Договор соц найма закон

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарии к ст. 60 ЖК РФ

1. Комментируемая статья посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами — гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду (подробнее о видах жилищных фондов см. комментарий к ст. 19 ЖК). Жилищный кодекс РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 64 ЖК (см. комментарий к ней).

От имени собственника соответствующего жилищного фонда могут выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо — наймодатель.

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см. комментарий к ст. 57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов — принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

3. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в комментируемом Кодексе (см. комментарий к ст. ст. 65 и 67).

В числе полномочий гражданина — нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены, к примеру, право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.

Полномочие гражданина — нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.

Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги — платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

4. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения — бессрочный; по такому договору плата за пользование жилым помещением, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, так же как и размер предоставляемого жилого помещения.

Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

5. Жилищный кодекс РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ используются при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на основании незаконного решения органа местного самоуправления, поскольку ЖК РФ их не регламентирует.

6. Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма — одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ — это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
  • плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

  • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  • принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  • сдавать жилое помещение в поднаем;
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  • осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно. Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

  • предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
  • использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
  • использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
  • в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
  • проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
  • доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

  • претендовать на обмен жилья или его замену;
  • пользоваться общедомовым имуществом;
  • предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
  • селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан :

  • предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
  • Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
  • Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

Договор найма социального жилья

Пользования жильем не владельцами целом обеспечивается нормами, определяющими договор найма, сущность его не меняется в зависимости от того, будет ли этот договор социального или коммерческого найма, главная цель которого — предоставление жилья в пользование.

По договору социального найма, жилье предоставляется из государственного жилищного фонда или жилищного фонда местных советов, а также из частного жилищного фонда на договорных началах отдельным категориям граждан, в соответствии с уровнем доходов граждан, который должен определяться ЖК и статьями 10, 20 Закона. К сожалению, Закон сохранил устаревшие формы определения категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В основу их был положен уровень доходов граждан. Старый критерий определения категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очередности, не может быть применен на следующих основаниях: 1) он является следствием административной системы, которая предусматривала распределение жилья в порядке общей, первой очереди для всех категорий граждан, а не социально незащищенных; 2) такой подход учитывает потребность определенных граждан в улучшении жилищных условий как вознаграждение, а не на цели обеспечения жильем социально незащищенных лиц, которые его имеют или имеют в недостаточной мере, и не в состоянии обеспечить себя жильем собственными силами в частноправовом порядке;

3) необходимо вырабатывать новые четкие критерии разграничения граждан с учетом того, что прожиточный минимум должен содержать средства на обеспечение жильем.

Предложенный способ решения вопроса не соответствует понятию социальной незащищенности, определенном Конституцией Украины. Так, согласно ч. 1 ст. 46 Конституции, граждане имеют право на социальную защиту, в частности в случае потери трудоспособности, кормильца, в старости. Социально незащищенными являются дети-сироты, многодетные семьи. Социальное право на жилье не должно распространяться на лиц, проживающих на условиях найма, по другому договору проживают в домах государственного, частного жилищных фондов.

Социально незащищенными гражданами должны признаваться лица всех категорий, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи. По договору социального найма, жилье не предоставляется иностранцам и лицам без гражданства.

Исследуя проблему ведения учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, T. Г. Федосеева предлагает приспособить ведение квартирного учета в современных условиях путем формирования списков граждан по группам: 1) граждане, которые определены как социально незащищенные и нуждающиеся в улучшении условий проживания; 2) граждане, для которых в соответствии с законодательством и целевыми программами предусмотрено льготное обеспечение жильем и которые не могут самостоятельно решить свою жилищную проблему.

Жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в порядке очередности, с учетом времени постановки таких граждан на учет. Вне очереди жилье должно предоставляться только: 1) гражданам, жилище которых признано непригодным для проживания; 2) детям-сиротам, детям, родители которых лишены родительских прав, по окончании учебных заведений после выписки из лечебных учреждений; 3) гражданам, имеющим тяжелые формы некоторых хронических заболеваний.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, определенном действующим законодательством Украины. При этом предусматривается предоставление жилья в бессрочное пользование. Право на получение жилья по договору социального найма обладают только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Основаниями признания граждан такими предусмотрено ЖК.

Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядок предоставления им жилья регулируются постановлением Совета министров УССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов «Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР» от 11 декабря 1984 г. Эти Правила предусматривают предоставление гражданам в бессрочное пользование жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания.

В отдельных случаях для определенных категорий граждан жилищным законодательством установлены специальные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это военнослужащие и чернобыльцы. В Украине предполагается хранить в дальнейшем практику бесплатного предоставления жилья в государственном, коммунальном жилищных фондах определенным категориям граждан, хотя государственная программа обеспечения бесплатным или частично платным жильем за недостаточное государственное и местное финансирование значительно сократилось, очереди на получение такого жилья очень увеличились. Вместе с тем предоставление бесплатного социального жилья остается объективно необходимым.

Квартирный учет осуществляется, как правило, по месту жительства граждан в исполнительном органе местного самоуправления.

Условия и основания постановки граждан, нуждающихся в жилых помещений на учет, определяются по договорам социального найма и должны быть одинаковыми. Это следующие категории граждан (ст. 34 ЖК):

1) обеспеченные жилой площадью ниже уровня, который определяется исполнительными комитетами местных советов;

2) проживающие в помещении, не отвечающим установленным санитарным и техническим требованиям;

3) которые имеют тяжелые формы некоторых хронических заболеваний, в связи с чем не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;

4) в которых среднегодовой доход на одного человека меньше величины опосредованной стоимости жилья по договору поднайма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов по договору найма жилого помещения в домах частно-жилищного фонда;

5) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или собственниками помещений;

6) проживающие в одной комнате по две и более семьи, независимо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов (в том числе если жилое помещение состоит более чем из одной комнаты).

Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительное признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, и постановке на учет в очередь на получение жилья социального назначения; решение местного совета о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения; выдача ордера на юридически и фактически больше жилое помещение; заключение договора социального найма жилого помещения. Право граждан на жилище может быть реализовано путем заключения договора коммерческого найма жилья в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

Конституционное право граждан Украины на жилье включает такой важный компонент, как свободный выбор гражданином места пребывания и жительства. В течение длительного времени право граждан на свободу выбора места проживания во многих случаях ограничивалось установленным в законодательстве институтом прописки, сейчас только уровнем доходов граждан.

до недавнего времени законодательство и соответственно судебная практика связывали право на проживание в конкретном жилом помещении с пропиской. Но с принятием Конституции, Закона, других актов законодательства нормы ЖК начали противоречить им. Применения положения о праве нанимателя на вселение, содержание жилья, нормы жилой площади могла привести к нарушению конституционных прав граждан на жилье и даже до лишения их права на жилье. Сейчас реализация жилищных прав не связана с регистрацией места жительства. Хотя новое законодательство предоставляет свободу выбора места жительства, в правоприменительной практике местные органы должны устанавливать срок, в течение которого лицо должно проживать на территории местной общины и дающий право на получение социального жилья в определенном регионе. Согласно ст. 28 ГК Польской народной республики лицо может иметь только одно место проживания 1.

Жилищные правоотношения вытекают из договора между нанимателем и наймодателем по поводу пользования гражданином жилым помещением социального назначения. По договору найма одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату жилое помещение для проживания. Через двусторонность договора социального найма наймодатель на основании решения органа местного самоуправления предоставляет в постоянное пользование нанимателю жилые помещения, а наниматель обязуется использовать их по прямому назначению, обеспечивать надлежащую сохранность и вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги. Договор социального найма жилого помещения заключается на основании Типового договора найма социального жилья, который утверждается Кабинетом Министров Украины.

Договор социального найма — это договор, на основании которого наймодатель обязуется предоставить за соответствующую плату жилое помещение в бессрочное пользование в домах государственного и общественного жилищных фондов, в срочное из жилищного фонда социального назначения для проживания в нем. Этот договор является двусторонним, поскольку определяет права и обязанности двух сторон — нанимателя и наймодателя. Договор социального найма имеет свои отличия от гражданского договора коммерческого найма. Предметом договора найма может быть только жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК.

Договор социального найма жилья можно определить как договор, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального назначения, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади. Наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор социального найма жилья можно определить как соглашение, по которому собственник или уполномоченный им орган предоставляет в установленном порядке гражданину, который нуждается в социальной защите и улучшении жилищных условий, жилье, пригодное для постоянного проживания, в пределах установленной нормы площади жилья на определенный законодательством срок.

Опыт европейских стран в полной мере нельзя реализовывать в Украине. Так, в немецком жилищном законодательстве не имеет понятий «получение, предоставление квартиры». Получатель социальной помощи самостоятельно ищет себе квартиру на рынке арендованного жилья или с помощью посредников. Владельцы квартир или домов не могут получать социальную помощь или если площадь арендованного жилья превышает установленный социальный минимум.

Т. Г. Федосеева отмечает, что «основные проблемы в США не недостаточность жилья, а недоступность его для большинства малообеспеченных граждан. Кроме того, в основном средства выделяются на строительство приютов, ночлежек, а не на пригодное для постоянного проживания жилье».

В ГК Украины дается определение понятия договора коммерческого найма жилья. Трудно согласиться с Е. О. Мичуриным, С. О. Слипченко, которые доказывают, что все договоры, заключенные в жилом фонде местных советов и ведомственного жилищного фонда, являются договорами социального найма жилья. При этом они отмечают, «что цель договора социального найма жилья — удовлетворения потребностей граждан в жилье»2. Из чего следует, что все граждане Украины нуждаются в социальной защите, если они не могут удовлетворить свои потребности путем приобретения жилья в собственность. В то же время опыт многих стран Европы свидетельствует, что предпочтение отдается договора найма жилья, а не приобретение его в собственность. Договор социального найма, согласно ЖК, порождал не только обязательственные гражданско-правовые отношения, но и оказывал особые жилищные права, которые заключались в том, что наниматель имел возможность бессрочно пользоваться достойным жилым помещением и обладал широкими правами, в том числе по обмену, разделу, вселение новых жильцов и т.д. Договор найма социального жилья является срочным (ст. 20 Закона) и требования относительно такого жилья в целом ниже с запретом поднайму, бронированию, приватизации, продажи, дарения, выкупа, залога, перевода в другой жилой фонд.

Особенности договоров социального найма (аренды) в таком:

1) жилье из жилищного фонда социального назначения должна предоставляться в пользование в жилых домах всех форм собственности по договору социального найма. Договор социального найма в государственном жилищном фонде заключается на основании решения соответствующих государственных органов;

2) правовой режим договора найма жилья из государственного (коммунального) жилищного фонда регламентируется ЖК, Законом;

3) нанимателями по договору социального найма могут быть только граждане Украины. Это требует определения, какие именно граждане нуждаются в улучшении жилищных условий;

4) в государственном или коммунальном жилищных фондах договор найма по сути является бессрочным. Поскольку наниматели и члены их семей могут быть лишены права пользования жилым помещением и выселены без предоставления другого жилого помещения из государственного жилищного фонда только на основании закона и по решению суда, то они являются более защищенными;

5) наем жилья из жилищного фонда социального назначения заключается в том, что жилое помещение предоставляется с ограничением всего комплекса жилищных прав: на бронирование жилого помещения; обмен жилого помещения, сохранение на протяжении временного отсутствия; переоборудование, переоборудование и т.п.

Договором найма социального жилья признается соглашение» по которой владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания на определенный срок (ст. 20 Закона).

Этот договор следует отличать от договора найма жилья, поскольку целью его является удовлетворение потребностей граждан в жилье (некоммерческий), он является возмездным, не имеет целью получения прибыли (дохода), заключается на неопределенный срок, то есть жилье предоставляется в бессрочное пользование и действует до смерти или смены нанимателя.

Оплатность не является основным признаком разграничения этих договоров. Форма собственности — также, поскольку договор найма социального жилья может заключаться и в частном жилом фонде. Поэтому их можно разграничивать только с целью правового регулирования.

Договор социального найма заключается на основании решения органа местного самоуправления. Предметом договора найма могут быть пригодны для постоянного проживания квартира, дом, их части, иное изолированное помещение, принадлежащих наймодателю на праве собственности. При этом до жилых помещений социального использования относятся жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемых гражданам на условиях договора найма. Это дома до 5 этажей, построенные в основном из обычных строительных материалов. Статья 21 Закона уточняет предмет договора найма социального жилья в соответствии с его цели: 1) помещения в специализированном доме для бедных и беспризорных; 2) квартира, усадебный (одноквартирный) жилой дом, помещения в специализированном доме для ветеранов войны и труда, граждан преклонного возраста и инвалидов.

Проект ГК определял, что объект договора — жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда социального использования по размеру должен соответствовать требованиям, установленным жилищным законодательством, и перечисленные объекты договора найма жилья (статьи 867, 869 проекта ЦК1), следовательно, такое требование в действующем ГК Украины исчезла.

Прекращение договора социального найма, согласно статье 20, 27 Закона Украины «О жилищном фонде социального назначения», есть только его расторжения, определяется моментом: 1) предоставление найма жилья; 2) приобретения им другого жилья; 3) повышение доходов нанимателя до уровня который позволяет заключить договор коммерческого найма; 4) предоставление недостоверных данных об уровне доходов за предыдущий год; 5) систематическое нарушение правил пользования жилым помещением; 6) нарушение условий договора найма социального жилья; 7) переселение нанимателя к другому социального жилья.

Разделение договоров найма на коммерческий и социальный, что встречается в юридической литературе, не отражает всего спектра вопросов, связанных с пользованием жильем. Они различаются по одному критерию — получением прибыли. Но договор социального найма предусматривает как платное, так и бесплатное получение жилья в пользование. К тому же плата за коммунальные услуги взимается в полном объеме, если эти категории граждан не подпадают под статус «льготников».

Договор найма социального жилья действует до момента возникновения обстоятельств, при которых наниматель социального жилья теряет право на пользование таким жильем. В договоре социального найма жилья обязательно указывается исчерпывающий перечень оснований для прекращения его действия.