Изменение арендной платы по договору

ВСУ: Суд вправе изменить размер арендной платы в договоре аренды земли, если изменилась нормативная денежная оценка земли

Верховный суд Украины 18.05.2016 рассмотрел дело №6-325цс16 по иску Харьковского городского совета Харьковской области к арендатору земельного участка о внесении изменений в соответствующий договор аренды земли относительно размера арендной платы.

По результатам рассмотрения была сформирована такая правовая позиция.

В соответствии с частями первой и второй статьи 21 Закона Украины « Об аренде земли » арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком по договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды, кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно Налоговому кодексу Украины. Согласно пункту 289.1 статьи 289 Налогового кодекса Украины для определения размера налога и арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков.

Положениями пункта 2 части первой статьи 13, части первой статьи 15 Закона Украины «Об оценке земель» определено, что нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Основанием для проведения оценки земель (бонитировки почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков) является решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Согласно пункту 3 части первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенным условием договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 30 Закона Украины «Об аренде земли» изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. Согласно статье 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Частью второй этой статьи определено, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Юридический услуги в Челябинске. К.

Анна: Подскажите, пожалуйста, я заключаю договор с торговым комплексом по аренде места под отдел. В договоре не указана периодичность и размер увеличения арендной платы. Просто сказано, что арендодатель в одностороннем порядке имеет право пересматривать размер арендной платы. Правда ли, что он может это делать не чаще 1 раза в 6 мес и не более, чем на 10%? И еще — договор у них типовой, хочешь подписывай, хочешь нет. Я хочу прописать в договоре периодичность и размер изменения арендной платы. Могу ли я при этом опираться на законодательство? Как лучше поступить в такой ситуации? Спасибо.

Ответ:

В соответствии с нормами Гражданского кодекса об аренде (п. 3 ст. 614) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще 1 раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь ввиду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем, существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы подпишите договор аренды на предложенных условиях, то:

  1. арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
  2. далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще 1 раза в год;
  3. при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
  4. при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Исходя из сказанного, вероятность возникновения конфликта между сторонами в тот момент, когда арендодатель решит повысить арендную плату, достаточна высока. И не исключено, что спор придется разрешать в судебном порядке.

Если прямо указать в договоре периодичность и порядок изменения арендной платы с учетом требований законодательства, то будут действовать согласованные условия договора, и в этом случае вероятность возникновения спора между сторонами сведется к минимуму.

Ваше несогласие с условиями договора вы можете выразить путем составления протокола разногласий по тем пунктам, которые вас не устраивают. Если стороны в процессе согласования разногласий не придут к соглашению, то соответствующие условия договора останутся несогласованными, а к отношениям сторон будут применяться общие положения законодательства об аренде. Другим способом урегулировать разногласия при заключении договора является передача преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда.

Изменение арендной платы по договору

Документ : Порядок изменения базового размера арендной платы

Порядок изменения базового размера
арендной платы

ВОПРОС: Наше предприятие арендует помещение. В п. 3.3 договора аренды указано, что «арендная плата подлежит индексации при изменении цен, тарифов, уровня инфляции и др.». Имеет ли право арендодатель увеличить арендную плату в два раза по сравнению с первоначальной, ссылаясь на этот пункт договора?

ОТВЕТ: Статьей 162 Гражданского кодекса Украины (ГК) предусмотрено, что «односторонний отказ от выполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом». Эта норма права распространяется на все правоотношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности, юридическими и физическими лицами.

Содержание письма дает основание предположить, что Вы арендуете нежилое помещение, находящееся в государственной — общегосударственной или коммунальной — собственности. И договор аренды составлен с учетом требований Закона Украины от 10.04.92 г. «Об аренде государственного и коммунального имущества» (с последующими изменениями и дополнениями, далее — Закон об аренде).

В части 1 ст.10 Закона об аренде перечислены девять существенных условий договора аренды. Одно из них — «арендная плата с учетом индекса инфляции». То есть в договоре в обязательном порядке должен быть указан базовый размер арендной платы, который подлежит индексации в соответствии с официальным индексом инфляции. Базовый размер устанавливается на основании Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. N 786 (с последующими изменениями и дополнениями, далее — Методика расчета)*.

Приведенное условие означает, что независимо от желания арендодателя и согласия или возражений арендатора общий размер арендной платы в обязательном порядке подлежит изменению в зависимости от официального индекса инфляции (базовый размер арендной платы + индекс официальной инфляции = новый базовый размер арендной платы).

Частью 2 ст.10 Закона об аренде предусмотрено, что «размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины». В части изменения размера арендной платы при изменении цен и тарифов эта норма права не носит императивного характера ни для арендодателя, ни для арендатора. Для изменения базового размера арендной платы на указанных основаниях требуется согласие обеих сторон, как предусмотрено статьей 162 ГК.

Первичный базовый размер арендной платы за пользование недвижимым государственным имуществом, как уже отмечалось, установлен Методикой расчета. В Вашем случае он составляет 10% стоимости арендуемого имущества, которая определяется экспертным путем (см. последнюю графу приложения N 2 к Методике расчета). В силу этого нормативного положения арендодатель имеет законные основания требовать изменения базового размера арендной платы в сторону ее увеличения только в случае, предусмотренном п.8 Методики расчета: если изменилась определяемая экспертным путем стоимость арендуемого недвижимого имущества. Однако и в таком случае на изменение базовой арендной платы требуется согласие арендатора.

Так как ч.1 ст.12 Закона об аренде предусмотрено, что «договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора» (аналогичная норма закреплена в ст.153 ГК), то согласие арендатора должно быть зафиксировано путем подписания соглашения (дополнительного соглашения) или иным путем (ч.2 ст.154 ГК) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества. Необходимость письменного согласия арендатора на изменение базового размера арендной платы подтверждается и тем, что Типовым договором аренды государственного имущества, утвержденным приказом фонда государственного имущества Украины от 19.04.96 года N 457 (с последующими изменениями и дополнениями) предусмотрено, что обязательным приложением к договору являются документы, подтверждающие расчет арендной платы (ст.13 Типового договора).

Таким образом, арендодателю только в строго определенных законодательством случаях предоставлено право обоснованно требовать увеличения базового размера арендной платы. Но, повторимся, она может быть увеличена исключительно с согласия арендатора.

Представляется, что в описанном Вами случае требование арендодателя об увеличении базового размера арендной платы является неправомерным и у Вас имеются основания не соглашаться с таким требованием.

В ныне действующем законодательстве закреплено положение о том, что «односторонний отказ от договора аренды не допускается» (ч.1 ст.26 Закона об аренде), как не допускается и «односторонний отказ от выполнения обязательства» (ст.162 ГК). Поэтому в случае самовольных, направленных на досрочное, прекращение договора аренды действий арендодателя, Вы можете обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением и о возмещении ущерба, если таковой будет нанесен и его можно документально подтвердить.

* В отношении имущества, находящегося в коммунальной собственности, применяется Методика расчета, разработанная уполномоченными на это органами местного самоуправления. Это предусмотрено в ч.2 ст. 19 Закона об аренде. В случае ее отсутствия применяется Методика расчета. Об этом сказано в письме Фонда государственного имущества Украины от 05.12.95 г. N 10-22-8412.

«Все о бухгалтерском учете» N 70 (495) от 2 августа 2000 г.

Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

— в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

— по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются «по согласию», «по согласованию» сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и «является неотъемлемой частью договора» (или «является обязательным для арендатора») можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами,, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному — п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ».

«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».

Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют — как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.

Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,

«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ».

Например — суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.

А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.

Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.

Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Изменение арендной платы по договору

Информ-бюро

Юридические практики

Наши партнеры

Надання якісних професійних послуг з перевірки, тестування та навчання персоналу. Наші спеціалісти мають достатній досвід практичної та наукової роботи, щоб гарантувати клієнтам високу якість та ефективність наданих послуг.

Библиотека — полезная информация

Большинство компаний используют недвижимое имущество на праве аренды. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности определяются заключенным между ними письменным договором аренды. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий, предусмотренных законом. Статья 284 ХК предусматривает такие существенные условия договора аренды, как объект аренды (индивидуально определенное имущество); срок, на который заключается договор аренды (при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 793 ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению); арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа.

Большинство компаний используют недвижимое имущество на праве аренды. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности определяются заключенным между ними письменным договором аренды. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами всех существенных условий, предусмотренных законом. Статья 284 ХК предусматривает такие существенные условия договора аренды, как объект аренды (индивидуально определенное имущество); срок, на который заключается договор аренды (при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 793 ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению); арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа.

Аренда имущества, в том числе частной формы собственности, может регулироваться положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (который предусматривает больший перечень существенных условий аренды), если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, в связи с чем в договорах аренды стороны указывают, что к положениям настоящего договора указанный Закон не применяется.

Основной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество в пользование арендатору. Подписав акт приема-передачи имущества, в котором стороны зафиксировали состояние имущества и отсутствие претензий у арендатора к имуществу, арендодатель выполнил свою обязанность перед арендатором. Иные обязанности арендодателя (осуществление капитального ремонта, если эта обязанность не закреплена по договору, гарантии качества имущества на протяжении всего строка аренды, если иное не предусмотрено договором, уведомление арендатора о правах третьих лиц на переданное в аренду имущество) как правило, не являются обременительными для арендодателя и большинство предусмотренных законодательством обязанностей арендодатель может переложить в соответствии с условиями договора аренды на арендатора.

С обязанностями арендатора ситуация складывается иным образом. Арендатор обязан осуществлять оплату арендной платы, предусмотренной договором, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ст. 286 ХК). Право требовать уменьшения размера арендной платы арендатор имеет в случае, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования, либо существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Однако судебная практика в части уменьшения арендной платы по основаниям, предусмотренным указанной статьей, на данный момент достаточно не сформировалась. Освобождается арендатор от уплаты арендной платы на период, на протяжении которого имущество не могло быть использовано арендатором в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает (например, период проведения ремонта арендодателем).

Размер арендной платы устанавливается по договоренности сторон. Часто в договорах аренды предусматриваются положения об изменении размера арендной платы в сторону повышения арендодателем в одностороннем порядке. Следует отметить, что одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Арендатору следует обращать внимание на порядок изменения арендной платы и основания изменения. Наличие неконкретных формулировок, например «изменение арендной платы в случае изменений на рынке недвижимости» не являются достаточными для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.

Одностороннее изменение условий договора не допускается, если договором не предусмотрено иное. Судебная практика исходит из того, что порядок изменения условий договора, который может быть оговорен сторонами, в том числе условиями, определенными на усмотрение сторон и согласованными ими, не может противоречить предписаниям законодательства о недопустимости одностороннего изменения договора. Любые требования арендодателя оплачивать арендную плату по новым тарифам, как и любые ограничивающие условия, дополнительные обязанности арендатора сверх предусмотренных договором, не оформленные надлежащим образом, арендатор имеет право игнорировать

Кроме арендных платежей, арендатор по условиям договора компенсирует арендодателю затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные услуги. В случае не принятия мер арендодателем по обеспечению помещения коммунальными услугами (например, неоплата арендодателем их стоимости предоставляющим такие услуги организациям) арендатор имеет право требовать возмещение причиненных убытков.

Обязанности по текущему и/или капитальному ремонту договором могут быть возложены как на арендатора, так и на арендодателя. По сложившейся практике договорные обязанности: содержание помещения в надлежащем виде и осуществление текущего ремонта – закреплены за арендатором. При этом предусматривается обязательное согласование с арендодателем проводимых ремонтных работ и их стоимости. В некоторых случаях такое согласование можно получить лишь задействовав определенного «аккредитованного арендодателем» подрядчика. В соответствии со ст. 778 ГК, если улучшения арендованного помещения сделаны с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещения стоимости ремонта (в рамках предварительно согласованной с арендодателем сметы) или на зачисления его стоимости в счет арендной платы. Однако договора аренды, учитывая принцип свободы договора, часто содержат условия о том, что стоимость ремонта арендодателем не компенсируется и не засчитывается в счет арендных платежей.

Это не удивительно, так как каждый арендатор осуществляет ремонт в соответствии со спецификой своей деятельности, и ремонт, например, сделанный под банковское учреждение, будет отличаться от ремонта под магазин детской одежды. Зачастую договора аренды содержат условия по возврату помещения по окончанию срока аренды или досрочному прекращению договора в состоянии, в котором оно принималось в аренду, что влечет дополнительные затраты арендатора (демонтаж отделимых улучшений, косметический ремонт, уборка). При этом, для минимизации недоразумений и дополнительных затрат, важно при принятии помещения в аренду зафиксировать состояние помещения в акте приема-передачи, а также сделать фотоснимки, закрепив в договоре условия возврата помещения в состоянии не хуже того, в котором оно было получено в аренду.

Хотя арендатор не является собственником арендуемого помещения, однако имеет право подавать иск к собственнику об устранении препятствий в пользовании помещением, в случае когда после передачи помещения арендатору арендодатель чинит такие препятствия. Способы защиты должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права. При этом арендатору необходимо доказать, что препятствия сделаны именно арендодателем. Например, в случае отсутствия доказательств того, что пользоваться помещением арендатор не может по вине арендодателя, требования арендатора к арендодателю устранить препятствия в пользовании помещением удовлетворению не подлежат.

Для минимизации недоразумений и дополнительных затрат, важно при принятии помещения в аренду зафиксировать состояние помещения в акте приема-передачи, а также сделать фотоснимки, закрепив в договоре условия возврата помещения в состоянии не хуже того, в котором оно было получено в аренду

Особое внимание следует уделить условиям прекращения договора. Необходимо помнить, что односторонний отказ от обязательств по договору не допускается, если стороны прямо не предусмотрели это в договоре. Досрочное расторжение договора возможно либо по согласию сторон, оформленному надлежащим образом, либо в судебном порядке. В соответствии со ст. 783 ГК арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор использует помещение не в соответствии с договором (рекомендуем в договорах предусматривать целевое использование помещения «для осуществления уставных целей предприятия», не ограничивая конкретным видом деятельности, например, конкретным видом/наименованием товаров или услуг); арендатор без разрешения арендодателя передал помещение в пользование иным лицам (например, субаренду); арендатор создает угрозу повреждения помещения; арендатор не приступил к проведению капитального ремонта в случае, если по договору это обязанность арендатора. Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора аренды.

Не следует легкомысленно относится к таким условиям договора, как страхование помещения и пр. дополнительные условия, на первый взгляд незначительные. Оценка нарушения договора в качестве существенного остается на усмотрение суда по критериям, установленным ст. 651 ГК, в частности, существенным является такое нарушение, когда в связи с причиненным этим нарушением ущербом другая сторона в значительной степени лишена того, на что рассчитывала во время заключения договора. Судебной практике известны случаи, когда не выполненные арендатором предусмотренные договором обязанности застраховать арендуемое помещение рассматривалось судом как использование помещения с нарушением условий договора и принимались решения о расторжении договора аренды. Арендатору следует обращать внимание на дополнительные условия договора, такие как страхование помещения, получение в определенный строк разрешительных документов на проведение деятельности в помещении и пр., так как, несмотря на своевременные арендные платежи, невыполнение таких дополнительных обязанностей может быть использовано арендодателем для расторжения договора.

Среди преимущественных прав арендатора перед иными субъектами хозяйствования законом предусмотрено право на продление срока аренды. В случае, если арендатор продолжает пользоваться помещением по окончанию срока аренды и при условии отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее предусмотренный договором (ст. 764 ГК). Однако практически всегда арендодатели включают в договора дополнительные условия пролонгации договора. Судебной практике известны примеры, когда арендатор признает договор аренды пролонгированным (продленным) в судебном порядке, независимо от причин, по которым арендодатель на протяжении месяца не уведомил арендатора о своих возражениях против дальнейшего использования помещения, продолжая принимать арендные платежи, так как ст. 764 ГК не связывает пролонгацию договора с волеизъявлением сторон.

Арендатору следует обращать внимание на дополнительные условия договора, такие как страхование помещения, получение в определенный строк разрешительных документов на проведение деятельности в помещении и пр., так как, несмотря на своевременные арендные платежи, невыполнение таких дополнительных обязанностей может использовано арендодателем для расторжения договора

В соответствии со ст. 777 ГК арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности по договору, имеет право воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, уведомивши о своем решении арендодателя до истечения срока аренды в срок, предусмотренный договором. Однако следует учитывать, что ст. 777 ГК также предусмотрено согласование условий такого договора, в частности размера арендной платы, с арендодателем, и в случае, если такое согласия достичь не удается, преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается. Кроме этого, надлежащее выполнение арендатором условий договора не достаточно для предоставления арендатору преимущественного права на заключение договора на новый срок. Такое право арендатор имеет только в случае, если после окончания договора арендодатель намерен дальше сдавать помещение в аренду. А не использовать помещения для собственных потребностей.

Законодательство содержит определенные гарантии сохранения договора аренды при переходе права собственности помещения. Смена собственника помещения не влечет изменений или расторжения договора аренды, если стороны не предусмотрят в договоре его прекращение в связи с отчуждением помещения (ст. 770 ГК).

Каждая сторона должна принимать все меры, необходимые для надлежащего выполнения своих обязанностей по договору, нарушение обязательств является основанием для применения санкций, предусмотренных договором и законодательством. Арендатору следует внимательно относится к составляемому договору аренды, не соглашаться на включение в договор дополнительных обязанностей, на первый взгляд несущественных (страхование помещения, срок для получения арендатором разрешительных документов и т. д.), порядка и оснований для одностороннего изменения условий договора арендодателем, в частности размера арендной платы, обращать внимание на условия согласования и проведения ремонта, компенсации коммунальных, эксплуатационных платежей и прочие условия. Осуществив основную обязанность по передаче помещения, арендодатель может использовать невыполнение или ненадлежащее выполнение арендатором обязанностей последнего, перечень которых намного превышает перечень обязанностей арендодателя, в качестве своеобразного «рычага давления» на арендатора, шантажировать расторжением договора в случае невыполнения очередных требований, особенно после осуществления арендатором ремонта, стоимость которого еще даже не начала окупаться. Арендатору следует понимать, что обязанности, сверх оговоренных договором, должны быть оформлены надлежащим образом, дополнительным соглашением к договору аренды, в ином случае, арендатор имеет право игнорировать требования арендодателя. В случае нарушения прав арендатора способы защиты должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.

Изменение арендной платы при сроке договора в 11 месяцев

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Собрание законодательства РФ» 29.01.1996, № 5, ст. 410
  • «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Парламентская газета» № 151-152, 10.08.2000
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// «Вестник ВАС РФ» № 3, 2002
  • ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438// СПС Консультант+
  • ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011// СПС Консультант+
  • ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012// СПС Консультант+

    Исходя из предоставленной информации, изучив нормативную базу и судебную практику, можем сообщить следующее:

    П. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ содержит ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год. В совокупности с положением ст. 168 ГК РФ (в старой редакции), которая содержит указание на оспоримость (или ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, указания п. 3 ст. 614 ГК РФ являются фактически непреодолимым ограничением для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному сроком на 11 месяцев.

    К такому же выводу пришёл и арбитражный суд. Например: в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывается, что в течение года неизменным должно оставаться условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления (п. 11). В этом Информационном письме примечательным является оговорка суда относительно порядка применения п. 3 ст. 614 ГК РФ не только применительно к твердому размеру арендной платы, но также и к порядку её определения, указанному в договоре аренды. Данная позиция суда подтверждалась неоднократно: ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011 отказал арендодателю в удовлетворении его требований в связи с неправомерным завышением размера твердой ставки арендной платы по договору аренды, заключенному на неопределённый срок, с нарушением минимального срока для изменения арендной платы, установленный п. 3 ст. 164 ГК РФ; ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438 также отказал в передаче дела по иску о взыскании излишне уплаченной арендной платы для пересмотра в порядке надзора судебных актов в связи с тем, что суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о пересмотре арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в твердой сумме с нарушением срока, предусмотренного п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Отдельно надо отметить, что в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при принятии решений судами были изучены все материалы дела и сделан вывод о том, что расходы арендатора по оплате коммунальных услуг за использование арендуемого имущества не могут рассматриваться как форма арендной платы (п. 12). А потому часть затрат на содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающуюся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Также надо учитывать особенность налогообложения получаемой арендодателем арендной платы налогом на добавленную стоимость (НДС), по которому арендодатель на момент подписания договора аренды может плательщиком и не быть, находясь на упрощённой системе налогообложения, но в течение годового срока действия договора аренды может он перейти на общую систему налогообложения. Такая ситуация может возникнуть в силу особенностей налогообложения организаций, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), которые согласно п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ плательщиками НДС не являются. При переходе на общую систему налогообложения в течение срок действия договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Случай включения обязанности по возмещению арендатором НДС арендодателю ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 не расценил как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а рассматривает как реализацию налоговой обязанности, предусмотренной отечественным налоговым законодательством, так как твердый размер арендной платы остаётся неизменным и увеличивается только на сумму НДС.

    Ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год, содержащееся в п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, в совокупности с положением ст. 168 ГК РФ, содержащей указание на оспоримость (и ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, являются фактически непреодолимым препятствием для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев.

    Однако судебная практика предусматривает возможность изменения в течение года оплаты коммунальных платежей, как независящих от воли сторон затрат, которые в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» не рассматриваются как форма арендной платы (п. 12). А потому коммунальные расходы за содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающиеся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    А также при переходе с УСН на общую систему налогообложения в течение срока действия договора аренды во исполнение п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Такая ситуация ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 рассматривается как реализация налоговой обязанности арендодателя, а не как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ.

    Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!