Договор найма жилого помещения государственная регистрация

Оглавление:

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Примечание. В отличие от договора аренды жилья не требуется регистрировать договор найма жилого помещения. Однако все же регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года ( п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды

Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ):

1) договор аренды в трех экземплярах;

2) заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

3) свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

4) правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

5) документы БТИ на жилое помещение (технический паспорт либо экспликация и поэтажный план);

6) паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, лист записи ЕГРЮЛ (до 01.01.2017 — свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

7) паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

8) согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;

9) решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;

10) доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);

11) квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Шаг 3. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — девяти рабочих дней с момента приема. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду? >>>

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Договор аренды и найма.

Договора аренды и найма – документы, регулирующие правовые отношения между участниками сделки по съему жилья. Отличия между этими документами заключаются в следующем:

  • Договор найма заключается между физическими лицами;
  • Договор найма будет являться арендным, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, при этом помещение не может быть использовано в предпринимательских целях.
  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

  • Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
  • Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

  • Гарантия защиты прав участников сделки.
  • Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
  • Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

  • Касается только жилых помещений.
  • Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
  • Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

  • «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

  • Два экземпляра договора.
  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия.

○ Регистрация договора аренды.

Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, заключается арендный договор, согласно которому помещение может использоваться в целях проживания. Для регистрации договора аренды действует тот же алгоритм, что и для договора найма:

  • Подача заявления.
  • Предоставление личных документов сторон и документов на жилье.
  • Чек об оплате госпошлины (для юрлица – 22 тыс. руб.).

✔ Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

  • Гарантия получения стабильного дохода.
  • Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

  • Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

○ Регистрация договора при субаренде.

Соглашение о сдаче жилья в субаренду (когда наймодателем выступает квартиросъемщик) не отличается от требований к арендному договору. Поэтому он также подлежит государственной регистрации, если срок его действия более 1 года в порядке, установленном для других видов договора:

  • Подача заявления одним из участников сделки.
  • Предоставление документов (на жилье и личных).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Без данной процедуры документ будет считаться недействительным, а сделка не заключенной.

Важно, что для регистрации потребуется присутствие собственника квартиры либо нотариально заверенное согласие от него.

Таким образом, государственная регистрация соглашений о сдаче жилья является обязательной процедурой при соответствующем сроке действия документа.

○ Советы юриста:

✔ По истечению срока договора, арендодатель и арендатор продлили его, нужно ли регистрировать.

Если в документе указано, что по истечению срока действия он будет считаться продленным на тех же условиях, то новая регистрация не требуется. А если нужно оформлять новое соглашение, его также придется регистрировать, оплачивая госполшину, если срок его действия больше года.

✔ Что если квартира сдается безвозмездно, арендатор только оплачивает коммунальные.

В данном случае нужно составить договор безвозмездной аренды, в котором будет прописана обязанность оплаты коммунальных услуг квартирантом. Такой документ будет выступать гарантом выполнения квартирантом своих обязанностей и даст вам возможность потребовать компенсации в случае их нарушения.

Интервью с юристом компании КриптоЛинк Светланой Хохловой о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Государственная регистрация договора найма жилого помещения

С течением времени меняются законодательные нормы, поэтому у граждан возникают вопросы о надобности осуществления государственной регистрации договоров найма жилого помещения. Далее в статье указано — есть ли в этом необходимость и что стоит предпринять при заключении такой сделки.

Нужна ли регистрация?

Правила и процедура составления, заключения и регистрации договоров в нашей стране регламентируется Федеральным Законом № 14.

Скачать российский Гражданский Кодекс можно по ссылке.

Необходимо ли проводить государственную регистрацию договора найма жилого помещения, указано в 609 статье настоящего законодательного акта. Положения этой статьи гласят, что все договоры найма (жилого, нежилых помещений), оформленные на год и более, подлежат обязательной государственной регистрации. В случаях, когда недвижимость арендуется на период менее 12 месяцев — регистрация договора найма не нужна.

Регистрация договора найма жилого помещения необходима для снижения рисков при исполнении сторонами своих обязательств. При наличии документа найма квартиры, одна из сторон может привлечь вторую к ответственности, если та, в свою очередь, не соблюдает свои обязательства. Договор найма жилого помещения является юридически значимой бумагой, соответственно, он подлежит предъявлению в судебной инстанции.

Порядок действий

Чтобы зарегистрировать договор найма, необходимо обратиться в специальное государственное учреждение — Росреестр. Указанное учреждение является федеральным органом исполнительной власти. Основными задачами данной организации является ведение кадастрового учета недвижимости. При оформлении данного учета фиксируются все сделки, проводимые с жилыми и нежилыми помещениями.

Обратиться за регистрацией договора найма квартиры можно лично, подав документы в Росреестр или подать бумаги через многофункциональный центр. Вправе начать процедуру государственной регистрации лицо, подписавшее соглашение. В качестве данного лица могут выступать некие граждане, например, собственник или квартиросъемщик. В соответствии с нашим законодательством, могут обратиться в государственное учреждение третьи лица. Для их обращения требуется предоставить доверенность, свидетельствующую об их правомерных действиях. Подобный доверительный акт подлежит обязательному нотариальному заверению.

Порядок регистрации договора найма недвижимости выглядит следующим образом:

  • подготовка определенного перечня документов;
  • подача собранных бумаг в одно из государственных учреждений — Росреестр или многофункциональный центр. Документы можно направить несколькими способами — лично принести в государственное учреждение, отправить через почту заказным письмом, направить бумаги через интернет;
  • получение бумаг после проведения процедуры регистрации.

После регистрации договора найма жилого помещения, собственник жилья обязан составить налоговую декларацию, затем подать ее в налоговое учреждение и оплатить НДФЛ.

Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать договор найма квартиры в Росреестре, необходимо собрать пакет определенной документации.

Список документов для регистрации договора найма:

  • контракт аренды. Данный акт должен быть представлен в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для регистрационного учреждения и третий остается у собственника;
  • заявление установленного образца;
  • бумаги, свидетельствующие о правах собственности наймодателя;
  • правоустанавливающие бумаги, например, контракт купли-продажи, акт о праве на наследство и иная документация;
  • справки из БТИ. Например, технический паспорт;
  • удостоверение личности физического лица, а если в качестве арендатора юридическое лицо, то представляются учредительные документы организации;
  • согласие супруги(а) собственника. Данное письменное согласие необходимо, если жилое помещение было приобретено в период официальных брачных отношений, которое, по закону, признается совместно нажитым имуществом;
  • доверенность, имеющая заверение нотариальной конторы. Данный документ подлежит предоставлению в Росреестр или МФЦ, если бумаги подает представитель арендатора;
  • квитанция об уплаченной государственной пошлине.

Описанный выше пакет документов подается вместе с заявлением. Чтобы уполномоченные лица государственного учреждения приняли договор найма на регистрацию, необходимо правильно оформить заявление.

Содержание заявления:

  • название организации, в которую оно подается;
  • адрес регистрационного учреждения;
  • данные о заявителе (арендаторе или наймодателе) — фамилия, имя, отчество, адрес, телефон, контактный адрес электронной почты;
  • оглавление заявления;
  • суть прошения;
  • перечень приложений, прилагаемых к заявлению. Важно указать весь список поданной документации;
  • дата оформления;
  • подпись гражданина, составившего заявление.

Скачать образец заявления можно здесь. На основании представленного примера будет легче составить свое прошение о регистрации договора найма квартиры.

Между физическими лицами

Обязательность осуществления процедуры регистрации договора найма квартиры между физическими лицами обуславливается положениями некоторых законодательных актов РФ. В соответствии с нормами законов, физическим лицам обязательно регистрировать договора найма в следующих случаях:

  • если в договоре найма срок временного пользования жилым помещением составляет более одного года (12 месяцев);
  • если арендатор, предоставляя в аренду жилое помещение, имеет прибыль, которая превышает в сумме 10 МРОТ.

Процедура регистрации договора аренды жилого помещения между физическими лицами не отличается от ситуации, когда в качестве одного из участников сделки выступает юридическое лицо.

Если физическое лицо не регистрирует в специальных государственных органах соглашение о найме недвижимости, то могут возникнуть последствия. В ходе судебного разбирательства заключенный договор найма квартиры может быть признан недействительным.

Ознакомиться с условиями договора можно тут.

Срок и оплата госпошлины

Согласно российскому законодательству, после заключения договора найма жилого помещения между юридическими или физическими лицами, следует в строго установленный срок провести процедуру регистрации. Данный временной период составляет один месяц, отсчитывается срок со дня подписания контракта сторонами.

С момента подачи заявления и необходимого пакета документов, срок государственной регистрации составляет от 7 до 10 рабочих дней. Быстрее процедура оформляется при направлении обращения в Росреестр. Когда уполномоченные лица проставили отметку на договоре найма, свидетельствующую о проведении государственной регистрации, документ признается юридически значимым.

По закону, без оплаты государственной пошлины соглашение о найме жилого помещения не будет зарегистрировано. Оплачивать ее не обязательно до подачи заявления, внести денежные средства возможно в течение 5 дней со дня обращения в регистрирующий орган. В случае, если оплата не будет внесена, документы будут возвращены заявителю. Размер государственной пошлины определяется российским налоговым законодательством. Статьей 333.33 постановлено, что размер оплаты за регистрацию контракта аренды жилого помещения составляет:

  • для физических лиц — 2000 рублей;
  • для юридических — 22 000 рублей.

Ознакомиться с полным текстом статьи 333.33 можно по ссылке.

Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения

Страницы в журнале: 87-91

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e-mail: [email protected]

Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу. При этом закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Такая ситуация является значительным пробелом в его правовом регулировании и может привести к нарушению прав и законных интересов как нанимателей, так и наймодателей.

Ключевые слова: жилое помещение, недвижимое имущество, государственная регистрация, долгосрочный договор коммерческого найма.

State registration of contracts commercial tenancy

The premises owing to the physical characteristics concern real estate. Thus the law does not provide obligatory state registration of the contract of commercial hiring of premises. Such situation is a considerable blank in its legal regulation and can lead to infringement of the rights and legitimate interests as employers, and hiringers.

Keywords: premises, real estate, the state registration, the long-term contract of commercial hiring.

Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к его оформлению, по мнению некоторых авторов, обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущения аннулирования договора по формальным признакам[1].

На наш взгляд, это не совсем верно. При заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия.

Неслучайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной форме или нотариальной форме (статьи 550, 584, 609, 651, 674 ГК РФ РФ). Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ)[2] является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон № 122-ФЗ также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом № 122-ФЗ. Ни ст. 131 ГК РФ, ни п. 1 ст. 4 Закона № 122-ФЗ не содержат требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма (и вообще договоров найма жилого помещения).

Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, по мнению многих авторов, является значительным пробелом в его правовом регулировании p [3]. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона № 122-ФЗ), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения? Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения[4].

Отсутствие требования о государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения позволяет наймодателям, систематически получая доход, уходить от налогов. В судебной практике дела по искам Федеральной налоговой службы к гражданам, сдающим жилье на условиях договора коммерческого найма, с требованиями об уплате налога на доходы заканчиваются отказом судом в иске. Суды справедливо указывают на возникновение обязанности платить налог лишь в том случае, если установлено, что договор, заключенный ответчиком, предполагает получение дохода. В данных случаях ответчики—наймодатели легко опровергают заявленные требования тем, что жилье было передано в безвозмездное пользование. При отсутствии государственной регистрации договора коммерческого найма истец не может предъявить суду достаточных доказательств заключения такого договора, на основании чего ответчик получает вознаграждение. Свидетельские показания, письма граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в жилых помещениях, не принадлежащих таким лицам, по мнению суда, являются недостаточными для правовой квалификации возникших договорных отношений[5].

В настоящее время проблема государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения является очень сложной, так как введение такой регистрации имеет как существенные «плюсы», так и «минусы».

Государственная регистрация служит не только подтверждением возникновения обязательств из договора коммерческого найма, но и выступает гарантией их надлежащего исполнения, и, следовательно, защиты прав, как нанимателя, так и наймодателя прежде всего по долгосрочным договорам коммерческого найма. В свою очередь отсутствие государственной регистрации указанных выше договоров позволяет говорить о недостаточной правовой защищенности их сторон в отличие, например, от сторон договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров найма жилых помещений широко практикуется во многих европейских странах, где сдача жилья внаем приравнивается к осуществлению предпринимательской деятельности, причем наймодатели дешевого жилья в ряде случаев освобождаются от налогов на доходы либо пользуются налоговыми льготами. В Республике Беларусь все договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной учетной регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе и граждане, сдающие жилье, обязаны уплачивать налог с полученного дохода. Несоблюдение процедуры учетной регистрации договора найма жилого помещения влечет его недействительность. Согласно требованиям Жилищного кодекса Украины 1983 года[6] рассматриваемые договоры должны регистрироваться в исполкоме местного совета (в настоящее время учетная регистрация осуществляется в органах ЖЭК или ДЕЗ и налоговых органах)[7].

В нашей стране учетная регистрация договоров коммерческого найма действует на региональном уровне. Так, с 1 февраля 2009 г. вступило в силу распоряжение Правительства г. Москвы от 25.11.2008 № 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве». При этом хотелось бы остановиться на следующих положительных моментах такой учетной регистрации. Учетная регистрация позволяет контролировать использование жилищных фондов города, легализовав рынок коммерческого найма жилья (чтобы получить по месту жительства в Москве временную регистрацию гражданам в обязательном порядке необходимо предоставлять в Федеральную миграционную службу документы, подтверждающие факт наличия заключенного и зарегистрированного договора коммерческого найма жилья в столице). Процедура учетной регистрации предельно проста. Так, чтобы зарегистрировать заключенный договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель либо их представители должны обратиться в Московский городской центр арендного жилья, где на основании заявления заинтересованного лица будет произведена учетная регистрация данного договора с занесением соответствующей информации в специальный реестр. Заявителю выдается выписка из реестра учетной регистрации, заверенная подписью и печатью уполномоченных сотрудников центра, которая не только удостоверяет заключение договора коммерческого найма жилого помещения, но и содержит исчерпывающую информацию о том, кто, кому, какое жилое помещение, на какой срок и за какую плату предоставил по данному договору. Учетная регистрация осуществляется в день обращения заявителя, и сама процедура занимает не больше четверти часа при наличии у заявителя всех необходимых документов.

Таким образом, рассмотренный порядок проведения учетной регистрации свидетельствует о возможности избежания бюрократической волокиты при ее проведении. На наш взгляд, также ничто не мешает сделать процедуру государственной регистрации долгосрочных договоров коммерческого найма жилого помещения такой же эффективной, экономичной, быстрой и удобной для сторон.

Следует отметить, что налоговый компонент обязательной государственной регистрации договоров коммерческого найма также немаловажен, так как федеральные и региональные власти заинтересованы в поступлении в соответствующий бюджет налогов с доходов, полученных от коммерческого использования жилья как юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, так и гражданами.

По данным РИА Новости со ссылкой на ГУП «Мосжилсервис», а также информационно-аналитического портала о недвижимости www . rway . ru ежегодный объем доходов от коммерческого найма жилья в Москве оценивается примерно в 4 млрд долларов США, при этом доля недекларируемых договоров коммерческого найма составляет около 80%. Важно отметить, что собственники дорогого элитного жилья регистрируют договоры коммерческого найма в 50% случаев, а сдающие дешевое жилье любыми способами стремятся уйти от уплаты налогов.

Таким образом, введение обязательной государственной регистрации наталкивается на проблему легализации рынка коммерческого найма жилья. На наш взгляд, цель введения обязательной государственной регистрации долгосрочных договоров коммерческого найма должна состоять прежде всего в обеспечении правовой защиты сторон таких договоров, а не в решении налоговых проблем федеральными и региональными властями. В связи с этим одновременно с введением государственной регистрации Правительство РФ должно разработать комплекс мер, направленных на упорядочение налоговых отношений в данной сфере, например, предоставить определенные налоговые льготы собственникам, сдающим недорогое жилье.

Резюмируя изложенное, считаем, что государственная регистрация долгосрочных договоров коммерческого найма по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ необходима и целесообразна. При этом ст. 674 ГК РФ должна быть дополнена следующим положением: «договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». С заявлением о государственной регистрации договора коммерческого найма вправе обратиться одна из сторон.

Данное положение позволяет учесть особенности краткосрочных (до 1 года) и долгосрочных (от 1 года до 5 лет) договоров коммерческого найма жилого помещения (ст. 683 ГК РФ). Кроме того, предлагаемое изменение не вступит в противоречие с п. 1 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым государственной регистрации подлежат иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее 1 года. При этом возникает вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года (а в нашем случае договор коммерческого найма сроком до одного года) и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается его сторонами также на срок менее 1 года, но в итоге общий срок аренды (найма) при этом превышает 1 год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?

ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» в п. 10 разъясняет: при подобном продлении договора аренды (либо когда договор возобновляется на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Таким образом, возобновление, продление краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения сторонами на срок менее 1 года приводит к заключению между ними нового краткосрочного договора коммерческого найма, соответственно, не подлежащего государственной регистрации и вступающего в силу с момента подписания соглашения о его возобновлении, продлении.

Указанная позиция ВАС РФ, по мнению некоторых авторов, в частности, Е.Б. Козловой, может повлечь за собой злоупотребления, заключающиеся в подписании договоров аренды фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлеваемые до бесконечности[8].

В свою очередь возникает закономерный вопрос: приведет ли это к злоупотреблению правом сторон краткосрочных договоров коммерческого найма, выражающемуся в постоянном возобновлении, продлении таких договоров с целью уклонения от прохождения государственной регистрации?

На наш взгляд, нельзя считать, что возобновление, продление краткосрочных договоров коммерческого найма на срок менее 1 года имеет целью злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Заключение краткосрочного договора коммерческого найма, не требующего государственной регистрации, а затем его возобновление, продление на срок менее 1 года прежде всего отвечает потребностям участников гражданского оборота в краткосрочном характере соответствующих отношений и вызвано необходимостью проживания в жилом помещении в течение небольшого периода времени (помесячный, посуточный, почасовой наем жилья).

Таким образом, позиция ВАС РФ представляется справедливой, так как обязывание сторон договора аренды, заключенного на срок менее 1 года, а в нашем случае краткосрочного договора коммерческого найма проходить государственную регистрацию соответствующего договора в случае его возобновления, продления на срок менее 1 года не является целесообразным, не отвечает потребностям участников гражданского оборота и может привести к нарушению их прав.

Продолжая разговор о необходимости государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, необходимо также остановиться на последствиях несоблюдения данного требования. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является признаком действительности договора, а в других — необходимым условием признания договора заключенным. При этом необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями: в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленных ГК РФ для отдельных видов недействительных сделок, а во втором возникают обязательства из неосновательного обогащения.

Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает — с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года, и не прошедший государственную регистрацию признается незаключенным (а не недействительным). Данное положение является очень важным, так как не позволяет признать сделку ничтожной по формальным признакам (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и ограждает стороны договора коммерческого найма от неблагоприятных последствий, связанных с устранением недействительности сделки. Таким образом, оно нацелено на защиту и сохранение жилищных правоотношений сторон рассматриваемого договора.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации такой сделки вправе заявить добросовестная сторона. Хотя законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку заключенной (суд вправе вынести решение только о регистрации сделки), само судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты добросовестной стороны. При этом сторона, недобросовестно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации такой сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

В заключение необходимо отметить, что акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Таким образом, право нанимателя на жилое помещение возникнет на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).

1 См.: Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65; Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. — М., 2001. С. 32—33.

2 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

3 См.: Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилого помещения // Жилищное право. 2007. № 7. С. 33—34.

4 Так, граждане, признаваемые в соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, должны уплачивать согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. В соответствии с. п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение и т. д.), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

5 См.: Астахов П.А. Жилье: спорные моменты. — М., 2008. С. 123—124, 147—149.

6 Действует в части, не противоречащей действующему украинскому законодательству.

7 Информация представлена на сайте С. Горбунова, председателя одесского областного Союза юристов // URL : http :// www . gorbunov . od . ua ; URL : http :// www . nb . by / content / view

8 См.: Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда // Право и экономика. 2001. № 11. С. 38—40.