Договор управления мкд является публичным

Оглавление:

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным считается такой договор, одной из сторон которого является коммерческая организация, обязанная выполнять вытекающие из договора обязательства в отношении любого лица, обратившегося к ней по поводу заключения договора, при этом цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей.

По мнению департамента, договор управления многоквартирным домом не соответствует признакам (характеристикам) публичного договора по ряду оснований:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Договор управления многоквартирным домом является уникальным для конкретного многоквартирного дома и одинаковым для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, данный договор определяет взаимоотношения управляющей организации с ограниченным по количеству и вполне определенным перечнем лиц, выступающей второй стороной договора. Не все жители многоквартирного дома, проживающие в нем на законных основаниях, а только собственники могут выступать второй стороной договора.

2. Существенным условием договора является то, что перечень и периодичность оказания услуг определяется либо общим собранием собственников, с учетом предложений управляющей организацией, либо в результате открытого конкурса по данному дому. Соответственно цена договора формируется либо на договорной основе, как совместное решение собственников и управляющей организации, либо в результате торгов (в случае конкурса).

3. Для публичных договоров характерно то, что обязанной заключать такой договор выступает коммерческая организация. В случае с договором управления обязанность заключить такой договор возникает не в силу характера деятельности управляющей организации, а в силу решения, принятого общим собранием. Более того, заключение договора управления многоквартирным домом является обязанностью не поставщика, а потребителя, т.е. каждого собственника.

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

B соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Очевидно, что договор управления МКД, условия которого утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД в отношении каждого такого дома отдельно, не может быть отнесен к категории публичных договоров.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318 (ключевые темы: управляющая компания — договор управления многоквартирным домом — публичный договор — собственники помещений — текущий ремонт)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Лукоянова А.Н. и Синицыной О.Р.,

при секретаре Шпилевой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кузьменко В.И. на заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 г. по гражданскому делу по иску Кузьменко В.И. к ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом, которым в удовлетворении исковых требований Кузьменко В.И. отказано.

Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения истца Кузьменко В.И. и представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В., судебная коллегия

Кузьменко В.И. обратился в суд названным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он как собственник квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в г. «данные изъяты» направил генеральному директору ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заявление о рассмотрении вопроса о возможности принятия в управление обществом указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик согласился принять дом в управление и направил истцу на рассмотрение договор управления. ДД.ММ.ГГГГ Кузьменко В.И. сообщил директору управляющей компании, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решено избрать в качестве управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», одновременно с этим представил на рассмотрение прокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически известил Кузьменко В.И. об отклонении протокола разногласий в части, что, по мнению истца, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителей.

Системное толкование положений Жилищного кодекса РФ (пункты 2 и 3 статьи 162, статьи 39, статьи 158) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 10, 16, 17, 28, 31) свидетельствует о том, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния многоквартирных жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В связи с этим пункт 2.1.2. договора, по мнению истца, следует изложить в иной редакции, при которой исключается возложение на управляющую компанию обязанности выполнять работы по текущему ремонту по решению общего собрания собственников помещений лишь в пределах предоставленного собственниками финансирования. Пункты 2.2.13 и 3.3.7, предусматривающие право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если недостатки подтверждены результатами проверок контролирующих и надзорных органов, и обязанность собственников в течение 10 дней провести собрание, исключить из договора. Пункт 4.5. договора, по мнению истца, ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации в части реквизитов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги платежному агенту управляющей организации, так как в договоре не указаны наименования юридических лиц — платежных агентов управляющей организации. Пункт 5.1.1. договора ущемляет права потребителя, поскольку расширяет, по сравнению с установленными законом, основания освобождения управляющей компании от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

Истец просил условия договора управления многоквартирным жилым домом от «данные изъяты» между собственником квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» принять в редакции собственников помещений дома:

— пункт 2.1.2. принять в редакции: «2.1.2. По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

— пункты 2.2.13., 3.3.7 исключить;

— пункт 4.5. принять в редакции: «4.5. Собственники вносят платежи за жилищно-коммунальные услуги непосредственно управляющей компании или на транзитный банковский расчетный счет ОАО «ЕИРКЦ», либо иным способом по согласованию сторон»;

— пункт 5.1.1. принять в редакции: «5.1.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

— пункт 5.1.3. принять в редакции: «5.1.3. Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Центральным районом города Костромы Администрации города Костромы, Корнилова О.Г., Корнилов А.Г., Корнилов Д.А., Корнилов С.Н., Попков В.В., Арбузова М.В., Бесчастнов И.В., Бесчастнов Д.В., Бесчастнов В.Н., Бесчастнова Н.Ш., Марголина З.К., Мухин В.А., Мухина О.В., Мухин А.В., Орлов А.А., Орлова И.А., Лебедева А.С., Доманская В.Ф., Коршунов В.П., Доманская С.В., Коршунова Н.П., Курицын В.Б., Горбунова Р.Б., Телешова Э.Н., Логинова Н.Д., Солодовник Т.Ю., Солодовник С.Н., Солодовник Т.Я., Кузина И.Н., Кутузова Л.Д., Глебов А.С., Глебова Ф.В., Кудрявцева Е.А., Павленко В.А., Ершов Н.С., Ершова Л.Г., Черкасова А.Г., Пирогов А.П., Суздаль С.И., Нестерук И.А., Малышев А.В., Малышева О.А., Смирнова Т.П., Полынский Б.Ф., Захаров Д.Ю., Дмитриева А.Ю., Егорова С.Н., Егоров Д.О., Иванова Н.И., Иванов А.И., Орлов А.Ю., Чикина Л.В., Чикина Н.Б., Чикин И.М., Моргунова Н.Н., Моргунов Е.Н., Бурцев Д.Н., Бурцева О.П., Туманова Н.Г., Чугунова И.А., Чугунов М.П., Чугунов М.Г., Романов А.В., Пискунова Р.А., Сальникова Е.Н., Сальников В.А., Нестерова И.В., Осокина З.М., Осокин В.В., Рязанов В.В., Косенков В.Б., Косенкова В.М., Вехов В.Д., Вехова В.С., Воронова С.П., Воронов А.В., Корнилов Ю.А., Корнилова Н.Н., Камазакова Л.К., Пугачева А.А., Яковлева Е.И., Сучкова Т.В., Зуева В.И., Поправкина Н.П., Кишкан Е.Н., Кишкан В.Э., Липина В.П., Шелестов С.Д., Шелестова И.И., Баринова Ю.В., Потапова Т.В., Потапов М.Ю., Знаменский А.В., Лапина С.В., Полынский Б.Ф.

Свердловским районным судом г. Костромы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кузьменко В.И. просил заочное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с отклонением судом его довода о том, что заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным для ответчика. Договор управления многоквартирным домом в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса РФ является публичным договором. Возможность установления дифференцированного размера платы за содержание и ремонт для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока эксплуатации, степени износа и т.д., не противоречит требованию пункта 2 статьи 426 ГК РФ об одинаковой цене товаров, работ, услуг и иных условий в публичном договоре. Стоимость (цена) каждой работы (услуги) управляющей организации должна быть одинакова для всех домов, а в зависимости от характеристик конкретного дома размер платы за содержание и ремонт может отличаться. Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами существует спор о заключении договора, а не об отдельных его условиях.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Кузьменко В.И. дал пояснения, аналогичные доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В. возражал против удовлетворения жалобы, указывая, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Кузьменко В.И., являющийся собственником квартиры по адресу: «данные изъяты» /том 1 л.д. 4/, направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» (далее — управляющая компания, организация) заявление о возможности принятия в управление в соответствии со статьёй 162 ЖК РФ многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» /том 1 л.д. 5/. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено, что управляющая компания готова принять указанный дом в управление, и одновременно на рассмотрение представлен договор управления /том 1 л.д. 6, 11-15/. Срок рассмотрения собственниками помещений дома проекта договора управления ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с директором управляющей компании был продлён на 2 месяца /том 1 л.д. 7/.

ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» было принято решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания » «данные изъяты»», избрать в качестве иной управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» и утвердить условия договора управления с протоколом разногласий, избрать совет многоквартирного дома, председателем совета — Кузьменко В.И. /том 1 л.д. 8-9, 16/. Протокол собрания и протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ направлены ответчику /том 1 л.д. 17/.

ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила Кузьменко В.И. как председателю совета многоквартирного дома сообщение о частичном согласии с протоколом разногласий и представила протокол урегулирования разногласий, согласно которому предложила пункты 2.1.2., 2.2.13, 3.3.7., 4.5., 5.1.1., 5.1.3. принять в редакции, предложенной ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» /том 1 л.д. 18, 20/.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, вследствие чего суд пришёл к выводу, что управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом на предложенных собственниками жилых помещений условиях.

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.

В соответствии со статьёй 426 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (пункт 1).

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2).

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3).

В соответствии со статьёй 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).

Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.

Согласие ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заключить договор управления с собственниками дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» свидетельствует о том, что у ответчика имеется возможность предоставить потребителям соответствующие услуги, выполнить соответствующие работы. Следовательно, отказ в заключении договора недопустим.

Как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, цена работ и услуг, оказываемых организацией, устанавливается одинаковой для всех собственников помещений одного многоквартирного дома. Цена может варьироваться только для собственников разных домов, исходя из технического состояния дома, года его постройки и иных обстоятельств.

Однако это, вопреки утверждениям представителя ответчика, не исключает публичности договора и не противоречит пункту 2 статьи 426 ГК РФ, так как изменение цены в такой ситуации экономически обусловлено, то есть, носит объективный характер.

В связи с указанным выше, судебная коллегия полагает, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, а, следовательно, ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» при наличии решения общего собрания собственников помещений дома обязано заключить договор с Кузьменко В.И.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 2.1.2. предложенного управляющей компанией к заключению договора предусмотрено выполнение работ по текущему ремонту по решению общего собрания собственников в пределах предоставленного собственниками финансирования.

Данное условие противоречит действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом, согласно статье 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В соответствии со статьёй 158 ЖК РФ и пунктами 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее — Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Статьёй 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с указанным пункт 2.1.2. договора следует принять в редакции, предложенной истцом, которая подразумевает обязанность управляющей компании независимо от достаточности финансовых средств, получаемых от собственников по договору управления, выполнять работы по текущему ремонту, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и по решению общего собрания собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту сверх нормативного минимума за счет дополнительно предоставленного собственниками финансирования, порядок которого определяется указанным решением общего собрания собственников.

Также подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из договора пунктов 2.2.13. и 3.3.7., предусматривающих право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если их необходимость подтверждена результатами проверок контролирующих и надзорных органов, то есть, фактически предусмотрено право требовать от собственников дополнительного финансирования текущего ремонта, необходимого в целях исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Подлежит принятию в редакции истца и пункт 5.1.1. договора, поскольку редакция данного пункта, предложенная управляющей компанией, предусматривает дополнительное основание освобождения организации от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Такое основание освобождения от ответственности как вина собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе, несвоевременное выполнение ими своих обязательств по договору, действующим законодательством не предусмотрено.

Поскольку требование об исключении из договора пункта 2.1.13. подлежит удовлетворению, то подлежит удовлетворению и требование о принятии редакции пункта 5.1.3., предусматривающей исключение из данного пункта указания на пункт 2.1.13. договора.

В тоже время не подлежит удовлетворению требование истца о принятии в предложенной им редакции пункта 4.5. договора.

Формулировка данного пункта, предложенная управляющей компанией, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права потребителя. Кроме того, предлагаемая истцом формулировка принята быть не может в силу того, что конкретизирует платёжного агента управляющей компании, который не является постоянным и может поменяться.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: принятии пунктов 2.1.2., 2.1.13., 3.3.7., 5.1.1., 5.1.3. договора в предложенной истцом редакции, отказе в принятии предлагаемой истцом редакции пункта 4.5. договора.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кузьменко В.И. удовлетворить частично, урегулировать разногласия по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом между Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», приняв договор управления многоквартирным домом N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» в следующей редакции:

пункт 2.1.2. договора: «По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

пункты 2.2.13. и 3.3.7. из договора исключить;

пункт 5.1.1. договора: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

пункт 5.1.3. договора: «Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований Кузьменко В.И. отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

Содержание любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство. Содержание этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом. Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

  • список услуг и работ, направленных на содержание дома;
  • цена предоставления услуг;
  • порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. Содержание документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным

Вопрос-ответ по теме

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

Нет, не является. В судебной практике высказывается мнение, что договор управления является публичным. Как пример см. постановление 14 ААС от 29.05.2012 г. №14АП-2840/12; Постановление 17 ААС от 04.04.2011 г. №17АП-1771/2011.

Однако сравнение ст. 162 ЖК РФ и ст. 426 ГК РФ не позволяет с этим согласиться. Главный признак публичного договора состоит в том, что в рамках такого договора предоставляются услуги, работы на одинаковых условиях. Но по договору управления цену определяют собственники на общем собрании, как и перечень работ и услуг. Поэтому договор публичным не является.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей*.

3. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.383При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.

Договор управления МКД как публичный договор

Вопрос-ответ по теме

Договор управления МКД является публичным договором?

В соответствии с ч. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Очевидно, что договор управления МКД, условия которого утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД в отношении каждого МКД отдельно, не может быть отнесен к категории публичных договоров.