Когда возникает право на земельный участок

Есть ли право без документа или разграничение правоустанавливающих документов на земельный участок от документов, порождающих право на него

Building Business, сентябрь 2008

Известно, что использование земельного участка без соответствующего документа, подтверждающего право собственности или право пользования земельным участком, является незаконным. Несмотря на это, довольно часто физические и юридические лица приступают к использованию земельного участка до оформления соответствующего документа, который бы удостоверял их право на земельный участок, на основании одного лишь решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления или же на основании свидетельства о праве на наследство, договора купли-продажи и т. п. В связи с этим существует необходимость определить, что же на самом деле является основанием для приобретения физическими и юридическими лицами прав на земельный участок и с какого момента у приобретателя земельного участка возникает право на земельный участок.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЙ ПАРАДОКС
В последнее время многие желающие приобрести земельный участок в частную собственность сталкивались с вопросом, на основании чего и с какого момента возникает право собственности на земельный участок. Ведь согласно ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса Украины (ЗК), право собственности на земельный участок возникает после получения его владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право пользования земельным участком, и его государственной регистрации. В то же время, в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Украины (ГК), право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным, или же с момента государственной регистрации, если договор об отчуждении имущества подлежит такой регистрации.

Вопрос, согласитесь, не из легких: с одной стороны, право собственности на земельный участок возникает, казалось бы, с момента государственной регистрации договора; с другой стороны, право собственности возникает после получения лицом документа, удостоверяющего его право собственности на участок, и его государственной регистрации.

Создается, практически, парадоксальная ситуация: лицо приобретает земельный участок, заключает договор, регистрирует его в установленном порядке, а в конечном итоге – не приобретает прав собственника земельного участка, пока не получит и не зарегистрирует документ, который будет удостоверять его право собственности на земельный участок.

Кто же в таком случае будет являться собственником земельного участка до момента оформления новым приобретателем земельного участка документа, удостоверяющего право на него? Продавец земельного участка, который уже совершил все от него зависящие действия по передаче права собственности, включая передачу оригинала государственного акта на право собственности на земельный участок нотариусу, удостоверяющему сделку, или же приобретатель земельного участка, который еще не оформил госакт на свое имя? Ведь, оформление акта, как показывает практика, занимает около полугода!

Неужели все это время новый собственник земельного участка не имеет права, без документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, пользоваться приобретенным им земельным участком? Какие же права, в таком случае, приобретает лицо, заключая договор? И что вообще тогда важнее – зарегистрированный договор, на основании которого лицо приобретает земельный участок, или зарегистрированный документ, подтверждающий право собственности на земельный участок?

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

В ст. 126 ЗК указано, что государственные акты на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды являются документами, удостоверяющими право на земельный участок («правоудостоверяющими документами»); в указанной статье отсутствуют какие-либо ссылки на то, что права на земельный участок могут удостоверяться также другими документами. Аналогичный перечень документов предусмотрен также в п.п. 1.1, 1.3.

Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.1999 г. №43, исходя из чего следует, что указанные в ст. 126 ЗК документы представляют собой исчерпывающий перечень документов, удостоверяющих права на земельные участки.

В то же время, довольно распространенным на практике является использование понятия «правоустанавливающие документы на земельный участок». В частности, в разъяснении Госземинспекции (письмо №6 8 549/328 от 12.04.2006 г.) и в почти аналогичном разъяснении Госкомзема (письмо №14 17 4/6045 от 16.08.2006 г.) указывается на то, что использование земельного участка до оформления государственного акта на право собственности, государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, является использованием земельных участков без правоустанавливающих документов. Т.е., как в Госземинспекции, так и в Госкомземе полагают, что государственный акт на право собственности, государственный акт на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды земельного участка, которые согласно ст. 126 ЗК Украины являются документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются правоустанавливающими документами.

В Технических указаниях касательно определения границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах, утвержденных Госкомземом 18.05.1998 г., отмечается, что правоустанавливающий документ – документ, который подтверждает право собственности физических или юридических лиц на земельные участки (государственный акт).

Таким образом, несмотря на отсутствие законодательного определения понятия «правоустанавливающие документы», с учетом существующих разъяснений и подзаконных актов, а также исходя из этимологического значения слова «правоустанавливающий» – «тот, что устанавливает право» – можно сделать вывод о том, что правоустанавливающий документ – это документ, который устанавливает (удостоверяет, подтверждает) право на что-то, в частности, право лица на земельный участок, а поэтому понятие «документ, удостоверяющий право на земельный участок» и понятие «правоустанавливающий документ на земельный участок» используют на практике как понятия-синонимы. Соответственно, государственные акты на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности – являются документами, удостоверяющими (подтверждающими, устанавливающими) приобретение лицом прав (права собственности, права постоянного пользования или права аренды) на земельный участок.

Получается, что определенные права по отношению к земельному участку у лица могут возникать до оформления правоустанавливающих документов, что, в принципе, не отрицают и Госземинспекция и Госкомзем, так как они не рассматривают использование земельного участка без правоустанавливающих документов, но при наличии, например, решения совета, как противоправное действие, влекущее административную ответственность. Попытаемся более детально разобраться с объемом и источником прав лица до получения правоустанавливающего документа.

ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЛИЦОМ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ГК, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры, иные сделки, другие юридические факты. Гражданские права и обязанности могут возникать также непосредственно из актов органов государственной власти (ОГВ), органов местного самоуправления (ОМС) или из решений суда, в случаях, установленных актами гражданского законодательства (ч. 4 ст. 11 ГК).

Отношения, связанные с приобретением и реализацией права на землю урегулированы в разделе IV ЗК «Приобретение и реализация права на землю», в котором законодателем четко определено, в каких случаях и на основании чего лицо может приобрести право собственности или право пользования земельным участком государственной, коммунальной или частной собственности.

В ст. 116 ЗК установлено, что граждане и юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органа исполнительной власти (ОИВ) или ОМС, в пределах их полномочий, определенных ЗК. С учетом соответствующих положений ЗК, лицо может приобрести право собственности на земельный участок государственной или коммунальной собственности в ходе бесплатной приватизации, в случае продажи земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, а право пользования – в случае предоставления земельного участка в постоянное пользование или в аренду. Основанием приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности будет соответствующий юридический факт, порождающий у лица право на земельный участок, а именно: передача земельного участка в собственность, продажа земельного участка, предоставление земельного участка в постоянное пользование или предоставление земельного участка в аренду.

В случае продажи земельного участка государственной собственности иностранному государству, иностранному юридическому лицу – основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие Кабинетом Министров Украины (КМУ) решения о продаже земельного участка, находящегося в собственности государства, согласованного с ВРУ или же принятие решения, государственным органом приватизации, согласованного с КМУ (в случае продажи земельного участка, на котором расположены объекты, подлежащие приватизации); в случае продажи земельного участка, находящегося в собственности территориальной общины, основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие ОМС решения о продаже земельного участка, согласованного с КМУ.

В принятых уполномоченными органами решениях о передачи земельного участка в собственность или предоставлении его в пользование выражается волеизъявление собственника земельного участка собственно на передачу земельного участка в собственность или предоставление его в пользование. С точки зрения гражданского права такие решения можно рассматривать как одностороннюю сделку, направленную на вступление в договорное отношение и определяющую его существенные условия. Такое отношение, для полноты, требует только волеизъявления другой стороны и надлежащего оформления. Ввиду этого, указанные решения являются основаниями, порождающими обязательственные правоотношения, а, соответственно, права и обязанности, как у собственника земельного участка, так и у лица, обратившегося с заявлением о предоставлении ему земельного участка. Указанное полностью согласуется с ч. 4 ст. 11 ГК, согласно которой, в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности возникают непосредственно из актов ОГВ или ОМС.

Что касается приобретения лицом права собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности, то основанием приобретения такого права является соответствующая гражданско-правовая сделка. Согласно ст. 131 ЗК, граждане и юридические лица Украины имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и иных гражданско-правовых сделок. Право пользования (аренды) земельным участком частной собственности, физические и юридические лица могут приобрести на основании договора аренды, заключенного с собственником земельного участка (ч. 2 ст. 124 ЗК). Во всех указанных случаях право на земельный участок у лица-приобретателя возникает на основании согласия сторон и по воле владельца земельного участка, оформленных соответствующим гражданско-правовым соглашением.

Вышеуказанное полностью согласовывается с позицией Госкомзема, изложенной в письме Госкомзема №14-17-4/6045 от 16.08.2006 г., в котором отмечается, что «…в случае выявления фактов использования земельных участков до оформления государственного акта на право собственности, на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, государственный инспектор в акте проверки должен указать «основания, на которых приобретено право на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, соглашения о мене, дарении, наследовании, купле-продаже и т.п.…», из чего следует, что в Госкомземе также придерживаются той позиции, что решения ОИВ или ОМС или соответствующие гражданско-правовые соглашения – двусторонние (договоры) или односторонние (составление завещания; принятие наследства) – являются основаниями приобретения прав на земельный участок.

Право на земельный участок может возникнуть у лица также и на основании иных юридических фактов, например, в случае принятия судом решения о признании за лицом права собственности на земельный участок, удовлетворения судом иска согласно ч. 4 ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», а также в иных подобных случаях.

ПРАВОПОРОЖДАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Все вышеуказанные юридические факты сопряжены с принятием или подписанием соответствующих документов, фиксирующих такие юридические факты и олицетворяющих их собою. Это правовые акты ОГВ или ОМС о предоставлении прав на землю (решения о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или о предоставлении земельного участка в аренду), гражданско-правовые документы (договоры купли-продажи, мены, ренты, дарения, аренды, завещание и другие гражданско-правовые сделки), на основании которых отчуждаются или предоставляются права на земельный участок, а также судебные решения, в том числе, третейские судебные решения. Вышеуказанные документы можно условно назвать «правопорождающими» документами на земельные участки, то есть, документами, с которыми закон связывает возникновение юридических фактов, порождающих права на земельный участок.

Так, приняв решение о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или в аренду уполномоченный орган принимает на себя обязанность передать, продать или предоставить в аренду земельный участок лицу, обратившемуся с соответствующим заявлением, в то время как указанное лицо, на основании принятого уполномоченным органом решения, приобретает соответственно право требовать передачи ему земельного участка, заключения с ним договора купли-продажи земельного участка или заключения договора аренды земельного участка. Особенностью данных правоотношений является отсутствие необходимости в совершении каких-либо действий со стороны собственника земельного участка, т.е. правопорождающий документ наделяет уполномоченное лицо полным объемом прав, необходимых для приобретения и надлежащего оформления непосредственно права собственности либо права пользования земельным участком.

Так, имея решение ОИВ или ОМС или частноправовой договор, приобретатель права обращается к землеустроительной организации для вынесения в натуре границ землевладения, в органы земельных ресурсов для составления и согласования проекта договора, оформления госакта и т.п. Кроме того, объем прав, которым лицо владеет на основании принятых уполномоченным органом решений, позволяет ему уже на данном этапе, до момента получения правоустанавливающего документа, защищать свое право перед самим собственником и третьими лицами в судебном порядке.

С учетом вышеуказанного, полагаем, что правопорождающие документы можно отнести к так называемым «первичным» документам на земельные участки, в то время как рассмотренные нами выше правоустанавливающие документы необходимо отнести к «вторичным» документам, поскольку они выдаются на основании правопорождающих (первичных) документов. Например, государственный акт на право собственности на земельный участок и государственный акт на право постоянного пользования, согласно п. 1.4 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, выдаются на основании решений КМУ, областного, районного, Киевского и Севастопольского городских, городского, поселкового, сельского совета, Совета министров АРК, областной, районной Киевской и Севастопольской городских государственных администраций.

МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

С наличием, кроме правоустанавливающих, правопорождающих документов на земельный участок логично возникает вопрос о целесообразности разграничения момента перехода права и момента оформления права на земельный участок.

Многие практикующие юристы и нотариусы уже давно считают, что, например при частном отчуждении права собственности на земельный участок, право собственника прекращается в момент заключения соответствующего договора. Соответственно, оно должно в этот же момент возникнуть у приобретателя такого права, несмотря на то, что госакт будет оформлен еще через некоторое время. Это аргументируется еще и тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 131 ЗК заключение указанных договоров осуществляется согласно ГК, а согласно ч.ч. 3, 4 ст. 334 ГК, право собственности на имущество по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

Поэтому, приобретатель права собственности на земельный участок вправе владеть и пользоваться принадлежащим ему земельным участком уже с момента регистрации договора. В то же время, для того чтобы распорядиться земельным участком по своему усмотрению, приобретателю права необходимо получить документ, подтверждающий его право собственности (правоустанавливающий документ).

Похожая ситуация возникает, когда право на земельный участок приобретается в судебном порядке, в частности, путем его признания. В такого рода делах суд признает за лицом право на земельный участок и обязывает госорганы оформить соответствующие правоустанавливающие документы. Решение суда вступает в силу не с момента оформления правоустанавливающих документов, а в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством.

Более осторожно следует подходить к определению момента возникновения права на земельный участок из государственной или коммунальной собственности. С одной стороны, как было указано выше, собственник с принятием соответствующего решения совершает все необходимые с его стороны действия для передачи права. Уполномоченное лицо приобретает право и возможность самостоятельно оформить это право и обращаться для этого в соответствующие органы, которые уже не могут отказать в таком оформлении. С точки зрения теории права, для полноты сделки необходимо волеизъявление другой стороны, т.е. приобретателя права, что, теоретически, может подтверждаться и конклюдентными действиями, и встречным письменным заявлением и т.п. Сделка также должна содержать существенные условия, требуемые законодательством, в частности, для рассматриваемых – объект и цену, которые в любом случае уточняются до оформления правоустанавливающего документа. Отдельным требованием законодательства является форма сделки, которая должна быть письменной. В случае уклонения одной стороны от нотариального удостоверения договора, договор может быть признан судом действительным в порядке ст. 220 ГК.

Такого рода аргументация зачастую используется для установления права в случае возникновения каких-либо преград для оформления правоустанавливающего документа. Имея такого рода позицию, многие приобретатели прав на земельные участки приступают к их использованию на основании провопорождающих документов, не дожидаясь оформления правоустанавливающих документов. Как было указано выше, госорганы не склонны усматривать в такого рода действиях состав земельного правонарушения, влекущего административную ответственность. Однако нельзя не считаться с прямой нормой ст. 125 ЗК, в частности, в контексте приобретения прав на публичные земельные участки.

Таким образом, отличие между правопорождающими и правоустанавливающими документами состоит в том, что первые – это те, с которыми закон связывает возникновение у лица права на земельный участок, а вторые – те, с наличием которых закон связывает возможность дальнейшей реализации этих прав. Правопорождающие (первичные) документы являются основанием для выдачи правоустанавливающих (вторичных) документов. Только после получения и регистрации правоустанавливающих документов приобретатель прав на земельный участок может в полном объеме реализовать свои права на земельный участок.

Вернуться к списку

Когда возникает право на землю?

Олег КЛИМЧУК (Строительная деятельность: Земля. Инвестиции. Учет, № 5, 13 марта 2009)

Вопрос относительно начала использования земельного участка на сегодня остается актуальным, несмотря на ряд исследований по его изучению. Коротко напомним, что основным «камнем преткновения» являются противоречия между ст. ст. 125, 126 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) и ст. 334 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ).

Статья 125 ЗКУ предусматривает, что право собственности на земельный участок возникает после получения его владельцем или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Статья 126 ЗКУ определяет, что право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами, а право аренды оформляется договором.

Однако ст. 334 ГКУ указывает, что право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным, или же с момента государственной регистрации, если документ об отчуждении имущества подлежит такой регистрации.

Основная проблема заключается в том, что оформление права собственности на земельный участок занимает полгода — год, а соответственно, возникает вопрос о правомерности пользования земельным участком после его приобретения, но до оформления государственного акта на землю, государственного акта права постоянного пользования землей или договора аренды земли.

Параллельным вопросом, который, по нашему мнению, требует рассмотрения, является вопрос ответственности за такое использование, поскольку отсутствие ответственности даст возможность говорить об относительной декларативности самого вопроса.

Правоустанавливающий vs правопорождающий

На наш взгляд, имеет право на существование позиция коллег-юристов относительно условной классификации документов на правопорождающие и правоустанавливающие. При этом к правопорождающим относятся решения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также гражданско-правовые документы (договоры купли-продажи, мены, дарения и т. д.). К правоустанавливающим относятся государственный акт на право собственности на земельный участок, государственный акт на право постоянного пользования земельным участком или договор аренды земли.

Но сразу определим, что такая классификация является условной и используется для удобства понимания вопроса. Она не дает ответов на вопросы относительно отнесения договора аренды к правопорождающим или правоустанавливающим (ведь фактически его нужно относить в обе группы документов), а также недостаточно корректная урегулированность в ЗКУ (например, ст. 126 данного Кодекса говорит не о правоустанавливающих, а о правоудостоверяющих документах).

Самовольное занятие земельного участка

Решение вопроса относительно пользования земельным участком до оформления правоустанавливающих документов на практике сопряжено с вопросом самовольного занятия земельного участка. Согласно письмам Госкомзема № 6-8-549/328 от 12.04.2006 г. и № 14-17-4/6045 от 16.08.2006 г. пользование земельным участком в период после заключения соответствующего гражданско-правового договора или принятия решения органа государственной власти, органа местного самоуправления, но до оформления правоустанавливающего документа нельзя классифицировать как самовольное занятие земельного участка.

Однако отметим, что с момента выдачи вышеуказанных писем определение «самовольное занятие земельного участка» претерпело изменений. Так, согласно Закону Украины «О государственном контроле за охраной и использованием земель», самовольное занятие земельного участка — это любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или пользование (аренду) или при отсутствии совершенного правочина относительно такого земельного участка, за исключением действий, которые согласно закону являются правомерными.

Безусловно, новое определение самовольного занятия земельного участка больше на пользу добросовестным пользователям (определение «добросовестный пользователь» является условным и используется только в целях написания данной статьи), поскольку однозначно исключает квалификацию рассматриваемой ситуации как самовольного занятия земельного участка.

Фактически это подтвердил и Госкомзем в своем новом письме № 14-17-4/12991 от 11.11.2008 г., которым также было отменено его же письмо № 14-17-4/6045 от 16.08.2006 г. (упомянутое нами выше). Но наиболее интересным в письме № 14-17-4/12991 является не сам факт признания отсутствия «самовольного занятия земельного участка», а факт применения все той же предложенной в письме № 14-17-4/6045 процедуры фиксирования таких «нарушений». Можем предположить, что та же процедура могла появиться в письме № 14-17-4/12991 не в связи с дополнительными аргументами госорганов, а при помощи таких удобных функций текстового редактора как «копировать» и «вставить».

Ответственность за использование без правоустанавливающих документов

Позиция государственных органов относительно ответственности добросовестного пользователя за использование земельного участка до оформления правоустанавливающих документов является хорошим примером практической реализации изречения: «Была бы статья, а человек найдется». В вышеуказанных письмах Госкомзем указывает, что в данном случае добросовестный пользователь несет ответственность за использование земельного участка без правоустанавливающих документов. Хотя в этих же разъяснениях указывается, что ответственности за использование земельных участков без правоустанавливающих документов Кодекс Украины об административных правонарушениях (далее — КоАП) не содержит.

Вместе с тем, указывается на возможность применения ст. 188-5 КоАП в рамках Порядка планирования и проведения проверок по вопросам осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, утвержденного приказом Госкомзема от 12.12.2003 г. № 312 (далее — Приказ № 312). Однако применение данного порядка к рассматриваемой нами ситуации довольно сомнительно, поскольку:

1. Законодатель не рассматривает использование земельного участка добросовестным пользователем до оформления правоустанавливающих документов как противоправное, виновное (намеренное или неосторожное) действие или бездеятельность, посягающее на общественный порядок и общественную безопасность, собственность, права и свободы граждан, на установленный порядок управления (ст. 9 КоАП), то есть нет состава административного правонарушения. Следует отметить, что указанный «пробел» понимается законодателем, о чем свидетельствуют его намерения дополнить КоАП ст. 53-4.

2. В своих письмах Госкомзем почему-то не обратил внимания на ст. 211 ЗКУ, которая, среди прочих видов ответственности за нарушение земельного законодательства, также устанавливает ответственность за уклонение от государственной регистрации земельных участков и предоставление недостоверной информации о них. Однако правовой квалификации (состава правонарушения) ЗКУ не содержит, что исключает административную ответственность за такое нарушение земельного законодательства.

3. Поскольку нет административного правонарушения — нет оснований для применения процедур, которые могут к нему привести.

4. Даже если предположить, что такие процедуры применяются, добросовестный пользователь не имеет возможности устранить такие недостатки на этапе получения первого предписания (п. 6.2 Приказа № 312), поскольку фактически не берет участия в оформлении правоустанавливающих документов (оформление осуществляют специализированные организации, получившие соответствующие лицензии), то есть нет оснований говорить о наличии вины добросовестного пользователя. В дальнейшем такая ситуация неминуемо ведет к наиболее нежелательному исходу — дальнейшему обращению соответствующей инспекции в прокуратуру, соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления (п. 6.5 Приказа № 312). Наиболее оптимальный выход — это «оперативное» оформление правоустанавливающих документов. Однако в этом случае круг замыкается, поскольку оперативность в оформлении правоустанавливающих документов на землю — вещь пока условная.

5. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать исключительно на основании и в рамках полномочий и способом, предусмотренным Конституцией и законами Украины (ч. 2 ст. 19 Конституции Украины). Следовательно, любые государственные органы или органы местного самоуправления, вовлеченные в решение такого вопроса, должны действовать исключительно в рамках их компетенции.

Исходя из вышеизложенного, считаем, что на сегодня нет юридических предпосылок для ответственности добросовестных землепользователей за использование земельных участков без правоустанавливающих документов.

Нет худа без оплаты

Несмотря на отсутствие ответственности за использование земельного участка без правоустанавливающих документов, добросовестному землепользователю следует учитывать другие дополнительные риски, которые сопряжены с таким использованием. К таким рискам следует относить риски необходимости оплаты земельного налога за период без правоустанавливающих документов, риски необходимости оплаты арендной платы до заключения договора аренды — в случае аренды земельного участка, а также риски относительно возможных требований прокуратуры, государственных или коммунальных органов относительно освобождения земельного участка.

Вопрос оплаты арендной платы особенно актуален в отношении государственных и коммунальных земель, поскольку бывают случаи, когда от принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка и до фактического заключения договора аренды проходит значительное время.

Часто задержки в заключении договора аренды связаны с задержками со стороны государственных, коммунальных органов. Примером тому может быть решение Хозяйственного суда Черкасской области по делу № 13/2038 от 16.05.2008 г., которым ответчик был обязан оплатить арендную плату за пользование земельным участком в период до получения правоустанавливающих документов (договора аренды).

Отметим только, что ответчик признал факт необходимости оплаты арендной платы до получения правоустанавливающих документов. Хотя определение суммы, подлежащей оплате, как задолженности по арендной плате, является довольно сомнительной, поскольку как минимум не отвечает ч. 2 ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли». По нашему мнению, это больше подпадает под определение упущенной выгоды (ст. 22 ГКУ).

Кроме того, в рамках данного вопроса следует отметить письмо Госкомзема от 03.04.2008 г. № 14-17-12/3362, в котором госорган разъясняет, что арендная плата за земельные участки начисляется с момента регистрации договоров аренды земли (выделено автором — О. К.).

Также следует указать, что на практике встречаются случаи, когда местные советы утверждают особые формы договоров о возмещении потерь от недополучения средств местным советом за фактическое землепользование. Учитывая изложенное, безусловно, что каждую такую ситуацию нужно анализировать отдельно, исходя из фактических обстоятельств дела.

Относительно оплаты земельного налога отметим, что согласно самому определению земельного налога, он является обязательным платежом, взимаемым с юридических и физических лиц за пользование земельным участком. Согласно общему определению, пользование землей в Украине является платным (ст. 2 Закона Украины «О плате за землю»). В этом случае возникает вопрос: кто должен платить земельный налог до оформления правоустанавливающего документа? Позиция налоговиков — добросовестный пользователь обязан платить земельный налог с момента государственной регистрации договора купли-продажи (договора аренды) земельного участка.

Законодатель нам поможет

Пожалуй, проект закона о внесении изменений в ст. 126 ЗКУ, который будет приведен нами ниже, в хорошем значении не требует комментариев, поскольку направлен на решение рассматриваемого вопроса. Для более удобного понимания текст предложенного законопроекта приводится на языке оригинала. Так, законопроектом от 22.09.2008 г. № 2606/П часть первую ст. 126 ЗКУ предлагается изложить в следующей редакции:

«Право власності на земельну ділянку чи право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами та/чи цивільно-правовими угодами. Право власності на земельну ділянку чи право постійного користування земельною ділянкою, набуті на підставі цивільно-правової угоди, виникає з моменту реєстрації такої угоди в порядку, визначеному законом. Державний акт повинен долучатися до цивільно-правової угоди у кожному випадку її укладення. Перехід права власності на земельну ділянку чи права постійного користування земельною ділянкою не є підставою для виготовлення нового державного акту, окрім випадків, визначених цим Кодексом. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України».

Внесение таких изменений в ст. 126 ЗКУ не противоречит ст. 125 ЗКУ «Возникновение права собственности и права пользования землей» и, по нашему мнению, решит рассматриваемою проблему, исходя из ее юридической сути.

Разрешения на подготовительные работы

В свете грядущих изменений в законодательстве возможно рассмотреть один из аспектов в строительстве, который уже меньше чем через полгода будет актуальным для всех участников рынка недвижимости. С принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» № 509-VI были внесены существенные изменения как в земельное законодательство, так и порядок строительства объектов недвижимости. Так, начиная с 15.04.2009 г. в Законе Украины «О планировании и застройке территорий» (далее — Закон о застройке) появится ст. 281, которая будет регулировать вопрос выдачи разрешения на проведение подготовительных работ. Под подготовительными работами законодатель понимает, среди прочего, также подготовку земельного участка.

Естественно, добросовестный землепользователь заинтересован в том, чтобы уже до получения правоустанавливающего документа на земельный участок получить разрешения на подготовительные работы и начать работы на земельном участке. Согласно ст. 28-1, к таким работам можно отнести ограждение строительной площадки, снос зданий и сооружений, нарушение элементов благоустройства в границах отведенного земельного участка под застройку, строительство временных производственных и бытовых зданий, необходимых для организации и обслуживания строительства, подведение временных инженерных сетей, обустройство подъездных дорог, складирование строительных материалов.

Однако одним из документов, который необходимо подать в Госархстройинспекцию для получения такого разрешения, является документ, удостоверяющий право собственности или право пользования земельным участком, или договор суперфиция. Соответствует ли такой правоудостоверяющий документ понятию «правопорождающий» или понятию «правоустанавливающий», на данный момент неизвестно.

На основании действующих положений земельного законодательства, а также исходя из того, что новая редакция ст. 29 Закона о застройке также указывает на правоудостоверяющие документы, можно прогнозировать, что государственные органы будут требовать именно правоустанавливающие документы, предусмотренные ст. 126 ЗКУ (действующая редакция).

Но в случае внесения изменений в ст. 126 ЗКУ, как это предусматривает законопроект № 2606/П, ситуация должна кардинально измениться, что даст возможность сократить период строительства объектов недвижимости как минимум на полгода.

Подводя итог, отметим, что законодательство Украины не предусматривает ответственности за использование земельного участка без правоустанавливающих документов (ст. 126 ЗКУ) в случае, если есть соответствующий правопорождающий документ. Позиция Госкомитета по земельным ресурсам не является достаточно обоснованной и убедительной. Однако, несмотря на это, перед началом использования следует обращать внимание на такие моменты как арендная плата и земельный налог. Окончательное формальное решение вопроса может иметь место с принятием законопроекта № 2606/П, что может оказать положительное влияние не только на земельное законодательство, но и сферу строительства объектов недвижимости.

Верховный Суд сделал заключение о переходе права собственности на землю при покупке дома

Виктория Никитина,

Верховный Суд пришел к выводу, что, согласно ч. 1 ст. 120 Земельного кодекса (ЗК), лицо, которое приобрело право собственности на здание или сооружение, становится владельцем земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда от 13 апреля 2016 года №6-253цс16.

Так, по смыслу ст. 377 ГК к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.

Согласно ст. 120 ЗК (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды.

При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.

При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.

Указанная норма закрепляет общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этой норме определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение, а также предусматривается механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок по приобретению права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.

При этом при применении положений ст. 120 ЗК в сочетании с нормой ст. 125 ЗК следует исходить из того, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земельном участке объекты. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимость, однако земельный участок ранее приобрел признаки объекта права собственности.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.