Долевое участие в строительстве в казахстан

Оглавление:

Долевое строительство в Казахстане

Каждый из нас мечтает о своей недвижимости, и для ее приобретения существуют различные возможности. Вы можете получить жилье из коммунального жилищного фонда в порядке очереди через местный исполнительный орган, также можете приобрести жилье в рамках реализуемой программы жилищного строительства «Нұрлы жер», построить индивидуальный жилой дом за свой счет или принять участие в долевом строительстве.

Долевое строительство в Казахстане — довольно распространенная практика, что неудивительно с учетом растущего рынка недвижимости и, как причины потребности в ней граждан. Долевое строительство обладает рядом преимуществ, главным из которых является низкая цена по сравнению со вторичным жильем. В то же время и существуют определенные риски, к примеру, долгое ожидание непосредственно постройки жилого дома или обман со стороны застройщика (уполномоченной компании) при оформлении договора или несоответствие ожиданиям. В данной статье вы узнаете, какие меры предосторожности стоит предпринять, чтобы уберечься от непредвиденных ситуаций при приобретении недвижимости через долевое строительство.

Согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года, долевое участие в жилищном строительстве — это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Простыми словами — вы платите деньги, а вам строят и передают жилье.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве — договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне долю в жилом доме (жилом здании), а вторая — произвести оплату и принять долю в жилом доме (жилом здании).

Дольщик — физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в жилом доме (жилом здании).

Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Закона.

Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

  • получение гарантии Фонда гарантирования;
  • участие в проекте банка второго уровня;
  • привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).

Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:

  • иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
  • иметь безубыточную деятельность за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
  • величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания обязана иметь:

  • земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
  • проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
  • деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 настоящего Закона, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
  • деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
  • договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).

При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) в порядке, утвержденном уполномоченным органом, и заключает договор о предоставлении гарантии.

Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня.

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:

  • земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
  • проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 настоящего Закона, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.

В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 настоящего Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.

С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Организация долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания)

Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:

  • земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
  • проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
  • наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
  • договор с инжиниринговой компанией.

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 10 настоящего Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.

После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 настоящего Закона.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.

При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома (жилого здания) вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

По вышеуказанным трем способом для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.

При этом, застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 настоящего Закона.

Кроме того, мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ в пределах проектной стоимости осуществляется инжиниринговой компанией.

Права и обязанности дольщиков

дольщик вправе:

  • получить информацию от уполномоченной компании;
  • уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
  • требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.

дольщик обязан:

  • внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;
  • своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;
  • принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию в течение тридцати календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;
  • в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение тридцати календарных дней.

Долевое строительство существенно увеличило спрос на рынке жилья в Казахстане

В Астане цена за квадрат жилья растёт, в то время как в Алматы, наоборот, падает.

Долевое строительство активно увеличивает спрос на рынке жилья. Стоимость квартир в строящихся домах до 40% ниже, чем в новостройках, сообщает Ranking.kz .

Цены на квартиры в новостройках растут: годовое удорожание составило 5,2%. В среднем по РК квартира в новом многоквартирном доме обойдётся казахстанцам в 263 тысячи тенге за квадратный метр.

В Астане цена за квадрат жилья поднялась до 333 тысяч тенге (+5,7% за год). В Алматы цены за год снизились на 4,6%, до 326 тысяч за квадратный метр.

По итогам четырёх месяцев текущего года заключено 73 тысячи сделок по купле-продаже жилья. Рост за год составил 4,5%.

Уровень доступности квартир в строящихся домах значительно выше, чем в новостройках. В Алматы цена за квадратный метр в доме, который будет сдан в 2020 году, уступает в цене квартирам в доме, сданном в эксплуатацию в 2017 году, сразу на весомые 42,3%. Квартиры в доме, сдающемся в 2019 году, будут стоить на 13,2% дешевле, в 2018 – на 11,2%.

Схожая картина в Астане. Здесь приобрести квартиру в доме, который будет достроен в следующем году, можно на 4,3% дешевле, чем жильё, сданное в 2017, а в сдающемся через год – сразу на 16,3%.

По-прежнему высоки риски стать обманутым дольщиком. Всего 85 компаний по всей стране получили разрешение на привлечение денег дольщиков. Многие застройщики привлекают средства в обход закона, дольщики таких «серых» объектов рискуют остаться без жилья.

На рынке достаточно большое (пока официальных данных нет) количество объектов без гарантий, что жильё будет достроено, либо затраты на покупку будущего жилья при дефолте застройщика будут компенсированы. В долевое строительство вошли компании, не имеющие на это официальных прав.

Мониторинг показал, что компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии (уступки требования). В Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных.

Закон о долевом участии в жилищном строительстве, где прописаны обязательные требования к застройщикам, можно легко обойти. Астана тому пример.

Первый заместитель акима Астаны Сергей Хорошун рассказал, что организация по завершению строительства проблемных объектов «Елорда құрылыс компаниясы» работает уже с 23 проблемными объектами. Планируется заключить договорные отношения ещё по 15 проблемным жилым комплексам, с общим количеством обманутых дольщиков в 7381 человек..

Общая бизнес-статистика по строительным компаниям не оптимистична. По итогам апреля 958 компаний, занятых в строительстве, находится в процессе ликвидации.

В целом количество стройкомпаний выросло на 5,2%, но число активных компаний из их числа сократилось на 1,9% за год. На этом фоне наиболее защищённый вариант участия в долевом строительстве – через Фонд гарантированного жилищного строительства.

Читайте также:

К 2023 году фонд планирует обеспечить своими гарантиями почти миллион квадратов жилья, и это жильё казахстанцы смогут приобрести по приемлемым ценам и без всякого риска. Объём гарантийных обязательств фонда достигнет к тому времени 279,3 млрд тенге.

В случае проблем у застройщика, Фонд профинансирует строительство за счёт собственных резервов, гарантированно сдаст объект в эксплуатацию и передаст квартиры дольщикам. Республиканский бюджет уже выделил Фонду на эти цели 20 млрд тенге.

Вся информация о застройщиках, получивших гарантии, есть на официальном сайте фонда .

Фонд помогает и застройщикам. По итогам первого квартала 2018 в эксплуатацию ввели всего 2,9 млн квадратных метров жилья, против 3,1 млн годом ранее (-8,1%). В предыдущие годы жилстрой показывал уверенный рост.

На буксующем с начала года рынке жилстроя гарантии фонда открывают застройщикам законный доступ к надёжному источнику фондирования – средствам дольщиков.

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Долевое строительство в 2018 году: как не стать обманутым дольщиком

Прошло уже больше года, как поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточили требования к застройщикам. Вмешательство государства в ситуацию назрело давно: тысячи обманутых дольщиков, десятки незавершенных объектов по всему Казахстану создали предпосылки для социальной напряженности. Оправилась ли страна от долевого шока, как новый закон повлиял на деятельность застройщиков и насколько снизились риски потенциальных дольщиков, попробуем разобраться.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Государство продолжает решать проблемы в долевом строительстве. В начале года стало известно о создании уполномоченной организации ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет функционировать в форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Уже известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения. Как передает медиацентр столичного акимата, решение о том, какие объекты будут завершены по госпрограмме, было принято на заседании межведомственной комиссии.

Однако гарантий, что ситуация не будет повторяться, все же нет.

Закон о долевом участии, который не исполняют

Новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Новый закон должен был дать покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Дольщик, по сути, должен быть уверен, что в итоге получит квартиру, за которую заплатил.

Такие гарантии должны были дать новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Между тем, юристы считают, что новый закон все же оставил лазейку для недобросовестных застройщиков.

— Законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает юрист Михаил Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В связи с этим, застройщики продолжают смело действовать по давно налаженной схеме. Как показал мониторинг портала kn.kz, компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии. Так, в Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных, он же является одним из самых крупных в столице.

— Новый закон никак не повлиял на ситуацию, — рассказал порталу kn.kz председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается. Я понимаю, что застройщикам выгодны обходные маневры, я понимаю, что государству надо не снижать темпы строительства, но это не значит, что надо идти наперекор закону.

Роста строительства жилья не прогнозируется

Как отмечается в ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz, например, в столице, которая является драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. Так, с начала 2017 года в Астане было введено свыше 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

— Как видно, предложение значительно превышает спрос, и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки. Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков.

Об этом говорят и сами застройщики. Так, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что с момента введения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, увы, не наблюдается ожидаемого роста строительства.

— Казалось бы, закон ужесточил требования к застройщикам, и дольщикам особо тревожиться не о чем, — говорит руководитель Ассоциации. — Согласно закону, граждане вносят деньги в уже начатое строительство, а не в предполагаемое. Кроме того, договор заключается с участием государственных органов, и это важный гарантирующий фактор. Но все же сохраняется доля недоверия граждан к застройщикам из-за негативного опыта предыдущих лет. Также люди недостаточно осведомлены о произошедших изменениях в законодательстве, при этом иногда и в негативном опыте, и в нежелании участвовать в долевом строительстве причиной бывает юридическая неграмотность населения.

Наиля Каирбекова отмечает, что сами строители тоже не горят желанием строить с участием дольщиков. Она считает, что это в основном связано со сложностями, которые появились с вводом нового закона: процедуры не упростились, и их стало больше.

— Строители должны вкладывать собственные или заемные средства, — говорит глава Ассоциации, — как правило, они не имеют достаточных оборотных и материальных ресурсов. Взносы дольщиков строители могут использовать только после возведения каркаса дома, но компаний, способных внести такой вклад, очень немного. Человек, способный заказать строительство дома, заключает сделку со строительной компанией вне обсуждаемого нами Закона. Простые договорные отношения: «предоплата – сдача объекта заказчику – оплата по договору и получение прибыли». Вот существующая простая схема. Главное — выбрать компанию по ее репутации или по рекомендации. Да, возможны и риски. Тут, как говорится, все решает суд.

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане

Нужен новый формат Центра поддержки дольщиков

В августе 2017 года в Астане здании ЦОН района Сарыарка открылся Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в работе по принципу «одного окна», обеспечении доступности дольщиков к представителям госорганов и своевременная консультация по правовым вопросам.

Однако общественник Виктор Сыздыков считает, что есть над чем поработать в этом центре.

— Мы считаем, что в Центре должна быть вся информация о строящихся жилых объектах, — говорит он. — На стендах должны быть буклеты о застройщиках, резюме каждого из них. Какие дома построил, какой опыт имеет, что строит сейчас, чтобы люди могли выбрать, посмотреть на его историю. Получая отклики от родственников и друзей, которые живут в таких домах, например, люди могли бы выбрать, и это была бы честная конкуренция. Вот такой организации Центра поддержки дольщиков нет. А сейчас человек приходит с проблемой, его отправляют к дежурному прокурору, который там сидит. И он решает эту конкретную проблему. Но эта проблема системная, а не локальная. Это проблема не одного человека, и не десяти, а тысяч людей. Значит, есть заинтересованные лица, которые не хотят решений или боятся последствий этих решений, когда будет все открыто. Если бы был такой Центр, тогда государство имело бы моральное право сказать: «Ну вы же были в Центре дольщиков, вы же сами выбрали, что вы теперь жалуетесь?» Единицы останутся недовольных. Тогда дольщик не сможет обвинить государство, что оно ему не предоставило информацию и не помогло как гражданину РК.

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что все же корень зла лежит в отсутствии возможности у граждан покупать недвижимость.

— Основной причиной существующего неоптимистичного положения с долевым строительством является невысокая платежеспособность, а порой и отсутствие таковой, у населения, — считает руководитель Ассоциации. — Сейчас более распространено приобретение готового жилья за счет кредитов или прямых платежей компании в так называемую рассрочку. Большой положительный эффект в решение жилищных проблем сегодня вносит АО «Жилстройсбербанк Казахстана». У населения есть возможность накопить часть денег, получить кредит под небольшой процент, и это практически единственная положительная практика в стране.

Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления.

— Почему бы не позволить гражданам использовать, к примеру, свои пенсионные накопления на приобретение или строительство жилья? — говорит она. — Даже после наступления пенсионного возраста свои накопления люди могут забирать частями. Если бы разрешили использовать пенсионные деньги, причем на определенные цели, спрос и предложения стали бы выше, что привело бы к увеличению объемов строительства, в целом, к снятию напряженности вопроса нехватки жилья. Кстати, и цена квадратного метра также стала бы более адекватной, так как массовое строительство снижает себестоимость.

Как выбрать застройщика

  1. Сходить в акимат

— Первым делом обязательно надо обратиться в местный исполнительный орган, и пусть они разделят ответственность, — считает общественник Виктор Сыздыков. — Например, я выбрал квартиру в конкретном доме, я хочу узнать, кто строит, когда построит, не обманут ли меня, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее. Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Эта информация открытая.

  1. Узнать больше информации о компании

На сайте компании-застройщика обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы. Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. О многом говорит стаж работы строительной компании.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Также, выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

  1. Изучить документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
  • указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

На что еще обратить внимание при участии в долевом строительстве

Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.

— В последней редакции Закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит общественник Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено. Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение, обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права. Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.

Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.

Таким образом, сферу долевого строительства в Казахстане трудно пока назвать безопасной, и потенциальному дольщику все же лучше надеяться только на себя.

Долевое участие в строительстве в казахстан

Общая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве

Магистрант кафедры гражданского права

и гражданского процесса, трудового права,

Казахский национальный университет им. аль-Фараби,

Аннотация. В статье рассматривается общая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве. Выделены история развития, особенности правового регулирования, практическая реализация долевого участия в жилищном строительстве.

Ключевые слова: жилье, право на жилье, долевое участие в жилищном строительстве, договор о долевом участии в жилищном строительстве, дольщик, застройщик.

Каждый современный человек стремится создать наиболее благоприятные условия для жизни, и собственное жилье — это неотъемлемая составляющая благополучия и достатка. Решение жилищного вопроса является одним из приоритетных направлений государственной политики.

Так, статья 25 Конституции Республики Казахстан гласит: «В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем» [1, с. 10]. При этом жилищное строительство представляет собой одну из важнейших отраслей экономики государства, и с каждым годом увеличивается потребительский спрос на жилье. Для обеспечения граждан жильем и создания условий его доступности государство предлагает возможности для приобретения собственного жилья. Остановимся более подробно на долевом участии в строительстве как одном из способов реализации своего права на жилище и возможности приобретения собственного жилья.

Институт долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане является сравнительно новым явлением, который наряду с положительными результатами привел к негативным последствиям, среди которых ярко выделяется нарушение прав граждан, вкладывающих средства для приобретения жилых помещений, строящихся в многоквартирных домах.

На сегодняшний день практика долевого участия в строительстве широко распространена во всем мире. Вопрос о том, где же впервые возникло долевое участие в строительстве, остается спорным, поскольку существуют различные версии его происхождения. Одна из них утверждает, что практика долевого участия в строительстве впервые была применена в Российской Федерации в 90-ые годы, когда было практически свернуто государственное финансирование строительной сферы. Другие же придерживаются мнения, что договоры долевого участия в жилищном строительстве начали заключаться в Бразилии в рамках Государственной жилищной программы «Доступное жилье». Но все-таки данный институт зародился все-таки в Аргентине в 1985 году и получил название «Строительство по справедливости». Инициатором данной программы стал Президент Аргентины Рауль Альфонсин. На тот период в Аргентине сложилась крайне нестабильная финансовая ситуация, сопровождавшаяся гиперинфляцией, постоянными военными конфликтами. Стране необходимы были мероприятия, которые могли бы стабилизировать ситуацию и оказать поддержку народу, по большей своей части находившемуся за чертой бедности. Тогда то и была предложена программа «Справедливое жилье», схема которой заключалась в том, что граждане могли приобрести жилье в рассрочку до окончания строительства. Так, было создано специальное акционерное общество, принимавшее взносы населения и выдавшее акции, которые были эквивалентны квадратным метрам жилья. Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2% до 21% [2].

Положительный опыт долевого участия в жилищном строительстве привел к использованию данного способа реализации своего права на жилье в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, Великобритании, России, Казахстане и в ряде других стран, каждая из которых имеет свои особенности практического применения данного института.

В Чили долевое строительство стало исключительно делом частной инициативы, отличное от аргентинской модели, находившейся под пристальным надзором государства. Чилийские дольщики вкладывали средства для строительства так называемых «доходных домов» для получения прибыли. В Сальвадоре инициатива долевого строительства привела к негативным последствиям, когда тысячи дольщиков, обманутых застройщиками, остались без обещанного жилья и вложенных средств. «Строительство по справедливости» также было заимствовано Великобританией, распространившей долевое участие в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт, Катар. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство [2].

Говоря о долевом участии в строительстве жилья в Российской Федерации, на первый план выступают негативные моменты его реализации в связи с тем, что дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не получили своего жилья. Данная ситуация характерна и для строительного рынка Казахстана, когда в 2003-2006 годы активно велось строительство на основе долевого участия объектов недвижимости в Астане, Алматы, Атырау и в других крупных городах нашей страны, что привело на сегодняшний день к проблеме «обманутых дольщиков».

Негативные последствия практического применения долевого участия в строительстве были напрямую связаны с отсутствием правового регулирования данных отношений в его первые годы реализации. Так, долевое участие получило свое развитие с 2003 года при том, что Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был принят 7 июля 2006 года, а вступил в силу с 1 января 2007 года. Невмешательство и отсутствие должного контроля за деятельностью участников со стороны государства являлось одной из причин возникновения проблем в сфере строительной индустрии. Однако в последнее время государство играет активную роль и все больше вмешивается в деятельность застройщиков, тем самым обеспечивая защиту интересов дольщиков. Также следует отметить неосведомленность и невнимательность самих дольщиков в юридических тонкостях и особенностях при заключении договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

И все же долевое участие в жилищном строительстве имеет свое право существовать в строительной индустрии Казахстана, поскольку жизненно необходимо в связи со стремительным ростом цен на недвижимость, обеспечивает доступность жилья для граждан, эффективно и действенно как способ реализации своего права на жилье. В связи с этим полагаем необходимым раскрыть особенности правового регулирования долевого участия в жилищном строительстве Республики Казахстан.

Институт долевого участия в строительстве предполагает привлечение средств граждан и юридических лиц на основе договора о долевом участии в жилищном строительстве. Статья 7 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» гласит: «По договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором [3].

Договор долевого участия в жилищном строительстве является двусторонним, возмездным, консенсуальным. При этом договор должен заключаться обязательно в письменной форме. К обязательным условиям договора о долевом участии в жилищном строительстве относятся: 1) доля в жилом здании, которая полагается дольщику; 2) срок передачи доли жилого здания застройщиком дольщику; 3) цена договора; 4) гарантийный срок на жилое здание; 5) указание неустойки, выплачиваемой застройщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условии договора; 6) указание неустойки, выплачиваемой дольщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора; 7) обязательное приложение к Договору части архитектурно-проектной документации квартиры в жилом здании, передающееся дольщику.

Сторонами данного договора выступают дольщик и застройщик. Дольщиками могут быть физические лица (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) и юридические лица, денежные средства которых участвуют в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье. В качестве застройщиков выступают юридические лица, которые осуществляют лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых здании на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом. Давая характеристику субъектному составу отношений по долевому участию в жилищном строительстве, следует отметить, что застройщиком является специальный субъект, отвечающий определенным требованиям, а дольщиком может быть практически любой субъект гражданского права, находящийся в установленной законом правоспособности и дееспособности.

В целом Закон Республики Казахстан «О долевом участии жилищном строительстве» является жестким по отношению к застройщикам, поскольку направлен на устранение любых нарушений прав граждан и юридических лиц, вкладывающих свои средства в долевое строительство.

Так, лицензирование деятельности застройщика, позволяющее вести государству наблюдение и контроль за их деятельностью, предоставление объема информации о строящемся жилом здании застройщиком и соблюдение обязательных условий, которые должен содержать договор о долевом участии, постановка на учет в уполномоченных органах по местонахождению возводимого объекта недвижимости — средства обеспечения добросовестного исполнения обязательств по данному виду договора.

Договор долевого участия в жилищном строительстве имеет весьма сложную правовую природу. Так, считается, что он является разновидностью договора строительного подряда, но нормами гражданского законодательства не регулируется, что потребовало в свое время принятия Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Необходимо знать и о том, что договор долевого участия в строительстве имеет некоторое сходство с договором купли-продажи недвижимости, хотя имеет различный предмет, различается по субъектному составу и содержанию. Кроме того, договор долевого участия в строительстве является одной из конструкций инвестиционного договора (дольщик выступает в роли своеобразного инвестора), а также имеет определенное соотношение с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) и некоторыми другими видами гражданско-правовых договоров [4, с. 48].

Отнесение договора долевого участия в жилищном строительстве к инвестиционному договору выделяет нового субъекта отношений — дольщика-инвестора, который финансирует строительство объекта. Однако, Д.Е. Потяркин полагает, что договор долевого участия с участием граждан не относится к числу инвестиционных: вложения денежных средств граждан в проект по строительству многоквартирного жилого дома (приобретение жилья) по своему содержанию к инвестициям не относятся, поскольку такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли, это потребительские вложения [5, с. 49].

Также существует точка зрения, что договор долевого участия в жилищном строительстве является договором о совместной деятельности. Так, согласно статье 228 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, по договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны обязуются совместно действовать для получения дохода или достижения иной не предусмотренной законом цели [8, с. 75]. Действительно, застройщик и дольщик действуют совместно для строительства объекта недвижимости, но по сути стороны долевого участия находятся по разные стороны возникшего правоотношения. В продолжение этого С. Фокин указывает, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика) [6, с. 121]. Поэтому договор долевого участия в жилищном строительстве может выступать в качестве договора простого товарищества только в том случае, если дольщики — юридические лица, объединяют свои средства для строительства объекта в предпринимательских целях.

Некоторыми авторами ставится вопрос о публичности договора о долевом участии в жилищном строительстве. Особенности публичного договора заключаются в том, что обязательным участником такого договора выступает коммерческая организация и совершаемая ею продажа товара, оказание услуг и выполнение работ осуществляется в отношении каждого, кто к ней обратится. Но как показывает практическая реализация, застройщик, являясь коммерческой организацией, предлагает разные условия в отношении одного и того же объекта недвижимости дольщикам, что исключает возможность отнесения данного договора к публичному договору.

Также договор долевого участия в жилищном строительстве можно отнести к числу потребительских договоров, что позволит применять Закон Республики Казахстан «О защите прав потребителей» и тем самым обеспечит еще большую защиту дольщиков от рисков. Но при этом следует четко разграничить тех дольщиков, которые выступают в качестве потребителей, поскольку дольщиками могут быть и физические, и юридические лица. При этом договор долевого участия в строительстве дольщиками — юридическими лицами заключается исключительно в предпринимательских целях. А для абсолютного большинства граждан эта цель заключается в улучшении жилищных условий и, следовательно, этих граждан необходимо рассматривать как потребителей и распространять на них все потребительское законодательство [7, с. 303].

Таким образом, договор долевого участия в жилищном строительстве включает в себя элементы различных гражданско-правовых договоров, что определяет его специфичность и узкое применение, что в результате приводит к возникновению сложностей при практической реализации, поскольку возможно включение в условия договора гарантий и средств защиты различных видов договоров гражданского оборота.

Для надлежащего исполнения договора о долевом участии в жилищном строительстве необходимо, в первую очередь, правильно составить договор, заключаемый между застройщиком и будущим собственников квартиры. Важно обговорить все условия договора в целях уменьшения рисков при реализации долевого строительства. Также следует быть внимательными при выборе застройщика.

Долевое участие в строительстве характеризуется рядом преимуществ по сравнению с приобретением уже готового жилья. Так, предоставляется возможность выбрать подходящий район и удобную планировку, отслеживать качество и ход строительных работ, а также стоимость одного квадратного метра такого жилья значительно ниже. Также долевое участие в жилищном строительстве сопряжено с определенными рисками. В числе основных рисков следует отметить такие, как передачу некачественного жилья, удорожание строительства в связи с инфляцией, нарушение сроков окончания строительства, а также мошеннические действия на рынке строящегося жилья [7, с. 301]. При этом риски граждан при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательств присутствуют в любых гражданско-правовых договорах. Поэтому риск неисполнения застройщиком обязательств по долевому строительству ничем не отличается от рисков, которые несут граждане и юридические лица — участники других видов договоров.

В целом, на сегодняшний день сформировалось законодательство о долевом участии в жилищном строительстве, способное защитить права дольщиков на возможность приобретения собственного жилья. Государство осуществляет контроль за организацией деятельности долевого строительства жилья и содействуют устранению негативных последствий, возникших в период строительного бума без надлежащего правового регулирования.

Так, в рамках Государственной программы «Доступное жилье-2020» для поддержки дольщиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финансированию долевого строительства в сумме 263, 4 млрд. тенге (на 1 января 2011 года). В результате, если в 4 квартале 2007 года на момент начала мирового финансового кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62889 дольщиков), то по состоянию на 1 января 2011 года оставалось достроить 58 объектов (13650 дольщиков). Следует отметить, что вливание бюджетных средств в долевое строительство — это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе [8].

Несмотря на то, что практика долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане не столь велика, но как уже было сказано, имеет перспективы для дальнейшего развития при правильном применении в соответствии с действующим законодательством. Также полагаем необходимым дальнейшее совершенствование законодательства о долевом участии в жилищном строительстве, а именно обязательное страхование дольщиков, введение государственной регистрации договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

Таким образом, долевое участие в жилищном строительстве является одним из способов реализации права граждан на возможность приобретения своего собственного жилья. Инициатива долевого участия в жилищном строительстве принадлежит застройщикам, действующим в предпринимательских целях. Учитывая тот факт, что решение жилищного вопроса — это сугубо личное дело самих граждан, которым предлагается приобретение за свой счет недвижимости любым доступным способом, поддержка со стороны государства необходима и обязательна. Так, государство, обеспечивая реализацию права граждан на жилье, несет обязательства по созданию реальных условий, которые смогут дать людям возможность доступности покупки жилья. Это выражается в различных формах. При долевом участии граждан в жилищном строительстве необходимо четкие механизмы правового регулирования данного института и соответствующее законодательство, отвечающее интересам дольщиков и застройщиков, а также действенные способы их защиты.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Показать изменения
  • Судебные решения

1. Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года с изменениями и дополнениями, внесенными законами Республики Казахстан от: 7 октября 1998 года № 284, 21 мая 2007 года № 254-III. — Алматы: ЮРИСТ, 2007. — С. 44.

2. Долевое строительство изобрели в Аргентине, используют в Эмиратах // Ежедневный Интернет-журнал Metrinfo.Ru — 7 мая 2008. http:// http://www.metrinfo.ru/articles/38333.htmlwww.metrinfo.ru/articles/38333.html

4. Лобков А. Долевое участие в строительстве //Бухгалтер плюс Компьютер. — 2004. — № 5. — С. 48.

5. Потяркин Д.Е. Застройщик — сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома // Юрист. — 2002. — № 12. — С. 49-50.

6. Фокин С. Договор долевого имущества в строительстве // Закон. — 2003. — № 6. — С. 121.

7. Подрабинок Е.М. Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве //Вестник ЮУрГУ. — 2006. — № 13. — С. 301-305.