Агентство недвижимости не возвращает залог

Оглавление:

Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то он обязан вернуть сумму в двойном размере

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями. Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях. Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

«В предварительном договоре обязательно указываются стоимость квартиры и сроки заключения сделки»

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

— Что такое задаток и для чего его берут?

— Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее. Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества. В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

— Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

— В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

— Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

— Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее. Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

— Существует стандартная форма договора о задатке?

— Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы. В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия. Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их. Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения. Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»

— Сумма задатка зависит от цены квартиры?

— По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками». То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

— А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

— В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье. Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше. Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций. Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег. Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы. Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

— Бывают ли явные махинации с задатком?

— Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком. Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно. Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя. Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»

— А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

— Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору. Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

— Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

— Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости. Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы. Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

— Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

— Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

— Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

— Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

— Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

— Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот. Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию. То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются. Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше

Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним. Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Что такое аванс

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

Видео чем отличается задаток от аванса

Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

Почему путают задаток и аванс

Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Как взять «задаток» за квартиру

Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

Когда оформляют задаток

Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

Возвращается ли задаток по закону Украины

Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

Предварительный договор

Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

Основные пункты предварительного договора

Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

Квартира и цена в предварительном договоре

Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

Задаток за квартиру

По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

Как оформлять предварительный договор

Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

Цена предварительного договора в Украине

Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

Итог по предварительному договору

На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Как дают задаток через агентство недвижимости

Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Как оформляли задаток

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Полная потеря задатка

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

Судебная практика с задатком и авансом

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Что делать если агентство недвижимости не возвращает задаток по договору аренды

Нашла квартиру через интернет. Позвонила по номеру, оказалось что это объявление разместило агентство. В агентстве был заключен договор на оказание услуг «по вопросам подбора в аренду жилого помещения» и внесён залог. Агентство недвижимости мне предоставили телефон хозяйки квартиры, с которой сначала удалось созвониться, но посмотреть квартиру не удалось (в течении нескольких дней у хозяйки находились отговорки, что она не может показать квартиру в связи с тем, что работает). Таким образом, мне не предоставили других вариантов, хотя агенство обязывалось в течение «30 дней предоставить необходимую информацию об объектах, предоставляющих интерес сточки зрения их аренды», и не возвращают залог. Как вернуть залог?

Ответы юристов (2)

Кристина, добрый день.

Статья 334. Понятие залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 421. Свобода договора
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Слишком много вариантов. Чтобы ответить на Ваш вопрос нужно смотреть договор.

юрист Елена Морозова.

Обратитесь с претензией со ссылкой на Договор и указанием на то, что услуга не оказана, установите срок и порядок возврата денежных средств.

Если деньги в указанный срок не вернут — обращайтесь в суд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Агентство недвижимости не предоставило требуемый вариант, как вернуть деньги за неоказанную услугу?

Здравствуйте. Как вернуть средства, если агенство недвижимости не предоставило нужный вариант? Был разговор о конкретной квартире, сказали что она актуальна, с собственником связались, предложили оплатить. Так как я юридически не грамотный, то естественно оплатил услуги агенства 5000 рублей. Меня заверили что это с собственником назначенная встреча, и после отправки чека, перестали брать трубку. Прислали СМС с другими вариантами, и затихли. По горячей линии мне ответили что данное объявление отсутствует в базе, и уже не актуально.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Александр. Вам следует обратиться с письменной претензией к агентству недвижимости, в которой вы попросите вернуть оплаченную Вами денежную сумму (дайте время на ответ: например 10 дней). Если по истечении срока положительного результата по досудебной претензии не получите, тогда обращайтесь с исковым заявлением в суд. Обстоятельства, которые нужно будет указывать в заявлении, будут зависеть от того, что именно указано в договоре между Вами и агентством недвижимости, например, какие обязательства перед Вами имело агенство, ответственность за их невыполнение и т.п.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

РЫБКА ПЛЫВЁТ, НАЗАД НЕ ОТДАЁТ.

Первое, с чем сталкивается клиент агентства недвижимости – с него требуют денег. Называться это может по-разному: «аванс», «залог», «обеспечение», «задаток». Суть одна: деньги сначала, сделка потом. Все агентства любят брать предоплату, но не все её отдают, если сделка не состоялась, даже если вина агентства в этом неоспорима. О том, как предотвратить такую ситуацию, а если она всё-таки произошла – как вернуть свои деньги, мы постараемся рассказать в этой статье.

Давайте разберёмся с самого начала. Когда две стороны (продавец и покупатель) о чём-то договариваются друг с другом, каждая из них хочет получить какие-то гарантии того, что другая сторона исполнит свои обязательства, причём гарантии не словесные (вроде выражения «порядочность гарантирую» в объявлении на столбе), а реальные. Такие гарантии называются обеспечением обязательств по договору. Наиболее простой способ сделать их реальными – покупатель даёт продавцу часть денег вперёд.

Вопрос в том, на каких условиях даются эти деньги и при каких условиях они засчитываются в цену продажи либо возвращаются.

Итак, какие же бывают способы обеспечения обязательств? Основные в данном случае — это задаток и залог.

Задаток (ст. 380 — 381 ГК РФ) — это сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся платежей по договору, в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны, если принявшая задаток — она возвращает его в двойном размере.

Проще говоря: покупатель договорился с продавцом и дал ему задаток. Передумал покупатель — задаток остался у продавца, передумал продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Понятно поэтому, что задаток может быть дан только покупателем продавцу. Агентство к этому никакого отношения не имеет. Даже если бы продавец дал агентству доверенность на получение задатка, ответственность и обязанность вернуть всё равно будет на продавце.

Залог (ст. 334– 358 ГК РФ) это имущество, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника. Обычно залог передаётся кредитору (залогодержателю), и тот удерживает его у себя. Среди юристов господствует мнение, что деньги не могут быть предметом залога, если они каким-то образом не индивидуализированы (например, являются определёнными коллекционными монетами или купюрами).

Теперь, что такое аванс? Это предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Иными словами, если покупатель передумал покупать, аванс ему возвращается. Если продавец передумал продавать, он тоже возвращает аванс покупателю, но не в двойном размере.

Аванс за квартиру агентство тоже не имеет права принимать, потому что не является стороной договора купли-продажи.

Не следует забывать главного: реальных ответственных участников у сделки купли-продажи два — Продавец и Покупатель. Агентство — это сторона, нанятая Покупателем или Продавцом по другому договору (на оказание услуг) для исполнения функций в рамках этого другого договора и не более.

Что же на самом деле делают агентства? Давайте рассмотрим несколько типичных договоров агентств недвижимости.

Не комментируя пока остальных пунктов и «ляпов», обратим внимание на пункт 3.3, 4.3 и 4.4. Это классика жанра.

«При заключении настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ передаёт Поверенному денежные средства в размере Пятьдесят тысяч рублей с целью обеспечения исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по настоящему Договору. Указанная денежная сумма является частью общей стоимости Объекта».

Здесь прекрасно всё. Во-первых, сумма почему-то передаётся не Агенту, а «Поверенному» — обычному физическому лицу. Кстати, часто бывает, что расписку на эту сумму даёт вовсе даже и не поверенный, а агентство, и даже ставит свою печать! Покупатель доволен – на руках у него «официальный» документ, и не догадывается, что в суде с такой распиской будет ничего не доказать.

Во-вторых, совершенно неясна правовая природа суммы в 50000 рублей. Если это обеспечение обязательств, то какое? Перечень способов обеспечения обязательств перечислен в ст. 329 ГК РФ. Это залог, задаток, или что-то другое? Неясно. Просто не названо. Если это аванс, то есть предоплата агентству за его услуги, то зачем называть эту сумму «обеспечением»? А если это задаток, то почему он вносится не продавцу, а какому-то «поверенному»?

В-третьих. Договор вообще не предусматривает обязанности агентства (или поверенного) вернуть эту сумму, если сделка не состоится! В это трудно поверить, но это так. Как только деньги уплачены покупателем — есть все законные основания их ему уже никогда не отдавать. Хотя и декларируется ответственность со стороны агентства (п.4.4), но она касается лишь отказа агентства от сопровождения сделки, а не отказа продавца продавать квартиру.

Вот второй договор.

Здесь агентство недвижимости сделало отдельный договор залога. Мало того, что он вообще является ничтожным (поскольку предметом залога указаны неиндивидуализированные денежные средства), он повторяет, в сущности, все недостатки рассмотренного выше первого договора. Деньги вносятся не продавцу, а агентству, которое не уполномочено их получать, и, естественно, не несёт никаких обязательств в отношении того, продаст ли продавец покупателю квартиру или нет.

Другие агентства поступают более корректно юридически, но покупатель оказывается столь же незащищён. В этой схеме заключается так называемый «авансовый» договор (иногда он может быть частью агентского договора). Здесь деньги называются авансом – но авансом не продавцу за продаваемую квартиру, а авансом агентству за оказываемые им информационно-консультационные услуги по приобретению квартиры, при этом в договоре указано, что этот аванс входит в конечную цену квартиры.

Покупателю эти «услуги» и даром не нужны, но он вынужден подписывать договор, потому что иначе квартиру ему не продадут. Более того, агентство незаконно наделяет аванс функциями обеспечения обязательств, то есть делает его своего рода задатком, но только односторонним: если покупатель передумает покупать квартиру, аванс остаётся у агентства (не у продавца, а у агентства!); если передумает продавец — аванс возвращается покупателю (не в двойном размере, а в одинарном!)

Нетрудно видеть, что данный агентству «аванс» не даёт покупателю никаких гарантий, что ему продадут квартиру. Не даёт он также и никаких гарантий продавцу, что у него эту квартиру купят. Он даёт только гарантию агентству, что оно в любом случае не останется без своих комиссионных, не более того. «Отличный» договор авансирования – владельца объекта (продавца) в нем просто нет, Агентство ничем покупателю не обязано. Один только покупатель обязуется купить, да еще непременно через агентство.

Агентства часто возражают, что давая деньги в руки физическому лицу-продавцу, покупатель рискует, в то время как давая их агентству, он совершенно не рискует, поскольку агентство – юридическое лицо, стало быть, более надёжно. Но горькая ирония состоит в том, что аванс, который берёт агентство, вносится, как правило, именно физическому лицу, и именно «в руки». Агентство не хочет выбивать чек, поэтому даёт подписать клиенту дополнительное соглашение о том, что он «доверяет» внести аванс в агентство. некоему «поверенному». «Поверенный» — это сотрудник агентства, которого покупатель первый раз в жизни видит (или вообще не видит).

Разница в том, что у физлица-продавца есть квартира, на которую можно обратить взыскание, его можно, в конце концов, по суду принудить к заключению договора купли-продажи, а у «поверенного» нет ничего. А у «надёжного» агентства, которое «гарантирует» исполнение поверенным своих обязательств, имеется обычно только уставный капитал 10000 рублей, пара стульев и ломаный ксерокс.

Очевидно, что авансовый договор в том виде, в котором его предлагают агентства, не дает покупателю никаких гарантий. Если Вы, будучи покупателем, заключили договор авансирования с агентством и полагаете, что гарантировали себе заключение договора купли-продажи – Вы ошибаетесь. Читайте договор внимательно! Там нет ни продавца, ни его обязательств, договор – двусторонний. Единственное, что там реально может быть прописано – обязательство агентства недвижимости снять объект с рекламы. Юристы агентства свой хлеб едят не зря.

Именно поэтому столь часто на различных форумах в интернете и появляются крики о помощи: «Помогите, я выбрала квартиру, а ее продали другому!» А иначе и не будет, потому что стоит появиться какому-то новому покупателю, который предложит цену чуть дороже, и квартиру продадут не Вам, а ему. В условиях роста цен на недвижимость это типичная ситуация. Да, как правило, агентства всё-таки возвращают внесённый аванс (или «залог»). Но даже в этом случае:

1) клиент потерял время, отказавшись от других вариантов;

2) клиент потерял деньги, потому что цены выросли;

3) агентство за счёт клиента обогатилось, потому что пользовалось его деньгами;

4) клиенту не компенсировали ни убытков, ни морального вреда.

Впрочем, иногда никакого аванса и вовсе не возвращают. Формальных поводов в договоре может быть предостаточно: «вёл самостоятельные переговоры с продавцом», «проигнорировал рекомендации агентства», «отказался от покупки». Последнее нужно отметить особо, потому что отказ может быть вызван не прихотью покупателя, а сокрытием важной информации со стороны агентства или продавца. Например, в последний момент может обнаружиться, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие пожизненное право пользования, или раньше жил больной туберкулёзом, или просто агентство выдвигает неприемлемые условия денежных расчётов, которые заранее не были оговорены. Покупатель остаётся без денег, но и продавец их не получает: деньги остаются у агентства или его «поверенного», а страдают все остальные.

Как же должны выглядеть юридически правильные способы обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры?

Самый простой вариант — заключение предварительного договора купли-продажи (ч. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор (в отличие от столь любимого агентами авансового) заключается продавцом и покупателем и оговаривает:

— данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ);

— условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

— срок, в который стороны намерены заключить основной договор.

— условия оплаты, в том числе условия авансового платежа и штрафные санкции с той или другой стороны.

Преимущества налицо: Вы связали обязательствами непосредственно продавца квартиры, то есть её законного хозяина. Теперь, если он вдруг откажется от сделки, Вы можете по своему выбору либо принудить его через суд к заключению основного договора (ст. 445 ГК РФ), либо вернуть авансовый платёж (если он вносился) и взыскать предусмотренные в предварительном договоре штрафные санкции. Но уже сам факт подписания продавцом определённых обязательств, как показывает практика, дисциплинирует его.

Недаром ипотечные банки, выдавая кредит, требуют заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП) в обязательном порядке.

Но если ПДКП заключается между продавцом и покупателем, при чём тут вообще агентство недвижимости? Ему остаётся исключительно роль инструмента, консультанта, который помогает одной из сторон, выполняя за плату определённые технические функции. К сожалению, далеко не все агентства готовы смириться с такой ролью. Поэтому при попытке зафиксировать взаимные обязательства покупателя и продавца они категорически отказываются от всяких разумных и юридически грамотных вариантов, настаивая на своей отработанной форме агентского (или авансового) договора.

Что делать в таком случае? Заставить агентство выполнять Ваши условия, к сожалению, невозможно. Но можно поработать с хозяином ситуации – продавцом квартиры. Например, в присутствии продавца и агента можно высказать свою позицию: да, я бы хотел приобрести квартиру, но мне навязывается договор, ненужный и бессмысленный по содержанию, в то время как я готов внести аванс под юридически значимый ПДКП.

Это желательно объяснить как можно более доходчиво, чтобы продавец понял: если его агент будут настаивать именно на заключении авансового договора с агентством, то он теряет покупателя и агент, которому он платит деньги, попросту лишает его возможности совершить сделку.

Настроив критически по отношению к своему агенту продавца, Вы тем самым ставите его агента в положение, когда он может стать более сговорчивым, ведь иначе ему придется объяснять продавцу, зачем так сильно был нужен ему этот договор между Вами и агентством. И уже подробней, а не просто словами «мы так обычно делаем».

Если агент реально оценивает ситуацию, то он пойдёт на ваши условия. Если же он юридически неграмотен или сознательно упорствует, пытаясь получить необоснованные преимущества, то можно перейти к логическому продолжению — выйти на продавца напрямую и убедить его отказаться работать с агентством, ведь агент сам наглядно продемонстрировал свой непрофессионализм и пренебрежение интересами клиента, и работать с ним означает напрасный риск и потерю времени.

Но допустим, по каким-то причинам договориться с продавцом не удалось. Агенты скрывают от Вас его координаты, либо настолько убедили его в своей незаменимости, что он не видит своей выгоды и полностью подчинён их воле. Вы стоите перед выбором: всё-таки внести так называемый «аванс» на условиях агентства либо полностью отказаться от данного варианта покупки недвижимости. Что же делать в такой ситуации? Стоит ли рискнуть?

Если предлагаемый объект недвижимости интересен Вам по цене и характеристикам, об агентстве нет откровенно отрицательных отзывов, а сумма вносимых средств относительно невелика (50 – 100 тыс. рублей) даже в случае заключения такого невыгодного договора у Вас есть хорошие шансы вернуть свои деньги, если сделка не состоится, пускай даже с точки зрения агентства по Вашей вине.

Для этого необходимо понимать следующее. Агентство заинтересовано, прежде всего, в потоке клиентов. При реальной угрозе своей репутации, перспективах судебного разбирательства и огласки, большинство агентств предпочитает вернуть клиенту его деньги, отказавшись от идеи получить то, на что оно, по большому счёту, не имеет права. Ведь договор, как известно, не может противоречить закону, поэтому невзирая на название и отдельные формулировки заключённого с агентством договора (пункты о «залоге», «обеспечения обязательств по договору купли-продажи» и т.д.), суд будет руководствоваться положениями законодательства о договорах возмездного оказания услуг. А согласно этим положениям (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»), заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, оплатив исполнителю лишь его документально подтверждённые расходы. Как правило, таких расходов либо нет вообще, либо агентство не может их обосновать. А принимать какие-либо «залоги» или авансы за чужую квартиру оно в принципе не имеет права, как показано выше, и их принятие подпадает под понятие неосновательного обогащения. Так или иначе, деньги будут возвращены клиенту по суду, причём в этом случае клиент вправе потребовать от агентства и компенсацию морального вреда, и компенсацию упущенной выгоды, и проценты за пользование чужими денежными средствами, и судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

Прежде всего, необходимо грамотно составить претензию. Хотя претензия относится к досудебной стадии разрешения споров, к её оформлению следует отнестись с максимальной серьёзностью: требования должны быть обоснованы фактами, подкреплены ссылками на нормы права, а ещё лучше, если из самого текста претензии будет понятно, что Вы уже обратились к услугам профессиональных юристов, твёрдо настроены вернуть свои деньги и готовы к обращению в суд. В претензии желательно также указать срок ответа на неё и удовлетворения Ваших требований.

Претензию следует, как и обычно в таких случаях, вручить уполномоченному представителю агентства под роспись либо направить в агентство ценным письмом с описью вложения. В случае отсутствия ответа или уклонения агентства от возврата Ваших денег необходимо обращаться с исковым заявлением: если сумма иска не превышает 50000 рублей – то к мировому судье, если она больше – в районный суд.

В заключение хотелось бы сказать, что в последнее время всё больше агентств недвижимости переходят к цивилизованным методам работы, по которым уже давно работают профессионалы-юристы: не подменяя собой одну из сторон договора купли-продажи и не становясь передаточным звеном между ними, а действительно оказывая полезные консультационные услуги при сопровождении сделки – за разумную плату.