Договор аренды общие положения реферат

Договор аренды (22)

Главная > Реферат >Государство и право

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5

1.3. Существенные условия договора……………………………………9

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………. 12

2.1. Права и обязанности арендодателя…………………………………13

2.2. Права и обязанности арендатора……………………. 16

3.СУБАРЕНДА КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ …………………. 20

4. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ…………………………………………………………. 22

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………26

В связи с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик понятия недвижимости вновь было восстановлено.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловлено широким применением договоров аренды.

Регулирование аренды движимого и недвижимого имущества является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста, числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся арендных правоотношений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды,что и является целью исследования данной курсовой работы.

В основные задачи исследования входит:

1) раскрыть понятие и содержание договора аренды;

2) рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между сторонами;

3) проанализировать существенные условия договора;

4) рассмотреть порядок действия договора.

В исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды, специальная литература — труды известных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, законодатель установил: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, которые помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, раскрытыми в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых — правилами об аренде имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34).

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применяется при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК).

Надо сказать, что законодатель, излагая последовательность построения статей ГК РФ, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и гос.регистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды приведена в приложении 1.

1.1. Стороны договора

Субъектами т.е сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Согласно ст. 608 ГK, арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из этого можно сделать вывод, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

1.2. Предмет договора.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора.

1.3. Существенные условия договора

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора. Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые отражают природу договора и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.

При рассмотрении определения договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Общие положения договора аренды (2)

Главная > Реферат >Государство и право

1 Общая характеристика договора аренды 5

1.1 Понятие договора аренды и его форма 5

1.2 Субъекты и объекты договора аренды 7

1.3 Виды договора аренды 8

2 Права и обязанности сторон по договору аренды 14

2.1 Права и обязанности арендатора 14

2.2 Права и обязанности арендодателя 15

3 Ответственность сторон договора аренды и порядок расторжения договора 18

4 Пример из судебной практики 20

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 24

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор аренды — это наиболее распространенные договоры обяза­тельств по передаче имущества в пользование [3, c.35].

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Актуальность данной темы заключается в том, что одной из проблем, с которой рано или поздно сталкивается практически каждый субъект предпринимательской деятельности, — это необходимость аренды помещения для производственной деятельности или размещения офиса.

Целью курсовой работы являются изучение понятия, содержания договора аренды и его видов.

Основными задачами являются:

выявление понятия и содержания договора аренды;

изучение прав и обязанностей сторон по договору аренды;

изучение ответственности сторон договора аренды и порядка расторжения договора.

При написании курсовой работы использованы труды отечественных и зарубежных авторов: Харитонова Ю.С., Чигир В.Ф., Сергеева А. П., Телюкина М. В., Колбасин, Д. А. и др.

1 Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие договора аренды и его форма

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

В действующем белорусском законодательстве определение аренды дано в ст. 577 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арен­датору (нанимателю) имущество за плату, но временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определе­ния можно выделить три основные черты, характерные для дан­ного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имуще­ства лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль­зование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества оста­ется арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный ха­рактер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендато­ром взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмезд­ный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в от­личие от безвозмездного договора ссуды) [4, c.37].

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор яв­ляется также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сто­ронами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Требования к форме и государственной регистрации договора аренды указаны в ст. 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Письменная форма обязательна для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, т. е аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами [2].

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствие с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

1.2 Субъекты и объекты договора аренды

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно-территориальные единицы. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

Арендодатель – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду. Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления [5, c.65].

В качестве арендатора может выступать любой субъект гражданского права, заинтересованный в получении имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК Республики Беларусь не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь.

Согласно ст. 578 ГК Республики Беларусь основные объекты договора аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов.

Понятие договора аренды

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность настоящей работы состоит в том, что договор аренды, именуемый также имущественным наймом, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работ. Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) является наем вещей. В российском дореволюционном законодательстве и гражданско-правовой доктрине также имелись положения об имущественном найме как договоре, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма непременно включались в Гражданские кодексы, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного договора.
Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.
Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Практика подтверждает, что перед подписанием договора аренды и приемом помещения в пользование крайне важно провести детальный осмотр и проверку исправности принимаемого объекта недвижимости и его инженерных систем. Такие действия желательно осуществлять с привлечением технического специалиста. По итогам осмотра и проверки исправности помещения сторонами должен быть решен вопрос о том, принимается ли объект в пользование в имеющемся состоянии либо перед подписанием договора аренды требуется проведение предварительного ремонта.
Зачастую стороны не желают откладывать подписание договора аренды, даже если объект имеет плохое техническое состояние, и для того, чтобы закрепить за арендодателем обязанность по устранению дефектов помещения, иногда считают достаточным просто указать в передаточном акте на наличие выявленных недостатков.
Однако одно лишь перечисление недостатков в договоре или передаточном акте не порождает обязанности арендодателя по проведению ремонтных работ. Более того, такое упоминание дефектов автоматически освобождает арендодателя от ответственности за их наличие, поскольку п. 2 ст. 612 ГК РФ прямо указывает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Целью настоящей работы является рассмотрение договора аренды.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
— Показать понятие договора аренды;
— Проанализировать элементы договора аренды;
— Раскрыть обязанности арендодателя;
— Показать обязанности арендатора.

Скачать реферат «Понятие договора аренды» DOC | TXT

Договор аренды и его разновидности

Главная > Реферат >Государство и право

Кафедра гражданского и предпринимательского права

ПО ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

ДОГОВОР АРЕНДЫ И ЕГО РАЗНОВИДНОСТИ

ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНЫ…………. С.5

1.1. Понятие и содержание договора аренды…………………..……С. 5

1.2.Права и обязанности сторон по договору аренды…………… . С. 10

ГЛАВА 2.ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………С. 20

2.2.Договор аренды транспортных средств…………………………. С. 22

2.3.Договор аренды зданий и сооружений……………………………С. 27

2.4.Договор аренды предприятия………………………………………С. 31

2.5.Договор финансовой аренды (лизинга)……………………………С. 34

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды – это наиболее распространенный договор обязательств по передаче имущества в пользование. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

Тема актуальна ещё и потому, что ещё совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

Целью представленной работы выступает правовой анализ договора аренды.

В рамках данного курсового проекта предполагается решить следующие задачи:

Во-первых, определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике, а так же рассмотреть существенные условия, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНЫ

1.1 Понятие и содержание договора аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, извлечение из нее плодов. 1 Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота , как это принято во французском праве». 2

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 3 Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся цель, стороны, объект, форма, цена и срок.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. 4

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности».

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты(например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 5 Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, уникальности, необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 6 Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов, В.С Ем. 7 В литературе высказано и мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды. Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора. 8 Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, – названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. 9 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Договор аренды общие положения реферат

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистики со времен римского права. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы и подряда. Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя — уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.[1]

Различие между наймом (location conoluction) и куплей-продажей (emptio et vendition) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель; предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.[2]

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наниматель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) одну или несколько вещей во временное пользование, а эта другая сторона обязывалась уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merros, pension) и по окончании пользования возвратить эти вещи в сохранности наймодателю.[3]

Основная обязанность наймодателя заключить в предоставлении нанимателю в пользование вещи, при этом наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной вещи.

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был выплатить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования.

В результате рецепции римского права, гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектами договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

С середины ХХ столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая кампания) предает другой стороне – пользователю определенный объект (оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодическую плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренда) и договора продажи.[4]

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т. Х, 2.1. ст. 1691).[5]

При всех кодификациях гражданского законодательства, и имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества.

Термин «аренда» не всегда применялся в отечественном законодательстве. ГК РСФСР 1964 г. использовал другой термин – «имущественный наем». Несмотря на то, что ГК РСФСР предусматривал возможность сдачи в аренду, необходимо отметить, что система арендных отношений стала складываться только на рубеже 80-х – 90-х годов ХХ века. Этому способствовало принятие Указа Президента Верховного Совета СССР «об аренде и арендных отношениях в СССР» и Постановления Совета Министров СССР «об аренде и арендных отношениях в СССР». В последствии был принят фундаментальный законодательный акт «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде», который более подробно регулировал общие положения об аренде, определил предмет аренды, установив, какое имущество может быть передано в аренду, кто может являться арендодателем и арендатором имущества, а так же порядок заключения договора аренды и арендной платы.[6]

Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину «аренда», не отказавшись, тем не менее, от термина «имущественный наем».

Аренда – предоставление одним лицом другому права владения и (или) пользования своим имуществом. Так традиционно формулируется это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но фабула всегда останется неизменной.

Тема курсовой работы (договор аренды) является актуальной, так как в хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. В курсовой работе рассматриваются особенности заключения договора аренды, их изменения, продления, расторжения. Дается анализ действующего законодательства и судебной практики по проблемам арендных отношений.

Целью курсовой работы является изучение арендных отношений в современном российском государстве и их роль в развитии экономики России в условиях мирового экономического кризиса.

Соответственно определены следующие задачи:

1. раскрыть понятие договора аренды и его законодательное определение и закрепление в нормах гражданского права.

2. определить имущественные условия договора аренды и сроки аренды.

3. Рассмотреть проблему формы и государственной регистрации договора аренды.

4. исследовать правовое положение субъектов (сторон) договора аренды и объектов аренды.

5. рассмотреть специфику отдельных видов аренды, особое внимание уделить проблеме финансовой аренде (лизингу).

6. Сделать обзор судебной практики разрешения споров связанных с арендой.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие и значение договора аренды

«Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ)».

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, в результате использования имущества каким то лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законных основаниях (ст. 135 ГК РФ).[7]

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).