Гражданский кодекс ст 549

Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Статья 549. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) является денежная сумма или другое имущество, Которые должник должен передать кредитору в случае нарушения должником обязательства ‘Обязательства.

2. Штрафом является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы неисполненному или ненадлежаще исполненного обязательства ‘Обязательства.

3. Пеней является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы несвоевременно выполненна денежного обязательства ‘Обязательства по каждый день просрочки исполнения.

статья посвящена одному из Наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательства’ язань — неустойке. В части 1 статьи предоставляется легальное определение неустойки, под которой понимается денежная сумма или другое имущество, Которые должник должен передать кредитору в случае нарушения должником обязательства ‘Обязательства. Право выбора денежной или имущественное неустойки принадлежит сторонам обязательства ‘Обязательства, они Должны определить предмет неустойки в момент заключения соглашения о ней. Сегодня имущественные неустойки не получили значительного распространения. Деловая практика знает основном неустойки денежной форме.

Кроме закрепления в нормах главы 49 ГК Украины, неустойка нашла правовое регулирование также в положениях хозяйственного кодекса Украины, где для ее определения применяется термин » штрафные санкции «. В соответствии со ст. 230 ГК Украины штрафнымы санкциями признаются хозяйственные санкции в виде денежной суммы (неустойка, штраф, пеня), которую участник хозяйственных отношений обязательства ‘Связан уплатить в случае нарушения им правил осуществления хозяйственной деятельности, невыполнения или ненадлежащего выполнения хозяйственного обязательства ‘Обязательства.

При этом следует отметить, что понимание хозяйственных санкций в ГК есть несколько шире понятия гражданско-правовой неустойки. Во штрафнымы санкциями здесь понимаются также и денежные суммы, участник хозяйственных отношений обязательства ‘Связан уплатить в случае нарушения им правил осуществления хозяйственной деятельности, то есть Соответствующие финансовые санкции, взимаемые за нарушение валютного, налогового, антимонопольного и других публичных отраслей законодательства (например санкции, предусмотренны Законом Украины » О порядке погашения ‘язань плательщиков налогов перед бюджетами и государственнымы целевым фондами «). Неустойка в понимании комментируемой статьи — это способ обеспечения санкция за нарушение именно частноправовых (Гражданско-правовых) обязательства ‘язань. Так, нормы этой статьи не могут применяться к вторым видам правоотношений.

Часть 2 и часть 3 комментируемой статьи впервые на законодательном уровне дают определение штрафа и пени как разновидностей неустойки.

Согласно квалифицирующими признаками штрафа являются:

а) возможность установки по почти любое нарушение обязательства ‘Обязательства: неисполнение или ненадлежащее исполнение (нарушение условий о количестве, качестве товаров, работ (услуг), выполнение обязательства ‘Обязательства ненадлежаще способом и т.д.).

б) вычисления в процентах от суммы неисполненному или ненадлежаще исполненного обязательства ‘Обязательства.

В свою очередь пеня как разновидность неустойки характеризуется следующими признаками:

а) применение исключительно в денежных обязательства ‘Вязание

б) возможность установки только за такой вид нарушения обязательства ‘Обязательства, как просрочка исполнения (нарушения условия о сроках)

в) вычисления в процентах от суммы несвоевременно выполненна обязательства ‘Обязательства

г) длящийся характер — начисление пени за каждый день просрочки

Следует отметить, что законодатель определил Вышеперечисленные признаки штрафа и пени императивно, НЕ предоставив сторонам обязательства ‘Обязательства возможности их менять. При этом без внимания остались неустойки, определяются в твердой сумме или в кратном размере к сумме неисполненному или ненадлежаще исполненного обязательства ‘Обязательства, продолжаясь неустойки за просрочку исполнения неденежного обязательства ‘Обязательства (Например просрочки передачи вещи) неустойки, начисляются не по каждый день, а за каждую неделю, месяц просрочки т.п.. Это не означает, что стороны гражданских договорных отношений не вправе обеспечивать свои обязательства ‘Обязательства подобными неустойками, однако при этом для предотвращение несоответствия положений договора нормам закона им следует отказаться от использования терминов » штраф » и » пеня «.

Вместе с тем, судебная практика на сегодня допускает применение пени за просрочку неденежных обязательства ‘ язань (постановление ВХСУ от 07.06.2005 г. N 35/475-04), а также взыскание штрафа за каждый день просрочки (постановление ВХСУ от 05.07.2006 г. N 46/468-05). Правда необходимо заметить, что такие предположения касаются исключительно хозяйственных отношений. При этом суды ссылаются пункт 4 статьи 231 хозяйственного кодекса Украины, где установлено, что в случае, если размер штрафных санкций законом не определен, санкции применяются в размере, предусмотренном договором. При этом размер санкций может быть установлен договором в процентном отношении к сумме невыполненной части обязательства ‘Обязательства или в определенной денежной сумме или в процентном отношении к сумме обязательства’ Обязательства независимо от степени его выполнения, или в кратном размере к стоимости товаров (работ, услуг). А поскольку Хозяйственный кодекс Украины не содержит жестких ограничений по определению пени или штрафа в хозяйственных отношениях, допускается абсолютная договоренность сторон по виду и сути Штрафной санкции.

Гражданский кодекс ст 549

1. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов’язання.

2. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання.

3. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання за кожен день прострочення виконання.

Коментована стаття присвячена одному з найбільш поширених способів забезпечення виконання зобов’язань — неустойці. В частині 1 статті надається легальне визначення неустойки, під якою розуміється грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов’язання. Право вибору грошової або майнової неустойки належить сторонам зобов’язання, вони мають визначити предмет неустойки в момент укладення угоди про неї. На сьогодні майнові неустойки не набули значного поширення. Ділова практика знає здебільшого неустойки в грошовій формі.

Крім закріплення у нормах Глави 49 ЦК України, неустойка знайшла правове регулювання також у положеннях Господарського кодексу України, де для її визначення застосовується термін «штрафні санкції». Відповідно до ст. 230 ГК України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов’язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов’язання.

При цьому слід зазначити, що розуміння господарських санкцій у ГК є дещо ширшим поняття цивільно-правової неустойки. Під штрафними санкціями тут розуміються також і грошові суми, які учасник господарських відносин зобов’язаний сплатити в разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, тобто відповідні фінансові санкції, що стягуються за порушення валютного, податкового, антимонопольного та інших публічних галузей законодавства (напр. санкції, передбачені Законом України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами»). Неустойка в розумінні коментованої статті — це спосіб забезпечення та санкція за порушення саме приватноправових (цивільно-правових) зобов’язань. Отже норми цієї статті не можуть застосовуватись до інших видів правовідносин.

Частина 2 та частина 3 коментованої статті вперше на законодавчому рівні надають визначення штрафу та пені як різновидів неустойки.

Відповідно кваліфікуючими ознаками штрафу є:

а) можливість встановлення за майже будь-яке порушення зобов’язання: невиконання або неналежне виконання (порушення умов про кількість, якість товарів, робіт (послуг), виконання зобов’язання неналежним способом тощо).

б) обчислення у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання.

В свою чергу пеня як різновид неустойки характеризується такими ознаками:

а) застосування виключно у грошових зобов’язаннях;

б) можливість встановлення тільки за такий вид порушення зобов’язання, як прострочення виконання (порушення умови про строки);

в) обчислення у відсотках від суми несвоєчасно виконаного зобов’язання;

г) триваючий характер — нарахування пені за кожний день прострочення

Слід відмітити, що законодавець визначив вищеперераховані ознаки штрафу та пені імперативно, не надавши сторонам зобов’язання можливості їх змінювати. При цьому поза увагою залишилися неустойки, що визначаються у твердій сумі або у кратному розмірі до суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання, триваючи неустойки за прострочення виконання негрошового зобов’язання (напр. прострочення передачі речі); неустойки, що нараховуються не за кожний день, а за кожний тиждень, місяць прострочення тощо. Це не означає, що сторони цивільних договірних відносин не вправі забезпечувати свої зобов’язання подібними неустойками, однак при цьому для запобігання невідповідності положень договору нормам закону їм слід відмовитися від використання термінів «штраф» та «пеня».

Разом з тим, судова практика на сьогодні допускає застосування пені за прострочення негрошових зобов’язань (постанова ВГСУ від 07.06.2005 р. N 35/475-04), а також стягнення штрафу за кожний день прострочення (постанова ВГСУ від 05.07.2006 р. N 46/468-05). Правда необхідно зауважити, що такі припущення стосуються виключно господарських відносин. При цьому суди посилаються на пункт 4 статті 231 Господарського кодексу України, де встановлено, що у разі, якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов’язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов’язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг). А оскільки Господарський кодекс України не містить жорстких обмежень щодо визначення пені або штрафу у господарських відносинах, допускається абсолютна домовленість сторін щодо виду та суті штрафної санкції.

Стаття 549. Поняття неустойки

1. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов’язання.

2. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання.

3. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання за кожен день прострочення виконання.

КОМЕНТАР від ресурсу «ПРОТОКОЛ»:

Стаття 61 Конституції України передбачає однозначний принцип «ніхто не може бути двічі притягнений до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення», і це стосується не тільки кримінальної чи адміністративної відповідальності, а і цивільної. Поступово цей конституційний принцип, як норма прямої дії, став застосуватись судами на вищому рівні у спорах між позичальниками та кредиторами. Зокрема, 21 жовтня 2015р. у справі №6-2003цс15 Верховний Суд України підкреслив неможливість притягнення позичальника за порушення грошового зобов’язання до подвійної цивільної відповідальність у виді стягнення пені і штрафу одночасно.

Логіка суду проста та зрозуміла. Відповідно до ст. 549 ЦК України штраф та пеня є одним видом цивільно-правової відповідальності – неустойкою, а також одним засобом забезпечення виконання зобов’язань (в даному випадку грошових). Отже, кредитору при притягненні позичальника до цивільної відповідальності через суд за порушення грошового зобов’язання слід обирати що стягувати: пеню чи штраф.

Как правильно установить штрафные санкции в договоре?

В «Юрист и Закон» №31 2016 вышла статья юриста АО «Глобал Адвокат» аудиторско-консалтинговой Корпорации «Глобал Консалтинг» Марины Базык, в которой она рассказывает, как грамотно с правовой точки зрения прописать в договоре санкции, чтобы защитить свои интересы и свести все риски к нулю.

Заключая договор, большинство субъектов хозяйствования заинтересованы в его исполнении. Но, к сожалению, иногда встречаются недобросовестные контрагенты. Поэтому перед каждым участником коммерческих отношений возникают две задачи: уменьшение риска неисполнения договора и минимизация потерь, если все же условия договора будут нарушены. И в этом случае важно помнить, что еще на этапе заключения договора можно защитить свои интересы и свести все риски к нулю, предусмотрев в нем конкретные санкции.

Неустойка, штраф, пеня. В чем правовая коллизия?

Однако усложняет жизнь субъектам хозяйствования тот факт, что в Хозяйственном кодексе Украины от 16.01.2003 № 436-IV (далее по тексту – «Хозяйственный кодекс») отсутствуют четкие определения понятий «неустойка», «штраф», «пеня». И при составлении договоров и их исполнении нередко появляются вопросы к взысканию штрафных санкций, что в свою очередь приводит к судебным разбирательствам. Нередко масла в огонь подливает коллизия между понятиями «неустойки» в Хозяйственном и Гражданском кодексе Украины от 16.01.2003 № 435-IV (далее – «Гражданский кодекс»).

Итак, давайте сначала рассмотрим, как это понятие трактует Хозяйственный кодекс (ХК Украины). Согласно ч. 1 ст. 230 ХК Украины, под штрафными санкциями (неустойка, штраф, пеня) подразумеваются хозяйственные санкции в виде денежной суммы, которую участник коммерческих отношений обязан уплатить в случае нарушения им правил осуществления деятельности, невыполнения или ненадлежащего выполнения хозяйственного обязательства. При этом, как было отмечено ранее, в Хозяйственном кодексе отсутствуют четкие определения и разграничения понятий «неустойка», «штраф», «пеня».
Согласно ст. 199 ХК Украины, к отношениям по обеспечению выполнения обязательств участников хозяйственных отношений применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины.

Теперь обратимся к Гражданскому кодексу (ГК Украины) и его определению понятия «неустойка». Согласно статье 549 ГК Украины, неустойкой (штрафом, пеней) является не только денежная сумма, но и другое имущество, которое должник должен передать кредитору в случае нарушения должником обязательства.

Неустойка по ГК Украины может выступать в виде штрафа и пени. Пункт 2 ст. 549 ГК Украины дает определения этих понятий. Так, штрафом является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства. Пеней, согласно п. 3 ст. 549 ГК Украины, является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки исполнения.

Исходя из анализа данных положений, можно увидеть множество коллизий, т.к. статья 230 ХК Украины разграничивает понятия неустойка, штраф и пеня, в то время как Гражданский кодекс выделяет понятия штраф и пеня как виды неустойки и дает им четкие определения.

В данном случае, большое значение имеет позиция Высшего хозяйственного суда Украины (далее – ВХСУ), изложенная в п.48 Информационного письма от 07.04.2008 г.. № 01-8 / 211 «О некоторых вопросах практики применения норм Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины». Согласно указанному пункту, поскольку ГК Украины не содержит определений неустойки, штрафа и пени, уплачиваемых в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения хозяйственного обязательства, следует исходить из определений, приведенных в ГК Украины. При этом следует учитывать, что в соответствии с частью первой статьи 230 ХК Украины, неустойка (штраф, пеня) может быть только денежной суммой и не может быть другим имуществом.

Некоторые виды санкций. Что предусмотреть в договоре?

Двойное взыскание
Следующий вопрос, который возникает при составлении договора, – это возможность одновременного взыскания штрафа и пени в случае нарушения сторонами его условий. Так, согласно ст. 61 Конституции Украины, никто не может быть дважды привлечен к юридической ответственности за один вид правонарушения. Но и в данном случае ВХСУ высказал свою позицию в информационном письме от 13.07.2012 № 01-06/908/2012, а именно: «Одновременное взыскание с участника хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательство по договору, штрафа и пени не противоречит статье 61 Конституции Украины, поскольку согласно статье 549 ГК Украины, пеня и штраф являются формами неустойки, а согласно статье 230 ГК Украины – видами штрафных санкций, то есть не являются отдельными и самостоятельными видами юридической ответственности. В пределах одного вида ответственности может применяться разный набор санкций (постановление от 27.04.2012 № 06/5026/1052/2011)». Исходя из этого, в договоре может быть предусмотрено одновременное взыскание штрафа и пени за неисполнение обязательств.

Пеня. Какие нюансы?
Также интересным является применение такого вида штрафной санкции как пеня, поскольку многие суды, руководствуясь понятием Гражданского кодекса, склонны рассматривать пеню как вид ответственности за несвоевременное исполнение денежного обязательства.
В данном случае интересной является позиция ВХСУ от 01.10.2013 по делу № 911/288/13-г. В нем Суд пришел к выводу, что «стороны не лишены права предусматривать в договоре санкцию за просрочку неденежного обязательства в процентах от суммы невыполненного обязательства за каждый день просрочки и обратиться с требованием о ее взыскании в связи с просрочкой обязательства».
Исходя из данной позиции, в договор следует все же включить ответственность за просрочку неденежного обязательства в процентах от суммы невыполненного обязательства за каждый день просрочки.

Инфляционные и 3% годовых
Кроме того, если речь идет о денежном обязательстве, кроме как взыскание неустойки в виде пени и штрафа, возможно также взыскание инфляционных и 3% годовых. Так, согласно Постановлению ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения законодательства об ответственности за нарушение денежных обязательств» от 17.12.2013 №14, инфляционные и 3% годовых не являются штрафной санкцией, а наоборот – выступают в роли способа защиты имущественных прав и интересов, которые в свою очередь заключаются в возмещении материальных потерь кредитора от обесценивания средств вследствие инфляционных процессов за все время просрочки в их уплате.
Также при составлении договора следует быть внимательным со взысканием 3% годовых за неправомерное пользование чужими деньгами. К примеру, был заключен договор на поставку товара, в котором предусмотрена санкция в виде 3% годовых за неправомерное пользование чужими деньгами. Одна сторона вносит предоплату за товар (согласно условиям договора), а другая – не только не выполняет свои обязательства по поставке товара, но и не возвращает предоплату. На первый взгляд, на лицо неправомерное пользование чужими деньгами (использование предоплаты), и пострадавшая сторона требует от недобросовестного контрагента 3% годовых. Последний, естественно, отказывается выплачивать данную сумму денег. Возникает спор и обращение в суд.
Сложившаяся судебная практика говорит о том, что взыскание с ответчика сумы предоплаты по договору не является последствием нарушения им денежного обязательства. Поскольку соответствующие действия совершаются не на выполнение взятых на себя денежных обязательств, а по другим основаниям – возврат уплаченного аванса за поставленный товар. По своей сути обязанность по возврату денежных средств, полученных в качестве предоплаты, нельзя расценивать как денежное обязательство в понимании статьи 625 Гражданского кодекса. На сумму предварительной оплаты начисляются проценты в соответствии со статьей 536 Гражданского кодекса Украины со дня, когда товар должен быть передан, до дня фактической передачи товара покупателю или возврата ему суммы предоплаты.
Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя. С данной правовой позицией можно ознакомиться в постановлениях ВХСУ от 23 апреля 2014 г. по делу № 921/504/13-г/5, от 19 ноября 2013 г. по делу № 912/163/13-г, от 16 октября 2013 г. по делу № 917/191/13-г, от 1 октября 2013 г. по делу № 922/1176/13.

Использование оперативно-хозяйственных санкций

Кроме использования штрафных санкций в договоре также можно предусмотреть использование оперативно-хозяйственных санкций. Согласно определению части 1 ст. 235 Хозяйственного кодекса, оперативно-хозяйственные санкции – это меры оперативного воздействия на правонарушителя с целью прекращения или предупреждения повторения нарушений обязательства, которые используются самими сторонами обязательства в одностороннем порядке. Правда, стоит отметить, что к субъекту, который нарушил хозяйственное обязательство, могут применяться лишь те оперативно-хозяйственные санкции, которые предусмотрены договором.

Перечень видов оперативно хозяйственных санкций можно найти в ст.236 Хозяйственного кодекса, к которым относятся:

  • односторонний отказ от исполнения своего обязательства стороной с освобождением ее от ответственности за это в случае нарушения обязательства второй стороной;
  • отказ от оплаты по обязательству, которое выполнено ненадлежащим образом или досрочно выполнено должником без согласия второй стороны;
  • отсрочка отгрузки продукции или выполнения работ вследствие просрочки выставления аккредитива плательщиком, прекращение выдачи банковских ссуд и тому подобное;
  • отказ стороной обязательства от принятия дальнейшего выполнения обязательства, нарушенного другой стороной, или возвращение в одностороннем порядке исполненного кредитором по обязательству (списание со счета должника в безакцептном порядке денежных средств, уплаченных за некачественную продукцию и т.д.);
  • установление в одностороннем порядке на будущее дополнительных гарантий надлежащего выполнения обязательств стороной, нарушившей обязательства: изменение порядка оплаты продукции (работ, услуг), перевод плательщика на предварительную оплату продукции (работ, услуг) или на оплату после проверки их качества и т.д.;
  • отказ от установления на будущее хозяйственных отношений со стороной, которая нарушает обязательства.

Данный перечень не является исчерпывающим. И стороны могут предусматривать и другие оперативно-хозяйственные санкции.

Некоторые вопросы одностороннего отказа от договора

Стоит отдельно остановиться на одностороннем отказе от договора. Отметим, что согласно ч.7 ст. 193 Хозяйственного кодекса, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается. Однако право стороны на одностороннее расторжение договора может быть обозначено законом или непосредственно в договоре. В зависимости от оснований возникновения это право является следствием нарушения, допущенного другой стороной, и возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором. Оно реализуется стороной в несудебном порядке путем направления письменного уведомления об отказе от обязательства (договора) или его изменения. С момента получения такого уведомления обязательство (договор) является соответственно измененным или прекращенным. Указанная правовая позиция содержится в частности в п. 3 Обзорного письма Высшего хозяйственного суда Украины №01-06/374/2013 от 18.02.2013 г. «О практике разрешения споров, связанных с исполнением договоров подряда (по материалам дел, рассмотренных в кассационном порядке Высшим хозяйственным судом Украины»).

Вывод: При составлении договоров нужно учитывать следующее:
1. Несмотря на то, что Гражданским кодексом предусмотрено возможность взыскания неустойки в виде имущества, все же при составлении хозяйственных договоров нужно руководствоваться положениями Хозяйственного кодекса, согласно которому неустойка может быть только в денежном эквиваленте.
2. Одновременное взыскание штрафа и пени не является нарушением ст. 61 Конституции Украины.
3. Если договором предусмотрена предоплата, то для того чтобы уберечь себя от обесценивания денег в случае непредоставления товара или услуги, следует в договоре предусмотреть штрафную санкцию за непоставку товара (неоказание услуги).
4. Оперативно-хозяйственные санкции могут быть использованы, если они предусмотрены договором.
Также при составлении договора (раздела «ответственность») следует руководствоваться не только Кодексами, но и сложившейся судебной практикой.

Марина Базык, юрист АО «Глобал Адвокат»
(аудиторско-консалтинговая Корпорация «Глобал Консалтинг»)

Статья 549. Гражданского кодекса РБ
Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с нарушением положений акта законодательства об экономической несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).

3. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

4. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к статье 549 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект — недвижимое имущество (ст. 130 ГК). В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже.

2. Статья 130 ГК к объектам недвижимости относит земельные участки. Определение земельного участка как недвижимой вещи дается в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса и в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149): земельный участок — это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Поскольку одним из решающих признаков земельного участка становится описание границ и удостоверение их в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, купля-продажа земельного участка, не имеющего удостоверенного кадастрового плана, может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см.: Судебная практика по земельным спорам. Ч. 2 / Сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 509). Соответствующие изменения внесены теперь и в Закон о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, и должен быть удостоверен в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.

Это означает, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 гл. 30, но с учетом специальных правил, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом и иными законами. Так, в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса перечислены условия договоров купли-продажи, которые признаются законом недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если на основании закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 27 Земельного кодекса, содержащая перечень земель, изъятых из оборота (п. 4), а также ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса, п. 2 ст. 260 ГК). Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018).

3. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию).

4. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения. С учетом последних объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью непосредственно ГК.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен в п. п. 2 — 4 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. В частности, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Долгое время «судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда» (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10), далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8). В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК.

Поскольку в настоящее время ГК признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

5. Ни в ст. 130 ГК, ни в комментируемой статье не упоминается — в качестве самостоятельного объекта недвижимости — нежилое помещение. Сказанное, однако, не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, приложение N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей. Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.97 N 15 (Вестник ВАС РФ, 1997, N 8); п. п. 10 и 11 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 (Вестник ВАС РФ, 1998, N 1)).

Поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные, при купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Соответственно расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут (Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 16 — 23).

Противоположная позиция высказана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 10.09.2002 по делу N 3673/02, согласно которому истцу в удовлетворении его требований о признании права долевой собственности на общее имущество в здании было отказано.

Даже если учесть, что данный судебный акт был направлен на защиту, главным образом, лиц, получивших недвижимость в процессе приватизации, признать его правоту достаточно сложно. Логическим завершением позиции Президиума ВАС РФ по данному вопросу является признание свободы единоличного собственника вспомогательных помещений (лестничных клеток, коридоров, лифтовых шахт и т.п.) распоряжаться ими отдельно от основных. Однако это невозможно, т.к. использование вспомогательных помещений отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничной клетке или в коридоре) может угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании. То, к каким последствиям может подобная позиция привести, хорошо видно на следующем примере. ООО «Промсвязьмонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Ювмонтажавтоматика» с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитут) помещениями 3-х туалетных и 2-х умывальных комнат, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд постановил, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Между тем при рассмотрении дела в кассационной инстанции выяснилось, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, а 23.01.2004 официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.

Отказывая в удовлетворении требований истца вновь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 28.10.2004 указал, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию на своей части здания (дело N А32-6874/04-31/62). Таким образом, если следовать логике подобного решения, вспомогательными помещениями (туалетом, умывальной комнатой и т.п.) должны быть оборудованы все нежилые помещения в здании, поскольку каждое из них является объектом недвижимости и может в принципе продаваться отдельно. Надуманность этих суждений становится еще более очевидной, когда речь заходит о коридорах и лестничных проходах. Получается, что к каждому нежилому помещению должны быть оборудованы свой собственный коридор и свой лестничный проход.

До разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

6. В соответствии с п. 2 ст. 246, ч. 2 ст. 251 ГК и ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость купля-продажа доли в праве общей долевой собственности на недвижимость производится в таком же порядке, что и купля-продажа самой недвижимости. Здесь должны применяться нормы § 7 гл. 30, но в сочетании со специальной нормой о праве преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК).

7. При обращении взыскания на недвижимое имущество организации-должника, помимо общих норм о купле-продаже недвижимости, применяются ст. ст. 58, 59, 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и ст. ст. 447 — 449 ГК. Важно иметь в виду, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано либо самим должником, либо судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 4)).

К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст. ст. 50 — 52 и п. 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

8. Статьей 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно с ними связанных, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это означает, что при купле-продаже таких объектов действуют общие правила купли-продажи недвижимости, предусмотренные § 7 гл. 30. Однако с учетом ст. 219 ГК эти объекты могут быть проданы как недвижимость только после их государственной регистрации. До момента такой регистрации, в частности в процессе изготовления судна, к отношениям сторон применяются, как правило, нормы о договоре поставки. Так, отменяя судебные акты нижестоящих судебных инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что суд неправильно определил правоотношения сторон. С учетом того что по договору поставщик обязался построить своими средствами из своих материалов два рыболовно-морозильных траулера, отношения сторон следует квалифицировать как возникшие из договора поставки (Вестник ВАС РФ, 1998, N 5, ст. 49, 50).

Об особенностях государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты см. коммент. к ст. 551.

9. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности — § 7 гл. 30 и лишь затем — общие положения о купле-продаже (см. ст. 559 и коммент. к ней).

10. В соответствии со ст. 299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав на недвижимость сохраняются ограничения, содержащиеся в гл. 19 ГК и в ст. ст. 18 — 20, 22, 23 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).

11. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм — § 7 гл. 30.