Право первого покупателя недвижимости

Оглавление:

Нарушение права первого покупателя долевой собственности — какое решение вынесет суд?

Дом находится в общей долевой собственности. Моя соседка продала свою половину и не предложила мне выкупить первой. За какую сумму она продала- не говорит. Как мне быть? Я бы хотела купить, но боюсь, что подам в суд, а сумма сделки окажется больше, чем я имею. Обязательно ли подавать в суд, чтоб узнать цену? Или это можно как-то по другому узнать?

Какое решение вынесет суд, если моих денег не хватит? Разрешат ли мне выплатить в рассрочку?

Уважаемая Анна. Соседка обязана была предложить Вам купить у неё половину, т.к. Вы имеете преимущественное право покупки. Если Вы обратитесь в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, то он их удовлетворит. В ходе судебного заседания Вам станут известны все подробности сделки, в т.ч. и цена. Суду не будет интересным выяснять, какую сумму Вы имеете и решение не будет от этого зависеть. О применении рассрочки Вы будете договариваться с соседкой-продавцом.Но она в соответствии с ч.2 нижеприведённой ст.ГК РФ может поставить непоколебимое условие о внесении покупной цены без рассрочек.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Считалось, что субъекты с различным правовым статусом не могут быть совладельцами. Поэтому, в соответствии со статьей 117 ГК УССР, общая долевая собственность государства и граждан, а также кооперативных, общественных организаций и граждан подлежит прекращению в течение одного года со дня ее возникновения. Итак, общая долевая собственность этих субъектов могла возникнуть, в частности, в случае наследования по завещанию, но подлежало прекращению путем выкупа у гражданина, продажи гражданину или продажи другим лицам и распределения вырученной суммы.

Закон Украины «О собственности» отменил подобный запрет. Согласно части 2 статьи 356 ГК, совладельцами могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины — в любом сочетании. Совладельцами в Украине могут быть иностранные государства, иностранные физические и юридические лица.

Идеальные доли

Если право общей долевой собственности удостоверяется соответствующим свидетельством или иным документом, в нем указывается доля каждого совладельца. Идеальная доля всегда определяется дробью: 1/3,5/6,13/24.

М. и трое ее несовершеннолетних детей приватизировали квартиру. В результате каждый стал совладельцем идеальной доли-1/4.

Право первого покупателя

Участники общей собственности имеют право преимущественной покупки при отчуждении кем-либо своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи доли с публичных торгов», — так было записано в статье 64 ГК 1922 г. В статье 114 ГК 1963 г. говорилось о праве «преимущественной покупки», что, как и ранее, было предоставлено лишь при продаже другим совладельцем своего права на долю постороннему лицу. В статье 362 ГК это право имеет другое название: «преимущественное право покупки», то есть право, которое преобладает над другими желающими купить вещь.

О намерении продать свою долю лицо должно письменно уведомить других совладельцев, указав цену и другие условия, которые она считает существенными. В части 2 статьи 362 ГК не указано, что такое уведомление должно быть направлено совладельцу через нотариуса. Но, воспользовавшись его услугами, лицо будет иметь неопровержимое доказательство получения совладельцем этого сообщения. Это особенно важно, когда речь идет о праве совместной собственности на недвижимость.

Предоставление права первого покупателя, с одной стороны, сужает объем свободы выбора контрагента как элемента свободы договора, поскольку совладелец должен подчиниться силе закона. С другой, — способствует удовлетворению интересов второго сособственника в увеличении своей доли или даже в единоличном владении вещью. Это обстоятельство является одним из доказательств того, что право собственности не является абсолютным: в отдельных случаях собственник должен согласовывать свое поведение с интересами других лиц.

Право первого покупателя не наносит отчуждателю материальных потерь, поскольку, согласно части 2 статьи 362 ГК, цена продажи для совладельца не может быть ниже: она является такой, которая была объявлена продавцом.

ОАО «.» обратилось с иском к ОАО»Ч.»предприятия «Л.» и ООО «4-1» (третье лицо — Черниговское городское) о переводе на него прав и обязанностей покупателя и признании недействительным договоров о дальнейшей продаже админздания. Предметом договора между ОАО «Ч.» и предприятием «Л.» были помещения на 1,5, 6 и 7 этажах. Впоследствии эти помещения в «Л.» купило ООО «4-1».

Решением Хозяйственного суда Черниговской обл. иск был удовлетворен. Это решение было оставлено в силе постановлениями Киевского апелляционного хозяйственного суда и Высшего хозяйственного суда. По кассационной жалобе, поданной ООО «4-1», Верховный суд открыл кассационное производство и своим постановлением отменил все решения по делу.

Ошибка всех судов, как было указано кассационным судом, заключалась в том, что ими не было выяснено несколько важных моментов: действительно ли ОАО «В» и ОАО «Ч.» были совладельцами; ОАО «.» узнало о нарушении его права; или было предприятие «Л.» добросовестным приобретателем.

Два из этих замечаний не вызывают сомнений. Если ОАО «.» и ОАО «Ч.» объединяла лишь так называемая территориальная близость, то признание их совладельцами может быть проблемным. Поскольку спорные отношения возникли в 2002 г., суд обязан был применить исковую давность по своей инициативе.

И имеет в данной ситуации значения добросовестность последующих покупателей? Утвердительный ответ на этот вопрос может полностью нивелировать право первого покупателя.

В части 3 статьи 362 ГК указано, что в случае, если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности изъявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

В результате принятия наследства детям покойного принадлежит: Н. О. — 23/200, С. С. — 108/200, а Н.З.- 69/200у праве собственности на дом. С. С. оградила свою долю капитальной стеной, сделала отдельный вход и живет в доме. Другие сособственники проживают в областном центре. Н. 3. продал свою долю С. С.

В суд с иском о переводе на нее прав покупателя обратилась Н. О. Истица считала, что С. С. перестала быть совладельцем, поскольку отделила свою долю; она же, истица проживает с ребенком в общежитии, желает переехать в родительский дом.

Основная проблема в этом споре: имеет абсолютное значение выбор покупателя тем, кто продает свою долю? Для утвердительного ответа на этот вопрос отсутствуют достаточные основания, ведь такой выбор, в зависимости от различных обстоятельств, имеющих существенное значение, может быть и несправедливым.

В приведенной делу Н. О. требует защиты своего интереса. Если, например, С. С. живет сама и принадлежащая ей часть дома достаточна для удовлетворения ее потребности в жилье, суд может предоставить преимущество интереса Н. О., с учетом не только ее семейного положения, а и того, что принадлежащая ей идеальная доля не может быть преобразована в реальное жилое помещение.

В судебной практике возник интересный вопрос о признании права первого покупателя за бывшим совладельцем, которому была присуждена денежная компенсация. С высоты Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР было провозглашено, что «тот из участников общей долевой собственности, кто получил денежную компенсацию за причитающуюся ему долю, утрачивает право упривілейованої покупки».

Такой вывод остается ориентиром для украинских судов и сегодня: «С момента реального раздела дома или квартиры, то есть прекращения права общей собственности, право первого покупателя не применяется». В этой ситуации, правда, точнее было бы говорить о прекращении права первого покупателя, а не его неприменения.

Этот вывод выстроен на том, что наше законодательство не предоставляет права преимущественной покупки никому другому, кроме «частных» совладельцев. Но что это — твердая позиция законодателя или, может, пример случайного неохвата нормой закона нетипичных ситуаций? Склоняюсь ко второму варианту. В таком случае — перед нами открывается возможность применения аналогии закона (ст. 8 ГК), ведь пробел в законе — это не тупик.

О пробеле в законе можно вести речь и тогда, когда бывшими «совместимыми» совладельцами были супруги.

После расторжения брака Г. и Д. реально поделили общий дом. Впоследствии Д. захотел продать свою часть дома другому лицу. Г. обратилась за консультацией к адвокату, но тот безнадежно развел руками.

Согласно статье 15 ГК, суд защищает не только права. Интерес Г. является разумным, справедливым, а потому может быть предметом судебной защиты. Исковое требование Г. должна заключаться в предоставлении ей права первого покупателя в случае продажи Д. части некогда общего дома. Поскольку Г. готова заплатить Д. определенную им цену, предоставления Г. права первого покупателя не нарушает разумных интересов Д.

нельзя, однако, прогнозировать наперед рассмотрения такого дела судом, не имея информации о лице потенциального покупателя, об отношениях между сторонами. Но одно можно утверждать убедительно: бывший совладелец имеет право на обращение в суд за защитой своего интереса. Для удовлетворения искового требования необходимо, чтобы представленные им доказательства убедили суд в том, что его интересы преобладают над интересами собственника, то есть имеют больший удельный вес.

Жизнь будет способствовать оживлению древнего обычая о праве первого покупателя у владельца соседнего земельного участка (по границе). До момента внесения соответствующего дополнения к закону ему также придется искать справедливости с помощью аналогии закона.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих Откроется в новой вкладке.»>видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли». Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям). Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут Откроется в новой вкладке.»>оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — Откроется в новой вкладке.»>ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Право первого покупателя недвижимости

Продаем половину частного дома, все готово к продаже.
В соседней половине умерла сбоственница, обладавшая правом первого покупателя. Ее родственники уже вступили в наследство, но оформлять свою половину в собственность не будут, по крайней мере ближайшие годы, могут просто там проживать, но без оформления. Во-первых, так бывает? Или существуют какие-либо принудительные сроки для оформления собственности для новых наследников?

Причем отношений с ними нет, и они по человеческим факторам не будут ничего подписывать и принимать никакие уведомительные письма-извещения о продаже нашей половины дома.

Другая ситуация: мы продаем дом сейчас ссылаясь на справку о смерти первого покупателя, а новые наследники тайком (из вредности) оформляют собственность (о чем мы не знаем) — мы находим уже себе покупателя, а они подают на нас в суд за ущемление их права.
Ну должен быть какой-нибудь выход для нас, получается мы вообще не сможем оформить продажу из-за того, что регистрационное управление не пропустит такую сделку. Помогите советом!

Право общей собственности

Право общей собственности

Статья 355. Понятие и виды права общей собственности

1. Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

3. Право общей собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Статья 356. Право общей долевой собственности

1. Собственность двух или больее лиц с определением долей любого из них в праве собственности и общей частичной собственности.

2. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

Статья 357. Определение частиц в праве общей долевой собственности

1. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

2. Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада любого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

3. Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшение общего имущества, которые нельзя отделить, произведены им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

4. Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

5. Улучшение общего имущества, которое можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев.

Статья 358. Осуществление права общей долевой собственности

1. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользование общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Статья 359. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое является общей долевой собственности

1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Статья 360. Удержание имущества, которое находится в общей долевой собственности

1. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборах (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом.

Статья 361. Право совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Статья 362. Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Статья 363. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности к приобретателю по договору

1. Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон.

2. Доля в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, переходит к приобретателю соответственно статье 334 Гражданского кодекса Украины.

Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 Гражданского кодекса Украины), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена лишь за его согласием.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 365. Прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

  1. доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
  2. вещь является неделимой;
  3. общее владение и пользование имуществом является невозможным;
  4. такое прекращение не причинит существенного ущерба интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предшествующего внесения истцом стоимости этой частицы на депозитный счет суда.

Статья 366. Обращение взыскания на долю в имуществе, находящегося в общей долевой собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделе доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Если выдел в натуре доли из общего имущества повлечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается в суде.

2. В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.

Статья 367. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления общего имущества между совладельцами право общей долевой собственности на него прекращается.

3. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 368. Право общей совместной собственности

1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей любого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.

2. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

3. Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором или законом.

4. Имущество, приобретенное в результате общей работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Статья 369. Осуществление права общей совместной собственности

1. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

3. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом.

4. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные одним из совладельцев, могут быть признаны судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.

Статья 370. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности.

2. В случае выдела доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли любого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

3. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 364 Гражданского кодекса Украины.

Статья 371. Обращение взыскания на часть имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

2. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее осуществляется в порядке, установленном статьей 366 Гражданского кодекса Украины.

Статья 372. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом.

По решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют важное значение.

3. В случае деления имущества между совладельцами право общей совместной собственности на него прекращается.

4. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Право первого покупателя недвижимости

Продаем половину частного дома, все готово к продаже.
В соседней половине умерла сбоственница, обладавшая правом первого покупателя. Ее родственники уже вступили в наследство, но оформлять свою половину в собственность не будут, по крайней мере ближайшие годы, могут просто там проживать, но без оформления. Во-первых, так бывает? Или существуют какие-либо принудительные сроки для оформления собственности для новых наследников?

Причем отношений с ними нет, и они по человеческим факторам не будут ничего подписывать и принимать никакие уведомительные письма-извещения о продаже нашей половины дома.

Другая ситуация: мы продаем дом сейчас ссылаясь на справку о смерти первого покупателя, а новые наследники тайком (из вредности) оформляют собственность (о чем мы не знаем) — мы находим уже себе покупателя, а они подают на нас в суд за ущемление их права.
Ну должен быть какой-нибудь выход для нас, получается мы вообще не сможем оформить продажу из-за того, что регистрационное управление не пропустит такую сделку. Помогите советом!