Как через суд продать квартиру

Оглавление:

Может ли суд обязать продать унаследованную квартиру, если нельзя выделить долю в натуре?

Здравствуйте. Ситуация следующая-в наследство двум собственникам осталась полуторка со смежными комнатами. Соответственно каждому наследнику принадлежит 1/2 квартиры, при этом один из наследников там прописан. Насколько мне известно, выделить доли в натуре, в такой квартире невозможно, поэтому суд может обязать выкупить одного из собственников долю второго, но что если у собственника, которого обяжут выкупить долю, нет денег? Может ли тогда суд обязать продать квартиру, чтобы затем поделить деньги? А если нет, то как тогда быть в этой ситуации?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! Все это маловероятно. Суд не может обязать выкупить долю, или обязать продать квартиру. Каждый остается со своей долей. ​

Уточнение клиента

И ни чего в законодательстве по этому поводу не предусмотрено? Ведь в такой квартире жить в любом случае двум собственником невозможно. Может ли суд вообще определить, пользование этой квартирой?И если суд не в состояние выделить доли натурой, то, как определить даже такие банальные вещи-где чей стул должен стоять?) И ещё бы хотел спросить, может ли один из таких собственников сменить замки по своему усмотрению?

(Извините написал вам тот же вопрос в отзывы)

19 Июня 2017, 23:06

Да, в судебном порядке можно определить порядок пользования квартирой. Суд установит кто какой комнатой может пользоваться, а какие комнаты будут находится в общем пользовании (как правило коридор, кухня, ванная, туалет).

Входная дверь с замком находится в общем пользовании, поэтому без согласия другого собственника замок менять нельзя.

Уточнение клиента

Огромное спасибо за ответы. Конечно тупости российского законодательства можно только удивляться, как суд будет определять кому, какая комната принадлежит если ходы смежные, то есть чтобы попасть в одну комнату надо пройти через другую, а если кому-то станет принадлежит та комната через которую надо пройти можно же просто поставить замок и уже ни кто не куда не пройдёт через неё. Идиотизм какой-то)

20 Июня 2017, 06:08

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли один из собственников через суд заставить второго продать квартиру или выкупить его долю?

Есть наследство двухкомнатная квартира с долей участка в большом трехквартирном доме.Вступили в наследство жена умершего(стала женой за 3 года до смерти) и сын умершего(родной).Сын умершего в течении 5 лет платит налоги за этот дом,а жена умершего не хочет съезжать,продавать и отдавать деньги за имущество.Хотелось бы узнать можно ли выиграть суд,и заставить ее продать квартиру или чтобы она отдала деньги в короткие сроки(тоесть часть которая по праву принадлежит ему).спасибо

Ответы юристов (1)

«Сын умершего в течении 5 лет платит налоги за этот дом, а жена умершего не хочет съезжать, продавать и отдавать деньги за имущество.»

Выселить собственника вы не сможете даже в судебном порядке .

«Хотелось бы узнать можно ли выиграть суд, и заставить ее продать квартиру „

Принудить собственника продать собственника не возможно

“или чтобы она отдала деньги в короткие сроки(тоесть часть которая по праву принадлежит ему).»

Ее долю, уплаченную вами вы можете отсудить

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа квартиры через суд

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Но все выглядит так просто только на бумаге, особенно, если продается квартира, находящаяся в долевой собственности.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. А затем уже производится продажа. Однако не редко продажа квартиры через суд становится единственным вариантом.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Также возможна не продажа квартиры через суд, а только ее части.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В последнем случае стоит иметь в виду, что доказать нужно не только незначительность доли, но и отсутствие интереса.

Если вам требуется консультация по какому-либо юридическому вопросу, обращайтесь в наше адвокатское бюро. Опытные юристы и адвокаты помогут решить правовую проблему, а также представят ваши интересы в суде.

Справка о бюро:

Наше адвокатское бюро специализируется на оказании юридических услуг по представительству интересов компаний, предпринимателей в арбитражном и третейском судах, в ФАС России и территориальных УФАС, а также граждан в судах общей юрисдикции с 2003 года. Адвокаты нашего бюро также осуществляют защиту по уголовным делам.

С некоторыми делами из нашей судебной и административной практики Вы можете ознакомиться в разделе «Наша практика«.

Адвокатское бюро осуществляет защиту интересов доверителей в арбитражном суде по хозяйственным и корпоративным спорам. Мы сопровождаем процедуру банкротства как на стороне конкурсного кредитора, так и должника. Бюро представляет интересы клиентов по вопросам защиты прав на товарный знак и доменное имя, а также мы осуществляем представительство клиентов по налоговым, таможенным и иным административным спорам.

Бюро оказывает услуги по юридическому сопровождению бизнеса, как на абонентской основе, так и услуги разового характера, в том числе мы осуществляем сопровождение проектов, связанных со строительством объектов недвижимого имущества и инфраструктуры. Бюро проводит due diligence материальных и нематериальных активов и сопровождает сделки по их приобретению.

Мы оказываем помощь в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью, регистрации товарных знаков, получении разрешительной документации и необходимых лицензий.

Адвокаты нашего бюро оказывают консультационные услуги физическим лицам по вопросам в сфере семейного, трудового, наследственного, жилищного и других отраслей права и ведут их дела в суде.

Могу ли я в принудительном порядке заставить брата продать мне его часть квартиры?

Мы с братом являемся собственниками квартиры, но доли у нас в этой квартире разные – у меня ¾, а у брата – ¼ часть квартиры. Я постоянно живу в квартире со своей семьей, а брат появляется от случая к случаю, когда воз в ращается с заработков, при этом он постоянно устраивает скандалы, за квартиру не платит. Я предлагала брату выкупить у него принадлежащую ему часть квартиры, но он отказывается. Могу ли я в принудительном порядке заставить брата продать мне его часть квартиры?

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Украины собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению. Правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК Украины с учетом всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех совладельцев, а при отсутствии согласия — спор решается судом. Независимо от размера долей , совладельцы при осуществлении указанных правомочий имеют равные права. Согласно ст. 358 ГК Украины право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности.

Действительно, в статье 41 Конституции Украины указано, что право частной собственности является нерушимым и никто не может быть противоправно лишен права собственности. Однако в этой же статье Конституции говорится и о том, что использование собственности не может наносить вред правам, свободам и достоинству других граждан, а статья 321 ГК Украины устанавливает, что лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом.

Так, существует статья 365 ГК Украины, которая регулирует возможность прекращения права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев; в ней указано, что право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если: 1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре, 2) вещь является неделимой; 3) совместное владение и пользование имуществом является невозможным; 4) такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

Правовой анализ этой нормы свидетельствует о том, что для прекращения права лица на долю в общем имуществе необходимо установить наличие какого-либо из обстоятельств, предусмотренных пунктами 1 — 3 статьи 365 ГК Украины, но только в том случае, если такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи. Вывод о существенности вреда, который может быть причинен совладельцу, решается в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела и особенностей объекта, который является общим имуществом. Таким образом, при использовании статьи 365 ГК Украины согласие от вашего брата на получение компенсации за его долю не требуется, а вам будет необходимо внести стоимость его доли, право на которую прекращается, на депозитный счет суда и обязательно доказать определенные законом условия для прекращения права собственности.

Могу ли я через суд заставить продать/разменять квартиру (проживать с ней я не могу — постоянные конфликты и скандалы) либо вынудить, выставив ей счет за аренду моей доли?

Мы в разводе с 9 июня 2015г. Двое детей, сейчас дочери — 10лет, сыну -14 лет (будет 17.09.17).

Собственность — 4-комн. кв-ра, 73 кв.м. У меня и жены по 5/12, у детей по 1/12 доли.

Все четверо прописаны. Жена с детьми живут там, а я отдельно, снимаю кв-ру (с 14 марта 2015г — дата договора). Взял только личные вещи. Раздела собственности не было. По решению суда весной 2016 счета разделены и я плачу за свою долю (кроме воды и эл-ва).

Из жилой площади могу забрать 2 комнаты для сдачи наем но не буду этого делать из-за детей (жена это прекрасно понимает).

Вопрос — Могу ли я через суд заставить продать/разменять квартиру (проживать с ней я не могу — постоянные конфликты и скандалы) либо вынудить, выставив ей счет за аренду моей доли?

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Линар!
Вы можете в судебном порядке обязать Вашу бывшую жену выплатить Вам рыночную стоимость Вашей доли в квадратике.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 252]

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Есть вопрос к юристу?

нет, заставить супругу продать квартиру Вы не можете, тем более там есть доли несовершеннолетних на отчуждение которых требуется согласие органа опеки.

Вы можете ей предложить выкупить Вашу долю и при отказе или по истечению 30 дней с момента получения ею предложения продавать свою долю третьим лицам.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

предварительно можете определить порядок пользования имуществом заключив соглашение, а при не возможности — через суд. это может облегчить продажу доли.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

По обязанию продать или разделить квартиру (долю в ней) Вам коллеги пояснили. Это невозможно, так как действует Конституционный принцип права собственника и свободы договора.

Статья 35
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Единственный вариант, это пытаться взыскать плату за пользование Вашей долей, либо убытки, связанные с невозможностью пользования ею Вами.

Судебная практика по этому поводу не слишком радужна.

Суды исходят из того, что необходимо доказывать невозможность использования Вами своей долей, препятствование в пользование ею другими собственниками и пользование ею другими собственниками.

Если Вы не докажете чинение препятствий в пользовании квартирой, то суд откажет в удовлетворении иска.

Примеры судебной практики в подтверждение

С уважением! Г.А. Кураев

Линар, здравствуйте. Немного разовью мысль, высказанную коллегой Чернобавским. Действительно нередки случаи, когда при наличии долевой собственности один из сособственников в силу определенных обстоятельств не может пользоваться своей долей. В квартире такую долю в натуре обычно не выделить, поэтому и имеется в ст. 247 ГК РФ такая норма, которая позволяет заключить соглашение о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. Указанное соглашение может учитывать, что своей собственностью один из собственников не пользуется, что требует выплаты ему соответствующей компенсации от того собственника, который пользуется этой долей.

Соответственно Вам необходимо подготовить Соглашение о порядке пользования квартирой, в котором учесть что бывшая супруга пользуется Вашей долей и установить разумную компенсацию за это, а также указать, что коммунальные платежи уплачиваются ею, поскольку именно она пользуется всей квартирой. Учитывая что счета разделены — значит следует учесть выплачиваемые Вами полатежи в сумме компенсации либо прямо указать, что такие платежи по обоим разделенным счетам выплачивает она до момента, пока это соглашение действует. Данное соглашение надо направить заказным письмом с уведомлением и описью вложения на ее адрес, а в случае, если она не ответит или ответит отказом — обратиться в суд за утверждением такого соглашения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли суд обязать продать долю квартиры, которая составляет 1/6?

добрый день ! такая ситуация , у меня доля в квартире 1/6 ( 7 кв) и 4/5 у моей тети родной , она подает в суд чтоб меня обязали продать , может ли суд меня обязать ? я хочу на сына сделать дарение ему 4 года ., что я могу с этого выиграть ?

Ответы юристов (2)

Распоряжение имуществом осуществляется гражданами по собственному усмотрению​, и в том виде как Вами поставлен вопрос, суд не вправе лишить Вас права собственности на Ваше имущество.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.​ Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.​

В соответствии со ст. 1 Протокола N№1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод — Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Понятие «форма собственности» является конституционной категорией и характеризует экономическую сторону отношений в сфере присвоения объектов материального мира. Правовое содержание отношений собственности раскрывается в полномочиях собственника — владении, пользовании и распоряжении имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).

добрый день! такая ситуация, у меня доля в квартире 1/6 ( 7 кв) и 4/5 у моей тети родной, она подает в суд чтоб меня обязали продать, может ли суд меня обязать? я хочу на сына сделать дарение ему 4 года ., что я могу с этого выиграть ?

Если суд признает Вашу долю малозначительной то он обяжет Вас ее продать. К сожаление шансов выиграть суд у Вас мало.

Статья 252 ГК РФ

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.