Договор управляющей компании с арендатором нежилого помещения

Какие пункты должен включать договор между арендатором нежилых помещений и УК?

Мы юридическое лицо, арендуем в жилом многоквартирном доме нежилое помещение на цокольном этаже, с отдельным входом с другой стороны дома.Никак не соприкасаемся с жильцами. Все коммунальные платежи оплачиваем напрямую ресурсноснабжающим компаниям, согласно заключенным с ними договорам. Хотим заключить договор с Управляющей компанией на содержание общедомового имущества, но в договоре просим указать только те услуги, которыми пользуемся,т.е содержание инженерных сетей, ремонт крыши и фундамента .Они же выставляют нам счет по полной программе как для всех жильцов, включая пункт «Управление МКД», в котором прописано диспетчерское обслуживание, регистрационный учет граждан, сбор взыскания платежей. контроль соблюдения собственниками нормативных требованийрасходы по переподготовке кадров, приобретение спецодежды и обуви для работников,расходы на содержание административного персонала, командировки.приобретение канцтоваров и прочие. Должны ли мы оплачивать данный пункт, и вправе ли УК выставлять это отдельным пунктом в услугу «Содержание общего имущества»? Какие пункты должны быть в нашем договоре

Ответы юристов (1)

Несмотря на то, что у Вас отдельный вход, Вы также обязаны (точнее обязан собственник, но он по договору аренды переложил эту обязанность на Вас) уплачивать содержание общего имущества и работы по управлению домом, в состав которых входит все то, что Вы написали (диспетчерское обслуживание, регистрационный учет граждан, сбор взыскания платежей. контроль соблюдения собственниками нормативных требований, расходы по переподготовке кадров, приобретение спецодежды и обуви для работников, расходы на содержание административного персонала, командировки.приобретение канцтоваров и прочие).

Главное, чтобы все эти расходы были утверждены либо общим собранием собственников в случае выбора УК собственниками, либо муниципалитетом в случае если УК выбрана на конкурсе.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Доп.соглашение к договору управления имуществом между Управляющей компанией,Собственником и Арендатором

Я-ИП, арендую нежилое помещение у собственника.В договоре аренды прописаны условия оплаты аренды. А для оплаты потребленных коммунальных услуг необходимо составить доп.соглашение к договору управления имуществом,заключенному между собственником и УК. Вопрос: Как грамотно прописать в этом доп.соглашении, которое уже будет заключаться между тремя сторонами (УК,собственник и арендатор), порядок и оплату выставленных счетов за потребл.коммун.услуги, чтобы я (арендатор) смогла взять их в расходы в своем налоговом учете? В управ.компании не могут помочь мне с этим вопросом. С уважением. Галина

Ответы юристов (1)

Добрый час, Галина.

Вам лучше всего нанять специалиста и писать договор «под ключ». Учтите, что текст договора придется много раз согласовывать, причем с двумя контрагентами.

И при каждом согласовании вам нужно идти навстречу партнерам, но не забывая защищать ваши собственные ключевые интересы.

Одной заочной консультацией в этом деле никак не поможешь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Управляющая компания объявила о долге за тех.обслуживание. Договора нет

У меня магазин в аренде, находимся на первом этаже жилого пятиэтажного дома. Работаю здесь с 2012 года. Вчера появились представители управляющей компании и заявили о долге за тех.обслуживании с 2014 года. Договора с ними нет. При этом никаких действий по обслуживанию не велось.

Ответы юристов (19)

Пусть обращаются в суд. Должен быть договор. Может быть у них есть договор с собственником? Что в договоре аренды написано по данному вопросу? Без него с Вас взыскать ничего не получится.

Есть вопрос к юристу?

Если никаких услуги фактически не оказывались, то ничего им не платите. В случае чего пускай обращаются в суд и уже в суде доказывают что за услуги были оказаны в каком объеме и чем это подтверждается.

Сейчас можете им ответить, что платить не собраетесь, так как никаких услуг не было и договора нет.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Поскольку обслуживание не велрсь, то платить Вы не обязаны.

Бывают случаи, когда бездоговорное обслуживан е, но к Вам не относится, так как в принципе обслуживания не было.

Уточните, а требование письменное или устное?

У меня магазин в аренде,
Валерий

Т.е. Вы аредатор, а не собственник?

Если да, то к Вам никаких требований предъявлять они не имеют право, все требования к собственнику, только если иное у Вас не прописано в договоре аренды.

Кто производит оплату за ЖКУ по договору аренды?

При этом никаких действий по обслуживанию не велось.
Валерий

Чем Вы это можете подтвердить?

В техобслуживание входит: содержание и текущий ремонт общего имущества дома (стояки отопления, холодной и горячей воды), уборка придомовой территории уборка подъездов дома.

Рекоемндую обратиться Вам/собственнику письменно в УК с требованием предоставить переченьработ, которые были выполнены за период, за который они тербуют внести оплату

На вашем экз обязаны поставить отметку о получении заявления и дать ответ.

Здравствуйте. А они вам какие либо услуги оказывали? может не быть договора но есть какие то акты… еще что то. Если ничего нет- пускай обращаются в суд и доказывают что долг за вами есть и на основании чего.

Проверьте договор аренды — может быть все жкх входят в оплату, или же вы отдельно собственнику платите за это компенсацию — тогда в принципе исключен такой долг от вас (если что- долг может быть на собственнике)

Может быть они их и не вам оказывали. либо услуг не было.

Договор скорее всего заключен с собственником помещения.

Но как показывает практика, в суд порядке они могут взыскать по бездоговорному потреблению и обслуживанию, вопрос в том, имеются ли подтверждающие документы о проведении работ. Как указала ранее, это можно узнать либо на сайте ( ониобязаны вывешить инфу и проведенных работах) Либо путем запроса.

ПОка рекомендую ничего не платить.

Согласно сложившейся судебной практике, договорные отношения признаются сложившимися и в отсутствие заключенного письменного договора, с потребителя услуги взыскивается оплата за фактические оказанные услуги.

В данной ситуации можете отправить компанию в суд для разрешения спора, где ей потребуется привести доказательства оказания услуг и обосновать причину отсутствия подписанного договора.

Хотелось бы отметить, что следует ожидать, что в суде появятся наряды на выполнение тех или иных работ, акты приемки выполненных работ и прочие внутренние документы, подтверждающие оказание услуг и выполнение работ. Со всеми документами желательно обратиться к юристу для составления обоснованных возражений в письменной форме, которые предоставить в материалы дела.

Обратите внимание на ваш договор аренды, есть ли там пункт о техобслуживании.

Во-вторых при отсутствии договора УК может обратится в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение которое вы получили от их услуг полученных без оплаты. При этом доказывать объем и стоимость услуги они обязаны самостоятельно. Поскольку реально ни каких работ не велось то это весьма проблемно. Но часто такие компании приписывают не существующие работы… В этом случае нужно будет поднимать документы которые они подавали в налоговые органы… В принципе с подобным требованием им следует идти к собственнику помещения.

Рекомендую вам потребовать от них претензию в письменном виде с обоснованием расходов, подтвержденных документально и произведенных по вашему объекту.

Без этой информации какие либо выводы делать рано. Платить тоже пока не торопитесь.

Добрый день! Прошу сообщить — заявила каким образом — отдала Вам письменное уведомление. Или просто на словах сообщила.

Здравствуйте. Если в договоре аренды не прописано, что вы, как арендатор должны платить коммунальные услуги и заключать договоры с управляющей компанией или иными ресурсоснабжающими организациями, то вы ничего не должны.

А собственник должен платить все равно. Если собственник не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией по своему выбору, то предполагается, что ресурсоснабжающей организацией является организация, которая обслуживает весь дом. Если у вас в помещении есть свет и вода, это уже услуги ресурсоснабжающей организации, за которые собственник обязан платить. И если вы мусор кидаете в общий контейнер, то за вывоз мусора, наравне с собственниками дома, собственник нежилого помещения должен платить.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354(ред. от 14.02.2015)«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

18. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307(ред. от 17.12.2014)«О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам»)

20. При отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов. https://www.consultant.ru/law/podborki/nezhilye_pomescheniya_v_mnogokvartirnom_dome/© КонсультантПлюс, 1992-2016

Здравствуйте. То что представители УК сказали на словах, это слова. Вопрос ключевой, кто обязан оплачивать по договору аренды Ку и содержание.

Управляйка в любом случае будет собственнику предъявлять иск, а не арендатору, если не совсем безграмотные. А вот арендодатель уже с Вас что то может взыскать, и вот тут главное что в договоре аренды прописано.

Есть у Вас с УК договор или нет, вообще не важно. Важно оказывались ли услуги и учтите, это не обязательно лично Вам услуги, это могут быть услуги по содержанию всего дома, придомовой территории в целом, а не именно Вашему помещению. ЖК РФ не делит услуги на оказываемые конкретно каждому собственнику, закон говорит о содержании общего имущества.

Но повторю с Вас УК взыскивать почти наверняка ничего не будет, ибо несёт обязанность по содержанию собственник, а не арендатор. А у Вас могут возникнуть по поводу оплаты именно с арендодателем вопросы.

А в общем если УК что то оказывало, то да, они правы в том, что платить нужно, вопрос только кто платить будет.

По практике УК взыщут долг, им не нужно какие то особые доказательства, типа актов с Вами или арендодателем, достаточно просто табелей рабочего времени или договоров с кем-то на оказание каких-то услуг. И почти всегда суды взыскивают. Но Вас это пока не касается.

Наборот — если в договоре прямо не указано, что арендатор освобождается от содержания помещения, то арендатор обязан оплачивать содержание помещения в соответствии со ст. 616 ГК РФ:

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Так же собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (См. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)
По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:
«… Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

«Если в договоре аренды не прописано, что вы, как арендатор должны платить коммунальные услуги и заключать договоры с управляющей компанией или иными ресурсоснабжающими организациями, то вы ничего не должны.

Каминская Алена
Наборот — если в договоре прямо не указано, что арендатор освобождается от содержания помещения, то арендатор обязан оплачивать содержание помещения в соответствии со ст. 616 ГК РФ:
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.»

Все верно, конечно. Хотела дописать фразу, но время отведенное для редактирования закончилось.

Да, здесь, чтобы ответить кто должен в вашем случае платить коммунальные услуги, вы или собственник, нужно видеть сам договор аренды. Но то, что платить за коммунальные услуги необходимо, даже, если не заключен договор с УК или с ресурсоснабжающей организацией, это факт. Платить УК, которая обслуживает весь дом необходимо. Собственник нежилого помещения в жилом доме несет эту обязанность наравне с собственниками жилых помещений этого дома. А вот за какие именно коммунальные услуги платить, это зависит от того чем вы пользуетесь (свет, вода, газ, отопление). Если нет у вас в помещении ни света, ни газа, ни воды, ни отопления. То во всяком случае за вывоз мусора и ремонт дома вы платить должны.

У Вас договор аренды зарегистрирован?

Наборот — если в договоре прямо не указано, что арендатор освобождается от содержания помещения, то арендатор обязан оплачивать содержание помещения в соответствии со ст. 616 ГК РФ:
Наумова Анастасия

Обязан, но у него договоров нет ни с кем как я понимаю.

Вопрос про КУ, но суть та же.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)»

ВОПРОС 5. На ком — арендодателе или арендаторе нежилого помещения — лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?
ОТВЕТ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанностьпо оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Из своей практики делалось так: бралась выписка о собственнике, и если там не было указано. что аренда или ипотека например и т.д., то предъявлялось собственнику требование. А дальше уже проблемы собственника, кто там у него находится в помещении.

Если договор у вас зарегистрирован, то в теории могут и к Вам предъявить требования. Но всегда проще собственника привлечь, чем арендатора.

Согласно Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Если у вас в помещении тепло, светло, и не заливает с верху — значит есть признак технического обслуживания жилого дома в целом, в противном бы случае до вашего помещения не дошло бы тепло, и свет, и вода. А значит надо платить за фактически оказанные услуги Вам, как арендатору или собственнику, это нужно смотреть как прописано в договоре аренды.

Алена, запутала вас 🙂 Верховный Суд давал разъяснения, что несмотря на положения приведенной мною статьи, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике:

На ком — арендодателе или арендаторе нежилого помещения — лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Обзор утвержден Президиумом ВС РФ «26» июня 2015 года, ссылка любезно предоставлена Александром Самариным.

В общем нужно смотреть договор аренды Ваш. То, что кто то из вас собственнник или вы платить все равно обязаны, это факт. Даже, если не заключено договоров ни от имени собственника, ни от вашего имени, как от арендатора с ресурсоснабжающими организациями и УК, то платить надо все равно, и платить в таком случае надо УК, которая обслуживает весь дом за услуги, которыми вы пользовались. Но, чтобы понять кто должен платить вы или собственник, надо смотреть, что об этом есть в договоре аренды. А за что именно должны платить, нужно знать чем вы пользуетесь (вода, свет, газ, отопление), если ничем из этого, то за ремонт дома и вывоз мусора все равно надо платить УК.

Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, А40-30146/14
Требование: О взыскании задолженности по оказанным эксплуатационным услугам, обязании заключить договор на предоставление услуг.
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/14
Требование: О взыскании задолженности по оплате оказанных эксплуатационных услуг и обязании заключить договор об оказании услуг.
Решение: Дело передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, поскольку между управляющей компанией и арендатором спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен не был, компания полагает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ее требования о взыскании задолженности к департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.
Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013
Требование: О взыскании задолженности по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, пени и стоимости юридических услуг.
Обстоятельства: Управляющая организация ссылается на неисполнение арендатором обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед управляющей организацией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен, стороной договора аренды управляющая организация не является.

Таким образом обязанность по оплату услуг управляющей организации несет собственник, при отсутствии договора между УК и арендатором.

Однако если в договоре аренды указано, что Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги и содерджание имущества в МДК, то собственник взыщет расходы с Вас.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обязан ли арендатор платить за содержание общего имущества в МКД

Между организацией (Арендатор) и муниципалитетом (Собственник, Арендодатель) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме (далее — МКД). Согласно заключенному договору на Арендатора возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества МКД. Такие положения то и дело встречаются в договорах аренды, так как собственники помещений пытаются заключить договор на максимально выгодных для себя условиях.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Однако у Арендаторов в подобных ситуациях возникают резонные вопросы: имеется ли у организации корреспондирующая обязанность заключить договор управления с Управляющей компанией и может ли Управляющая компания в отсутствие заключенного договора управления взыскать плату за содержание и ремонт общего имущества.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Подпунктами 1, 2 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Как видно из вышеизложенных норм, законом прямо закреплено, что обязанность производить платежи за содержание и ремонт общего имущества возложена на собственника помещений. При этом законодателем обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по участию в содержании и ремонте общего имущества дома не поставлена в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора управления.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161. 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Данный довод подтверждается и судебной практикой. Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2014 № 301-ЭС14-1735 по делу № А79-3593/2013 указано:

«Отклоняя довод комитета о том, что условиями договоров аренды, заключенных между собственником и арендаторами, на последних возложены обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества в здании соразмерно занимаемой площади, суд указал, что непосредственно на арендатора имущества законом такая обязанность не возложена, также в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник. Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, товарищество не является стороной данного договора, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц)».

Итак, принимая во внимание, что собственником арендуемого помещения является Арендодатель, в отсутствие заключенного между Арендатором и Управляющей компанией договора, именно на Собственнике лежит обязанность по возмещению расходов Управляющей компании на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность Арендатора заключить договор управления многоквартирным домом отсутствует.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п.1. статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на основании положений статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Возникшее на основании договора аренды обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества (арендатора).

Из вышесказанного следует, что при наличии договорного условия, закрепляющего обязанность Арендатора производить платежи за содержание общего имущества, в случае ее неисполнения, Собственником могут быть взысканы понесенные им расходы на содержание общего имущества с Арендатора на основании договора аренды.

Указанная позиция нашла подтверждение и в судебной практике. Так, например, см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 № 09АП-13890/2017 по делу №А40-227229/16, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2015 N Ф07-6077/2015 по делу №А13-676/2015 и другие.

Ведущий юрисконсульт ГК «АВАЛЬ»

Добрыдина-Янкелевская Д.А.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок).
Далеко не все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заинтересованы в содержании общего имущества дома, а потому всячески пытаются переложить эти траты на плечи арендаторов. Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.
По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом.
О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье.

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  1. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  2. Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».

Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)

После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.

Выводы по рассмотренным вопросам:

Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
  3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  4. Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.

С уважением,
Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394

Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде по разным категориям споров.