т.п. Госземинспекция издала письмо № 6-10-1071/727 от 2 ноября 2004 года, в котором высказала свое видение относительно порядка установления ЗС.

    Согласно части 1 статьи 100 ЗК, требовать установления ЗС имеет право собственник или землепользователь земельного участка. Но в соответствии с действующим законодательством право требовать установления ЗС имеют не только землесобственники и землепользователи. Так, в соответствии с частью 6 статьи 10 Закона Украины «О телекоммуникациях» лица, получившие лицензию на осуществление деятельности в сфере телекоммуникаций, имеют право требовать от владельцев земельных участков или землепользователей установления сервитутов к категории земель, определенных ЗК для прокладывания под землей телекоммуникационных сетей и/или устранения их повреждений.

    Согласно части 2 статьи 100 ЗК, земельный сервитут устанавливается по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора или по решению суда. Но необходимо иметь в виду, что соседними могут быть земельные участки, не имеющие общей границы.

    Существенные условия договора ЗС законодательством не определены. Но исходя из практики применения норм земельного и гражданского права целесообразно было бы предусматривать в договоре такие существенные условия: способ обременения земельного участка; описание местонахождения с определением границ распространения права ЗС на плане (схеме); объем права ЗС; срок действия договора ЗС; плата за ЗС.

    В соответствии с частью 3 статьи 100 ЗК право ЗС возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок.

    Порядок установления ЗС на земельные участки коммунальной собственности города Винницы для обслуживания встроенно-пристроенного помещения разного функционального назначения в многоквартирной застройке, утвержденный решением Винницкого горсовета от 21 сентября 2004 года, регламентирует, что для установления ЗС на земельные участки коммунальной собственности города Винницы для обслуживания встроенно-пристроенного помещения разного функционального назначения в многоквартирной застройке юридическое лицо подает в горсовет ходатайство, к которому прилагаются:

    — согласованное в установленном порядке градостроительное обоснование границ и площади земельного участка с определением идеальной доли; в случае если планируется обустроить помещение или осуществить его реконструкцию, одним из разделов градостроительного обоснования должен быть технический вывод о состоянии конструкций с проектным предложением реконструкции, предварительно согласованный с органом государственного пожарного ­надзора;

    — кадастровый план придомовой территории;

    — копия свидетельства о государственной регистрации;

    — копия учредительного документа;

    — копия справки из статистического управления о включении юридического лица в Единый государственный реестр предприятий, учреждений и организаций.

    Государственная регистрация земельных сервитутов

    В соответствии со статьей 402 ГК договор об установлении ЗС подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право ЗС также возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный ­участок.

    Порядок регистрации прав на недвижимое имущество устанавливает Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», который в настоящее время имеет ограниченное действие. Это обстоятельство связано с тем, что еще не принят ряд нормативных актов, преду­смотренных в Переходных положениях указанного Закона. В соответствии с постановлением КМУ «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» № 1088 от 17 июля 2003 года до создания Государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам проводит регистрацию земельных участков и прав на них путем внесения записей о регистрации земельных участков и прав на них в базу данных государственного реестра земель, а коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации вносят данные об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, и правах на них в базу данных государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество.

    Центр государственного земельного кадастра фактически осуществляет регистрацию земельных сервитутов путем внесения записей в регистрационную карточку земельного участка следующим образом. В соответствии с пунктом 3.2 Временного порядка ведения государственного реестра земель, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 174 от 2 июля 2003 года и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 25 июля 2003 года под № 641/7962, в регистрационной карте отображаются сведения о земельном участке, собственниках, пользователях и арендаторах (субарендаторах) земельного участка и документе, удостоверяющем право собственности или право постоянного пользования или аренды земельного участка следующим образом:

    — в столбце 39 отображаются сведения о сокращении названия типов имеющихся ограничений (обременений) прав на земельный участок, ЗС, договоров аренды (субаренды) земли;

    — в столбце 40 отображается код ограничений (обременений) прав на земельный участок;

    — в столбце 41 отображается идентификационный номер, предоставленный Государственной налоговой администрацией Украины физическому лицу, или идентификационный код субъекта предпринимательской деятельнос­ти в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины, юридического лица, в пользу которого устанавливается ЗС, ограничения (обременения) прав на земельный участок или который является арендатором (суб­арендатором) земельного участка;

    — в столбце 42 отображается информация о площади, на которую распространяется действие ограничения (обременения) прав на земельный участок, ЗС или предоставленной в аренду (субаренду) в гектарах или в процентах от общей площади земельного участка с указанием символа «%»;

    — в столбце 43 отображается размер платы за установление ЗС али арендная плата. Арендная плата за землю, указанная в договоре аренды земли, отображается в зависимости от ее формы (денежная, натуральная, отработочная и другие формы платы). Если арендная плата за землю осуществляется в денежной форме, размер арендной платы отображается в гривнах за год;

    — в столбце 44 отображается дата начала действия ограничения (обременения) прав на земельный участок, ЗС;

    — в столбце 45 отображается дата окончания действия или срок действия (в годах) ограничения (обременения) прав на земельный участок, ЗС, договора аренды (субаренды) земли;

    — в столбце 48 отображаются сведения об основании установления ограничения или ЗС, нотариус, удостоверивший договор аренды (субаренды) земли, ЗС, судебный орган, принявший решение об установлении ЗС.

    Судебная практика относительно земельных сервитутов

    В соответствии с определением Высшего административного суда Украины (ВАСУ) от 30 мая 2007 года коллегия судей ВАСУ при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Фирма «К» (ООО «Фирма «К») — гр-на М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе ООО «Фирма «К» на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 апреля 2006 года по делу № * по иску ООО «Фирма «К» к Одесскому горсовету и Одесскому областному совету об установлении ЗС и обязательстве совершить действия, установила следующее.

    ООО «Фирма «К» обратилось в суд с иском к Одесскому горсовету и Одесскому облсовету, в котором истец просил:

    — установить право пользования — личный ЗС на земельных участках площадью 0,5465 га, 0,0689 га, 0,0846 га (всего 0,7 га) с таким содержанием: 1) право прохода и проезда; 2) право прокладывания и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов, иных линейных коммуникаций; 3) право проведения дренажных работ; 4) право сооружения подземных зданий и сооружений на земельном участке с опорой на соседний земельный участок; 5) право использования земельного участка для ремонта линий электропередач; 6) право установления строительных лесов и складирования строительных материалов в период строительства; 7) право окончания строительства, использования и обслуживания принадлежащих ему сооружений; 8) иные права;

    — обязать ответчиков осуществить в установленном порядке государственную регистрацию установленного решением суда права пользования — личного постоянного бесплатного ЗС.

    Исковые требования ­обоснованы тем, что между Одесским горсоветом и истцом был заключен 20 ноября 2001 года договор о праве пользования землей, согласно которому горсовет передал истцу сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 12 963 кв. м., расположенный по адресу… в платное владение и использование под благоустройство, что включает в себя подземный паркинг. Указанный договор долгосрочной аренды земельного участка является действующим.

    Кроме того, решением исполкома Одесского горсовета от 26 февраля 2004 года истец был назначен заказчиком по реконструкции и благоустройству площади с оформлением землепользования земельным участком, смежным с вышеназванным земельным участком, предоставленным в 2001 году в долгосрочное пользование. Распоряжением мэра г. Одессы от 25 февраля 2005 года истцу было предоставлено согласие на разработку проекта отведения земельного участка, ориентировочная площадь которого до 0,7 га, по адресу. для передачи в аренду.

    Также Одесским горсоветом было выдано истцу разрешение от 13 апреля 2004 года на выполнение подготовительных работ по реконструкции Греческой площади, установлению типового ограждения, переносу инженерных сетей и сооружений со сроком действия до 1 апреля 2005 года.

    Однако исполком Одесского горсовета решением от 27 апреля 2005 года отменил свое решение от 26 февраля 2004 года, во исполнение которого истец построил кабельные сооружения и инженерное сооружение «стена в поч­ве» — котлован глубиной 18 м, которые технически невозможно демонтировать, так как это приведет к разрушению соседних зданий.

    Одесским горсоветом истцу для строительства подземного паркинга предоставлено подземное пространство, час­тично находящееся под пешеходной зоной центральной площади города, которая относится к землям общего пользования, и потому передача ее в аренду невозможна. Следовательно, до завершения строительства и восстановления на ней пешеходной зоны истец может использовать указанный выше участок на условиях сервитута. Собственником этой земли, отмечает истец, является Одесский облсовет, а государственная регистрация установленного ЗС возложена на Одесский горсовет. С целью реализации прав землепользователя следует установить ЗС, который устанавливается, в частности, на основании решения суда и возникает после его государственной регистрации.

    Решением Хозяйственного суда г. Киева от 21 декабря 2005 года иск удовлетворен частично, установлено право пользования — личный ЗС на земельных участках площадью 0,5465 га, 0,0689 га, 0,0846 га (всего 0,7 га). Истцу предоставлено: право прохода и проезда через земельный участок; право прокладывания и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов, иных линейных коммуникаций; право проведения дренажных работ; право сопровождения подземных зданий и сооружений на земельном участке с опорой на соседний земельный участок; право использования земельного участка для ремонта линий электропередач; право установления строительных лесов и складирования строительных материалов в период строительства; право использования и обслуживания принадлежащих ему сооружений — до окончания строительства. В остальной части иска отказано.

    Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 апреля 2006 года решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения иска и определено в этой части новое решение, которым в иске отказано.

    Не соглашаясь с указанным решением, ООО «Фирма «К» подало кассационную жалобу, в которой просит отменить постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 апреля 2006 года, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, а решение Хозяйственного суда г. Киева от 21 декаб­ря 2005 года как законное и обоснованное оставить в силе.

    Согласно части 1 статьи 220 Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС), суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, правовой оценки обстоятельств в деле и не может исследовать доказательства, устанавливать и признавать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в судебном решении, и решать вопросы о достоверности того или иного доказательства.

    Проверив материалы дела, правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, правовой оценки обстоятельств дела, обсудив доказательства кассационной жалобы, коллегия судей пришла к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на основании следующего.

    Суд первой инстанции, определяя надлежащего ответчика по делу, правильно исходил из того, что, в соответствии с пунктом 12 Переходных положений ЗК, до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах г. Одессы осуществляет Одесский горсовет, и поскольку на Одесский облсовет не возложены обязанности по совершению указанных действий, то иск к последнему является необоснованным.

    Судом установлено, что решением исполкома Одесского горсовета «О мероприятиях по осуществлению комплексной реконструкции площади» от 26 февраля 2004 года истец был определен заказчиком по реконструкции и благоустройству площади с оформлением землепользования.

    Распоряжением мэра города Одессы «О пре­доставлении согласия на разработку проекта отведения земельного участка» от 25 февраля 2005 года ­истцу было предоставлено согласие на разработку проекта отведения земельного участка по адресу. ориентировочной площадью до 0,7 га для передачи в аренду.

    Также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Одессы истцу было выдано разрешение на выполнение строительных работ от 13 апреля 2004 года, в соответствии с которым истцу предоставлено разрешение на выполнение подготовительных работ по реконструкции Греческой площади — сроком действия до 1 апреля 2005 года.

    Для выполнения реконструкции площади актом выбора земельного участка для расположения объекта были определены: земельный участок 1 — площадью 0,5465 га; земельный участок 2 — площадью 0,0689 га; земельный участок 3 — площадью 0,0846 га, всего общей площадью 0,7 га в пределах замкнутой линии, проходящей через точки (…), обозначенные на чертеже перенесения границ земельного участка в натуре, являющегося неотъемлемой частью проекта землеустройства относительно отведения земельного участка ООО «Фирме «К» для реконструкции, эксплуатации и обслуживания административно-торгового здания и реконструкции части Греческой площади по размещению подземного паркинга, торговых помещений и благоустройства территории по адресу.

    Как закреплено в статье 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», физические и юридические лица, намеревающиеся осуществить строительство объектов градостроительства на земельных участках, принадлежащих им на условиях собственности или пользования, обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов, в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами, разрешение на строительство объекта градостроительства.

    Частью 1 статьи 19 Конституции Ук­раины предусмотрено, что никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством Украины. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность застройщика иметь документ, удостоверяющий право пользования земельным участком для осуществления подготовительных работ. Вместе с тем для осуществления строительных работ такой документ необходим.

    Данный вывод следует из положений статьи 376 ГК и частей 2, 3 статьи 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», согласно которым физические и юридические лица, заинтересованные в осуществлении строительства объектов градостроительства, подают письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета. К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, документ о согласии собственника земельного участка на застройку этого участка.

    То обстоятельство, что истец получил соответствующее разрешение на строительство подземного паркинга, проход к которому на время строительства возможен через пешеходную зону, и то, что истцом проведен большой объем подготовительных строительных работ, никем из сторон не оспаривается.

    Решением исполкома Одесского горсовета от 27 апреля 2005 года отменено решение от 26 февраля 2004 года и принято новое решение от 27 апреля 2005 года, согласно которому заказчиком на проведение благоустройства Греческой площади определено иное предприятие — фирма «М».

    Однако ни Законом Украины «О местном самоуправлении на Укра­ине», ни иным нормативным актом Украины не предусмотрено, что исполнительный комитет горсовета может отменять собственное решение, которым делегировал истцу функции заказчика по благоустройству и реконструкции площади, которая, в соответствии с ЗК, относится к коммунальной собствен­ности г. Одессы.

    Следовательно, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отмена исполкомом Одесского горсовета в апреле 2005 года собственного решения от 26 февраля 2004 года не влияет на отношения, возникшие во время его действия, в частности, относительно проектирования, инвестирования, реализации строительства, которые проводились на основании разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных подготовительных работ в соответствии с технической документацией.

    Как усматривается из материалов дела и установлено судом, по договору на право временного пользования землей на условиях аренды от 20 ноября 2001 года истцу предоставлен в срочное, платное владение и пользование сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 2963 кв. м, расположенный по адресу…

    Указанный выше договор аренды земельного участка, а также решение исполкома Одесского горсовета от 13 ноября 1998 года и решение Одесского горсовета от 15 октября 2001 года, на основании которых был заключен с истцом указанный договор аренды, никем отменены не были.

    То есть истец является надлежащим землепользователем земельного участка, который передан под благоустройство, что включает в себя подземный паркинг.

    Из содержания Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что право пользования земельным участком, предоставленное арендатору, является исключительным и любые другие лица земельный участок использовать не могут.

    Частью 3 статьи 83 ЗК предусмотрено, что к землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся, в частности, земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, пути, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т.п.).

    Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что, поскольку спорный земельный участок площадью 0,7 га является пешеходной зоной центральной площади города и относится к землям общего пользования населенного пункта, передача его в аренду или частную собственность невозможна. Следовательно, истец для строительства подземного паркинга может использовать подземное пространство лишь таким образом, чтобы на поверхности пешеходная зона оставалась в том же размере.

    Статьей 79 ЗК предусмотрено, что земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка, на высоту и на глубину, необходимые для сооружения жилых, производственных и иных зданий и сооружений.

    Хозяйственным судом правильно учтено также то, что во время строительства истцом используется как поверхность земельного участка, так и пространство под ним. После завершения строительства пространство под земельным участком будет соединяться с поверхностью лифтами, лестницами, эскалаторами, въездами, выездами.

    Такое использование истцом на время строительства подземного паркинга спорного земельного участка — пешеходной зоны, которая является коммунальной собственностью города Одессы, требует соответствующего оформления. В то же время заключение договора аренды на указанный земельный учас­ток невозможно. Учитывая это, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что единственно возможным является установление ЗС до завершения строительства подземного паркинга.

    В соответствии со статьей 98 ЗК право ЗС — это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Статьей 99 ЗК установлен перечень видов права ЗС. Пункт «з» статьи 99 ЗК (иные земельные сервитуты) устанавливает, что приведенный выше перечень видов земельных сервитутов не является исчерпывающим. Заинтересованная сторона вправе требовать установления в ее пользу иного вида сервитута относительно чужого земельного участка, исходя из конкретных нужд и существования недостатков земельного участка, для использования которого необходимо установление сервитута.

    Ошибочным является вывод апелляционного суда о том, что право обращения в суд у лица возникает, если ему отказано в заключении договора на установление сервитута и суд ссылается на отсутствие доказательств в подтверждение отказа в установлении сервитута на основании договора со стороны собственника или пользователей соседними земельными участками.

    Согласно части 2 статьи 100 ЗК, есть два основания для установления ЗС: 1) по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора; 2) по решению суда.

    Следовательно, решая вопрос о возможности обращения в суд без наличия отказа в заключении договора между владельцами соседних земельных участков, следует обратить внимание на тот факт, что отказ в заключении договора является лишь одной из возможных причин его незаключения.

    Такими причинами при одновременном наличии воли на заключение договора между собственниками соседних земельных участков могут быть, в частности, разные взгляды на существенные условия договора, чрезвычайное или неизбежное событие (непреодолимая сила), отсутствие возможности связаться с собственником соседнего земельного участка и т.п.

    Поскольку законодатель указанной нормой предусмотрел два основания установления сервитута, собственник земельного участка имеет право по собственному усмотрению выбирать способ его установления.

    Кроме того, факт обращения собственника земельного участка в суд свидетельствует об отсутствии возможности урегулирования спора иным способом, ведь обращение истца к ответчикам с заявлением от 22 августа 2005 года с требованием об установлении сервитута не принесло соответствующего результата.

    Вывод апелляционного суда о том, что истец использует спорный земельный участок самовольно — без разрешения на выполнение строительных работ, противоречит обстоятельствам дела. Такое разрешение на выполнение строительных работ по подготовке к реконструкции площади было выдано истцу Одесским горсоветом 13 апреля 2004 года.

    Хозяйственный суд пришел к правильному выводу. А именно: то обстоятельство, что решение исполкома Одесского горсовета от 26 февраля 2004 года было отменено, не влияет на возможность установления ЗС, поскольку сооружения, для обслуживания которых сохраняется сервитут, были построены истцом правомерно во время действия разрешения на выполнение строительных подготовительных работ.

    Также правильным является вывод суда первой инстанции, что истец имеет право на установление на указанном земельном участке личного постоянного ЗС на использование поверхности земельного участка на весь срок строительства, право на сервитут на пользование подземным пространством под земельным участком для обслуживания на весь период существования там принадлежащих ему сооружений, право ЗС на период строительства, эксплуатации и обслуживания лифтов, лестниц, эскалаторов, въездов, выездов, входов, выходов, существующих сетей и элементов благоустройства.

    В соответствии с частью 3 статьи 100 ЗК право ЗС возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок.

    То есть право ЗС регистрируется в порядке и на основаниях, предусмотренных Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года.

    Суды предыдущих инстанций при­шли к правильному выводу, что основания для удовлетворения требования истца об обязательстве Одесского горсовета осуществить государственную регистрацию сервитута отсутствуют, так как истцом не были предоставлены в суд доказательства отказа Одесского горсовета в указанной регистрации, и в этой части судебные решения ни одной из сторон не обжалуются.

    Суд первой инстанции в полном объеме выяснил обстоятельства и дал надлежащую правовую оценку существующим в деле доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права, пришел к правильному выводу о том, что требования истца об установлении ЗС являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

    Вместе с тем апелляционный суд ошибочно отменил правильное по сути решение суда первой инстанции, не приняв во внимание, что правоотношения относительно установления ЗС регулируются ЗК.

    Согласно части 1 статьи 226 КАС, суд кассационной инстанции отменяет судебное решение суда апелляционной инстанции и оставляет в силе решение суда первой инстанции, принятое в соответствии с законом и отмененное ошибочно.

    Поскольку апелляционный хозяйственный суд во время рассмотрения дела неправильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения, а суд первой инстанции решил спор в соответствии с требованиями действующего законодательства, то указанное обстоятельство согласно части 1 статьи 226 КАС является основанием для отмены принятого по делу постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции.

    Руководствуясь статьями 220, 221, 223, 226, 231 КАС, коллегия судей определила: кассационную жалобу ООО «Фирма «К» удовлетворить; постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 апреля 2006 года отменить, а решение Хозяйственного суда города Киева от 21 декабря 2005 года оставить в силе.

    Определение вступает в законную силу с момента оглашения и обжалованию не подлежит, кроме случаев, в сроки и в порядке, определенных статьями 237—239 КАС.

    Учитывая изложенное, очевидно наличие определенной динамики в развитии нормативного регулирования земельных правоотношений, что позволяет сделать следующий вывод: земельные сервитуты — это уже практика, требующая дальнейшего развития и регулирования.

    ШУЛЯК Надежда старший юрист юридической компании «ОЛ&РУСТ», г. Киев